坡心镇镇区控制性详细规划说明书11-18

说明书目录
第一章概述 (2)
1.规划背景 (2)
2.上位规划的规划指导 (2)
第二章现状分析 (3)
1.区域位置与规划范围 (3)
2.自然条件 (4)
3.用地权属情况 (4)
4.人口情况 (4)
5.土地利用现状 (5)
6.现状建筑评价 (7)
7.道路交通现状分析 (7)
8.现状公用工程设施分析 (7)
9.用地适宜性评价 (8)
10.主要面临问题 (9)
第三章规划总论 (9)
1.规划依据 (9)
2.规划原则 (9)
3.规划目标 (10)
4.规划规模与规划定位 (10)
第四章规划布局 (11)
1.功能分区 (11)
2.用地布局 (11)
第五章公共设施规划 (15)
1.独立公共服务设施用地 (15)
2.非独立公共服务设施规划 (17)
第六章居住用地规划 (19)
1.居住用地布局 (19)
2.居住组团 (19)
第七章道路交通规划 (20)
1.道路系统规划 (20)
2.交通设施规划 (21)
3.道路竖向规划 (21)
第八章绿地系统规划 (22)
1.现状及存在问题 (22)
2.规划原则 (22)
3.绿地系统规划 (23)
4.绿化树种的选择 (24)
第九章景观系统规划 (24)
1.规划原则与目标 (24)
2.景观系统规划 (24)
第十章城市设计 (25)
1．总体构思 (25)
2．功能空间设计 (26)
3.重点地段城市设计引导 (26)
4．环境设计 (28)
5．街道综合设施城市设计 (29)
第十一章建设开发控制 (30)
1.开发强度控制 (30)
2.土地使用控制 (30)
3.开发规模及强度 (31)
4.地块控制指标体系 (31)
第十二章“黄线、绿线、蓝线”规划 (36)
1.城镇黄线控制 (36)
2.城镇绿线控制 (36)
3.城镇蓝线控制 (37)
第十三章市政工程规划 (37)
1.给水工程规划 (37)
2.排水工程规划 (39)
3.电力工程规划 (40)
4.电信工程规划 (41)
5.燃气工程规划 (42)
6.管线综合规划 (43)
第十四章环境保护与环卫设施规划 (44)
1.环境保护规划 (44)
2.环卫工程规划 (46)
第十五章综合防灾规划 (47)
1.抗震规划 (47)
2.消防规划 (48)
3.防风规划 (50)
4.防洪规划 (50)
5人防规划 (51)
第十六章规划实施建议 (52)
附表一：各类建设用地适建范围表 (53)
附表二：各地块指标控制一览表 (54)
屯昌县坡心镇镇区控制性详细规划
说明书
第一章概述
1. 规划背景
国际旅游岛建设战略的提升，为海南省小城镇发展带来新的发展机遇；十八大的召开，对小城镇发展提出新的指引和要求；屯昌县坡心镇经济的发展和社会的进步，尤其是《屯昌县坡心镇总体规划》（2013-2030）已经编制完成，而坡心镇区是坡心镇的重要组成部分。

在此背景下，为进一步改善城镇环境，适应坡心镇的发展需求，组织项目实施，促进城镇建设，屯昌县坡心镇人民政府委托我院对总体规划进行深化研究，编制镇区控制性详细规划，以便为下一步的具体开发建设提供政策指导和技术依据。

2. 上位规划的规划指导
《屯昌县坡心镇总体规划（2013-2030）》已经编制完成，总体规划对坡心镇镇区建设的指导要求如下：
（1）镇区的规划范围
《屯昌县坡心镇总体规划（2013-2030）》确定坡心镇镇区主要发展方向为西南向，海榆中线以东区域可作为远景城镇建设用地预留，避免向北跨越河流发展。

镇区建设规划范围（城镇增长边界）：北至田曲坡村（包括）、东临白石河、南靠加买村（不包括）、西至加买岭村（包括），规划范围总面积53公顷。

（2）城镇性质与规模
城镇性质：镇域政治、文化中心，以农业服务、商贸为主要功能的农贸型小城镇。

人口规模：至规划期末（2030年）镇区常住人口4000人。

用地规模：至规划期末（2030年），镇区建设用地规模为52.87公顷，人均建设用地为132.18㎡/人。

（3）镇区功能分区
坡心镇镇区空间功能结构可概括为：“一心、一轴、一带、两区”的规划结构。

一心：指镇区中部的公共服务核心，集政府办公、商业服务为一体，集中布置全镇的公共服务设施，辐射整个镇区；一轴：指的是沿海榆中线形成的对外交通轴；一
带：指的是沿镇区北部至新坡村道路所形成的城镇发展带；两片：指的是镇北片区以及镇南片区。

（4）镇区用地布局
城镇居住用地分为两片，分别位于镇北与镇南，镇北片区主要通过整合村庄宅基地，对现状居住建筑进行改造更新，镇北居住片区居住用地面积4.01公顷。

镇南片区建设包括宅基地形态、新建小区形态、商住形态等多种形态的居住建筑，镇南居住片区居住用地面积17.98公顷。

城镇公共服务中心位于镇区中部，由各类公共服务用地和公共绿地共同组成，主要为居民的生活和城镇的发展提供支持。

商业金融用地主要沿海榆中线和镇政府南侧道路两侧布置形成商业街区。

考虑到城镇空间拓展过程中的诸多不确定性要素，为统筹坡心镇区未来发展的重大机遇，合理推动城市空间结构形成，有序引导城镇空间与经济、产业协调发展，实现土地资源的集约、高效利用，总体规划划定城镇发展备用地，备用地面积约为17公顷。

（5）基础设施规划
镇区给水工程规划：坡心镇镇区通过屯昌县城水厂供水。

镇区供电工程规划：规划远期在镇区北部规划建设35KV变电站为镇区供电。

镇区污水工程规划：污水处理设施设在镇区的东部，集中处理镇区以及附近村庄的污水，远期处理规模为0.15万立方米/日。

第二章现状分析
1. 区域位置与规划范围
1.1 区域位置
本次规划的坡心镇区是坡心镇镇府所在地，位于镇域西部。

北纬19º18′，东经110º05′。

国道海榆中线南北向贯穿镇区，是坡心镇镇区与县城联系的主要交通干道，也是镇区现状主要的对外交通干线。

1.2 规划范围
本次规划范围即总体规划确定的坡心镇镇区范围，北至田曲坡村（包括）、东临白石河、南靠加买村（不包括）、西至加买岭村（包括），规划范围总面积53公顷。

2. 自然条件
2.1气候
坡心镇历年平均降雨量：2090.6mm；最大日降雨量：578.5mm，出现在2000年10月14日；影响海南的台风平均每年有4～5个，一般出现在7～10月份，暴雨一般出现在4～11月份。

历年平均日照时数：1975小时；坡心镇历年平均气温为23.7度；最高气温为39.1度，出现在1994年5月3日；最低气温为3.4度，出现在1974年1月2日。

2.2地形地貌
坡心镇属于丘陵地形，镇区范围内整体地势呈现西高、东低的态势，海拔处于95-116米之间，整体起伏不大，用地较为平整。

坡心镇土壤为沙质土，镇区范围内地势较好，大部分为缓坡台地，坡度小于25%，适宜开发建设。

2.3水文
坡心镇区地下水资源丰富，地表水主要包括坡心溪和的白石河且常年水量充沛。

坡心溪与白石河河流宽度约15-20米，坡心溪位于镇区北部，河流方向至北向南横穿镇区；白石河位于镇区南侧，河流方向至北向南。

3. 用地权属情况
坡心镇区现已发证权属用地包括两片：
（1）镇政府南侧用地，已发建设用地许可证，建设项目包括一个市场与一个商住小区。

用地许可证号【469022201100483】。

●商住小区选址总面积约4.73公顷，建设指标包括两个部分：一部分为容积率小于等于1.6，建筑密度小于等于40%，建筑高度小于等于15米，用地面积约3.70公
顷；另一部分为容积率小于等于1.8，建筑密度小于等于25%，建筑高度小于等于30米，用地面积约1.03公顷。

●市场用地面积约0.31公顷，建设指标为：容积率小于等于0.6，建筑密度小于等于30%，建筑高度小于等于9米。

（2）原镇区南侧粮库用地，总面积约2.09公顷，已发建设用地许可证，将建成为商住小区【地字第屯建规（20110319）】。

该土地证分为两个地块，指标要求分别为：●居住用地，用地面积约1.77公顷，容积率小于等于1.8，建筑密度小于等于25%，建筑高度小于等于30米。

●商住用地，用地面积约0.32公顷，容积率小于等于1.8，建筑密度小于等于35%，建筑高度小于等于20米。

4. 人口情况
至2012年，坡心镇镇区人口总计为1044人（其中镇区人口为491人，享受镇区公共服务设施的加买岭村人口182，田曲坡村人口371 人）。

5. 土地利用现状
坡心镇镇区规划范围总面积53公顷，其中，镇区现状建设用地面积为18.72公顷，水域0.78公顷，农林种植地25.97公顷、未利用地7.53公顷。

现状人均建设用地面积为179.31平方米。

坡心镇镇区现状分为较明显两个区块，跨越坡心溪分布。

镇区南侧为加买村、西侧为善山村，其中，小学位于坡心溪以北，周边居住人口约371人；镇政府、加买居委会位于坡心溪以南，居住人口约673人。

镇政府和宿舍区、商业服务设施集中布置在海榆中线两旁，拥有相对独立的建设用地。

镇区现状各类用地分布情况详见附表1。

5.1居住用地现状
坡心镇现状居住用地分布较为分散，居住用地总面积为7.11公顷，占建设总用地的35.37%，人均居住用地面积68.10m2/人。

虽然居住面积较宽松，但居住用地布局混乱，综合质量欠佳。

海榆中线两旁宿舍区，拥有相对独立的建设用地，建筑质量较好，布局较为合理，以多层建筑为主，但居住环境和配套设施较为落后;镇区北侧为村庄内部的私人住宅，以平房和低层为主，建筑质量参差不齐，且布局无规划，分布较为零乱，居住环境不理想，实际居住水平不高。

5.2公共设施用地现状
坡心镇现状公共服务设施用地主要包括行政管理用地、教育机构用地、医疗保健用地、商业金融用地以仓储用地等，总用地面积为6.56公顷，占现状总用建设用地面积的32.64%，人均用地面积62.84 m2／人，尚缺乏具有一定规模的文体科技用地。

（1）行政管理用地
坡心镇政府位于海榆中线的西侧，主要由镇政府领导机关和直属单位组成。

占地面积1.25公顷。

（2）教育机构用地
由一所中学、一所小学组成。

中学位于海榆中线西侧，紧靠坡心镇政府；小学位于海榆中线东侧。

总占地面积2.68公顷。

（3）医疗保健用地
指位于海榆中线东侧、坡心溪南岸的一所卫生院，主要负担镇区及周边人民就医，卫生院现状占地面积0.86公顷，占总建设用地4.28％。

（4）商业金融用地
商业设施主要沿海榆中线两侧分布，以线形发展为主，一般为私人住宅底层的小店面，绝大部分为小商品零售店铺。

用地面积为1.77公顷，占总建设用地8.81%。

（5）仓储用地
指位于海榆中线西侧的一所仓库，仓库目前已经废弃。

占地面积2.04公顷，占总建设用地10.15%。

5.3道路广场用地
海榆中线从镇区中部南北向穿过，为镇区现状主要的对外交通干道和生活性干道，道路通行能力较好；其他道路以海榆西线为轴，向周边发散。

现状道路广场用地面
积2.43公顷，占总建设用地的12.09％，镇区范围内尚缺乏较大的广场和停车场。

表2-1：现状用地构成表
注：镇区现状人口为1044人。

6. 现状建筑评价
（1）按照建筑物的新旧程度、结构方式以及保护要求，综合建筑的使用年限、损坏程度、材质等因素，本次规划对城区现有建筑划分为三个类别：
●一类建筑：建筑较新、层数较高、质量较好；
●二类建筑：有一定使用年限，质量一般；
●三类建筑：建筑陈旧、层数较低、质量较差，可予以拆除的建筑。

（2）镇区内建筑质量总体上较好，新建筑较多，一、二类建筑多集中在海榆中线和镇政府南面带道路两侧。

三类建筑较少，多零散分布在田曲坡村以及加买岭村。

一、二、三类建筑基底面积统计如下：
●一类建筑：约14600平方米，占建筑基底总面积的47%；
●二类建筑约16000平方米，占建筑基底总面积的51%；
●三类建筑：约500平方米，占建筑基底总面积的2%。

7. 道路交通现状分析
7.1现状概况
坡心镇对外交通道路主要依靠海榆中线，它从北向南穿过全镇，形成镇区的主要道路。

镇区距屯城镇直线距离7公里，距离较近，对外交通较为便捷。

至2012年，坡心镇区内主要街道包括海榆中线、镇政府南侧街道，为十字形街道格局。

道路全部铺设水泥路面，两旁已安装明亮的路灯。

镇政府南侧南北向街道，考虑未来35KV 高压输电线穿越需预留高压走廊，断面已改建为中心绿化带形式。

从整体上看，镇区道路骨架还未形成，网络结构不完善，除海榆中线外其余道路宽度不够。

网络结构不完善。

7.2存在问题
（1）道路网系统不完善，相互之间缺乏便捷畅通的联系，过境交通从镇区中穿行；
（2）道路构成不合理，个别道路路幅过小，道路利用率较低，车辆通行能力低，个别道路线型不畅，行车困难；
（3）静态交通设施不足，镇区内缺少专用社会停车场，客运和货运停车都以沿路停靠为主，对镇区交通造成了很大的影响。

（4）临街建筑后退红线不足，沿街停车普遍，商业及办公地区停车困难；
（5）交通设施不完善，没有客运站。

8. 现状公用工程设施分析
（1）给排水设施现状
镇区目前用水引自屯昌县城水厂。

镇区供水管网为支状管网，管材除了供水主干管外，其余大部分为UPVC管。

现状排水体制为雨、污水合流制，镇区主要道路两侧建有雨污合流排水暗沟。

粪便污水大多通过三级化粪池处理。

（2）供电设施现状
镇区现状用电接自屯昌县城35KV变电站。

（3）电信设施现状
全镇现有电信所一座和邮政所一座。

全镇电视已经普及，有线电视入户率达到了97%。

9. 用地适宜性评价
（1）高程分析
规划区大部分地段地势平坦，地形呈现西北高、东南低的起伏地形，地形高程主要在95～116米之间。

建成区在规划区较高位置。

（2）坡度分析
规划区内地形坡度较缓，坡度在8%以下用地占大部分。

坡度在8-25%的用地多分布在规划区的周边。

一般情况，坡度＜15%的场地是适宜建设用地。

15％以上的场地是有限制性可建设用地。

（3）用地情况
未建设用地的现状用途主要为园地、林地、旱地和少量耕地等。

建成区周边有水塘、白石河、坡心溪等。

（4）分析结论
根据对规划区进行的用地概况、地形地貌、水文、植被、景观、建设情况等的分析研究，本次规划将用地分成三类，即适宜建设用地、基本适宜建设用地、不适宜建设用地。

适宜建设用地——20年洪水淹没线以上、地势平坦，地形坡度小于10%，用地的自然环境条件比较优越，能适应各项建设需要，主要是耕地、林地、园地、现状村庄用地。

规划区大部分区域属于适宜建设用地，总面积约38.7公顷，占规划范围总用地的73.02%。

基本适宜建设用地——地形坡度在10%～25%的地段，地势相对低洼；需采取一定的工程措施加以改善的地段。

对项目的分布有一定的限制。

不可大强度开发如若开发需采取一定的工程措施加以改善，并且在保证不破坏生态环境进行适度建设。

基本适宜建设用地主要分布在镇区西北部和东南部，总面积约13.14公顷，占规划范围总用地的24.79%。

不适宜建设用地——地形坡度大于25%的地段、经常受洪水淹没地段。

该类用地在规划区内极少，主要包括高压走廊和零散分布在规划区水系周边的少量用地，用地面积约1.16公顷，占规划范围总用地的2.19%。

10. 主要面临问题
（1）目前已有几个项目落户坡心镇区，对于一个小镇来说是一个发展机遇。

规划需抓住发展机遇，整合各类用地，促进小城镇建设顺利进行。

（2）海榆中线横穿坡心镇区，造成过境交通与生活交通之间的相互干扰。

本次规划需协调考虑城镇发展与对外交通之间的关系，统筹用地布局和道路交通系统规划。

（3）现状有一组35KV电力线从规划范围穿过，规划需考虑高压走廊防护需求，协调镇区用地布局。

（4）现状土地使用问题：坡心镇现状建设用地主要沿镇政府南侧街道发展，总休来说，用地粗放，不集约，功能布局较混乱，居民住宅建设带有随意性，没有成规模地发展。

第三章规划总论
1. 规划依据
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）；
《城市规划编制办法》（建设部令第146号）；
《镇规划标准》（GB50188-2007）；
《海南省小城镇规划编制技术导则》（试行）
《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》；
《屯昌县城乡总体规划（2011-2030）》；
《屯昌县坡心镇总体规划》（2013-2030年）；
国家、海南省其他有关城乡总体规划编制的法律法规和规范；
海南省、屯昌县有关城乡规划编制的政策和相关规划。

2. 规划原则
（1）尊重总体规划的原则
规划以坡心镇总体规划为依据，在总体规划的基础上结合实际情况进行科学合理的深化。

（2）以人为本原则
在环境塑造、用地布局、产业选择等方面以人的需求作为出发点，为人们创造良好的工作、生活、休闲、娱乐和学习交流等环境，以增强本地居民的归属感和凝聚力。

（3）统筹发展原则
规划区发展必须与周边地区统筹发展、相互促进，具体体现在相互之间产业及功能的合理配置。

（4）协调发展原则
保持社会效益、环境效益和经济效益的协调发展。

（5）可操作性原则
通过建立一套科学的控制性详细规划指标体系，适应规划的弹性变动，满足开发建设中项目的灵活操作，提高规划的可操作性。

3. 规划目标
3.1 完善城镇功能
加强商业和居住等城镇综合功能，增添城镇活力，协调安排好区内各项用地功能和布局，提高城镇综合效益。

3.2 完善设施配套
建立合理的道路系统与交通组织，疏解镇区内交通，在总体规划的基础上加强规划区内各项基础设施建设，为城镇发展提供有力支撑。

3.3 合理科学制定控制指标体系
提高镇区土地使用率和环境质量，确定合理可行的建设控制指标体系和建设规模容量。

3.4 改善城镇环境
加强城镇环境卫生的整治，合理增加公共绿地的面积，创造一个环境优美、街容整洁的农贸型小城镇。

4. 规划规模与规划定位
4.1规划规模
规划人口依照总体规划要求，确定坡心镇镇区常住人口为4000人。

规划总用地面积53公顷，建设用地面积为52.87公顷，人均建设用地为132.18㎡/人。

规划人均建设用地面积指标偏高，其主要原因为：
（1）.规划范围现状（2012年）建设用地规模为：总建设用地面积18.72公顷，人均建设用地179.31㎡/人。

根据《镇规划标准》GB (50188 —2007)和《海南省小城镇规划编制技术导则》（试行）规定，现状人均建设用地大于140㎡时，规划减至人均140㎡以内。

（2）.海榆中线作为区域性交通道路，从坡心镇区内穿过，相应的道路交通设施及防护绿地用地面积过大，也是导致坡心镇镇区人均建设用地面积偏高的因素。

本次规划的规模确定遵循了《屯昌县坡心镇总体规划（2013-2030）》的指导，也符合相关规范要求。

4.2城镇职能
（1）充分发挥坡心镇区公共设施的辐射能力，明确坡心镇镇区作为镇域政治、文化中心的职能。

（2）从坡心镇整体经济特色出发，加快镇区农业配套服务业发展，提高城镇综合实力、调整产业结构。

加强坡心镇区为周边农业配套服务的职能。

（3）镇区紧邻屯昌县城，受到县城经济的辐射和带动；镇区距离中线高速公路出入口较近，出入交通便利，因此可逐步加强商贸服务职能。

4.3规划定位
本次规划遵循《屯昌县坡心镇总体规划（2013-2030）》把坡心镇镇区定位为:镇域政治、文化中心，以农业服务、商贸为主要功能的农贸型小城镇。

第四章规划布局
1. 功能分区
《屯昌县坡心镇总体规划（2013-2030）》将镇区的功能结构概括为“一心、一轴、一带、两区”。

规划根据镇区的建设现状，结合总规对镇区规划结构的概括，综合考虑用地空间拓展和建设资源条件，形成了四个功能分区。

分别为：商贸片区、公共服务片区、加买商住片区、二个城镇居住片区，各个功能分区承担各自不同的职能，并在用地上进行相应的配置。

（1）商贸片区：位于海榆中线东侧，由商业用地、集贸市场共同组成。

（2）公共服务片区：位于镇区北部，由行政办公用地、商业服务用地组成。

（3）商住片区：指位于镇区中部的加买商住片区，这个功能区主要为已发建设用地许可证的将建成市场、商住等建筑的用地，用地类型为由居住用地与公共建筑用地混合用地组成。

（4）城镇居住区：分为两片，分别位于镇区东北部和西南部，通过改造现状的居住建筑，整合镇区周边临近村庄宅基地，形成建设质量较好、设施较为完善的居住社区，满足镇区自身的居住需求。

2. 用地布局
本次规划范围总用地面积53公顷，建设用地包括居住用地、公共服务设施用地、对外交通用地、道路广场用、工程设施用地与绿地总共六个大类。

建设用地总面积52.87公顷，非建设用地为水域，用地面积0.13公顷，详见附表2：规划用地构成表。

2.1居住用地
（1）在本次规划中，居住用地包括二类居住用地、二类居住兼容商业用地两类，其中以二类居住用地为主。

（2）居住用地的布置原则是尽量完整成片，居住新区建设用地注意成规模向外扩展，严格控制零散批地，零散建设。

在建设方式上宜以政府提供住宅选型，居民集中建设的模式，政府在建设前期要对市政基础设施先行建设。

新建住宅区配置完善的配套服务设施和绿化建设。

（3）对镇区现有的居住用地要严格控制建筑密度和房屋间距，注意改善居住环境，完善市政基础设施和消防设施，对于拥挤破败的危房要逐步进行改造，并向新住宅区置换。

对沿街具有商业价值地段的房屋要进行置换和改造，逐步形成商住一体。

（4）对于现有农民自建的零散住宅实行分期逐步改造的方式，对现有质量较好的住宅予以保留，对质量中等的住宅实行整治修善，对质量较差、建造年代较早的危房建筑予以拆除更新。

规划根据现状建设情况，结合各个居住区交通联系、服务中心和就业岗位的要求，规划布置三片完整的居住组团。

（5）规划中选择交通联系方便、与公共服务中心较近、环境条件较好的地段成片完整建设居住小区。

规划居住用地总面积21.99公顷，占建设用地比例为41.59%，人均居住面积54.98平方米。

其中二类居住兼容商业用地总面积4.83公顷，占总的居住用地比例为9.14％。

2.2公共设施用地
规划在镇区合理布置行政办公、商业金融、文化、教育科研等公共设施用地，做到分布均衡、设施齐全，能够满足镇区居民日常生活的需要。

规划公共设施用地为13.67公顷，占建设用地的25.86%，人均公共设施用地面积34.18平方米。

各类用地布局如下：
（1）行政管理用地
扩大安排原有镇政府办公用地，对其进行局部改造，增加文化和展示的功能，规划行政管理用地面积1.38公顷。

（2）教育机构用地
规划保留现有小学用地以及与镇政府相邻的中学用地，根据全县中小学布点规划，规划教育用地面积3.21公顷。

（3）文体科技用地
规划在坡心镇区南部建设全镇文化娱乐中心。

建设文化馆、少年宫和其他综合文化设施。

规划总用地面积0.44公顷。

（4）医疗保健用地
保留现状镇区东侧卫生院，将其就地扩大改造。

规划医疗保健用地面积0.91公顷。

（5）商业金融用地
结合现状沿海榆中线和镇政府南侧路两侧形成商业街区，将商业设施集中安置。

规划商业金融用地面积5.93公顷。

（6）集贸设施用地
规划在镇区西侧规划一处供居民生活使用的农贸市场，在海榆中线东侧规划一处专业市场。

规划总用地面积1.8公顷。

2.3对外交通用地
加油站：坡心镇目前没有加油站，本规划在镇区南部设置加油站一座，面积为0.36公顷。

客运站：结合总规对坡心镇区未来发展方向的分析定位，在镇区南部布置长途汽车站，以满足未来城镇规模扩大、区域人流的客运增长需求。

客运站面积为0.76公顷。