8年万科住宅产业化研究报告72页2007年
万科住宅产业化介绍090305
钢模具可保证构件精度偏差小于2mm。 钢模具可上百次的周转不走样 钢模具可确保构件表面效果光洁细腻
在使用钢模具的前提下，还能大幅提升 相关埋件的精准度：
采用精加工定位模具，对埋件位置进行控制 钢筋定位误差可控制到2mm以内
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
通过日本基础技术的学习，形成万科的工业化技术平台——VSI
基础技术
应用技术
概念产品
新工艺
新材料
预制 率
建 筑高 度
节能
耐久性
智能 化
首次 首次 置业 改善
再次 空巢 改善 家庭
100 70 50
70% 65% 50%
100m 5Biblioteka m—100m 55m我国改革开放以来，经济发展形势 很好。随着西部开发的实施和民营企业 剧增，单层工业厂房的建造日益增多。 装配式钢筋混凝土结构，以其工程造价 较低、施工进度较快和使用性能较好的 特点，被广泛用于单层工业厂房工程中。
标准化的预制混凝土排架柱、预制 混凝土吊车梁、预应力预制屋面桁架梁 等构件被大量应用。
工程造价低、施工进度快、使用性能好，这样的特点使得在工厂中生产的预制钢筋混 凝土构件被广泛应用。
现场湿作业的减少和大面积的安装作业 ，让施工效率大大提升。
各个不同工种，依次作业，同个场地可 多个工种交替开工，流水线作业，工人的 工作效率得到本质性提升。
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 施工辅助用具
浅析住宅产业化(第5期已用)
浅析住宅产业化一、引言1999年，长沙高新技术开发区。
某建筑工地上，看不见脚手架，也没有泥瓦匠。
几名工人正把在工厂里生产好的房子运至现场装配。
两个月后，这栋有着42套标准户型、7层高的楼房竣工，它是我国第一栋工业化住宅建筑。
事后，此建筑的开发商远大住宅工业有限公司董事长张剑曾遗憾地表示，此项目成本太高，很难推广，象征与实验意义远大于实用意义。
时间转眼到了2008年，地产市场一片混沌时，却没有人怀疑万科的龙头地位。
人们相信住宅产业化将成为万科新的盈利增长点，而它也很合时机地宣布计划5年之内完成所有项目的产业化，到2009年，精装修房的比例将达到100%。
似乎就在一刹那间，多年雷声大雨点小的住宅产业化一跃从趋势成为开发商的必然之选。
在业内人士看来，以万科为代表的地产商与以北新建材为代表的建材商正前赴后继于产业化之路上，但这一路走得并不平坦。
尽管提出10年有余，住宅产业化在中国依然处于试验阶段，其推进也处于尴尬的节点之上，与国外的差距依然明显，一切还只是在路上。
二、住宅产业化的含义什么是住宅产业现代化？1999年，建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》中明确指出：住宅产业现代化，即是应用现代化的高新技术改造传统的住宅产业，实行工业化设计，工业化生产，商品化运作，住宅的各个部品、部件通用化、标准化、系列化和集成化、智能化及数字住宅的要求，形成部品、部件配套协作的住宅产业链。
其包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
也就是说，住宅产业化就是像造汽车、造家电一样在流水线上生产出标准、节能、有利于生产、使用和回收的住宅产品。
三、实施住宅产业化的意义：（1）首先，住宅产业化将会实现社会资源节约，这主要体现在能源、水源和材料节约方面。
以材料为例，工业化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
上海万科产业化住宅应用PC板做外墙板的施工技术
上海万科产业化住宅应用PC板做外墙板的施工技术全国房地产的龙头企业——万科房地产有限公司积极推进住宅产业化的进展，取得成效。
万科深圳集团1999年成立了建筑研究中心，2004年成立了工厂化中心，开展PC技术的研究。
2007年初上海万科房地产有限公司开始建造首批住宅产业化楼——浦东新里程20号、21号两幢楼，建筑面积1.44万平方米，被列为上海市“‘十一五’住宅产业化建筑施工科技创新示范工程”。
产业化楼简称PC楼，结构主要形式是：外墙板即PC板（瓷砖、窗框、钢筋和混凝土浇注在一起）、阳台、楼梯、空调板等在工厂预制，再运输到工地，将它们和现浇的柱、梁结构安装在一起，其结构可以是框架、框剪、剪力墙等形式。
今年6月，该2幢楼已交付使用。
万科目前正在上海施工的产业化项目逾50万平方米。
1．PC板的加工过程（1）制作不同大小和形状的钢模具（一般须35d左右）。
（2）绑扎板内钢筋。
（3）铺贴面砖。
步骤1：选择、确定面砖用的木模具，并把瓷砖放入模具中；步骤2：在瓷砖间5mm的缝隙中嵌入塑料网型分格条（防止浇混凝土时砖的缝隙漏浆）；步骤3：再在瓷砖面上粘贴塑料薄膜（使各瓷砖成整体一大块），薄膜不是一般的塑料薄膜，而是能耐PC板蒸汽养护高温的。
因薄膜和塑料网型分格条目前国内很少有单位生产，故只能靠进口，价格是瓷砖的2倍；步骤4：大块面砖从模具中拿出，为半成型产品。
（4）在钢模中先安装窗框，然后铺贴瓷砖，瓷砖仰卧在钢模中，背面用很薄的双面胶带把瓷砖和钢模粘结在一起，防止浇混凝土时瓷砖移动（见图1）图1 安装窗框（5）放入事先已绑扎好的钢筋及各类预埋件（吊点、避雷器、接驳器等）。
（6）:经过加工厂、总包方、监理方的隐蔽验收。
（7）验收合格后，浇捣混凝土。
（8）混凝土蒸汽养护6-9h，待混凝土强度达到70%后脱模。
（9）脱模后撕去薄膜、网格条，最后进行清洗。
（10）检查合格后，按工地的进度装车、送至工地9（见图2）。
图2 PC板成品2．PC楼的施工顺序以每完成1层的PC结构施工为例。
万科住宅研究中心考察分享
外自然光线。 优点：利用大自然的风、热、光、水， 增强建筑的通风、采光、湿度等等，从而提
供更好的居住条件。 应用：这些从白蚁穴、西关大屋、土窑 、吊脚楼等收集回来的通风采光经验，已经
仿石材砖 混凝土瓦
混凝土工艺品 Your comp5any slogan
亚洲第一高住宅性能测试塔
建研中心在修建住宅性能测试塔，高度达到 112.6米，可进行住宅结构测试、地震测试、 电梯测试、小区的空气质量等进行科研实验。 目前，已和上海同济大学及国外多个科研项目
合作。
Your comp6any slogan
内部细节
垂直水帘 集装箱屋顶
新风系统 麦秸秆分隔墙
Your comp1a1ny slogan
水循环利用：人工湿地系统
建研中心里有一个漂 亮的小湖，湖面冒出几片 荷叶，还有其他一些不知
名的植物。 据介绍，这里其实是 一片正在研究中的生态湿 地，可以起到雨水收集、 污水处理和生态植物研究 三个作用。生态湿地将通 过植物的新陈代谢对污水 进行处理，并把污水变为 可利用的中水。 优点：生态湿地利用 植物等对污水处理，实现 生态系统的自我循环，最
东莞松山湖万科建筑研究中心考察报告
项目简介： 位于万科松山湖的万科东 莞建筑研究基地，致力于 住宅产业化研究，探索新 材料和新能源的研发，并 尝试嫁接国外的绿色技术 。该基地规划用地200亩 ，由实验楼区、生产研究 区、展示接待中心、景观 研究区、内装研究区、辅 助功能区等构成。建成后 将实现零碳、零能耗、零
万科：让建筑赞美生命
万科：让建筑赞美生命通过推行住宅产业化、绿色物业服务、低碳建筑，万科传递的是一种对自然、对社会、对自己与众不同的理解和尊重，并引领着一场地产业的绿色革命。
本刊记者I曹可臻2009年12月8日，哥本哈根气候变化会议开幕第二天，王石代表中国企业家宣读了《中国企业家哥本哈根宣言》，承诺将支持中国政府提出的在2020年实现单位GDP二氧化碳排放量比2005年下降40%-50%的减排目标。
从2005年的转变开始，王石已然成为企业家中绿色理念的倡导人，万科也成为中国地产行业绿色转型的领军者。
“2049” ：尊重的可能王石有很多头衔，但他自己总结：“我是一个运动型企业家。
”过去十年间，他攀登了七大洲的最高峰，徒步走过了南北两极的极点。
很多人都以为王石只是在登山，但事实上，在登山的过程中，他还一直在思考人与自然的关系，以及在中国经济发展中，企业与环境变化的关系。
王石这些思考映射在了由其亲自主管的世博会万科馆。
这座名为“2049”的万科馆，以天然麦秸板为外墙建筑材料，由七个相互独立的筒状展厅组成。
各厅之间通过顶部的蓝色透光ETFE膜连成一体，利用自然采光降低照明能耗。
一片超过1000平米的开放水域环绕着七个圆筒，营造出自然舒适的小环境。
王石将万科馆的主题定为：尊重的可能。
“尊重”是王石经常挂在嘴边的词。
他说：“我们强调尊重自然，与自然和谐共生，但实际上，我们尊重了吗？我们对自然是掠夺性的开发。
大量二氧化碳的排放造成温室效应，地球承载着人类的存在，我们对地球是一种不尊重的态度。
如果我们再不学会尊重，问题就严重了，所以我们提出了'尊重的可能’。
”万科馆将用五个小故事来讲述关于人、自然和城市之间的关系。
故事主角分别是：金丝猴、水、白蚁、沙尘暴和垃圾。
“通过这五个故事我想说明我们对未来的焦虑。
未来什么样，并不确定。
未来充满各种可能。
我希望未来有一种尊重，对自然、对社会、对我们自己。
” 王石说。
正是在这种尊重思维的指引下，万科早在1999年就开始投入人力、物力，专门成立了建筑研究中心，进行绿色产品研发。
2007年房地产行业风险分析报告
摘要2006年，我国经济继续保持快速增长。
为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。
2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。
房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。
房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。
2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。
要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。
目录第一部分2007年行业运行分析及预测 (1)第一章2006年房地产行业发展环境及影响分析 (2)第一节宏观经济环境及影响分析 (3)一、国际经济环境对房地产业的影响 (3)二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 (3)三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 (3)（一）固定资产投资状况分析 (3)（二）物价走势状况分析 (4)四、人民币升值对房地产业的影响 (5)（一）对房地产需求者影响 (5)（二）对房地产供给者的影响 (5)（三）对不同种类商品房价格的影响 (6)第二节房地产行业政策变化及影响分析 (7)一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 (7)二、2006年最新房地产行业政策分析 (7)（一）2006年以来政策回顾 (8)（二）重大政策影响分析 (9)第三节房地产关联行业发展及影响分析 (11)一、上游行业发展及影响 (11)（一）建材价格进入上升通道 (11)（二）钢铁行业对房地产影响分析 (11)二、下游需求变化对房地产行业影响分析 (12)（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 (12)（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 (13)（三）城市化进程促进商业地产 (13)第二章2006年房地产行业供需状况分析 (14)第一节2006年房地产企业整体景气状况判断 (15)一、房地产开发景气总体走势 (15)二、房地产企业景气指数水平变化 (16)第二节2006年全国房地产市场供给情况分析 (17)一、土地开发与土地购置 (17)（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 (17)（二）完成土地开发面积恢复上升 (18)（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 (19)二、商品房开发规模与结构 (20)（一）商品房新开工面积 (20)（二）商品房竣工面积 (22)（三）商品房开发结构分析 (23)第三节全国房地产市场需求情况分析 (27)一、商品房销售状况分析 (27)二、商品房空置面积分类指数变化 (30)第四节全国房地产市场供需结构特征与价格走势 (31)一、房地产供需结构特征 (31)二、房地产市场价格走势 (32)（一）一级市场：土地价格增长稳定 (32)（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 (32)（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 (33)第三章2006年房地产行业资金来源分析 (34)第一节房地产企业投融资状况 (35)一、全国房地产开发投资及完成情况 (35)二、分业态房地产开发投资及完成情况 (35)第二节房地产业融资现状与渠道分析 (38)一、房地产开发资金来源 (38)二、各月资金来源情况分析 (41)（一）国内贷款 (41)（二）自筹资金 (42)（三）其他资金 (42)（四）利用外资 (43)（五）全部资金本金 (43)第三节房地产金融资金来源特点分析 (45)一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 (45)二、债务融资为主，股权融资有待突破 (46)三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 (46)四、融资方式创新，融资渠道整合 (47)第四节2006年房地产行业股权融资状况 (48)一、上市公司再融资 (48)二、房地产企业IPO (48)三、其他直接融资方式 (48)第四章2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 (49)第一节各地区房地产开发资金来源比较分析 (50)一、各省市房地产行业资金来源情况 (50)二、资金来源增速比较分析 (51)第二节房地产区域开发比较分析 (53)一、土地购置和开发区域发展情况 (53)二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 (55)（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 (55)（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 (59)第三节商品房销售区域情况 (61)一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 (61)二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 (62)第五章房地产重点城市2006年发展分析 (63)第一节北京房地产市场分析 (64)一、总体情况 (64)二、开发及投资情况 (64)（一）房地产开发投资完成情况 (64)（二）房地产开发投资及资金来源 (65)（三）土地购置与开发 (65)三、供需情况 (66)（一）供给情况 (66)（二）需求情况 (67)四、价格情况 (67)第二节上海房地产市场分析 (70)一、总体情况 (70)二、投资及开发情况 (70)（一）开发投资完成情况 (70)（二）开发企业资金来源 (70)（三）土地购置与开发 (71)三、供需情况 (71)（一）供给情况 (71)（二）需求情况 (73)四、价格情况 (73)第三节深圳房地产分析 (75)一、总体情况 (75)二、投资及开发情况 (75)（一）房地产开发投资持续扩大 (75)（二）新开工建设规模出现缩减 (75)三、供应分析 (75)（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 (75)（二）90平米以上三房比例最大 (76)四、销售情况 (76)（一）销售面积大幅下降 (76)（二）住宅价格剧烈上涨 (76)（三）其他分类物业销售情况 (76)第四节成都房地产市场分析 (78)一、总体情况 (78)二、房产开发资金情况 (78)（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 (78)（二）开发企业自筹资金能力增强 (78)（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 (78)三、商品房供求总量 (79)（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。
住宅产业化
住宅产业化一、住宅产业化的定义住宅产业化（Housing Industrialization）:从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化,工业化的必须前提是标准化。
住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
住宅产业化包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。
二、国外住宅产业的发展住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率、降低成本。
国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。
20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；20世纪90年代后，是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。
目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。
住宅产业化的实施效果非常明显。
工厂化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。
数据显示，通过工厂化的生产，现场的垃圾将减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；失误率降低到0．01％，外墙渗漏率低语于0．01％，精度偏差以毫米计算，小于0．1％。
更为可观的是建造人员减少89％，建造周期缩短70％。
万科社会责任报告分析
万科房地产住房是人们比较关注的一个问题，尤其近年房价的疯狂上涨，对人们的生活冲击很大。
那么房地产行业是不是仅仅关注高盈利呢？房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。
下面将以万科集团为代表来分析一下它近几年的年度社会责任报告。
万科企业股份有限公司1988年进入房地产行业，1993年将住宅开发确立为公司核心业务，目前是中国最大的住宅开发企业。
万科从2007年开始对外发布社会责任报告，迄今为止共有8份年度社会责任报告。
下边主要分析近四年的社会责任报告。
纵观万科近四年的社会责任报告，整体框架并无多大的差异.主要是涵盖了员工关怀以及三个可持续。
一、员工关怀方面万科实行阳光照亮的沟通机制。
员工通过“十二条沟通渠道”可以充分向公司管理层表达想法、意见和投诉.“海豚行动”的提出,让每个有创新意识的员工有提出建议的权利，并且员工可以得到一定的反馈。
“海豚行动"在2012年度社会责任报告中提出，2011年、2013年和2014年均未提及.可能是由于其余年度实施状况不好。
2012年该项行动为企业提出了很多建设性的意见.公司针对不同职业阶段、部门和岗位的需求，组织员工接受职业培训，提高专业素质，促进优秀企业文化和知识体系的传承.2013年，万科管理学院正式成立,对万科员工的培训进一步规范化，万科组织员工进入7家著名企业跨界学习。
万科除了全面执行国家法定工资标准和社会保险,还额外为员工提供多重保障，其中包括：①法定福利：国家法定五险一金（养老、医疗、工伤、失业、生育、住房公积金）、法定节假日等。
②额外福利：在国家规定之外，公司给予员工个性化福利。
③员工亲属商业保险：经由公司集体采购的家属医疗险，由职员根据家人的身体健康状况自愿投保。
④“共济会”和“关爱计划”：万科员工发扬互助精神，为遭遇不测灾难的同事本人、配偶及子女提供援助。
2011年万科年度社会责任报告中的法定福利中并没有失业保险,而是从2012年增加的。
万科发展历程
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2010
➢ 公司稳步推进工业化体系建设，全年实现106万平方米的工业化开工面积，超额 完成预定目标。 ➢ 期内，部分城市出台了相关的工业化优惠政策，为公司工业化科研工作的推进 创造了良好条件。考虑到保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于 标准化，对节能环保要求较高，适合工业化建设，公司也开始积极尝试保障房业务 与工业化技术的结合。目前，公司在深圳、南京的两个保障房项目中已经引入工业 化技术。
➢ 自2012年起，为了进一步提高工程质量管理水平，学习推广建筑产业化，万科 集团启动了“千亿计划”，耗资亿元选派千名管理干部和技术骨干赴日研修。
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2013
➢《万科2013-2015年万科工业化体系推进办法》 ➢ 以“两提一减”为纲：提高质量、提高效率，减少人工 ➢ 一个计划 ✓ 预制达到40%（万科标准） ✓ 装配式内墙100% ✓ 内外墙免抹灰100% ➢ 三个没有 ✓ 没有空鼓 ✓ 没有开裂 ✓ 没有渗透
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2013
➢ 2013 年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹 灰等三项工业化应用的比例分别达到 8.3%、38.8%和 29.1%。
2014
➢ 2014 年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹 灰等三项工业化应用的比例分别达到 27%、100%和 87%，较计划数分别超额完 成 7 个百分点、40 个百分点和 37个百分点。
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2008
➢ 期内，公司根据既定发展战略，进一步深入住宅工业化的研发和应用。全年新 开工的住宅工业化项目有上海城花新园、金色城市、四季花城，深圳第五园，北京 假日风景等，覆盖上海、深圳、北京三个城市，新开面积超过60万平方米。
万科集团的发展历程
万科集团的发展历程2006年年志11月18日，万科以389,001,360元受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60％国有产权以及该等产权相对应的股东权益，在环渤海区域迈出具有战略意义的一步。
25月30日，万科2005年度股东大会圆满终止。
《万科企业股份有限公司首期（06~08年）限制性股票鼓舞打算》和提取“企业公民专项建设费用”获得批准。
37月，万科广州四季花城（一、二、三期），深圳公司东海岸（一、二期），上海公司四季花城（一期），天津假日风景，成都金色家园同获2006 年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”二十名额之五席。
47月13日，“万科集团50万元征集‘都市中低收入人群居住解决方案’” 活动圆满终止。
58月4日，经董事会批准，万科以176,566万元，再度受让浙江南都、上海南都等公司股权以及与该等股权相对应的股东权益，加大对杭州市场的投资力度并进入长沙市场。
68月15日，万科与东莞松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅产业化研究基地项目”土地协议，标志着万科住宅产业化研究基地项目进入规划设计时期。
79月02日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合公布2005年度“中国纳税百强”排行榜，万科以13.24亿元纳税额位列第97位，是唯独进入百强的房地产企业。
811月02日，万科获得《商业周刊》中文版与Interbrand评选的“2006年度中国最佳品牌20强”。
911月25日，万科“都市中低收入人群住宅”试点项目在广州奠基。
1012月26日，万科 2006年度非公布发行A股股票正式终止，此次发行股票数量40,000万股，发行价格10.5元/股，扣除发行费用募集资金净额419,670万元。
次日，此次发行股票在深圳证券交易所上市。
2005年年志13月4日，万科董事会批准了万科与南都集团的战略合作协议，万科以18.57亿元受让了上海南都70%权益、苏州南都49%权益和浙江南都20%权益。
王石 万科集团创始人、董事会名誉主席、万科公益基金会理事长
王石万科集团创始人、董事会名誉主席、万科公益基金会理
事长
佚名
【期刊名称】《建筑》
【年(卷),期】2022()6
【摘要】王石,万科集团创始人、董事会名誉主席、万科公益基金会理事长。
早在16年前,王石在政策、市场、社会要素极大的不确定性中,秉承促进地产行业可持续发展的理想,排除万难率先领导万科推进住宅产业化工作并坚定不移地切实落地。
万科集团是中国地产开发商中首家落地工业化项目的企业,时至今日已经全面推行
建筑工业化,一直走在行业前列。
从2006年成立专门致力于技术研发的万科建筑
研究中心(东莞),2007年在上海金色里程、深圳第五园、深圳龙悦居等城市项目在
售项目推广工业化住宅,到今天的100%工地全面执行5+2体系,万科集团落地工业化建造体系建筑面积超过2.1亿平方米。
【总页数】1页(P38-38)
【正文语种】中文
【中图分类】F42
【相关文献】
1.王石与万科的中间道路——中国式创始人控制治理模式之痛
2.关系、工匠精神
与国际化——万科集团董事会主席王石在中国物协四届三次理事会上的演讲3.做
城市发展的领跑者--万科董事会主席王石4.万科的王石和王石的万科5.王石谢幕：郁亮接棒，万科董事会换届在即
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万科：领跑“住宅产业化”
６％ ０ 以上。 住宅产业化对于实现节能减 排、 实现绿色施工管理 、 改善人居环境 以及促进产业结构调整具有重要意义 ，
是 住 宅建 设发 展 的必 然趋 势 。
我国 的住 宅产业化 发 展 起 步 于上世
Hale Waihona Puke 住宅开发， 其一线公司遍及全 国３ 余城 ０ 市。 ０８ 万科集团实现销售５７ ２ ０ 年， ５ 万平
３ 日， 京进入初春 ， 月４ 北 刺骨的冷 风 稍有褪 去， 但寒意未减 。 在位于北京 西四环外的北京万科 中粮假曰风景项目 Ｂ＼４ 热热闹闹地迎来 — ３Ｂ 楼， 一批参观考
察 团。中国房 地产 研 究 会 人 居环 境 委 员 会、 ‘ 会 客厅 ” 办 的 “ 注 集成 住 １ 人居 主 关
和效率提升， 并利用规模形成 的先发优
势， 最终确立万科在房地产行业的可持
续性 竞 争 优势 。
产业化。 经过十年 的产业化发展之路 ， 万科面临了怎样的问题和障碍？未来万
产业化研发和试点工作。 万科董事长王
石 表 示 ， ２ １年 万 科 将 完 全 实 现 住 宅 到 ０４
在住宅产业化的进程中， 万科通过
开 表示 ， Ｕ０４ 万科 将 全 面实 现住 宅 ￣ ２１ 年
纪 ７年 代 ， 问既 经 历 了快 速 发 展 的黄 ０ 其 金 时代 ， 也遭 逢 了整 体 停滞 和 缓 步 不 前
的痛彻。 万科是国内较早提出并推动实 施住宅产业化 的房地产企业， 已经在深
圳 、 海 、天 津和 沈 阳 等地 开 展 了住 宅 上
家。 万科由小做大、由区域做 到全国、 由 默默无闻做 到今天行业企业的前列 。 那 么， 万科这么多年坚持住 宅产 业化 ， 给
万科住宅产业化的技术研究_已用_
万科住宅产业化的技术研究一、万科住宅产业化的依托——住宅产业化研究基地万科集团从事房地产开发20余年来，在建筑技术和客户认知方面具有深厚的积淀，新的千年来到之前，基于企业规模发展孺要和强烈的社会贵任感，万科集团积极投身于住宅产业化的探索和发展，并在战略上决策，将住宅产业化的推广作为集团未来发展的主要源动力。
从1999年到2007年，在万科集团有这么一个部门，她一直承担着万科集团住宅产业化发展的核心技术研究开发的历史性使命，她就是万科集团建筑研究中心。
1999年12月，万科集团建筑研究中心(简称建筑研究中心)正式成立。
其间，曾经更名为规划设计部、创新研究部，现在依托建筑研究中心成立了万科住宅产业化研究基地，2006年7月12日，建筑研究中心所属万科住宅产业化研究基地(简称基地)取得政府批复及用地规划条件。
2007年2月8日，国家建设部批准同意万科为“国家住宅产业化基地”。
2007年4月20日，PC构件实验室开工，并于当年9月份完工进入试运营阶段。
2007年9月29日，PC构件实验室成功试制出第一件PC构件。
2007年11月15日，世界最高的、最先进的住宅实验塔开工，计划2009年下半年投入运营。
由于历史和技术原因，在国内尚未有机构对住宅产业化技术进行系统的研究开发和应用，万科研究开发的住宅产业化技术填补了国内技术空白，处于国内领先地位。
同时，万科研发掌握的住宅产业化各项关键和重要子技术，也分别处于国内领先和国内先进的地位。
根据万科集团整体战略规划，万科将在集团内大规模推广应用住宅产业化技术，在未来3-5年内占据国内绝大部分工业化生产住宅市场份额。
依托基地万科正在进行如下技术的研发和推广应用工作。
二、万科住宅实验塔及住宅设备系统检测技术1、技术开发背景目前在英国、德国、日本等国家和地区均建立了管道系统模拟实验装置，其中以日本的实验装置规模最大、测试设备配置最完善。
日本主要的两个住宅实验塔为独立法人都市再生机构的108m高的实验塔，另一个为积水化学57m高的实验塔。
万科A 2008至2010年度财务报表分析
万科 A 2008至2010年度财务报表分析——偿债能力分析公司简介万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。
偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和长期偿债能力的分析两个方面。
一、短期偿债能力分析短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。
它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负责，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉。
短期偿债能力也是企业的债权人、投资者、材料供应单位等所关心的重要问题、对债权人来说，企业具有充分的偿债能力，才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期收回本金。
反映短期偿债能力的衡量指标有流动比率、速冻比率、和现金比率。
1.流动比率分析流动比率是流动资产总额和流动负债总额的比值。
流动比率主要反映企业的短期偿债能力。
计算公式：流动比率=流动资产/流动负债2008年年末流动性比率=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.762009年年末流动性比率=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.922010年年末流动性比率=205521000000/129651000000=1.59分析：一般来说，流动比率越高，企业偿还短期债务的能力越强，流动负债得到偿还的可能性就越大。
新型装配式结构体系的发展与住宅产业化
新型装配式结构体系的发展与住宅产业化摘要:以住宅产业急需实现标准化、工业化、集约化生产,积极推广装配式住宅是一条可行的发展之路为出发点,从发展我国装配式住宅的发展现状和装配式住宅的实践来初步探讨新型装配式结构体系的发展。
关键词:住宅产业化新型装配式结构体系1 中国住宅产业化发展现状我国住宅工业化的发展经历了曲折的历程。
其过程大体如下。
1978年10月,中国建筑学会与中国建筑科学研究院联合召开了“工业化住宅建筑研讨会”会上提出中国应发展装配式大板体系、工业化大模板体系、砌块体系和框架轻板体系,这对于我国住宅工业化发展起到了积极作用。
1992年,在联合国环境与发展大会提出《世界21世纪议程》后,我国政府发表了《中国21世纪议程》白皮书,其中将人居环境列为重要内容,从此开始策划以住宅建设为主题的产业化概念,并首先在住宅科技领域中开始了住宅科技产业示范工程的准备工作。
1995年至1998年,以住宅科技进步为主题的《2000年小康型城乡住宅科技产业工程》全面实施,并在全国建设了400余个示范小区,为我国的住宅产业化拉开了序幕。
从此,把住宅产业列为国民经济的的一个产业来发展。
进入21世纪,本阶段住宅工业化及技术以住宅产业化为发展目标,重点转向由传统建造方式向工业化生产方式的探索,对保障居住性能的工业化住宅体系和集成技术进行了综合性研发,积极应用了一系列高水平的研发成果,推动了住宅工业化的研发项目建设。
住宅工业化注重节能环保的集成技术应用,提高了资源综合利用效益,住宅建设可持续发展成为住宅工业化及技术的发展方向。
住宅产业化技术政策与国标《住宅性能评定技术标准》的颁布、国家康居示范工程的成套技术和部品技术体系的推行、省地节能环保型住宅与“四节一环保”技术的推广、国家住宅产业化基地的建立、我国首座工业化集合住宅与远大住工的影响、万科“住宅工业化建造模式”的贡献、PC[1]综合性实验住宅与系统性技术的开发、住宅部品的发展、国际先进住宅科技系统理念与北京锋尚国际公寓的启迪、“百年住居LC体系”与普适型住宅工业化体系的引导、SI住宅技术研发与中日技术集成示范工程的探索,都在一定一定程度上推动着住宅产业化的发展。
万科集团的发展历程
2006年年志11月18日，万科以389,001,360元受让市区国资委持有的市朝万房地产开发中心的60％国有产权以及该等产权相对应的股东权益，在环渤海区域迈出具有战略意义的一步。
25月30日，万科2005年度股东大会圆满结束。
《万科企业股份首期（06~08年）限制性股票激励计划》和提取“企业公民专项建设费用”获得批准。
37月，万科四季花城（一、二、三期），公司东海岸（一、二期），公司四季花城（一期），天津假日风景，金色家园同获2006 年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”二十名额之五席。
47月13日，“万科集团50万元征集‘城市中低收入人群居住解决方案’” 活动圆满结束。
58月4日，经董事会批准，万科以176,566万元，再度受让南都、上都等公司股权以及与该等股权相对应的股东权益，加大对市场的投资力度并进入市场。
68月15日，万科与松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅产业化研究基地项目”土地协议，标志着万科住宅产业化研究基地项目进入规划设计阶段。
79月02日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合发布2005年度“中国纳税百强”排行榜，万科以13.24亿元纳税额位列第97位，是唯一进入百强的房地产企业。
811月02日，万科获得《商业周刊》中文版与Interbrand评选的“2006年度中国最佳品牌20强”。
911月25日，万科“城市中低收入人群住宅”试点项目在奠基。
1012月26日，万科 2006年度非公开发行A股股票正式结束，本次发行股票数量40,000万股，发行价格10.5元/股，扣除发行费用募集资金净额419,670万元。
次日，本次发行股票在证券交易所上市。
2005年年志13月4日，万科董事会批准了万科与南都集团的战略合作协议，万科以18.57亿元受让了上都70%权益、南都49%权益和南都20%权益。
集团迈出了具有战略意义的一步。
24月24日，董事长王石成功抵达北极点。
34月28日，集团圆满完成“平安信托－万科·城市花园项目集合资金信托”和“平安信托－万科·南湖项目集合资金信托”。
万科集团战略分析报告之企业战略分析
1.万科的横向一体化、前向一体和后向一体化战略近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实上优势互补，双方共同发展。
并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。
2005年，万科与中粮集团合作开发广州科学城鹏利项目。
宁高宁最擅长的是资本市场，鹏利做地产、酒店也有好多年，但是产品线一直不够明确，而万科在房地产开发方面很有经验，在双方的大力合作下，把产品链打造得更好。
这两年万科增速非常快，而且有很多兼并。
万科分别于2005年3月3日和2006年8月3日，两次与中桥、上海南都实业投资有限公司、南都集团控股有限公司签署系列协议，分别以总额人民币18.58亿元和17.66亿元，收购了南都房产集团有限公司、上海南都置地有限公司、镇江润桥置业有限公司、镇江润中置业有限公司、苏州南都建屋有限公司的股权。
2006年1200万平方米土地待开发项目，60%是兼并来的。
2007年，万科与中国航空工业第一集团公司所属全资子公司北京瑞赛科技有限公司合资组建综合性房地产开发公司，共同开发房地产项目，双方就此展开战略合作。
中航与万科进行战略合作，双方在资源和专业开发上的不同优势，将为合资公司的良好发展前景奠定坚实的基础。
万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。
1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。
开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。
2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。
2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。
万科的前向一体化主要体现在自己对房屋进行装修上。
2007年，万科装修房新开工比例达到50％，预计2008年万科装修率将超过80％，2009年，万科原则上将没有毛坯房。
“根据权威调查结果，采用工厂化的施工方法，施工失误率可以降低到0．01％(50r)，外墙渗漏率水平降低到0．01％，精度偏差以mm计，小于0．1％。
万科集团会计案例分析报告
万科A会计案例分析报告《会计案例分析》课程授课教师：王玉侠2013年3月16日目录第一部分万科A集团的相关简介第二部万科A集团的核心竞争力及背景分析第三部分万科A集团长期股权投资情况第四部分万科A集团的利润分配状况第五部分万科A集团利润分配决策分析第六部分万科A集团长期股权投资核算方法对利润分配的影响附录、万科A大事记作业要求：《会计案例分析》最终考核要求终结性考核形式为提交课程报告。
课程报告的相关要求如下：1.内容。
学生自行选取一个会计核算、会计管理、会计控制等方面的案例，然后针对案例进行分析。
案例素材不得超出会计学专业范围，也不得与教材上的案例雷同；案例分析应独立完成，不得抄袭。
如有雷同或抄袭，报告作零分处理。
2.报告格式。
同学们对搜索到的案例要进行加工，不能整个的复制粘贴就算完成任务，可以按照以下格式撰写报告：介绍企业背景、陈述企业具体做法、进行案例分析。
后两者应是报告的重点。
3.字数。
报告字数应在3000字以上。
4.成绩评定。
课程报告由分校教师批阅并评定成绩，与形成性考核成绩合成后上报省校。
省校酌情随机抽查。
第一部分：万科集团的相关简介1.万科集团简介万科企业股份有限公司（简称万科，下同）成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。
以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。
万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
万科住宅产业化样板房自然通风效果的实验研究
万科住宅产业化样板房自然通风效果的实验研究
康小红;卜增文;田智华;胡晓锋;时宇;潘瑜芬
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2009(000)0Z1
【摘要】采用CO_2示踪气体浓度衰减法,对万科产业化住宅某一典型户型的自然通风进行实验研究,以空气龄为评价指标,实验结果表明在风压作用下风速和风频、窗户开口情况对住宅自然通风舒适性的影响,并进一步分析户型的布局,优化设计。
最后总结了此实验方法在自然通风研究方面的其他用途。
【总页数】1页(P)
【作者】康小红;卜增文;田智华;胡晓锋;时宇;潘瑜芬
【作者单位】广州大学;深圳市建筑科学研究院有限公司;万科企业股份有限公司【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.万科住宅产业化的依托——记万科集团建筑研究中心 [J], 王可
2.第十五届住博会"中国明日之家"样板房展示——r北京建谊集团钢结构住宅产业化实践 [J],
3.寻找CBD深处的奢华北京万科大都会样板房 [J], 张璐
4.万科的绿色“样板房” [J], 谢璞;
5.上海万科第五园TH样板间金堂奖·2010 China-Designer中国室内设计年度评选样板房设计十佳作品 [J],
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（2）住宅建筑标准化
1、较完善的标准体系基础上发展通用部件
• 瑞典早在40年代就着手建筑模数协调的研究，建筑部 件的规格化在60年代大规模住宅建设时期，逐步纳入 瑞典工业标准（SIS）。颁布了“浴室设备配管”标 准、“门扇框”标准、“主体结构平面尺寸”和“楼 梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“楼梯”标准、 “公寓式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准、“窗扇、 窗框”标准、“模数协调基本原则”、“厨房水槽” 标准等等，襄括了公寓式住宅的模数协调，各部件的 规模、尺寸。七十年代，日本专家对瑞典和世界主要 经济发达国家进行考察后说：“SIS作为全国统一规 则通用体系，是世界上最完美的”。
星河· 丹堤——中水回用的典范
星河· 丹堤
新里程——“搭积木时代”的到来
新里程万科工业化生产资源的第一个市场化项 目，是中国真正意义上的第一套工业化住宅
五 住宅产业化在国外
• （一） 瑞典的住宅产业化 • （二） 日本的住宅产业化
• （三） 澳大利亚的住宅产业化
（一） 瑞典的住宅ห้องสมุดไป่ตู้业化
• 瑞典从50年代开始在法国的影响下推进建筑工业化政 策，并由民间企业开发了大型混凝土预制板的工业化 体系。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅 占80％以上。有人说：“瑞典也许是工业化住宅最发 达的国家”。
住宅产业化发展的趋势
• 今后的住宅将向着节能指标达到70%,零能耗住宅(不 消耗不可再生资源，没有采暖设施的住宅)的方向发 展. • 今后将是PC(Precast Concrete即预制混凝土)大行其 道的时代. • 住宅产业化将在今后五年到十年内实现.
万科部分产业化楼盘
大有恬园——节能型住宅典范
3、政府重视标准化和贷款制度推动住宅工业化
• 政府一直重视标准化工作，早在40年代就委托建筑标 准研究所（Byggstandis--eringen）研究模数协调， 以后又由建筑标准协会（BSI）开展建筑化标准方面 的工作。 • 为了推动住宅建设工业化和通用体系的发展，瑞典 1967年制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞 典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来 建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。
二 推行住宅产业化势在必行
• 1 .推动住宅产业化 避免能源浪费 • 2 .只有走住宅产业化路才能全面提升住宅品质 • 3 .推动住宅产业健康发展 • 4 .住宅产业化是可持续发展的需要
1 .推动住宅产业化 避免能源浪费
• 今天住宅建设中，每平方米住宅可能带来20公顷标准煤的消耗， 0.05立方米水的消耗，3%混凝土的损耗和3%钢材的损耗。0.05 立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修 过程中，每户还会带来2吨装修垃圾的消耗。通过住宅产业化进 程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建 筑垃圾，水资源，木材、钢材上都会带来大幅度的改变。 • 假设2012年，中国住宅城市化进程依保持今天这个速度，达到 10亿平方米住宅建设量的时候，如果说中国住宅产业化率达到 20%，在那个时候，电的消耗可以节约2个月的消耗量，可以节 约1.2公顷的森林，在水的消耗量可以节约出19个西湖，钢材消 耗量又能节约出一个“鸟巢” 。
• 成本高是否意味着房价将继续增加? • 买东西不是单看价格，从来都是看性价比，如果增加 10元成本，给客户带来11元的价值，性价比反而高了。 • 传统建造，设备与结构不分离，比如管线埋在混凝土 里，混凝土寿命长，但管线寿命相对短，坏了怎么维 修？你不可能把混凝土砸了维修里面的管道。所以你 会看到很多老房子维修后，外墙裸露一排排管线，以 致房子非常丑陋。产业化生产，外墙是在厂房用混凝 土生产，传统外墙可以用30年，产业化的寿命70年。 同时，因为设备与结构是分离的，便于维修、升级。 站在长久的角度就能看出区别，初期多投入一点，将 会给客户带来更长久的价值.
三 建筑行业的现状
住宅产业化从1996年开始正式在全国试点，至今已 经过去了11个年头。业内专家表示，住宅产业化距 原来预定的目标相差比较远。
（一）我国住宅产业与先进国家的差距
• 1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。 • 2、住宅建筑标准化工作滞后。 • 3、住宅部件标准化和通用化程度低。
• 2007年11月，集合万科工业化生产资源的第一个市 场化项目“上海新里程” 进入市场。
万科获授“国家住宅产业化基地”
万科住宅产业化体验馆
万科住宅产业化的具体计划如何？
• 王石：今天这两个试点项目楼面面积只有6000多平方 米，预计2007年我们会继续在上海建设5万平方米， 2008年在上海会达到20万平方米，全国则会达到50 万平方米。住宅产业化可以提高我们的资金利用率， 将来项目交付面积与开工建设面积的比例会由1∶5提 升到1∶3，甚至1∶2。
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万科为什么要推进住宅产业化？
• 万科正在发生两点变化，一是产品线的延伸，就是为 各个消费阶层、各个年龄段的消费者提供住宅产品； 一是住宅产业化，万科每年将建造2000万平方米住宅， 要持续领跑就必须要有质量的增长，必须要进行住宅 产业化。万科聚焦三大经济发达区域的战略，也需要 住宅产业化的高效率支持。
3 .推动住宅产业健康发展
• 我国住宅建设产业化应围绕建立和完善住宅技术保障 体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性 能认定体系，加强住宅产业基础技术和关键技术的研 究，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步 提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。
4 .住宅产业化是可持续发展的需要
住宅产业化
• 一 什么是住宅产业化 • 二 推行住宅产业化势在必行 • 三 我国建筑行业的现状 • 四 国外的住宅产业化 • 五 万科与住宅产业化
一 什么是住宅产业化
所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造 住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的 整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出 “住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生 产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管 理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一 体化。 住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是由 现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成 一种工业化生产方式。
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• 住宅产业化怎么确定标准?标准化是否意味着产品的 单一? • 产业化的标准可以由国家制定.万科也可以制定企业 标准. • 标准化是一种模式,正如汽车和电脑,模式是多样化的, 可以将多样化的模式再组合.绝对的定制将是极个别 豪宅的专利,正如汽车中的劳斯莱斯. • 将客户分类,根据客户类型建造产品.同样能达到量身 定做的效果.
• 4、住宅科技含量偏低。
1、住宅建设基本上仍是粗放型,科技贡献率低
• 传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技术及技 术革新往往被建设中的短期行为而排除在外。目前我 国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30％。按照 国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50％才 能算是集约内涵型发展的产业。
2、住宅建筑标准化工作滞后
四 万科在住宅产业化过程中所起得作用
• 万科与住宅产业化 • 万科住宅产业化的具体计划如何？ • 万科为什么要推进住宅产业化？
• 对建筑行业会产生何种影响？
• 与住宅产业化有关的疑问.
万科与住宅产业化
• 99年政府建设部等八部委提出住宅产业化, 王石是第 一个也是唯一一个响应者.
• 2005年10月，万科工业化实验1号楼破土动工.
(二) 日本的住宅产业化
• （1）产生背景和发展状况
• （2）住宅建筑标准化
• （3）住宅部件化 • （4）钢结构占主导的住宅建筑体系
（1）产生背景和发展状况
• 日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在 1968年“住宅产业”一词就在日本出现，住宅产业是 随着住宅生产工业化的发展而出现的. • 基础――住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用 化和标准化. • 特征――资金和技术集中、工业化规模生产、社会化 市场供应.
对建筑行业会产生何种影响？
• 对建筑施工企业要求自然更高了。万科在上海和全国 各地将陆续跟有实力的承建商结成合作伙伴，共同推 进产业化，万科今后也将寻求与更多国有背景的大建 筑公司合作。而住宅普遍实现产业化后，小建筑队将 逐渐失去生存机会。 • 建筑民工将转型为产业工人,经过再教育,收入将翻倍. • 同时因为存在运输建材的关系,将加大物流业与保险 业的发展.增加就业机会.
• 首先，住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措 • 其次，住宅产业化是推进节能降耗的重要手段 根据万科新里程试点项目的相关资料，住宅的预置率 达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%.
• 最后，住宅产业化将提高效率降低劳动力成本 根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高 工作效率3到4倍。随着我国劳动力成本的逐步提高， 住宅工业化的经济性将进一步显现。
• 住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术，没 有从建筑整体出发，进行成套技术开发。标准设计文 件、建筑的模数标准、住宅部件产品标准还很不规范 和健全。
3、住宅部件标准化和通用化程度低
• 部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅 部品的模数难以协调：住宅部品尚未形成配套系列， 部品、材料以及配套产品品种少，日本有10000多， 中国不足2000种。
与住宅产业化有关的疑问.
• 住宅产业化的成本如何，消费者会认可吗？ • 原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天 了，至于试点项目的建安成本比以前增加了40%，但 当建筑面积达到10万平方米以上，成本只会增加25%， 并基本固定下来。成本增加了，但建筑质量也提高了 一倍。这样的建筑几年之内可能看不出特别优点，但 三五年或更长时间后，跟其他房子相比就很不一样了。 这个相信会得到消费者的认可，户型也不是大问题， 在发达国家这早就解决了。