(最新)来福士的商业模式与建筑设计_by_凯德置地环渤海区域副总经理韩维
上海来福士广场商业分析
租金 水平
面积 大小
联系 人
头大原创玩具房
马克.华菲 （男装）
优衣库（休闲服饰）
徐汇区龙槽路 200弄28号红润 大厦7楼
中山南二路1089 号徐汇院大厦16
LUKA TOWN
饰）
（休闲服
上海市闵行区莘 朱路816弄22号
上海市漕溪路 258弄26号3楼
联系 人
Raffles
Jack Jones（男装）
Newbalance Mac&Jac （休闲服饰） OSIM （保健用品）
上海市河南北 路441号锦艺大 厦7层
上海市闵行区 莘朱路816弄22 号 浦东新区鹅山 路77号金牛大 厦南楼二层
Merryland
品牌调查
品牌名称
city
名线 （礼品） 苏格兰飞人 （男装） HOSO Place （休闲
品牌特征
Raffles
city
Merryland
品牌特征
• B1F
city 眼镜：美式眼镜 茂昌眼镜 音像：天鼎音像
Raffles
餐饮：味千拉面 永和大王 云南美食园 美珍香 大旺山留许 华夫饼
美国伟思巧克力曲奇 富士妈妈 比萨站 广良与 古丸今来 豆果子 裕恒食品 每日新鲜 好多客 贝尔多爸爸的泡芙功茶
凯德商用运营模式分析
零售商业地产资本管理
物业管理
购物中心 管理、经 营性租赁
战略市场
设计及 发展管理
资产管理
战略规划 及投资
资本结构 及管理
凯德商用商场管理职能图
设计与开 发管理
市场推广 策略
商场管理
物业管理 绿色行动
零售管理 与租赁
凯德商用中国运营模式
凯德主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（CRCT）适用有 限认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。 对于这些基金投资的物业，CRCT拥有优先购买权。凯德构建了从开发商到私募基金再到REITs一个完整的投资和推出流程。
100% 资本和 零售马 来西亚 公司
100% 资本和 零售日 本公司
100% 资本及 零售物 业管理 印度公 司
100% 嘉茂信 托管理 公司新 加坡 100% 嘉茂印 度基金 管理公 司
100% 嘉茂中 国信托 公司
100% 嘉茂中 国基金 管理公 司 70% 凯德马 来西亚 REITS
100% 嘉茂日 本基金 管理公 司 45.45 % 嘉茂印 度发展 基金
50% orchard turn holding
29.72 26.97 % % 嘉茂 嘉茂 中国 信托 信托
45% 凯德商 用中国 入息基 金
30% 嘉茂中 国孵化 基金
凯德置地企业发展战略研究报告
“2”：河南市场和四川市场。这
2个市场均为与当地成熟企业合作。
珠三角〃广 州/佛山
价值链分析| 土地储备情况
通过招拍挂购买土地（超过110万平米）
城市 天津 面积 土地用途 时间 38929.8， 商业金融业 白楼联合广 建筑面积30 以及公共绿 2008年5月 场地块 万平米 地 住宅、零售 温江区三个 922707平方 商业、酒店 2007年10月 综合地块 米 和主题公园 羊区光华大 超过13万平 道地块 米 杭州市江干 区钱江新城 40355平米 商用地块 商用地块 地块名称 备注
私募基金 （开发）
参股 收益
全额收益 参股 收益
私募基金 （商用）
购买
交由经营管理
商用物业 管理和租赁
成熟后 出售 物业增 值收入
产业收入
凯德置地
商用类项目
REITs
价值链分析| 资金融通
嘉德旗下用于中国的主要基金
基金名称 嘉茂基金（CapitaMall Trust） 规模 超过20亿新元 内容 用途 最初为5个在新加坡的零售购物中心 亚太地区商品房、酒店、商铺 成立时间 性质 1999年， 新加坡上 2002年上市 市 备注 嘉康信托基金 超过20亿新元 （CapitaCommercial Trust） 最初为7个位于新加坡中央商务区的 投资及拥有以营利为目的的商用 2004年5月上 新加坡上 办公楼和停车场 房产及相关资产 市 市 上海的天山河畔花园和闵行的西郊 林茵湖畔，北京的上元、卓越万代 和东城项目以及广州的天河项目 凯德拥 有33.6% 股权
凯德中国地产经营模式研究
招商先行
精细化运营
长期合作与共赢
商业运营模式
专业团队
智能化管理
社区文化与活动
物业管理模式
03
凯德中国地产商业模式分析
地产销售收入分析
销售收入变化
近年来，由于中国房地产市场的波动，凯德中国的地产销售收入有所变化，但总体来说仍然保持稳定。
销售策略
凯德中国主要通过精准的市场定位、优质的产品设计和营销策略来提高销售收入。
Байду номын сангаас
地产开发模式
可持续发展理念
02
凯德在地产开发中注重环保和可持续发展，致力于提高项目的能效和减少对环境的影响。例如，在建筑设计中采用绿色建筑技术和材料，以降低能耗和碳排放。
市场调研与定位
03
凯德在开发每个项目前都会进行详细的市场调研和定位，了解目标客户的需求和偏好。根据调研结果，他们会对项目进行精准的定位和业态规划。
01
03
02
服务收入占比
凯德中国的服务收入在其总收入中所占比例较小，但增长潜力较大。
服务收入变化
随着凯德中国在中国的物业管理、租赁管理等服务的拓展，其服务收入也在逐渐增长。
服务策略
凯德中国主要通过提供高品质的物业管理、租赁管理等服务来提高服务收入。
服务收入分析
04
凯德中国地产经营模式案例研究
北京来福士简介
北京来福士项目介绍-图文
一、北京来福士项目概述：
北京来福士中心位于北京市东直门立交桥西南角、东二环的核心商圈地带，北临东直门内大街，东面东二环路，紧邻第二使，周边遍布写字楼、大型购物中心、酒店和文化中心。项目占地14686平方米，总建筑面积为143865平方米，由38665平方米写字楼、40000平方米零售商场、27000平方米高档公寓、38200平方米附属用房和停车场组成。凯德置地将其建成集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目，其中地面建筑面积为97665平方米，地下建筑面积为40000平方米，地下直接连通东直门交通枢纽。
二、北京来福士项目背景：
1、北京来福士中心是凯德置地在北京第一个大型综合建筑，也是凯德集团在全球第三个来福士品牌系列建筑。
2、由一栋41000平方米的甲级写字楼、242套顶级服务公寓、39000平方米的豪华购物中心，以及超过610个停车位组，全部为自持物业，服务公寓品牌为雅诗阁，也为凯德旗下管理公司。
三、北京来福士项目简介：
北京来福士广场位于北京市东直门立交桥西南角、东二环的核心商圈地带，北临东直门内大街，东面东二环路，紧邻第二使馆区，是一个集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目。
北京来福士中心于2009年竣工，由国际知名设计Stephen Pimbley精心设计，设计师独具匠心地采用高透光玻璃装置出环保节能的外立面，在自然光浸润之下，创造出万花筒般的绮丽效果，彰显出振奋昂扬之感。
北京来福士中心地下直接连通东直门交通枢纽。凭借轨道交通及近在咫尺的东二环、机场高速，拥有最为便捷的交通网络和绝佳的地理位置。
凯德置地案例分析
年轻人最喜欢去的购物中心之一；
楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 7F
主题分布 特色集市 摩登精品 流行服饰 休闲服饰 运动、休闲及男性世界 运动、数码及生活天地 健身与美容
定位分析
•主题定位：引领都市时尚、新潮的青年人的消费理念；
•档次定位：以中高档次为主，略有拔高；
•人群定位：以上海本地办公人群及有一定消费力的都市年轻人为主； •氛围营造：通过各层的产品组合、业态组合，租户组合，价格组合，给人以 很随意在“逛”的感受，充分调动起青春、时尚、动感、猎奇的年 轻人的消费欲望；
革新创意设计 来福士项目的设计都以成为该地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士设
计，都拥有它独特的来福士色彩。 国际知名大师如贝聿铭（I.M.Pei）、Rafael Viñoly、Steven Holl和Stephen Pimbley都 在来福士建筑设计上大展身手，为我们创造富有人文魅力的优质城市社区。
亮点提炼
铺位分割面宽与进深比例十分理想，直接增加项目
的展示性；
楼层定位有别于传统商场，以目的性消费来确定； 最大程度上发挥策划价值，营造出“逛”的感觉； 发挥品牌主力店作用，并采用1F带2F的方式解决
进深较大的铺位；
评价：
来福士广场通过适中超前的业态组合及年轻客群 喜爱的品牌组合，很好的迎合了有一定消费能力 的都市新贵的需求，建立都市时尚年轻人全新的 生活方式，并引领彰显自我的消费理念。
万达、华润、凯德案例亮点学习
万达、华润、凯德的案例亮点的学习
万达亮点：
“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”
核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？
靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？
以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德发展历史.ppt
5
凯德成长史：10年后取得的成就
连续4年利润超过 S＄1bn
资本回报率更有 效率
利润
（S＄287m）
ROE
（4.2%）
区域更多元化
海外资产比重
25%
财务安全
负债/权益
0.92×
现金充足
现金
S＄879m
S＄592m 8.7% 65% 0.28×
S＄4.9bn
6
凯德成长史：成为亚洲最大的地产公司之一
10
凯德战略演进： 战略核心—集中、平衡、规模
Focus,Balance,Scale,集
集中房地产全产业链
中、平衡、规模
房地产是唯一的业务，专注在
在2000年的总裁致股东函中首
资本管理、房地产开发和运营
次出现，
管理，
2003年正式被确定为全集团的
提供市场所需的住宅、办公楼、
核心战略并持续至今。
购物商场、服务公寓和房地产
集中
金融服务（包括基金管理）。
平衡投资组合及区域
平衡
平衡发展业务投资组合： 继续发展不同的房地产产品； 开发业务和投资/收费业务均衡发展； 在发达和发展中国家/不同发展 程度区域同步投资。
规模 壮大规模与不断扩展合 作
扩大经营规模，保持多项竞争优势： 实现规模经济效益， 吸引顶尖合作伙伴， 吸引人才并赢得商业伙伴与银行家信心， 持续壮大在新加坡和中国市场的规模， 扩大在购物商场、服务公寓、房地产投 资信托基金和基金管理业务的规模， 通过合作和并购扩大规模
[重点]成都来福士广场案例分析
![[重点]成都来福士广场案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/6a3a4709640e52ea551810a6f524ccbff121cac3.png)
成都来福士广场案例分析
全球化的趋势势在必行，而建筑行业作为一个辐射范围甚广的领域，更是十分鲜明。全球化给我国原本的设计环境、政府政策、人们思想等一系列的变化。那么作为全球化大旗下的一个产品，成都来福士感觉是比较成功的。下面关于本案例我想从以下几个方面进行分析和理解：
一：来福士商业综合体的设计理念
首先简单的介绍一些来福士广场，正如来福士的广告所说每一座来福士建筑均出自世界知名大师的手笔，所以这个项目本身具有它自身的特殊性，它的决策者更多的是来福士集团，相关政府的决策者起到了推动的作用，就其自身来说，设计谁来做也许都会达到自身的功能需要，但是霍尔的设计感觉还是很可人的。
自2003年霍尔的北京的当代MOMA出现以来，他的作品作品如雨后春笋般出现在在南京、成都、深圳、天津、北京、天津等大城市，以及他的最新作品青岛文化艺术中心。在中国有这么多作品的国外明星建筑师中，他的确是凤毛麟角的一位。这也充分说明了相关决策者对霍尔本身的认可，也侧面的反映出了霍尔的建筑所带来的名牌效应，以及其背后所蕴含的商业利益。而这也间接的反映出了不同范围的人群，比如文化艺术中心的受益者普通大众，商业综合体里面的消费者，办公人员对建筑的认可。
在这个建筑群里所需要体现的是：强调的整体化都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等概念，希望带给成都市民一种兴奋的体验。城市在眼前缓缓展开，可以感受到来福士这个“城中之城”的城市内涵。这些就是霍尔的创意灵感和设计理念。
商业综合体建筑设计——以宁波来福士广场工程为例
商业综合体建筑设计——以宁波来福士广场工程为例
章节一：引言
- 研究背景和意义
- 研究目的和方法
章节二：相关理论与案例分析
- 商业综合体建筑概念和类型
- 宁波来福士广场工程的发展历程和设计理念
- 其他国内外商业综合体建筑案例分析
章节三：宁波来福士广场工程的建筑设计分析
- 建筑规划和空间布局分析
- 立面设计和材料运用分析
- 室内设计和景观设计分析
章节四：建筑设计的经济效益分析
- 宁波来福士广场工程的经济投资和回报分析
- 商业综合体建筑的运营管理和收益分析
章节五：结论和建议
- 宁波来福士广场工程的成功经验总结
- 商业综合体建筑设计的现状和未来发展趋势
- 设计建议和发展对策第一章：引言
商业综合体已经成为城市发展中关键的一部分，是城市化进程中为人们提供购物、娱乐、休闲等多个需求的现代化建筑群体。随着城市经济的发展和人们生活水平的提高，商业综合体的要
求也越来越高，除了具备购物功能外，还需要具备高端消费、文化交流、休闲娱乐、社交等多种需求。
本文的研究对象为宁波来福士广场工程，该工程是宁波市中心地带的标志性建筑，拥有2100多个停车位和14万平方米的建筑面积，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体，是宁波市近几年的标志性商业综合体之一。本文的研究目的在于剖析宁波来福士广场工程的建筑设计特点和经济效益，并总结商业综合体建筑设计的一些经验和设计建议，以提供对类似项目的建筑设计提供借鉴和启示。
第二章：相关理论与案例分析
商业综合体建筑概念和类型
商业综合体不是新鲜事物，早在上世纪80年代就在欧美国家开始兴建。商业综合体是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合性商业建筑群体，其发展趋势呈现多种类型和形态。根据功能需求、交通条件、人流密度等不同因素，商业综合体可以分为以下几种类型：
来福士案例分析
北京来福士广场 Raffles City Beijing 楼层及品牌分布 — B1
B1租金：9.2元/天/平米
银座地铁 出站口
来福士 地铁 出站口
来福士
由于购物中心面积较小业态规划中服 务业态占的比重较低基本无娱乐业态.
东方银座由于开业多年形成了东直门桥东的消 费商圈，但东直门地铁两个购物中心的出站口 分别位于两个购物中心内，但中间没有做联通， 换言之桥东的固定消费人群无法靠地下通道链 接到来福士购物。
北京来福士广场商业定位 高档零售购物中心的定位在北京东部商业竞争中非常激烈。
沿袭上海来福士广场的 成功经验引入多家年轻 时尚旗舰品牌，打造出 全新精品时尚购物广场 概念.
商业及建筑亮点
购物中心周边旱地喷泉设计外加地面彩灯 装饰提升了购物中心档次.
富有现代感的彩色玻璃外立面设计
大块LED屏实时播放购物中心推广活动及各类电视节目.
商业劣势
地铁口与购物中心链接出指示标不够清 晰.通道链接装饰勉强，商业氛围不佳.
小南国、豆捞坊
❖专卖店：约122家 ❖停车位： 约580个 ❖开业时间：2009年6月5日 ❖出租率：90% ❖考察时间：2010年5月20日
商业及建筑亮点
顶部采用通透及富有现代感的玻璃 穹顶既满足了白天采光的需要又贴 合现代环保减法生活理念，备受年 轻人喜爱.
来福士广场-高层建筑调研
安全疏散 高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。 安全出口：保证人员安全疏散的楼梯或者直通室外平台的出口。
安全疏散的楼梯
直通室外平台的出口
主入口
高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5M。
地下车库——地下停车位：850个 <50辆时，可设一个单车道 <100辆时，可采用一个双车道口 >100辆时，应设二个车道出入口 >500辆时，应设三个出入口 地下汽车出入口之间净距应≥10m 此处出入口分开设置了3个
政府机关和大型公共建筑及城市的主要地段，应设无障碍专用厕所。 无障碍的卫生间用马桶，在马桶两边设借力的金属支撑架，是残疾人手扶坐下或者起 身的支撑点。 新建无障碍厕位面积不应小于1.80m×1.40m。
位于两个安全出口之间的房间：40M 位于袋形走道两侧或尽端的房间：20M
r=40m
高层建筑的公共疏散门均应向疏散方向开启，且不应采用侧拉门、吊门和转门。 自动启闭的门应有手动开启装置。
消防电梯宜分别设在不 同的防火分区内。 消防电梯间应设前室， 其面积：居住建筑不应 小于4.50m2；公共建筑 不应小于6.00m2。 当与防烟楼梯间合用前 室时，其面积：居住建 筑不应小于6.00m2； 公共建筑不应小于10m2。
裙房和除单元式和通廊式住宅外的建筑高度不超过32m的二类建筑应设封闭楼 梯间。 楼梯间应设乙级防火门，并应向疏散方向开启。
用心理学和“场”注释商业地产设计理念——浅谈北京朝来购物中心设计
程 持 台培左 的聍 地域和 文化 来棒拟 虚 的消 费过程 『 幽遣 十虚拟 过 程所 导 的 框糍 结 论集 台正是 建筑设 计鲁个
组 成 部 分 前 指 导 则
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体建筑
成后搏 雎为Ⅱ 臭区域 已知帅最 大 的商业
对 于 费者 ｃ 泛指甜 建 筑本 身存 在感 知呐十 蚀 Ｉ ｉ要 从人 对客观 皋蜘 自 ｎ 过 勺
程出 发 依 据基 本客观 舰 律和心 娌 啦受过
设计理忠 设计， 理学土 导的建筑设 计
仅如此 两 层地下停 车
库 使得 整十 购物 中心 能够窖 纳 ６ ０ 辆 来 的与盘不 目臼 薤力 ０ 崇 勺 的汽 车 高度 先进 的管理 统 保 障停车 井
来福士中心
套住宅，52间商场；
凯德商用在中国拥有并管理着52个商业地产项目，分布在北京、上海、天津、 重庆、深圳、成都、西安等34个大中城市，总建筑面积超过400万平方米。其 标志性项目包括：北京嘉茂购物中心·西直门、成都嘉信茂广场·金牛、北京来 福士中心和上海来福士广场等。
翠薇·嘉茂购物中心
望京嘉茂购物中心
地理位置
13号线
东直门内大街 来福士
2号线
机场线
东直门外大街
东二环沿线位于北京的城市中心区，东接燕 莎商圈、CBD以及第一、二使馆区等涉外商 务区，西接皇城文物保护区；
交通
拥有亚洲最大的立体交通枢纽；
总部经济
工人体育馆北路
大型国企纷纷选址东二环沿线，作为企业总 部办公地，形成巨头企业商务聚集带。
海高阳国际港客运码头
厦门“卧虎藏龙”休闲商业体
集装箱暂住房
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7
PART 2 项目区位分析
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8
2.1 项目区位概述
北京来福士广场位于北京市东直门立交桥西南角、东二环的核心商圈地带，紧邻第二使 馆区，周边遍布写字楼、大型购物中心、酒店和文化中心。
上海来福广场案例研究
零售
餐饮
服饰
时尚 配 饰
鞋帽 箱 包
礼品玩 具 书 籍
珠宝钟 表 眼 镜
百货
数码
品牌 餐 轻餐饮 饮
休闲娱乐
数量
19
0
0
0
0
0
0
1
0
0
数量占比 95%
0
0
0
0
0
0
5%
0
0
合计
95%
5%
0
五层业态分布情况
零售
餐饮
服饰
时尚 配 饰
鞋帽 箱 包
礼品玩 具 书 籍
珠宝钟 表 眼 镜
百货
数码
品牌 餐 轻餐饮 饮
三、来福士物业情况调研
来福士广场门厅通道铺位建筑标准
来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225㎡,七层挑高，扶梯前厅主通道8-11m， 次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为79m，进深7-15m。
来福士广场其他配套设施
自动扶梯：每个平层配置四组进口奥的斯扶梯，两部进口奥的斯观光电梯（ 21 人/1600 公斤) 外墙装饰系统：外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙 标准间墙至主墙距离：8.5 米-18.5 米 (低区)；9 米-20 米 (高区) 标准地板载重量：4 千牛顿/㎡ 架空地板：高150 毫米 暖气，通风及空调系统：中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约 30 个恒温变 风量空调控制箱 新风量：25 立方米/小时/人（每10 平方米每人，该10 平方米计算不包括走廊及共用部位） 电力供应：电压为 380 伏三相50 赫兹，220 伏单相50 赫兹 供电量设计标准：100 伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位） 应急电源：20 伏安/㎡（按实用面积，不包括走廊及共用部位）（可供租客从配线架自行挑线） 通讯系统：共 10000 条电话线 出租率：100%
来福士广场调研报告
• 项目背景 • 市场调研 • 来福士广场分析 • 项目亮点与优势 • 营销与推广策略 • 预期成果与展望
01
项目背景
项目介绍
来福士广场是一个集购物、餐饮、娱 乐、办公等功能于一体的城市综合体 ，位于市中心繁华地段，拥有丰富的 商业资源和人流基础。
项目占地面积较大，建筑风格现代， 内部空间布局合理，设施齐全，是一 个高品质的城市商业中心。
建筑设计
现代化风格
来福士广场的建筑设计采用了现代化 的风格，外观简洁、大气，具有强烈 的视觉冲击力。
环保理念
来福士广场在设计过程中注重环保理 念的运用，采用了多项绿色建筑技术 和材料，力求降低对环境的影响。
设施与服务
餐饮设施
客户服务
来福士广场内拥有多家知名餐饮品牌， 提供各类美食和饮品，满足不同口味 和需求。
可持续性发展
绿色建筑认证
来福士广场注重环保和可持续发展，获得绿色建筑认证，采 用节能、环保的建筑材料和技术，降低能耗和碳排放。
社会责任
来福士广场关注企业社会责任，积极参与公益事业和社会责 任项目，为社会做出贡献。
05
营销与推广策略
广告渠道
01
电视广告
通过在热门电视节目播放广告，吸 引广泛的观众群体。
市场占有率预测
市场份额分析
通过对竞争对手的市场份额、产品定位、价格策略等方面的分析，来福士广场将预测自身在未来市场中的地位和 占有率。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
宁波来福士
广场 位置
宁波市江北区
开发面积 160,000平方米
完工时间 2012年
业态
商场、办公楼、服务公 寓
8
凯德中国演示 *2009年10月*
各地来福士情况
巴林来福士城
地理位置描述
投资在巴林湾内的优质综合项目，占股约30% • 开发用地： 4.3万平方米; 可用建筑总面积: 约28.8万平
方米；预计2010年完工 • 地理位置：巴林海湾商业核心地段 • 住宅: 超过17.13万平方米；600多个公寓单位和50栋别
来福士也是嘉德置地赢得无数国际殊荣的另一个代表性系列。身为亚 洲最大的上市房地产公司，嘉德置地将把来福士品牌带到全球更多的城市。 目前，嘉德置地在全球拥有7家来福士，分别是已经落成的新加坡来福士 城、上海来福士广场、北京来福士中心，另外三家位于中国的成都来福士、 杭州来福士、宁波来福士以及位于中东巴林首都麦纳麦的巴林来福士城正 在建设中。
2008 中国房地产开发500强
2008 中国优秀企业公民
2007 最具社会责任房地产公司
2005 2003
中国卓越雇主
15
凯德中国演示 *2009年10月*
墅
• 购物商场：9.2万平方米 • 服务公寓:：超过2.4万平方米；200个单位 • 项目总投资额：8 亿美元
滨海湾核心地段
新加坡来福士城
占地面积 (平方米)
30,816
业态组成
购物中心\酒店 会展中心\写字楼
区域特征
已经成为城市极具象征 意义的地标性建筑
完工时间
1986年
设计师
I.M.Pei
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凯德中国演示 *2009年10月*
Ascott China
雅诗阁集团的子公司， 负责中国市场的服务公 寓地产投资和服务公寓 管理。
嘉德资产管理在华业务
CapitaLand Financial in China
负责凯德置地、凯德商用和雅 诗阁中国三大业务所涉及的在 华房地产金融业务。
Байду номын сангаас
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凯德中国演示 *2009年10月*
凯德置地
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。 作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商 15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、 开发与管理，开发规模逾570万平方米。
全球来福士掠影
来福士城，新加坡
来福士中心，北京
来福士广场，宁波
来福士广场，成都
来福士城，巴林
来福士广场，杭州
来福士广场，上海
集合住宅、服务公寓 、购物商场、写字 楼等多种业态
出自世界顶级建筑大 师之手，设计革新 富创意
来福士品牌的特点
于1986 年发
源自
新加 坡
城中之城!
2008年成立规模为10 亿美元的来福士中
澳大利 亚
新加坡 住宅房
产
房地产
服务公 寓
金融服 务
信托基 金
中国
商用房 产
商务房 产
综合休闲、 娱乐与会议
服务公 寓
金融服 务
17个私募房地产基金
集团管理超过RMB2,111亿的资产。 这包括总值超过RMB1,123亿的5个上市房地产信托基金和17个私募基金。
嘉德置地演示*2009年四月*
完整房地产价值链
国基金，并将旗下
四个中国来福士项 目注入基金
坐落于商业 与文化区 ，临近交 通枢纽
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凯德中国演示 *2009年10月*
各地来福士情况
上海来福士
位置
上海市黄浦区
广场 开发面积 133,000平方米
完工时间 2003
业态
商场、办公楼
北京来福士 位置
北京市东城区
中心 开发面积 97,600平方米
完工时间 2009
来福士的三重含义
一、“来福·士” 在中国传统文化中，“来福”是一个代表吉祥喜庆的名字；“士”则 代表掌握了一定知识和技能的精英阶层。二者结合，代表了凯德人对自 身的定位：凯德人是服务于社会、服务于公众，力求给社会带来福祉的 行业精英； 二、“来·福士” 来福士作为商业综合物业的品牌，从其名称上就表现出欢迎各方人士 光临，并恭祝大家吉祥幸福的意味。 三、“来·福·士” 凯德公司的经营目标，不是简单的追求自身利润最大化，而是要通过 自身的经营活动，促进整个社会福利的提高，创造良好的企业形象和企 业文化，并以此吸引各方精英加盟，从而实现企业的发展壮大。
城市综合体项目对城市发展的积极作用
提高城市居 民生活、工
作的效率
拉动所在 区域的发
展
资源共 生、聚 合增值
提升城市品质和价 值的点睛之笔
极大程度 的优化城 市资源配
置
产业集聚、 功能互补
提升城市 区域的品
牌形象
来福士运营模式
凯德中国演示 *2009年10月*
嘉德集团业务结构
7家上市公司 集团总市值: RMB859亿 2009年4月30日数据
业态
商场、办公楼、服务公 寓
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凯德中国演示 *2009年10月*
各地来福士情况
成都来福士
位置
成都市武侯区
广场 开发面积 195,000平方米
完工时间 2012
业态
商场、办公楼、服务公寓、酒 店、高端个人事务所
杭州来福士
位置
杭州市钱江新城
广场 开发面积 283,500平方米
完工时间 2013
业态
商场、办公、服务公寓、酒 店
凯德置地
CapitaLand China Investment Co., Ltd
嘉德置地的子公司，负责中 国市场的住宅房产开发、综 合性房地产开发和运营（包 括来福士系列）。
凯德商用
CapitaLand Retail China
嘉德商用的子公司，负 责中国市场的商用地产 投资、开发和运营。
雅诗阁国际
强劲的开发盈利 + 稳定的管理费用收入
基金 经理
投资 者
基金管理 /
收购费
每股股 利
开发项 目
管理费
开发盈利
开发 商
财务 顾问
顾问费
物业 管理费
资产 管理费
运营 者
物业 经理
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嘉德置地演示*2009年四月*
凯德中国
嘉德置地集团
CapitaLand Group
凯德中国
CapitaLand in China
来福士的商业模式与建筑设计
凯德置地环渤海区域副总经理 韩维
目录
• 来福士品牌 • 来福士运营模式 • 北京来福士中心 • 北京来福士中心的建筑设计
凯德中国演示 *2009年10月*
来福士品牌
凯德中国演示 *2009年10月*
来福士的前世今生
来福士的品牌由来
来福士品牌1986年发源于新加坡，是嘉德置地集团旗下最具代表性的 综合商用品牌。其名字“Raffles City”诠释了“城中之城”的革新综合发 展概念。过去二十多年，来福士品牌在国际上备受推崇，被视为一个高素 质的综合发展项目的新加坡品牌典范。