业主委员会的性质是什么

业主委员会的成立程序

业主委员会的成立程序楼主imlong 发表于搜房网- 上海业主论坛- 贝越·流明新苑业主委员会的成立程序业主委员会属于物业管理的范畴，而且是物业管理中最重要的角色。

鉴于业主委员会的特殊性，本章单独表述。

一.业主委员会与物业管理委员会这两个概念尚无法律上的定义。

在很多人看来，两者并无区别。

从已经成立的业主委员会、物业管理委员会的成立过程来看，物业管理委员会是业主委员会成立之前的一个过渡性组织机构。

业主委员会作为小区公共财产全体共有人——全体业主的代表，只能由第一次业主大会选举产生。

召开第一次业主大会并不困难，难在开发商不愿意召开第一次业主大会，因为，若召开第一次业主大会，业主委员会将是真正由业主选举产生的业主委员会，这样的业主委员会一定不是一个可以任由开发商或物业管理公司摆布的业主委员会。

据居律师所知，在北京市，召开过第一次业主大会的商品房开发商小区一个也没有。

即使成立了业主委员会的小区，也没有召开过第一次业主大会，业主委员会并不是真正由业主选举产生的委员会。

这样的业主委员会，口口声声为业主争取了多少多少权益，其实，早已与开发商、物业管理公司陈仓暗渡。

物业管理委员会一般是在这样的背景下产生的：开发商、物业管理公司为了避免因与业主签订《物业管理委托合同》而成为业主的矛头所指，便想办法不与业主签订《物业管理委托合同》，而与一个说起来是代表全体业主、实际上主要是由开发商和物业管理公司安插的人员组成的一个组织签订《物业管理委托合同》。

由于这个组织毕竟不是由第一次业主大会选举产生的，称之为“业主委员会”，明显不切合实际，所以，这个组织的名称就叫做“物业管理委员会”。

“物业管理委员会”这个名称，对开发商和物业管理公司来说有这样一个好处：虽然名称不叫做“业主委员会”，但能使人觉得就是“业主委员会”，这样，在需要时可以让物业管理委员会像业主委员会那样对业主发号施令，不需要时，也可以让物业管理委员会什么也不是。

业主大会与业主委员会的区别是什么

业主大会与业主委员会的区别是什么为了维护业主的合法权益，业主可以召开业主大会，选举出业主委员会，业主委员会是业主的代表机构，有独立的诉讼地位。

那么业主大会与业主委员会的区别是什么?对其讲解下。

业主大会与业主委员会的区别如下：业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。

当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。

业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

我国《物业管理条例》第8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

”《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。

这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。

比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。

业主大会监督业主委员会的具体工作开展。

业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。

业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。

所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。

《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。

因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具有重大意义。

《物权法》从法律层面对业主委员会做出了规定。

其第六章“业主的建筑物区分所有权”第78条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。

业主委员会是民间的非法人组织

业主委员会是民间的非法人组织一、业主委员会的含义及特征业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。

从我国司法实际来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，以保障物业费的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。

业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。

与其他自治性组织比较而言，业主委员会具有以下法律特征１．业主委员会是由业主大会选举产生的。

根据我国《物业管理条例》的有关规定，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。

因为，业主委员会并非独立的法人组织，它的所有行为后果均直接归属于全体业主，责任也是由全体业主共同承担的。

基于此，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见，故业主委员会的委员应由业主大会选举产生。

《物权法》第七十五条第一款进一步明确规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

”从此以基本法的形式确立了业主委员会必须由业主大会选举产生，并向其负责。

２．业主委员会的活动以对物业的自治管理为限。

业主委员会设立的目的在于使广大业主的自治管理权能够得到正常的行使，并及时了解和统一业主的不同意见和建议。

基于这一目的，业主委员会的所有活动必须以对物业的自治管理为限。

除签订物业管理合同外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。

３．业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。

业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。

业主委员会法律地位之探析

业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。

由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。

因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。

一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。

（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。

其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。

二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。

明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。

但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。

2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。

2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。

业主委员会的法律地位

业主委员会的法律地位北京律师陈薇 2015-08-04住宅小区业主和物业公司之间的矛盾冲突不断，人们的法律意识和维权意识日臻增强，促使业主委员会的诞生。

但由于业主委员会的法律地位不明确，权责不清，致使业主权益得不到保护。

那么，业主委员会的法律地位是怎样的呢?我国关于业主委员会的法律规定(一)《物权法》关于业主委员会的规定业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。

所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。

《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。

因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具有重大意义。

《物权法》从法律层面对业主委员会做出了规定。

其第六章“业主的建筑物区分所有权”第78条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。

第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。

”《物权法》这些规定，虽明确了业主委员会在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格，当业主委员会侵害业主权利的时候，给业主的维权提供了合法的诉讼方式。

但该法对业主委员会的其他方面的法律定位采取了回避态度，对业主委员会的法律性质界定不清，在实践中对于司法判案指导意义较弱。

(二)《物业管理条例》关于业主委员会的规定2007年修订后的《物业管理条例》取消了2003年《物业管理条例》中关于“业主委员会是业主大会的执行机构”的表述，取而代之的是“业主委员会执行业主大会的决定事项”。

业主委员会属于什么机构

业主委员会属于什么机构
居委会，是政府基层居民服务机构。

居委会隶属于街道办事处。

主要作用是收集、转达地区居民的生活需求，调解居民的邻里纠纷，提供部分居民生活服务等等。

物业公司，是专为某个物业小区提供物业服务的企业单位。

业委会，是小区业主通过业主大会选取的业主代表，组成的业主自助自管机构。

居委会和业委会都是为居民服务的机构，不同在于业委会仅为本小区的业主服务，而居委会是为整片地区居民服务的机构，而且居委会具备一定的政府职能，比如民警工作站、党务工作站等等。

业委会单纯为本小区居民提供服务，同时代理小区全体业主，和物业公司等第三方服务机构签订各类合同。

居委会和物业公司之间是相互合作关系，居委会提供的服务主要是针对居民生活方面，以人为主。

物业提供的服务是按照小区物业服务合同的约定，以物为主。

且物业只服务于签订物业合同的物业小区。

业委会和物业公司直接是建立与物业服务合同之上的契约关系，双方为服务者和被服务者。

物业公司按照物业服务合同提供物业管理，业主享受服务，支付物业费用。

业委会作为业主的代表，同物业公司签署物业服务合同。

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业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主遵守业主公约；
（五）业主大会赋予的其他职责。

住宅小区业委会的普及知识

住宅小区业委会的普及知识
一、概述
住宅小区业委会是指由业主自愿组成的组织，代表全体业主管理和维护小区共有部分的一种民主管理机构。

业委会的成立旨在维护业主的利益、促进小区和谐稳定发展，具有重要的社会意义和作用。

二、业委会的职责
业委会的职责主要包括但不限于以下几点： - 管理和维护小区公共设施设备； - 监督物业公司的服务质量； - 协助解决业主之间的纠纷； - 执行小区业主大会的决议。

三、业委会的组成
业委会一般由业主自愿组成，成员通常包括主席、副主席、财务主管等职务，通过选举产生。

四、业委会的选举
业委会的选举是业主自治管理小区的重要环节，选举程序应当遵循业主大会决议，确保选举公开、公平、公正，并通过选票等方式进行。

五、业委会的运作
业委会在日常运作中应当注重与业主沟通合作，开展公益活动，促进小区和谐稳定发展。

同时，要加强与相关政府部门的联系，积极为业主维权服务。

六、业委会的限制
业委会在管理小区时也需要遵守相关法律法规和业主大会的决议，不能擅自决定事项，要保证决策程序的合法性和透明性。

七、业委会的发展前景
随着住宅小区业委会制度的不断完善和普及，业委会将更好地为业主服务，推动小区社区建设和发展。

结语
住宅小区业委会作为一种新型的社会组织形式，具有重要的社会意义和作用。

通过加强业委会的建设和管理，可以更好地维护业主的权益，促进小区社区和谐稳
定发展。

希望业委会可以在未来发展中发挥更大的作用，为业主创造更美好的居住环境。

以上是关于住宅小区业委会的普及知识，希望对大家有所帮助。

居委会和业主委员会、业主大会区别与联系

居委会和业主委员会区别与联系区别：1、两者权利基础不同：居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织业委会自治的基础是物业所有权，业委会的委员由业主大会选举产生，业委会的设立撤销等由业主大会决定，并报有关部门备案。

2、性质不同居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织业委会在法律上地位不明确，有时连诉讼主体的资格都没有，是一种特殊的基层自治组织3、经费来源不同居委会的经费由政府财政拨款业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决。

4、对组织成员的要求不同居委会的成员多数是专职的，对居民负责业委会的成员大部分是兼职的，他们对业主负责5、工作的侧重点不同居委会工作包括宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，即侧重于社会政治稳定业委会的工作范围仅限于五大类：公共卫生和公共次序管理、绿化管理、车辆交通管理、公共设备设施管理、其他居住环境管理，即侧重于业主的经济利益6、办公用房不同居委会的办公用房由当地人民政府统筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是好几个小区才有一个居委会业委会的办公用房应设在物业管理区域内，由建设单位和公房出售单位免费提供联系1、都是社区管理范畴，都是基层自治组织。

2、大多数居民同时是业主，业主多数也是居民。

两者的工作重点各有侧重，但也有很多重合，在很多领域有共同合作空间3、两者在民事关系上是一种平等的关系。

居委会要支持业委会维护业主权益的工作，业委会要积极配合居委会开展社区自治工作4、居委会对业委会有知道和监督的义务，业委会在讨论小区重大事务及组织召开业主大会时应该通知居委会参加居委会、业委会、物业管理公司联系：1、有共同的目标，就是互相配合，支持共同营造住宅小区良好的居住环境2、物业管理企业受聘于业委会，其开展的物业管理工作要接受业委会和辖区居委会的指导和监督3、业委会根据业主大会的决议有权解聘和续聘物业管理企业，并对小区内的管理工作作出决定区别：1、性质不同：业委会是代表全体业主合法权益的自治组织居委会是政府的基层组织物业管理企业是依法定程序设立，以盈利为目的具有独立企业法人资格的经济组织2、职责不同：业委会主要行使自治管理权利，决定有关业主共同利益的重大事项，监督物业管理企业的管理服务活动。

由业委会是否属民事主体引起的思考

《由业委会是否属民事主体引起的思考》
2023-10-30
目录
• 引言 • 业委会概述 • 业委会是否属于民事主体 • 业委会作为民事主体的法律问题 • 结论与展望
01
引言
背景介绍
业主委员会（简称业委会）作为城市社区治理的重要参与主体，其地位和权利在法律上仍存在争议。
目前，学界对于业委会是否具备民事主体资格这一问题仍没有统一的定论，因此对业委会民事主体资格的认定及其权利义务进行深入研究具有重要的实践意义。
业委会的权利义务
业委会具有管理小区公共事务、维护业主合法权益等权利，同时具有遵守法律法规、维护小区秩序等义务。
业委会在实践中的法律地位和权利义务
01
02
03
法律地位
业委会在实践中被视为一种非法人组织，其法律地位尚不明确。
权利
业委会可以代表业主提起诉讼，但其在民事法律关系中的权利范围尚不明确。
对未来研究的展望和建议
深入研究业主委员会的法律地位和职责
进一步深入研究业主委员会的法律地位和职责范围，为完善相关法律法规提供理论支持。
研究业主委员会与物业公司的关系
进一步研究业主委员会与物业公司之间的关系和职责边界，为规范物业管理市场提供理论支持。
研究业主委员会的发展趋势和挑战
针对业主委员会的发展趋势和面临的挑战，开展深入研究和分析，为推动物业管理行业的健康发展提供理论支持。
加强组织建设
鼓励业主加强业委会组织建设，建立健全的监督机制，提高业委会的运作效率和公信力。
强化培训和教育
加强对业委会成员的培训和教育，提高其法律意识和专业素养，促进其更好地行使职权、服务业主。
05
结论与展望

业主委员会法律地位

物业管理发展的一个重要核心问题就是关于业主委员会的法律定位问题，本文主要分析了业主委员会的主体地位，认为其不是法人组织，而应当将其纳入非法人组织。

在实践中，应由业主委员会进行起诉和应诉，并由全体业主共同承担诉讼结果。

明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理专业化相结合的管理体制的基础，也是规范物业管理的前提和必然要求。

业主委员会作为市场经济发展到一定阶段的产物，反映了社会现实生活的需求。

尽管业主委员会在实践中发挥着重大作用，参加着民事关系，并在其中享有民事权利、承担民事义务。

然而我国法律并未赋予其确切的法律地位，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势法律地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。

业主委员的法律地位如何，关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题。

对业主委员会地位不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。

一、业主委员会概念业主委员会是现代城市住宅公寓化和物业管理发展过程中出现的一种新型社会组织体。

我国《物业管理条例》对业主委员会没有明确给出定义。

只是在第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责……”第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。

”根据对业主委员会的不同定义及物业管理条例的相关规定，可以得出，业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

业主委员会是一个代表业主行使业主自治管理权的机构。

是业主大会日常事务的执行机构。

二、域外关于业主委员会的立法模式1．法人人格模式法国、新加坡、香港之区分所有权建筑的管理团体具有法人资格，是权利义务的主体，能够独立承担民事责任，自不发生当事人能力问题。

业主委员会章程

业主委员会章程（示范文本）第一章总则第一条组织名称、地址名称：地址：所辖区域范围：第二条性质和宗旨业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

由业主大会（业主代表大会）选举产生，是业主大会（业主代表大会）的常设机构，对业主大会（业主代表大会）负责。

其宗旨是：代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境。

第三条委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立，并接受其监督与指导。

第四条本章程所称业主，是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。

第二章组织机构和职责第五条第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会）选举产生。

以前建成的各类房屋或住宅区（包括公有住房出售后的住宅区），按物业管理区域，由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会。

业主委员会选举产生后，１５日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。

第六条业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。

业主大会（业主代表大会）必须有半数以上的业主（业主代表）出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。

产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会（业主代表大会）由业主自行产生。

第七条第一次业主大会（业主代表大会）按下列程序召开：１．由大会筹备组介绍大会筹备情况；２．由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；３．业主大会（业主代表大会）的成员投票选举产生业主委员会成员。

第八条业主大会（业主代表大会）每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开７日之前将大会召开日期和内容送达每位业主（业主代表）。

业主委员会与居委会的区别是什么

业主委员会与居委会的区别是什么
业主委员会跟其居委会是两个不同的部门，业主委员会是民间组织，而居委会是政府部门的最基层部门，它们之间是有区别的。

居民委员会与业主委员会的区别如下：
1、两者的权利基础不同:居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其自治的基础是法定的公民权利，居委书记事实上是由政府委派，居委会的设立、撤消、规模调整由政府决定; 业委会自治的基础是物业所有权，业委会的委员由业主大会选举产生，业委会的设立撤消等由业主大会决定，并报有关部门备案。

2、性质不同:居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织，目前定位于“基层政权建设”;业委会在法律上地位不明确，有时连诉讼主体的资格都没有，是一种特殊的基层自治组织。

3、经费来源不同:居委会的经费由政府财政拨款;业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决。

4、对组织成员的要求不同:居委会的人员多数算专职的，对居民负责;业委会的成员大部分是兼职的，他们对业主负责。

5、工作的侧重点不同:居委会工作包括宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，侧重于社会政治稳定;业委会的的工作范围仅限于五大类公共服务项目：公共卫生和公共秩序管理、绿化管理、车辆交通管理、公用部位公用设备设施的管理、其他居住环境管理，侧重于业主的经济利益。

6、办公用房不同:居委会的办公用房，由当地人民政府统筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是好几个小区才有一个居委会;业委会的办公用房应设在物业管理区域内，由建设单位和公房出售单位免费提供。

业主大会及业主委员会成立程序

业主大会及业主委员会成立程序一、业主大会及业主委员会性质业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会，且只能设立一个业主大会。

业主委员会是指同一物业管理区域内的业主召开业主大会选举产生代表组成的，在物业管理活动中代表和维护全体业主利益的组织，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。

业主大会和业主委员会属于业主团体自治性质的组织。

所谓自治管理是指特定物业的复数业主以其对该物业共有部位的共用权资本，依法组成业主社团并使社团凭借对该共有物业的共有权和业主们的成员权，通过一定的民主决策程序使全体业主的共有意志以业主公约和其他管理规约形式表达出来，并形成具有组织纪律性的制度，从而依靠业主们的民主制度、自律制度、公益保障制度和国家法制支持制度，来实现组建和运作业主团体目的的一种由特定物业业主形成的单元性社会的组控方式。

二、业主委员会的宗旨代表业主合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

三、业主大会成立条件房屋实际交付使用的专有部分占建筑总面积百分之五十以上的。

四、业主大会成立程序（一）建设单位申请1、提出成立首次业主大会报告符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，建设单位在30日内书面向物业所在地的大连市国土资源和房屋局分局物业办（现一般情况下街道办事处负责）提出成立首次业主大会的报告。

2、提供报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料(建设单位30日内)（1）物业管理区域证明；（2）房屋及建筑面积清册；（3）业主名册；（4）建筑规划总平面图；（5）交付使用共用设施设备的证明；（6）物业服务用房配置证明；（7）其他有关的文件资料(物业出售和入住明细及其他有关物业基本情况的资料)。

3、组建业主大会筹备组（1）大连市国土资源和房屋局分局物业办自接到报告之日起30日内，会同街道办事处指导组建；（2）筹备组组成业主代表3人，街道办事处代表1人，建设单位代表1人，共5人组成。

业主大会、业主委员会培训(页)

会议和临时会议三种。
1.首次业主大会会议首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第二节业主大会
1.首次业主大会会议会议内容： 1）表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》； 2）选举业主委员会； 3）决定是否续聘原物业服务企业。
第三节业主委员会
（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。
业委会是否有权决定物业管理费的标准
第二节业主大会
2.定期会议 (一般每年召开一次)
主要内容有： ①听取业主委员会的工作报告； ②《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会章程》等文件的审议与修订； ③决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘； ④专项维修资金使用、续筹方案的决定； ⑤业主委员会的换届选举与委员的增减； ⑥决定有关业主共同利益的其他事项。
业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。
业委会一般由5 －11人的单数组成。
第三节业主委员会
2.业主委员会委员应具备的条件
业主委员会的委员应当具有下列条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。业委会主任由主要业主代表担任。

物业管理解读业主委员会的职责与权力

物业管理解读业主委员会的职责与权力随着城市化进程的加快，住宅小区的规模和数量不断增加，物业管理成为了一个重要的议题。

为了更好地维护业主权益、提高小区管理水平，很多小区设立了业主委员会。

业主委员会作为业主自治组织，拥有一定的职责和权力。

本文将从法律角度解读业主委员会的职责与权力，并探讨其在物业管理中的作用和意义。

一、业主委员会的法律依据和设立原则根据《物业管理条例》第十五条的规定，小区内设立业主委员会，是一种业主自治组织。

业主委员会的设立必须符合以下原则：自愿原则、平等原则、公平原则、依法原则。

业主委员会的设立应经过业主大会的表决，并按照有关法律法规进行合规注册。

同时，业主委员会的成立要遵循透明、公开、公正的原则，确保业主的知情权和参与权。

二、业主委员会的职责1. 监督物业公司：业主委员会拥有监督物业公司的职责，包括监督物业公司履行物业管理服务合同的情况、监督物业费的使用情况、监督物业公共设施的维护和保养等。

如发现物业公司存在服务不到位、违约等问题，业主委员会有权利提出批评、建议或者申请解除合同。

2. 审议和决策小区事务：业主委员会作为业主自治组织，拥有审议和决策小区事务的权力。

包括制定和修改小区规章制度、审议小区维修资金使用计划、决策小区设施设备改建、装修等决策。

3. 维护业主权益：业主委员会是业主维护自身权益的重要渠道和平台。

在业主委员会的组织下，业主可以积极参与小区管理、提出意见和建议，维护自身合法权益。

4. 协调邻里关系：在日常管理中，业主委员会可以发挥协调和调解的作用，促进邻里关系的和谐发展。

通过组织业主活动、邻里互助等方式，增加居民之间的交流与合作。

三、业主委员会的权力1. 行使审议和决策权：业主委员会作为小区的重要决策机构，拥有行使审议和决策权的权力。

业主委员会成员可以就带有争议的事项进行多方讨论，最终达成共识并做出决策。

2. 物业费监督权：业主委员会有权监督物业费的使用情况，包括物业费的征收、使用和分配情况等。

物业管理公司与业主委员会

其次，尽快出台有关法律、法规，为理顺居委会与物业管理公司之间的关系提供法律依据。
物业管理公司同房地产行政主管部门的关系
物业管理公司同有关政府部门的业务关系
物业管理公司作为企业法人与行政管理部门的关系
物业管理公司和房地产开发公司应该是两个相对独立的企业法人。房地产开发公司在进行小区建设和经营的全过程中都要考虑到物业管理的需要，并要求物业管理公司介入。
业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上，它也是实现民主管理的组织形式。
业主委员会的产生
一般而言，一个物业管理区域只设一个业主委员会。首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理公司、业主代表组成筹委会，由筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会或者业主代表大会选举产生。
业主委员会的性质和地位
业主委员会的性质
业主是指物业的所有者。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
业主委员会的地位
业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理和安全使用，维护本区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的社区环境。
（3）积极开展各种有益的有偿物业经营与有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益。
物业管理公司的权利
（1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求管委会（业主委员会）协助管理；（6）有权选聘专营公司承担专项管理业务；（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理费；（8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，申请使用物业维修基金。

成立业委会工作指导手册，实用！建议收藏！

成⽴业委会⼯作指导⼿册，实⽤！建议收藏！1、业主⼤会成⽴的原则(1)⼀个物业管理区域只能成⽴⼀个业主⼤会。

业主⼤会由物业管理区域内全体业主组成。

业主户数超过三百户的，可以成⽴业主代表⼤会，履⾏业主⼤会的职责。

(2)划分为⼀个物业区域的分期开发的建设项⽬，先期开发部分符合条件的，可以成⽴业主⼤会，选举产⽣业主委员会。

但⼈数⽐例要按照分期开发建设的建筑⾯积⽐例预留相应的业主委员会和业主代表名额，且在《业主⼤会议事规则》中明确增补业主委员会委员办法。

2、符合成⽴⾸次业主⼤会的条件(1)物业管理区域内房屋出售并交付使⽤的建筑⾯积达到50%以上的；(2)物业管理区域内业主已⼊住户数的⽐例达到50%以上的。

符合以上条件之⼀的，可以申请成⽴⾸次业主⼤会。

（注：此条各地可能略有不同）3、业主⾝份如何确定房屋的所有权⼈为业主。

4、业主委员会的性质业主委员会由业主⼤会依法选举产⽣，履⾏业主⼤会赋予的职责，执⾏业主⼤会决定的事项，接受业主的监督。

业主⼤会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，所属区（县）⼈民政府房地产⾏政主管部门或者街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

5、业主投票权数如何确定？业主的投票权数由专有部分⾯积和业主⼈数确定。

(1)业主⼤会确定业主投票权数，可以按照下列⽅法认定专有部分⾯积建筑物总⾯积：1)专有部分⾯积按照不动产登记记载的⾯积；尚未进⾏登记的，暂按测绘机构的实测⾯积计算；尚未进⾏实测的，暂按房屋买卖合同集中的⾯积计算；2)建筑物总⾯积，按照前项的统计总和计算。

(2)业主⼤会确定业主投票权数，可以按照下列⽅法认定业主⼈数和总⼈数：1)业主⼈数按照专有部分的数量计算，⼀个专有部分按⼀⼈计算。

但建设单位尚未出售的和虽已出售但尚未交付的部分以及同⼀买受⼈拥有⼀个以上专有部分的按⼀⼈计算；2)总⼈数按前项的统计总和计算。

3)业主⼤会应当在业主⼤会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计⼊⽤于确定业主投票权数的专有部分⾯积。

物业管理条例15条内容是什么？

物业管理条例15条内容是什么？如今社会的不断发展人们的生活水平在不断的上升，城镇化发展迅速，城市化程度也在不断的进步，人们的居住房屋已经普遍成为了楼房，对于物业就会比较熟悉，每个小区都会有物业费用，主要是提供社区的服务，那物业管理条例15条内容是什么?下面就详细介绍。

如今社会的不断发展人们的生活水平在不断的上升，城镇化发展迅速，城市化程度也在不断的进步，人们的居住房屋已经普遍成为了楼房，对于物业就会比较熟悉，每个小区都会有物业费用，主要是提供社区的服务，那物业管理条例15条内容是什么?下面就详细介绍。

▲一、物业管理条例15条内容是什么?第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

【释义】本条规定了业主委员会的地位和职责。

(一)业主委员会的地位是业主大会的执行机构。

业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。

业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业委会必须服从业主大会会议，受业主大会会议的隶属，处于从属于业主大会会议的法律地位。

▲二、业主委员会应有以下特点：1、业主委员会应由业主大会选举产生。

业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。

因此，业主委员会也应由业主大会来选举产生，反映绝大多数业主的意愿。