第二章 资产评估的程序与基本方法
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• （一）时间因素 • （二）地域因素 • （三）功能因素 功能高低与价值高低成正相关关系。
（四）交易因素
• 参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于 或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进 行修正。 • 非正常的参照交易： • （1）交易双方有利益关系； • （2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易； • （3）买方急于想买，卖方急于想卖； • （4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融 资（如允许买方分期付款）； • （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相 互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
单选题：
• 10.某被评估设备为2年前购置，预计评估 基准日后该设备与同类新型设备相比每 年运营成本增加20万元，该设备尚可使 用5年，若折现率为10％，企业适用所得 税税率为25%，不考虑其他因素，则甲 设备的功能性贬值额最接近于（ ） 万元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4
计算过程如下：
• （1）可修复性损耗引起的贬值额：17万 元； • （2）不可修复部分的重置成本为：15017=133万元 • （3）不可修复部分的贬值率：2/20=10% • （4）不可修复部分的贬值额： 133*10%=13.3万元 • （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值即资产 利用率，小于1表示开工不足。
• 9.一台设备的重置成本为200万元，已经 使用了2年，其经济使用寿命约为10年。 现该设备的动力系统损坏，估计修复费 用约为20万元。该设备存在可修复性损 耗和不可修复性损耗，动力系统损坏是 可修复性损耗，用修复费用法计算的实 体性贬值金额为（ ）万元。 A.20 B.10 C.56 D.40
• 【正确答案】：C 【答案解析】：选项A属于实体性贬值， 选项B、D属于功能性贬值。
• 10.某被评估生产线设计生产能力为年产25 000 台产品，每台正常市场售价为1 500元，现因市 场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25 000 台生产能力，每台售价只能达到1 400元，该生 产线尚可使用二年，折现率为10％，企业所得 税率为25％，该生产线的经济性贬值最可能为 （ ）万元。 A.325.41 B.465.33 C.200 D.374.56
（三）修复费用法
• 先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态 下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来 确定贬值率，再据此求出成新率。 • 成新率=1-贬值率=1-（修复费用/重置成本） • 例：某数控设备的重置成本为150万元，已经 使用两年，其经济使用寿命约为20年，该设备 数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他 部分工作正常，现估计其成新率？
• 【正确答案】：A 【答案解析】：功能性贬值＝20×（125%）×（P/A，10%，5）＝56.862（万 元）。
（二）应用举例P26
• 六、经济性贬值的估算 • 例题：以下贬值属于经济性贬值的是（ ）。 A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能 损耗造成的贬值 B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬 值 C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所 造成的贬值 D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造 成本低于原建造成本所引起的贬值
• 【正确答案】：A 【答案解析】：该生产线经济贬值＝25 000×（1 500－1 400）×（1－25％）× （P/A，10％，2）＝325.41（万元）。
• • • •
七、成新率的估算 (一)观察法 （二）经济使用年限法 即根据资产的剩余经济使用年限与其总 经济使用年限的比率来确定成新率。 • 成新率=剩余经济使用年限/（实际已使 用年限+剩余经济使用年限）
• 【正确答案】：ACE CIF价格的计算： CIF含佣价＝（不含税货价+国内运费+国内其他杂费+海运费） /{[1-（1+投保加成率）×保险费率-利润率-佣金率]×总数量} 备注： 1.不含税货价＝总货价×[1-退税率/（1+增值税率）]。 2.国内杂费包括：（1）国内佣金、报关费、报检费等在国内发生 的除运输以外的费用；（2）内运费，即装船前的一切运费。 3.海运费即装船后到卸货前的海上运输费用。 4.投保加成率一般为10％，超出的一般由买方支付。 5.保险费率要看你买的是哪类型的保险。 6.利润率由你公司自己决定。 7.佣金率是指国外佣金（就是支付给买方委托人的佣金）。 8.记得除以总数量(公式中虽然是乘以总数量，但因其在分母中）。
第四节 收益法
• 一、收益法的概念 • 它是通过估算待评估资产自评估基准日 起未来的纯收益，并将其用适当的折现 率折算为评估基准日的现值的方法。 • 公式：V=∑Ai/（1+R）i i=1,2,3,……,n
• 3.收益法一般适用于（ A.单台设备 B.成套设备 C.生产线 D.标准设备 E.通用设备
第二章 资产评估的程序与基本方法
• 基本要求：了解资产评估的程序，掌握 市场法、成本法和收益法等三种资产评 估方法的基本原理及估算方法。 • 讲授要点：评估程序和评估基本方法 • 重点和难点：成本法、市场法和收益法
单选题：
• 7.资产评估具体程序的第一个环节是 （ ）。 A.签订资产评估业务约定书 B.明确资产评估业务基本事项 C.编制资产评估计划 D.收集资产评估资料
• 【正确答案】：C 【答案解析】：可修复性损耗引起的贬 值为20万元。不可修复性损耗引起的贬 值=（200－20）×2/10＝36（万元）。 实体性贬值＝20＋36＝56（万元）。
• 6.某资产1998年8月购进，2008年8月评估 时，名义已使用年限10年，参考资产技 术指标，在正常使用情况下每天工作8小 时，但该资产实际每天工作6.5小时，由 此确定的资产的实际已使用年限为 （ ）年。（结果保留一位小数） A.7.5 B.10.1 C.8.1 D.5.5
• 【正确答案】：B 【答案解析】：这些房地产一般属于既 无收益又无交易情况的房地产，常用成 本法进行评估。
单选题：
• 11.复原重置成本与更新重置成本的相同 之处表现为（ ）。 A.技术水平相同 B.制造标准相同 C.价格水平相同 D.材料消耗相同
• 【正确答案】：C 【答案解析】：参考2010考试教材58页， 两者都是以现行价格水平来购建的。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：参考2010考试教材41页 的公式，评估值＝10×（140％/100％） ＝14（万元）。
3、P23例题：
• 某项待评估资产购建于95年10月，账面原始价 值20万元，现评估其99年10月3日的价值。调 查得知该类资产在95年和99年的资产定基物价 指数分别为120%和160%，96-99年环比价格指 数分别为110%，105%，120%，96%，物价变 动指数33%。则该资产重置成本是： • 20*（160/120）=26.67(万元) • 或20*110 %*105%*120%*96%=26.67 (万元)
）的价值评估。
• 【正确答案】：BC 【答案解析】：一般类似生产线、成套 设备这样具有独立获利能力的机器设备 才可以用收益法进行评估。
• 【正确答案】：B 【答案解析】：参考2010考试教材75页。
单选题
• 4.资产评估中的基本方法是（ ）。 A.一种具体的评估方法 B.几种评估方法的结合 C.一条评估的思路 D.一条评估思路与实现该评估思路的各 种评估方法的结合
• 【正确答案】：D
• 11.学校，博物馆，纪念馆等这些公共单 位的房地产评估一般采用（ ）。 A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.剩余法
（四）规模经济效益指数法
• 1、假定资产的生产能力与其重置成本之 间呈非线性关系。 • 2能力/参照物的生 产能力）x
• 3.被评估资产甲生产能力为80 000件/年， 参照资产乙的重置成本为5 000元，生产 能力为60 000件/年，假设规模经济效益 指数X取值为0.6，被评估资产的重置成 本最接近于（ ）元。 A.5 942 B.6 500 C.4 207 D.8 500
• 2.在设备的评估中，重置核算法用于确定 （ ）设备的重置成本。 A.自制 B.标准 C.通用 D.非标准 E.进口
• 【正确答案】：AD 【答案解析】：重置核算法常用于确定 非标准、自制设备的重置成本。
• 5.某项资产购建于2007年，账面原值为10 万元，于2010年评估，若以取得时定基 物价指数为100％，评估时定基物价指数 为140％，该资产最可能评估值为（ ） 万元。 A.12 B.15 C.14 D.11
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产利用率＝ （10×360×6.5）/（10×360×8）×100 ％＝81.25％， 实际已使用年限＝名义已使用年限×资 产利用率＝8.1（年）。
五、功能性贬值的估算
• (一)估算步骤 • 1、比较待评估资产与技术性能更好的同类资 产的年运营成本之间差异（包括工资支付、能 源耗费和产品质量）； • 2、确定净超额运营成本（超额运营成本-所得 税）； • 3、估计待评估资产的剩余使用寿命； • 4、使用适当的折现率，将评估对象在剩余使 用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基 准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。
四、实体性贬值的估算
• • • • （一）观察法 公式：实体性贬值=重置成本*实体性贬值率 （二）使用年限法 公式：实体性贬值=（重置成本-预计残值）* （实际已使用年限/总使用年限） • 资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利 用时间/至评估基准日资产的累计法定利用时间
单选题：
• 1.截至评估基准日资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值小于1时 表示（ ）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关
• 答案：A 解析：根据2010考试教材63页公式2－32 计算得出。
单选题：
• 8.已知被评估设备在评估基准日的主材费 为200万元，设备的主材费为全部成本的 50％，行业平均成本利润率为10％，不 考虑其他因素，则设备的重置成本等于 （ ）万元。 A.100 B.550 C.440 D.110
二、运用比较法评估资产的程序
• 1、明确评估对象； • 2、搜集信息资料，并寻找参照交易； • 3、整理资料，选择三个或以上可比较的参照 交易； • 4、将待评估资产与可比较参照交易进行比较 分析，判断它们之间在影响交易价格的各因素 方面的差异程度； • 5、比较差异，得到待评估资产的评估价值。
三、进行比较分析和调整的因素
第三节 比较法
• 一、比较法（市场比较法）的概念 • 1、指通过比较待评估资产与近期售出类似资产异同， 并根据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定 待评估资产价值的评估方法。 • 2、前提条件：（1）需要比较成熟的资产交易市场； （2）可找到可比较参照交易。 • 3、计算公式： • 评估价值=市场参照交易价格+∑评估对象优于参照交 易物因素引起的价格差额-∑评估对象劣于参照交易物 因素引起的价格差额 • 或 评估价值=参照交易价格*修正系数
(三)功能价值法(生产能力比例法)
• 1、假定待评估资产的生产能力与价值呈线形 关系，首先找一个与待评估资产相同或类似的 资产作为可比参照物，计算参照物的单位生产 能力的价格，然后据以计算待评估资产的重置 成本。 • 2、待评估资产的重置成本=待评估资产的生产 能力*（参照物的重置成本/参照物的生产能力） • 或 =参照物的重置成本*（待评估资产的生产 能力/参照物的生产能力）
（四）交易因素
• 参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于 或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进 行修正。 • 非正常的参照交易： • （1）交易双方有利益关系； • （2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易； • （3）买方急于想买，卖方急于想卖； • （4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融 资（如允许买方分期付款）； • （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相 互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
单选题：
• 10.某被评估设备为2年前购置，预计评估 基准日后该设备与同类新型设备相比每 年运营成本增加20万元，该设备尚可使 用5年，若折现率为10％，企业适用所得 税税率为25%，不考虑其他因素，则甲 设备的功能性贬值额最接近于（ ） 万元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4
计算过程如下：
• （1）可修复性损耗引起的贬值额：17万 元； • （2）不可修复部分的重置成本为：15017=133万元 • （3）不可修复部分的贬值率：2/20=10% • （4）不可修复部分的贬值额： 133*10%=13.3万元 • （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值即资产 利用率，小于1表示开工不足。
• 9.一台设备的重置成本为200万元，已经 使用了2年，其经济使用寿命约为10年。 现该设备的动力系统损坏，估计修复费 用约为20万元。该设备存在可修复性损 耗和不可修复性损耗，动力系统损坏是 可修复性损耗，用修复费用法计算的实 体性贬值金额为（ ）万元。 A.20 B.10 C.56 D.40
• 【正确答案】：C 【答案解析】：选项A属于实体性贬值， 选项B、D属于功能性贬值。
• 10.某被评估生产线设计生产能力为年产25 000 台产品，每台正常市场售价为1 500元，现因市 场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25 000 台生产能力，每台售价只能达到1 400元，该生 产线尚可使用二年，折现率为10％，企业所得 税率为25％，该生产线的经济性贬值最可能为 （ ）万元。 A.325.41 B.465.33 C.200 D.374.56
（三）修复费用法
• 先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态 下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来 确定贬值率，再据此求出成新率。 • 成新率=1-贬值率=1-（修复费用/重置成本） • 例：某数控设备的重置成本为150万元，已经 使用两年，其经济使用寿命约为20年，该设备 数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他 部分工作正常，现估计其成新率？
• 【正确答案】：A 【答案解析】：功能性贬值＝20×（125%）×（P/A，10%，5）＝56.862（万 元）。
（二）应用举例P26
• 六、经济性贬值的估算 • 例题：以下贬值属于经济性贬值的是（ ）。 A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能 损耗造成的贬值 B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬 值 C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所 造成的贬值 D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造 成本低于原建造成本所引起的贬值
• 【正确答案】：A 【答案解析】：该生产线经济贬值＝25 000×（1 500－1 400）×（1－25％）× （P/A，10％，2）＝325.41（万元）。
• • • •
七、成新率的估算 (一)观察法 （二）经济使用年限法 即根据资产的剩余经济使用年限与其总 经济使用年限的比率来确定成新率。 • 成新率=剩余经济使用年限/（实际已使 用年限+剩余经济使用年限）
• 【正确答案】：ACE CIF价格的计算： CIF含佣价＝（不含税货价+国内运费+国内其他杂费+海运费） /{[1-（1+投保加成率）×保险费率-利润率-佣金率]×总数量} 备注： 1.不含税货价＝总货价×[1-退税率/（1+增值税率）]。 2.国内杂费包括：（1）国内佣金、报关费、报检费等在国内发生 的除运输以外的费用；（2）内运费，即装船前的一切运费。 3.海运费即装船后到卸货前的海上运输费用。 4.投保加成率一般为10％，超出的一般由买方支付。 5.保险费率要看你买的是哪类型的保险。 6.利润率由你公司自己决定。 7.佣金率是指国外佣金（就是支付给买方委托人的佣金）。 8.记得除以总数量(公式中虽然是乘以总数量，但因其在分母中）。
第四节 收益法
• 一、收益法的概念 • 它是通过估算待评估资产自评估基准日 起未来的纯收益，并将其用适当的折现 率折算为评估基准日的现值的方法。 • 公式：V=∑Ai/（1+R）i i=1,2,3,……,n
• 3.收益法一般适用于（ A.单台设备 B.成套设备 C.生产线 D.标准设备 E.通用设备
第二章 资产评估的程序与基本方法
• 基本要求：了解资产评估的程序，掌握 市场法、成本法和收益法等三种资产评 估方法的基本原理及估算方法。 • 讲授要点：评估程序和评估基本方法 • 重点和难点：成本法、市场法和收益法
单选题：
• 7.资产评估具体程序的第一个环节是 （ ）。 A.签订资产评估业务约定书 B.明确资产评估业务基本事项 C.编制资产评估计划 D.收集资产评估资料
• 【正确答案】：C 【答案解析】：可修复性损耗引起的贬 值为20万元。不可修复性损耗引起的贬 值=（200－20）×2/10＝36（万元）。 实体性贬值＝20＋36＝56（万元）。
• 6.某资产1998年8月购进，2008年8月评估 时，名义已使用年限10年，参考资产技 术指标，在正常使用情况下每天工作8小 时，但该资产实际每天工作6.5小时，由 此确定的资产的实际已使用年限为 （ ）年。（结果保留一位小数） A.7.5 B.10.1 C.8.1 D.5.5
• 【正确答案】：B 【答案解析】：这些房地产一般属于既 无收益又无交易情况的房地产，常用成 本法进行评估。
单选题：
• 11.复原重置成本与更新重置成本的相同 之处表现为（ ）。 A.技术水平相同 B.制造标准相同 C.价格水平相同 D.材料消耗相同
• 【正确答案】：C 【答案解析】：参考2010考试教材58页， 两者都是以现行价格水平来购建的。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：参考2010考试教材41页 的公式，评估值＝10×（140％/100％） ＝14（万元）。
3、P23例题：
• 某项待评估资产购建于95年10月，账面原始价 值20万元，现评估其99年10月3日的价值。调 查得知该类资产在95年和99年的资产定基物价 指数分别为120%和160%，96-99年环比价格指 数分别为110%，105%，120%，96%，物价变 动指数33%。则该资产重置成本是： • 20*（160/120）=26.67(万元) • 或20*110 %*105%*120%*96%=26.67 (万元)
）的价值评估。
• 【正确答案】：BC 【答案解析】：一般类似生产线、成套 设备这样具有独立获利能力的机器设备 才可以用收益法进行评估。
• 【正确答案】：B 【答案解析】：参考2010考试教材75页。
单选题
• 4.资产评估中的基本方法是（ ）。 A.一种具体的评估方法 B.几种评估方法的结合 C.一条评估的思路 D.一条评估思路与实现该评估思路的各 种评估方法的结合
• 【正确答案】：D
• 11.学校，博物馆，纪念馆等这些公共单 位的房地产评估一般采用（ ）。 A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.剩余法
（四）规模经济效益指数法
• 1、假定资产的生产能力与其重置成本之 间呈非线性关系。 • 2能力/参照物的生 产能力）x
• 3.被评估资产甲生产能力为80 000件/年， 参照资产乙的重置成本为5 000元，生产 能力为60 000件/年，假设规模经济效益 指数X取值为0.6，被评估资产的重置成 本最接近于（ ）元。 A.5 942 B.6 500 C.4 207 D.8 500
• 2.在设备的评估中，重置核算法用于确定 （ ）设备的重置成本。 A.自制 B.标准 C.通用 D.非标准 E.进口
• 【正确答案】：AD 【答案解析】：重置核算法常用于确定 非标准、自制设备的重置成本。
• 5.某项资产购建于2007年，账面原值为10 万元，于2010年评估，若以取得时定基 物价指数为100％，评估时定基物价指数 为140％，该资产最可能评估值为（ ） 万元。 A.12 B.15 C.14 D.11
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产利用率＝ （10×360×6.5）/（10×360×8）×100 ％＝81.25％， 实际已使用年限＝名义已使用年限×资 产利用率＝8.1（年）。
五、功能性贬值的估算
• (一)估算步骤 • 1、比较待评估资产与技术性能更好的同类资 产的年运营成本之间差异（包括工资支付、能 源耗费和产品质量）； • 2、确定净超额运营成本（超额运营成本-所得 税）； • 3、估计待评估资产的剩余使用寿命； • 4、使用适当的折现率，将评估对象在剩余使 用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基 准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。
四、实体性贬值的估算
• • • • （一）观察法 公式：实体性贬值=重置成本*实体性贬值率 （二）使用年限法 公式：实体性贬值=（重置成本-预计残值）* （实际已使用年限/总使用年限） • 资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利 用时间/至评估基准日资产的累计法定利用时间
单选题：
• 1.截至评估基准日资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值小于1时 表示（ ）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关
• 答案：A 解析：根据2010考试教材63页公式2－32 计算得出。
单选题：
• 8.已知被评估设备在评估基准日的主材费 为200万元，设备的主材费为全部成本的 50％，行业平均成本利润率为10％，不 考虑其他因素，则设备的重置成本等于 （ ）万元。 A.100 B.550 C.440 D.110
二、运用比较法评估资产的程序
• 1、明确评估对象； • 2、搜集信息资料，并寻找参照交易； • 3、整理资料，选择三个或以上可比较的参照 交易； • 4、将待评估资产与可比较参照交易进行比较 分析，判断它们之间在影响交易价格的各因素 方面的差异程度； • 5、比较差异，得到待评估资产的评估价值。
三、进行比较分析和调整的因素
第三节 比较法
• 一、比较法（市场比较法）的概念 • 1、指通过比较待评估资产与近期售出类似资产异同， 并根据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定 待评估资产价值的评估方法。 • 2、前提条件：（1）需要比较成熟的资产交易市场； （2）可找到可比较参照交易。 • 3、计算公式： • 评估价值=市场参照交易价格+∑评估对象优于参照交 易物因素引起的价格差额-∑评估对象劣于参照交易物 因素引起的价格差额 • 或 评估价值=参照交易价格*修正系数
(三)功能价值法(生产能力比例法)
• 1、假定待评估资产的生产能力与价值呈线形 关系，首先找一个与待评估资产相同或类似的 资产作为可比参照物，计算参照物的单位生产 能力的价格，然后据以计算待评估资产的重置 成本。 • 2、待评估资产的重置成本=待评估资产的生产 能力*（参照物的重置成本/参照物的生产能力） • 或 =参照物的重置成本*（待评估资产的生产 能力/参照物的生产能力）