关于加强房地产贷款风险管理的有关问题(1)
中国银监会办公厅关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知
中国银监会办公厅关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2011.04.14•【文号】银监办发〔2011〕114号•【施行日期】2011.04.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】银行业监督管理正文中国银监会办公厅关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知银监办发〔2011〕114号各银监局(西藏除外)：近年来，少数农村中小金融机构房地产贷款占各项贷款比例超过了30％，个别机构按揭贷款不良率接近7％。
为督促农村中小金融机构科学把握信贷投向，切实强化监管，有效防范房地产贷款风险，现就有关事项通知如下：一、科学制定发展战略和把握信贷投向。
要切实加强对农村中小金融机构市场定位和服务方向的监管，督促其牢固树立服务“三农”服务宗旨，制定科学清晰的发展战略。
要引导其注重发挥自身服务网络、产品体系和专业人才比较优势，继续深耕精耕农村市场；大中城市和城区的农村中小金融机构，在扎实做好辖内“三农”服务工作、确保涉农贷款稳步增长的同时，可积极稳妥地开展对城市居民和中小企业的金融服务，走差异化、特色化、内涵式发展道路。
今年，要重点督促农村中小金融机构按照中央关于将更多信贷资金投向“三农”和中小企业的要求，科学把握好信贷投向，确保实现涉农贷款、小企业贷款增长目标，优化信贷结构，适度压缩非农贷款，特别是房地产贷款，全力助推农业和农村经济发展。
二、加强房地产贷款风险管理。
重点加强房地产开发贷款和土地储备贷款风险管控。
一是要结合农村中小金融机构实际情况，高度关注中小房地产企业房屋销售、销售回款和现金流等情况，预先布防高风险房地产企业风险暴露，提早做好中小房地产企业信贷退出安排和相关资产保全工作。
二是要加强对房地产开发和储备企业的“名单制”管理，密切关注存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的房地产企业风险暴露。
房地产贷款风险处置措施
房地产贷款风险处置措施
随着房地产市场的不断升温，房地产贷款风险也日益凸显。
因此，各种银行都开始加强对房地产贷款风险的控制和处置。
下面就房地产贷款风险处置措施进行详细的阐述。
一、针对房地产贷款风险的控制
为了有效控制房地产贷款风险，银行可采取以下措施:
1.严格审查贷款申请人的资质。
银行应严格筛选房地产开发商，核实其资质和信用记录，并评估其风险等级。
2.审慎评估房地产项目及抵押物价值。
银行应严格对房地产项目进行评估，并评估抵押物的价值并设定贷款额度。
3.建立常规风险管理机制。
银行需要对贷款进行动态监测，根据实际情况及时调整贷款额度、期限等条件。
4.提高风险管理能力。
银行应定期进行风险管理培训，提高风险管理人员的能力和风险认识水平。
二、针对房地产贷款风险的处置
当房地产贷款出现风险时，银行可采取以下处置措施:
1.催收还款。
银行可以采取催收补救措施，时刻关注贷款人的还款状况，并采取适当的催收方式。
2.变更还款条款。
银行可以通过协商的方式，与贷款人协商变更还款条款，缓解贷款人压力。
3.变更贷款性质。
银行可以将房地产开发贷款转为个人消费贷款等贷款，以减少风险。
4.处置抵押物。
当贷款人逾期还款且还款能力乏力时，银行可以启动处置抵押物的程序，以实现债权的回收。
5.追究法律责任。
银行可依法采取法律手段追究贷款人的法律责任。
综上所述，银行应该通过严格的风险管理机制、有效的监测和处置措施，加强对房地产贷款风险的控制和处置，实现风险可控，保证我国
债务风险的稳定发展。
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
银监会关于加强房地产贷款风险管理的有关问题.pptx
内容介绍
• 关于防止烂尾楼 • 人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管
理的通知》（银发[2002]121号）的规定“商 业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人 发放个人住房贷款”，我们认为仅以主体结构 是否封顶作为是否发放个人住房贷款的依据， 并不能有效防止烂尾楼盘产生，对银行来讲， 如何保证房地产开发企业所开发房屋的及时合 格竣工验收，才是减少烂尾楼盘的关键
• 二是政府主导与市场运作相结合:特点是 政府垄断一级市场,市场土地特别是经营 性房地产开发用地统一由政府供应以招 标拍卖方式出让
内容介绍
• 三是政府主导.土地资产与市场运作相结 合模式
特点是:政府规定用于储备的土地范围,政府 土地储备机构进行收购.储备.并受政府委 托作为国有土地资产代表
内容介绍
关于加强房地产贷款风险管理的有 关问题
中国银监会政策法规部 徐XX/处长
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 房地产贷款增长过猛
• 1998年,商业银行房地产开发贷款余额为 2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长 25.3%；个人住房贷款余额1997年为190 亿元,2002年达到8258亿元，年均增长 113%以上。截止2003年11月，商业银行 房地产开发贷款余额为7532亿元，个人 住房贷款余额为11412亿元，保持了增长 的势头
• 银监会于2004年2月26日---3月26日将<< 商业银行房地产贷款风险管理指引>>在 网上公示,至今仍在根据各方意见作修改.
• 政策目标: • 1.希望房地产行业稳定发展 • 2.规范房地产信贷业务,保证贷款的安全 • 3.提高商业银行房地产贷款的风险管理能
房地产业信贷存在的问题及对策研究
房地产业信贷存在的问题及对策研究随着城市化进程加快和人民生活水平不断提高，房地产业在中国的发展日渐迅猛。
房地产业信贷作为支撑房地产业发展的重要一环，也一直备受关注。
随着房地产市场的不断波动和经济环境的变化，房地产业信贷也面临着一系列问题。
本文将探讨房地产业信贷存在的问题，并提出相应的对策研究。
一、问题分析1.风险度永远处于较高水平房地产业信贷是指银行以房地产抵押为担保的贷款。
这类贷款的特点是金额大、期限长、风险高。
房地产业投资的风险度一直处于较高水平，随着市场变化风险度不断增加，一旦出现经济周期波动或房地产市场动荡，银行的资金就可能遭受损失。
2.信贷资金过度倾斜由于房地产业的发展对资金的需求巨大，银行往往把大量的信贷资金倾斜到房地产业，这导致了其他产业领域缺乏足够的资金支持。
一旦房地产市场出现危机，将会对整个经济系统造成严重冲击。
3.信贷政策不够灵活一般来说，银行对房地产业的信贷政策比较保守，这种保守的政策导致了房地产市场的过热和周期性波动。
一旦市场发生变化，银行的刚性政策将无法适应市场的需求。
二、对策研究1.完善风险管理体系针对房地产业信贷风险度较高的问题，银行需要不断完善风险管理体系，建立起完善的风险评估模型和风险控制机制。
通过加强信贷审查和监控，降低信贷资金流入高风险项目的概率，从而降低银行的风险敞口。
2.加强监管管理针对信贷资金过度倾斜的问题，相关监管部门应加强对房地产信贷的监管管理，引导银行合理配置信贷资金。
还可以通过完善风险准备金制度和降低银行的信贷成本来减少信贷资金对房地产业的倾斜。
针对信贷政策不够灵活的问题，银行需要灵活调整信贷政策，根据市场需求和风险情况进行调整。
特别是在市场出现波动时，要及时调整信贷政策，保持市场的稳定。
三、结语房地产业信贷是房地产市场的重要支撑，但是也存在着一系列问题。
为了有效解决这些问题，银行和相关监管部门需要共同努力，加强风险管理和监管管理，灵活调整信贷政策，从而提高信贷资金的使用效率，降低信贷风险，保持金融市场的稳定。
中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知
中国银监会关于进⼀步加强房地产⾏业授信风险管理的通知各银监局，各国有商业银⾏、股份制商业银⾏，中国邮政储蓄银⾏：近年来，伴随着房地产市场快速发展，商业银⾏的房地产贷款业务发展迅速。
与此同时，也产⽣了许多问题，⼀是由于近年来房市景⽓，个⼈住房贷款需求旺盛，⼀些商业银⾏产⽣了盲⽬乐观的思想，放松了对借款⼈资信审查标准，甚⾄认为只要有房产作抵押就不会有风险，只看房⼦不看借款⼈，降低了借款⼈的准⼊门槛。
⼆是房地产价格经过⼏年快速攀升后存在回调压⼒，部分前期房价上涨较快的城市已出现房价下跌超过借款⼈⾸付款的现象；少数商业银⾏房贷客户还款能⼒下降，违约事件有所上升。
三是⼀些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款⼈签名等⼿段办理“假按揭”，骗取银⾏贷款；或为解决资⾦短缺问题，利⽤预售环节以分期⾸付或为购房者垫付款等⼿段违规为借款⼈办理“假⾸付”，将风险转嫁给银⾏；或通过虚⾼房价更多地套取银⾏贷款，以及通过虚假合同、虚增交易量粉饰销售情况，误导银⾏判断并套取银⾏贷款等问题。
四是个别银⾏以混淆个⼈购房和法⼈购房、销售⼤套房并搭配⼩套房，以及加按揭、综合物业贷款、住房抵押经营贷款等⽅式逃避⼆套房贷政策约束；有的以征信系统未联⽹、异地购房难调查为由放弃⼆套房贷政策约束；有的外资银⾏⾄今尚未执⾏⼆套房贷政策，甚⾄以此为⼿段抢拉客户。
为加强信贷管理，切实防范房地产贷款风险，促进房地产贷款业务健康有序发展，现就有关事宜通知如下：⼀、关注房地产⾏业⾛势，建⽴与风险承受能⼒和管控能⼒相适应的授信管理体制各⾏董事会应要求商业银⾏加强宏观经济运⾏的分析，关注房价⾛势和房地产⾏业发展趋势，关注经济周期波动可能给房地产信贷业务带来的风险。
要根据GDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、CPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本⾏在多种情况下的客户违约率、预期损失以及不良贷款率的变化情况。
要根据单项业务或产品的风险管理需要，开展房地产贷款专项压⼒测试，重点就房价、利率波动、居民可⽀配收⼊可能对个⼈住房贷款质量的影响进⾏压⼒测试。
(房地产管理)关于进一步加强房地产信贷管理的通知
《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》发文单位：银监会发文时间：2006年7月22日关于进一步加强房地产信贷管理的通知各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、加强市场研究，增强市场适应能力。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。
二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。
各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。
要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。
三、完善内控措施，健全风险管理制度。
各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。
完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。
改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。
建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。
关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知(银监办发〔2008〕265号)
182 信托卷:证券业务关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知(银监办发〔2008〕265号)各银监局,银监会直接监管的信托公司:为有效防范和化解信托公司房地产㊁证券等敏感类业务风险,防止信托公司出现流动性问题,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力,现就有关事项通知如下:一㊁信托公司要严格按照‘中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知“(银监发〔2006〕54号)等有关法规从事房地产业务㊂(一)严禁向未取得国有土地使用证㊁建设用地规划许可证㊁建设工程规划许可证㊁建筑工程施工许可证( 四证”)的房地产项目发放贷款,严禁以投资附加回购承诺㊁商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款㊂申请信托公司贷款(包括以投资附加回购承诺㊁商品房预售回购等方式的间接贷款)的房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质,开发项目资本金比例应不低于35%(经济适用房除外)㊂(二)严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款,严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款,不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款㊂要严格防范对建筑施工企业㊁集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发㊂(三)应充分认识土地储备贷款风险,审慎发放此类贷款㊂对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,所购土地应具有合法的土地使用证,贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%,贷款期限最长不得超过2年㊂(四)信托公司开展房地产贷款㊁房地产投资等房地产业务应高度重视风险控制㊂要建立健全房地产贷款审批标准㊁操作流程和风险管理政策,并加大执行力度;进行尽职调查,深入了解房地产企业的资质㊁财务状况㊁信用状况㊁以往开发经历,以及房地产项目的资本金㊁ 四证”㊁开发前景等情况,确保房地产业务的合法性㊁合规性和可行性;严格落实房地产贷款担保,确保担保真实㊁合法㊁有效;密切监控贷款及投资情况,加强项目管理㊂二㊁信托公司要继续严格执行‘中国银行业监督管理委员会关于信托投资公司证券投资业务风险提示的通知“(银监通〔2007〕1号)㊁‘中国银行业监督管理委员会办公厅关于规范信托投资公司证券业务经营与管理有关问题的通知“(银监办通〔2004〕265号)等规定,合规㊁审慎开展证券投资业务㊂在开展证券投资信托业务时,应遵循组合投资㊁分散风险的原则,必须事前在信托文件中制订投资范围㊁投资比例㊁投资策略㊁投资程序及相应的投资权限,确立风险止损点,并在信托文件中约定信托管理期间如改变投资策略及相关内容时,是否需征得委托人㊁受益人同意以及向委托人㊁受益人的报告方式㊂信托公司要严格控制仓位,实时监控净值及敞口风险,密切关注经济形势和证券市场的具体变化情况,及时调整投资策略,保持投资的灵活性㊂要认真制定业务应急预案,并 关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知183保证各项处理方案在紧急情况下的顺利实施,防范各种可能的风险㊂三㊁各银监局应加强对信托公司房地产㊁证券业务的风险监测,及时了解业务开展情况,有效防范风险㊂(一)要进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控,每季逐笔排查房地产业务风险,并在必要时安排现场检查㊂在排查中应逐笔分析业务的合规性和风险状况,一旦发现问题,应立即采取措施予以纠正,并专项报告银监会㊂(二)要督促指导信托公司(已宣布停业整顿或撤销的除外)认真按时地填报‘信托公司证券业务情况表“(见附件一)㊂从2008年11月3日开始,要求信托公司每周一下午报送上周收盘后数据㊂同时,应加强对证券业务的监测,对信托公司上报数据进行分析整理,并填报‘信托公司证券投资监测结果统计表“(见附件二),连同‘信托公司证券业务情况表“,于每周二下午下班前通过内网电子邮件上报银监会㊂各银监局要注重数据质量和对监测结果的分析,对数据填报质量不高的信托公司要加强督促和指导㊂四㊁在加强对信托公司房地产㊁证券等专项业务风险监测的基础上,各银监局要重视信托公司的流动性风险㊂对集合信托项目和银信合作信托项目,各银监局应在项目到期前两个月介入,督促信托公司做好兑付资金准备工作㊂对可能存在兑付风险的信托项目,应及时制定风险处置预案,并专项报告银监会㊂各银监局要充分认识当前宏观经济形势下做好风险防范工作的重要性,扎实工作,认真履责㊂银监会将加大监督问责力度,对监管不力,工作失职的,将予以通报,并追究监管责任㊂请各银监局及时将本通知转发至辖内银监分局和信托公司㊂附件:一㊁信托公司证券业务情况表(略)二㊁信托公司证券投资监测结果统计表(略)二〇〇八年十月二十八日。
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2006.07.22•【文号】银监发[2006]54号•【施行日期】2006.07.22•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：中国银监会关于发布银行业规章和规范性文件清理结果的公告（发布日期：2011年1月5日，实施日期：2011年1月5日）废止中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知(银监发[2006]54号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、加强市场研究，增强市场适应能力。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。
二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。
各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。
要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。
三、完善内控措施，健全风险管理制度。
各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施【摘要】房地产金融是一个重要的领域，但也存在着各种风险。
市场波动风险需要通过及时调整投资组合和分散风险来防范，信贷风险则需要建立健全的信贷审查机制和控制不良资产。
利率风险可以通过建立固定利率贷款和对冲工具来进行防范，流动性风险需要建立充足的流动性储备和制定灵活的资金流动计划。
资产负债管理风险则需要建立完善的风险管理体系和定期进行风险评估。
未来，房地产金融将继续发展，但也需要加强对各种风险的防范措施，确保行业的稳定和健康发展。
【关键词】房地产金融、市场波动风险、信贷风险、利率风险、流动性风险、资产负债管理风险、防范措施、发展展望、总结。
1. 引言1.1 房地产金融的定义房地产金融是指利用金融手段在房地产领域进行投资和融资活动的一种金融业务。
房地产金融旨在解决房地产领域的融资需求，并推动房地产市场的发展。
通过吸纳资金、提供融资和投资服务，房地产金融可以促进房地产行业的良性发展，推动城市化进程，刺激经济增长。
房地产金融涉及的范围广泛，包括房地产投资、房地产开发、房地产融资等多个领域。
通过房地产金融，投资者可以获得房地产资产的收益，开发商可以获得融资支持，购房者可以获得贷款购房。
房地产金融在房地产市场中扮演着至关重要的角色，对于房地产市场的稳定和繁荣起着至关重要的作用。
1.2 重要性房地产金融是指以房地产作为抵押或投资对象进行金融活动的领域，其包括房地产开发融资、房地产投资融资、房地产金融衍生品等。
房地产金融在现代经济中扮演着重要的角色，其对经济的发展和稳定起着至关重要的作用。
房地产金融有助于推动房地产市场的发展。
房地产是国民经济的重要组成部分，而房地产金融通过为房地产企业提供融资支持，促进了房地产项目的开发和建设，推动了房地产市场的繁荣与发展。
房地产金融也对经济的稳定和金融体系的健康起着重要作用。
由于房地产经营具有较高的风险性，房地产金融的健康发展可以有效地分散和管理风险，防止因房地产市场波动而引发的金融风险传导，维护金融市场的稳定。
房地产业信贷存在的问题及对策研究
房地产业信贷存在的问题及对策研究随着我国经济的不断发展，房地产行业成为我国经济的支柱产业之一。
随着房地产市场的持续繁荣，房地产信贷问题也日益凸显。
在过去的几年中，房地产行业信贷问题频发，违规贷款、融资困难等问题层出不穷，严重影响了房地产行业的持续健康发展。
本文将就房地产业信贷存在的问题进行分析，并提出相应的对策研究。
一、房地产业信贷存在的问题1. 风险较大房地产行业的特点是资金需求大、回款周期长、风险高。
由于房地产市场的波动性大，房地产行业信贷存在较大的风险。
一旦房地产市场出现波动，不仅会影响到房地产企业的正常运营，还会对金融机构造成不小的风险。
2. 融资渠道狭窄当前，我国房地产市场面临的融资渠道相当狭窄，主要是银行信贷、债券融资和股权融资。
由于银行贷款是房地产企业最主要的融资来源，一旦银行信贷收紧，将直接影响到房地产企业的融资渠道，导致融资难题。
3. 违规贷款现象严重在房地产市场的发展过程中，违规贷款现象较为突出。
一些中小房地产企业为了获得更多的资金支持，采取变相贷款、假冒贷款和虚假交易等方式来违规融资，造成了金融风险的积聚。
4. 风险防控不足当前，国内金融机构对房地产行业的风险防控还不够完善，缺乏有效的监管机制和积极的风险防范措施。
一些金融机构容易为了获得更高的信贷利润而忽视对房地产行业的风险管控，增加了金融市场的不稳定性。
二、对策研究1. 完善金融监管机制为了有效解决房地产行业信贷问题，应当完善金融监管机制，建立健全的信贷审查和监管体系。
对于违规贷款行为，金融监管部门应加大力度进行处罚，增加打击力度，防止违规融资行为的发生。
2. 多元化融资渠道为了缓解房地产行业融资渠道狭窄的问题，应当积极探索多元化融资渠道，包括并购重组、房地产信托、房地产证券化等形式，为房地产企业提供更多元、更灵活的融资方式，降低融资成本。
3. 加强房地产行业监管加强对房地产行业的监管力度，加强信息披露、风险评估和风险防控工作。
房地产开发贷款主要风险点及控制措施
房地产开发贷款主要风险点及控制措施房地产开发贷款是指银行或其他金融机构向房地产开发商提供的用于购买土地和开发住房项目的贷款。
这种形式的贷款在房地产行业中起到了重要的资金支持作用，但同时也存在一定的风险。
本文将重点讨论房地产开发贷款的主要风险点，并探讨可能采取的措施来加以控制。
一、市场风险市场风险是房地产开发贷款中最大的风险之一。
由于房地产市场的波动性较大，房价、供需关系和政策等因素都会对开发商的销售状况产生影响。
如果市场经济形势不佳，需求下降，开发商可能面临项目销售不畅，无法按时偿还贷款的风险。
为了控制市场风险，银行可以采取以下措施：1. 严格审核贷款申请。
银行应对开发商的项目进行综合评估，包括项目所在地区的市场前景、项目规模和质量，以及开发商的经营能力等，确保项目的可行性。
2. 建立风险监测和预警机制。
银行应设立专门的团队进行市场监测和风险预警，及时了解市场情况，对风险进行预判，并采取相应的风险控制措施。
3. 灵活的利率政策。
银行可以根据市场情况和项目风险的变化，进行灵活的利率定价，降低不良贷款的发生概率。
二、资金风险资金风险是指项目资金来源不稳定，开发商无法按时偿还贷款的风险。
在房地产开发中，项目资金往往是多元化的，包括银行贷款、自筹资金和预售款等。
如果项目筹资渠道受到限制或出现异常情况，开发商可能无法按时偿还贷款。
为了控制资金风险，银行可以采取以下措施：1. 仔细审核项目资金来源。
银行应核实开发商所提供的资金来源，并进行充分的尽职调查，确保资金来源稳定可靠。
2. 建立资金监管机制。
银行可以与开发商签订相关协议，明确资金使用的方式和期限，并进行监管，确保资金用途合法合规。
3. 加强对预售款的监管。
银行应对开发商的预售款进行严格管理，确保预售款的划拨和使用符合相关法规和规定。
三、政策风险政策风险是指政府房地产调控政策的变化对开发商造成的影响。
政府在房地产市场中实施的各项政策，如购房限制、调控措施等，都可能对开发商的销售和盈利能力产生重大影响。
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知(54号文)
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、加强市场研究，增强市场适应能力。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化做出反应。
二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。
各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。
要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。
三、完善内控措施，健全风险管理制度。
各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定。
完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。
改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。
建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。
四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。
各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款"三查"，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、"四证"不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
房地产开发贷款的贷后风险管理要点
房地产开发贷款的贷后风险管理要点随着中国房地产市场的不断发展和壮大，房地产开发贷款已经成为了各大商业银行的重要业务之一。
然而，随之而来的是房地产开发贷款的贷后风险管理问题。
这不仅关系到银行自身的经济效益，还关系到整个金融市场的稳定和社会的和谐。
一、贷款审批要精准在房地产开发贷款的审批过程中，银行需要充分了解开发商的资质、业绩、信誉和实力，同时要对开发项目的可行性进行细致的分析和评估。
只有在审批环节中做足功课，才能将不良贷款风险降至最低。
当然，在这个环节中，银行还需要有一个完善的内部审批流程，确保可靠性和准确性。
二、信息披露要透明在房地产开发贷款过程中，银行和开发商需要保持信息的透明度。
银行需要及时地对外发布与房地产开发贷款相关的信息，包括贷款金额、楼盘名称、贷款期限、利率等等，以便于相关单位和个人进行理性投资和管理风险。
三、风险控制要精细银行需要制定一个完备的风险管理体系，包括风险监测、预警和控制措施。
要有能力及时发现和评估风险点，严格执行风险控制措施，确保风险控制措施的有效性。
即时分析和声誉危机管理也是必要的，以便将潜在的风险尽量提前控制。
同时，应该具备快速回收贷款资金的能力，以最大限度地降低潜在的贷款违约风险。
四、贷款追踪要到位银行需要建立一个完备的贷款追踪制度，对贷款的使用给予有效的监管和管理，确保贷款的正常使用。
特别是在贷款期内，银行应当进行定期检查和评估，及时发现潜在问题和薄弱环节，并及时采取对策。
五、合同要完善在合同的签订过程中，银行需要严格审查项目设立的主要条件和限制条款，防止开发商擅自随意改变项目设立的主要条件和限制条款。
同时，应该督促开发商履行合同所有条款，并监督合同履行的情况。
六、债权追索要主动当某一贷款出现违约行为时，银行需要果断采取措施，包括损失核查、债权追索与清收等手段，确保损失最小。
同时，银行还需要采取合适的法律措施，加强法律援助，以便对贷款违约者进行法律教育和法律制度引导。
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知请欣赏：《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。
贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。
对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[20xx]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。
房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。
对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、加强市场研究，增强市场适应能力。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。
二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。
各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。
要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。
三、完善内控措施，健全风险管理制度。
各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。
完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。
改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。
建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。
四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。
各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
关于加强商业性房地产信贷管理的通知
关于加强商业性房地产信贷管理的通知文号: 银发[2007]359号发文单位: 中国人民银行中国银行业监督管理委员会发文日期: 2007-9-27根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
三、严格住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
关于进一步加强房地产开发贷款项目管理有关问题的通知
关于进一步加强房地产开发贷款项目管理有关问题的通知各支行、分行营业部、业务拓展一、二、三、四部：为增强防范和控制房地产开发贷款项目风险管理能力，规范业务操作，确保本行投入房地产开发贷款项目资金安全，有效提高项目综合效益，分行修改了房地产项目销售台帐、付款台帐、工程进度台帐、抵押物台帐等项目管理台帐（见附件），并提出如下要求，请遵照执行：一、各经营机构开发贷款项目主办客户经理必须按总、分行的要求对房地产开发贷款项目建立规范、统一的房地产项目管理台帐；二、台帐数据务必及时、准确，分行将定期或者不定期的对各项目相关情况进行检查核实；三、各项目主办客户经理必须于元月25日前上报截至2008年元月18日的数据。
此后的台帐数据务必按规定的时间和填报要求上报（具体上报时间要求详见台帐表格填报简要说明）。
对上报周期内数据没有变化的，应当通过邮件形式上报说明数据没有变化；四、数据上报不准确或者不及时的，分行将在信贷管理情况中给予扣分或对项目主办给予每次100元的经济处罚。
上报邮箱：张伟国 120329/ChangSha/FIB联系电话：IP：510624分行风险管理部二００八年元月十八日台帐表格填报简要说明一、项目房产销售台帐１、该台帐表格逐栋逐户登记，所有可销售房号（含商铺、车库等）均列入台帐。
表格内容发生变动时，及时填入相关数据。
２、栋号、房号均按顺序填写。
３、“是否已办理开发商的在建工程抵押”是指该房号是否已经为开发商在我行的贷款设定了在建工程抵押担保。
相关数据请在表格右下角下拉框中选择“是”或“否”。
４、“房屋买卖合同签订情况”是指开发商与客户是否已经签订了正式的商品房（含商铺、车库等）买卖合同。
相关数据请在表格右下角下拉框中选择“已签”或“未签”。
５、“首付款或一次性付款额”与“已付定金”不重复统计，该列只填已付定金外的房款支付额。
６、“房款总价”可自动生成。
对生成的数据与实际房款不一致的，直接填入实际数据。
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发[2003]121号中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。
贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。
对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。
对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。
房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。
对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。
08-265号-关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知
关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知银监办发[2008]265号2008.10.28各银监局、银监会直接监管的信托公司：为有效防范和化解信托公司房地产、证券等敏感类业务风险，防止信托公司出现流动性问题，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：一、信托公司要严格按照《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）等有关法规从事房地产业务。
（一）严禁向未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”）的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。
申请信托公司贷款（包括以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式的间接贷款）的房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）。
（保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
）（二）严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。
（三）应充分认识土地储备贷款风险，审慎发放此类贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
（四）信托公司开展房地产贷款、房地产投资等房地产业务应高度重视风险控制。
要建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，并加大执行力度；进行尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 尽管目前房地产开发贷款及个人贷款余 额占整个贷款余额的比例不高,但发展态 势迅猛.必须重视风险防范.
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 国内商业银行识别、衡量、监测和控制 房地产贷款风险（包括房地产开发贷款 和个人住房贷款）的手段和能力均很不 足
• 2)各行都加大了对抵押物与信用担保方 的核实力度
• 但须解决贷款在使用中所面临的风险,如: 恶意骗取,挪用,故意违约
• 解决办法:建立全面评估贷款对象的风险
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
防范房地产贷款风险采取的措施
关于加强土地储备贷款和城市基础
• 设施建设贷款风险提示的通知
住 房 贷 款 12158 笔 . 金 额 44.1 亿 ,
调查发现违规贷款和违规金额
分别占总检查笔数和金额的
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9.8%和24.9%.
关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
防范房地产贷款风险应采取的措施
• 1.要加强对银行贷款风险的监控
• 1)央行采取了一系列调控措施,121号文对 高档商品房,别墅开发土地储备贷款等作 了原则要求.
• 一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在 发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时 ，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的 影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批 权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关 土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政 策变化对贷款风险的影响范围和程度
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
• 七、注意分类指导，有堵有疏。严格控 制不符合审慎经营原则或达不到贷款标 准的土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款。要继续大力支持一切符合贷款条 件的此类项目，对风险状况出现变化的 项目也要具体问题具体分析，注意区别 对待，积极做好工作，加强与客户的沟 通工作，不搞“一刀切”。
防范房地产贷款风险采取的措施
• 四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实 现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土 地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心） 土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未 来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储 备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高 估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理 储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情 况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金 流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的
关于加强房地产贷款风 险管理的有关问题(1)
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2020/11/6
关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 房地产贷款增长过猛
• 1998年,商业银行房地产开发贷款余额为 2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长 25.3%；个人住房贷款余额1997年为190 亿元,2002年达到8258亿元，年均增长 113%以上。截止2003年11月，商业银行 房地产开发贷款余额为7532亿元，个人 住房贷款余额为11412亿元，保持了增长 的势头
关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
防范房地产贷款风险采取的措施
• 二、确保贷款项目合法合规。土地储备 贷款和城市基础设施建设贷款的项目， 必须符合法定程序批准的城市总体规划 、近期建设规划，以及土地利用总体规 划
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
防范房地产贷款风险采取的措施
信用风险和市场风险，应予以高度关注。
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
防范房地产贷款风险采取的措施
• 五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部 分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出 了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超 过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总 和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款 和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止 竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设 施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致 银行贷款风险积聚
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
防范房地产贷款风险采取的措施
• 六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷 款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变 化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特 点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水 平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等 因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化 要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作 出授信和授信变化的决策。要认真总结经验， 摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效 率。
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商业银行房地产贷款风险管理的政策 目标
• 银监会于2004年2月26日---3月26日将<< 商业银行房地产贷款风险管理指引>>在 网上公示,至今仍在根据各方意见作修改.
• 政策目标:
• 1.希望房地产行业稳定发展
• 2.规范房地产信贷业务,保证贷款的安全
• 三、依法审查贷款担保主体、承贷主体 的资格与履约能力，切实防范此类贷款 的法律风险。应依法严格审查土地储备 贷款和城市基础设施建设贷款担保主体 的合法性，严格审核企业实际担保能力 ，以及出现风险后担保主体或担保资产 的可执行性，防止担保虚置，或者在执 行过程中出现法律风险。
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
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关于加强房地产贷款风险管理的有关 问题(1)
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 2002年11月份,人行对部分城市
商业银行2001年7月1日至2002
年9月30日发放的房地产贷款的
检 查 , 共 抽 查 房 地 产 贷 款 20901
笔,金额1468亿,其中房地产开发
贷款3654笔,金额1380.5亿,个人