土地一级开发模式研究
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。
在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。
这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。
一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。
一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。
一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。
在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。
基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。
二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。
他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。
二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。
在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。
在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。
土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。
一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。
3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。
一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。
土地一级开发模式研究-以北京和重庆为例
土地一级开发模式比较研究—以北京和重庆为例一、土地一级开发的内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。
首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。
但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。
2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。
《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。
还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
土地一级开发模式存在问题与对策研究_以北京市为例
北京房地产交流２００８－５编辑符轩８７土地一级开发模式近年来，土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视，尤其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究。
由于各个地区的经济发展水平不同，因此在确定土地一级开发主体时，就要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案。
笔者以北京市为例，分析北京市土地一级开发模式的现状，探讨土地一级开发主体确定中存在的问题，并提出相应的对策建议。
土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态，完备的土地一级开发应该符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入，其结果应达到可以熟地出让的要求。
土地一级开发的模式就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，发挥怎样的作用，即主体是谁的问题。
土地一级开发的模式的选择关键就是主体的确定。
一、北京市土地一级开发模式现状按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担。
但现实情况并非都如规定的那样，要么是储备机构亲自来做，要么通过招标选择企业来做，而是由于历史的原因形成了多种开发主体并存的局面。
１．储备机构为主体并实施。
在２００２年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台以前，许多土地一级开发工作都有市、区土地储备机构来做，在开发过程中，作为开发主体的政府能够有效地控制开发进度、开发成本和开发过程，完成控制性详细规划和修建性详细规划等城市规划要求，能够较好地保证经济效益和社会效益，同时避免城市基础设施改善带来的增值收益大部分流入开发商的口袋，实现对土地市场的宏观调控，保证土地供需平衡的目标。
２．储备机构为主体，委托国有企业实施。
由于开发数量大，每个项目都由储备机构来做显然是不可能的。
因此有的地区采取了储备机构做主体，委托国有企业来进行实际开发的办法。
这种方式可以充分发挥政府和企业双方的优势，在专业化程度高灵活性强的基础上最大程度地保证了政府对土地一级开发的控制，但由于这种委托的方式与后来出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》有冲突，因此暂停了这种运作方式。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
厚黑学 诸如在土地出让公告中设置竞争条件之类的浅层运用。犹如中国的厚黑学般讲究技巧，但很容易落人口实。
“酒桌上的段子”
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件，为一级开发商量身定做 （二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开公司参与招拍挂 （四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合体/项目公司共同参与竞拍
——变电站、垃圾处理场、焚烧厂，先规划后修改。
具体策略
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致
高级黑
——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿
——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成阻遏。
8.31大限
传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议出让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。
土地价格
2004.8.31之前
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
二级对一级的补助
二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流
一二级联动优势-整体优势
一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理）
整体优势 1
1.上下游资源嫁接，节省成本
根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成本近10%，甚至更多。
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
土地一级开发可行性研究报告
土地一级开发可行性研究报告土地一级开发可行性研究报告之一引言土地一级开发是指对农村的土地进行规划、开发和利用，以提高土地的利用效率和经济效益。
本文旨在对土地一级开发的可行性进行研究和分析，为政府和农民提供科学决策依据。
一、背景我国农村土地资源丰富，但利用率低下，存在大量荒废和闲置的土地。
同时，农村人口逐渐减少，农业劳动力流失严重。
因此，通过土地一级开发，将农村土地转变为农业、工业、商业或住宅用地，可以提高土地产出和效益。
二、可行性分析1.市场需求分析土地一级开发的可行性首先需要考虑市场需求。
通过调研和分析市场，了解土地的使用价值和潜在的商业机会。
确保开发的土地能够满足市场需求，以保证项目的可持续发展。
2.政策环境分析土地一级开发需要遵守国家和地方的相关政策和法规。
政府的支持和政策的稳定性对项目的推进至关重要。
因此，开展土地一级开发前，需详细分析政策环境，确保项目的合法性和可行性。
3.资源评估土地资源是土地一级开发的基础和核心要素。
通过准确评估土地的地理位置、面积、土地质量、水源等资源情况，可以确保土地一级开发的可行性。
同时，还需要进行环境评估，保护生态环境和生物多样性。
4.技术可行性土地一级开发需要运用专业的规划设计、建设和管理技术。
因此，需要评估技术可行性，确定所需技术是否可行、先进和可操作。
确保项目在技术上具备可行性和可持续发展。
5.经济分析土地一级开发的经济分析是评估项目可行性的重要指标。
通过成本投入、土地增值和项目收益的分析，可以评估项目的经济效益和可持续性。
同时，需考虑项目的资金来源和资金回报周期。
6.社会影响评估土地一级开发涉及到农民的土地流转和职业转变，对社会稳定和农民生计有一定影响。
因此，需要进行社会影响评估，确保项目不会对农民和社会带来负面影响。
同时，要充分考虑土地流转的公平性和农民的福利保障。
三、可行性研究方法1.数据收集通过搜集相关的统计数据、调查报告和研究文献，了解农村土地利用现状和发展趋势，为后续分析提供数据支持。
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发盈利模式分析
土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。
开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。
土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。
2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。
开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。
通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。
3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。
开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。
4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。
例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。
此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。
5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。
通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。
总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。
其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。
通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行，愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。
新局势下，怎样能借势发力，创新一级开发盈余模式，有效躲避项目开发风险，将成为土地一级开发公司要点关注的问题。
【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1）政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。
此模式能够保证政府完整控制地价，同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失，且土地一级开发法律关系纯真，便于政府实行土地一级开发的各项事务。
该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大，融资渠道窄。
2）公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府第一将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定，对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿，公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。
房地产公司经过土地一二级联动开发，在获取一级开发阶段利润的同时，既保证了公司将来的可连续发展，也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。
但该模式不利于政府控制市场所价，政府宏观调控土地市场的能力降低。
3）政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端，放中间”。
“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划，“放中间”，即充足利用社会力量实行土地一级开发。
这类模式中，政府依据土地市场检查确立土地需求情况，以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让，提早确立土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。
政府经过招标等方式确立具备资格的公司，在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发达成经查收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。
土地一级开发经营模式
VS
市场趋势预判
在洞察市场需求的基础上，还需要深入分 析和预判市场发展趋势，包括政策走向、 经济周期、人口流动、科技创新等多方面 因素，以便及时调整土地一级开发经营策 略，把握市场机遇。
04
土地一级开发经营模式的实践案例
案例一：某大型城市的土地一级开发项目
要点一
背景介绍
位于我国东部沿海的某大型城市，经 济发展迅速，人口持续增长，土地资 源日益紧缺。为满足城市发展需求， 该市政府决定实施一项大规模的土地 一级开发项目。
05
土地一级开发经营模式的挑战与展望
面临的挑战与对策
01 02 03
挑战一
资金需求量大。土地一级开发需要大量的资金投入，用于 土地征收、拆迁、基础设施建设等方面。对策：可以通过 引入社会资本、建立土地基金等方式，多元化资金来源， 降低财政压力。
挑战二
开发周期长。土地一级开发涉及多个环节，包括规划、征 收、拆迁、建设等，开发周期长，不确定性因素多。对策 ：可以通过提高规划设计水平、优化开发流程、加强政府 协调等方式，提高开发效率，缩短开发周期。
该项目采用“农业+”模式，将农业 与旅游、教育、文化等产业相结合， 打造特色农业产业链。在土地征收和 拆迁安置过程中，充分保障农民利益 ，通过土地流转、股份合作等方式， 让农民分享开发红利。同时，加强农 村基础设施建设，提升农村公共服务 水平。
经过土地一级开发，该地区农业产值 显著提升，农民收入大幅增加。特色 农业产业链吸引了众多游客前来参观 游玩，带动了农村第三产业的发展。 此外，农村基础设施和公共服务水平 得到明显改善，农民生活质量得到提 升。
水、供电、供气、通信等。
公共服务设施建设
建设教育、医疗、文化、体育等 公共服务设施，提升区域居民的
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究一、引言土地一级开发是指对农用地、林地、草地等进行规划、开发和利用的过程。
作为一种重要的战略性产业，土地一级开发在我国的城市化进程中起着至关重要的作用。
本文将以某上市公司为例，对其土地一级开发业务模式进行深入研究和分析。
二、公司概况该上市公司成立于2005年，总部位于中国某省某市，是一家专注于土地一级开发的房地产开发企业。
公司拥有一支专业的团队，涵盖了规划设计、市场营销、工程建设、财务管理等多个领域的专业人才。
三、业务模式分析1. 市场调研和项目筛选公司通过市场调研，了解各地区土地资源、城市规划和发展趋势，以及市场需求。
根据市场调研结果，公司进行项目筛选，选择具有潜力和价值的土地项目进行开发。
2. 土地收购和规划设计公司通过与政府部门、农民集体等进行协商，以合法的方式收购土地。
在土地收购完成后，公司组织规划设计团队进行土地规划和设计，确保土地开发的合理性和可持续性。
3. 建设和销售在规划设计完成后，公司组织工程建设团队进行土地开发和建设。
公司注重建设质量和工期控制，确保项目的顺利进行。
同时，公司还组织市场营销团队进行销售推广，吸引购房者购买公司开发的房产。
4. 项目运营和管理公司在项目建设完成后，进行项目的运营和管理。
包括物业管理、社区建设、配套设施建设等方面。
公司注重提升项目的品质和服务水平，以满足购房者的需求和提高公司的竞争力。
四、成功案例研究以某省某市的一座土地一级开发项目为例，该项目占地面积约1000亩，总建筑面积约50万平方米。
项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。
项目规划包括住宅、商业、公园等多个功能区域。
1. 市场调研和项目筛选公司通过市场调研发现，该市人口增长迅速，房地产市场需求旺盛。
同时，该地区的土地资源相对丰富，适合进行土地一级开发。
公司决定选择该市作为土地开发的重点区域。
2. 土地收购和规划设计公司与政府部门进行协商，成功收购了该项目所需的土地。
xx土地一级开发可行性研究报告
xx土地一级开发可行性研究报告一、项目背景随着城市人口的增加和经济的发展，土地资源的稀缺性日益凸显。
土地一级开发作为解决土地资源瓶颈的重要手段，受到政府和企业的重视。
本项目所选土地位于城市郊区，具有开发潜力，是开展土地一级开发的理想场所。
本报告旨在对该土地进行可行性研究，为进一步开发提供依据。
二、项目概述项目名称：xx土地一级开发项目项目位置：城市郊区占地面积：xxx平方米项目内容：对土地进行开垦、平整和基础设施建设，为后续开展的建设和经营提供支持。
三、可行性分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，该项目所在地周边居民增加迅速，居住需求旺盛，商业配套设施相对不足。
因此，该项目一级开发后可以满足市场需求，并为后续商业及住宅项目提供良好的基础设施。
2.政策环境分析政府近年来加大了土地开发的力度，并出台了一系列促进土地开发的政策。
土地一级开发是政府鼓励支持的项目，在政策的支持下，有望顺利推进。
3.技术可行性分析对于该土地的开发，通过可行性技术分析，确保可以实施土地平整、基础设施建设等工作。
项目所需的技术手段已经成熟，并可通过借鉴成功案例得到支持。
4.经济效益分析根据市场需求和项目规模，预计项目的投资回收期为5年左右，预计可以实现良好的经济效益。
项目的盈利主要来自土地出售和后续房地产项目开发。
四、项目实施方案1.土地平整与开垦根据土地探测情况，对土地进行平整、开垦，确保土地利用率和使用效果。
2.基础设施建设投资一定的资金，在土地上建设道路、排水系统、供电系统等基础设施，为后续项目提供支持。
3.开展房地产项目建设一级开发完成后，可以进一步进行住宅和商业项目的开发，并通过出售和租赁获取经济收益。
五、风险分析1.政策风险政策环境的变化可能对项目的推进产生一定影响，需要密切关注政府相关政策的变化，及时做好调整。
2.市场风险如果市场需求发生变化、竞争加剧等情况，可能会影响项目的盈利能力。
因此，在项目实施过程中需要充分考虑市场风险，并制定相应的应对策略。
土地一级开发研究
土地一级开发研究【正文】一、编写目的土地一级开发研究文档旨在对土地资源的一级开发进行全面探究和分析，为相关部门和机构提供指导和参考，促进土地资源的合理开发和利用。
本文档将从土地一级开发的概念、原因、方法、流程、影响和前景等方面进行介绍和论述。
二、土地一级开发概述土地一级开发是指对未开发利用的土地进行筛选、评估和规划，以实现土地资源的高效利用和增值。
它包括土地开发前的调研、规划设计、工程实施以及后期管理等环节。
三、土地一级开发的原因1、土地资源稀缺：随着人口增加和经济发展，土地供需矛盾日益突出，土地一级开发可以有效缓解土地资源短缺问题。
2、城市化进程：城市化进程不断推进，土地一级开发可以满足城市建设和人口居住的需要。
3、经济效益提升：土地一级开发可以实现土地资源的增值，为国家和地方带来经济效益。
四、土地一级开发的方法1、调查和评估：对待开发土地进行详细的调查和评估，包括地质条件、土地规划、环境影响等。
2、规划设计：根据土地调查和评估的结果，进行土地一级开发的规划设计，确定开发模式和开发方案。
3、工程实施：按照规划设计的要求，进行土地一级开发的实施，包括土地整理、基础设施建设等。
4、后期管理：对已开发的土地进行监管和管理，确保土地资源的可持续利用。
五、土地一级开发的流程1、调研与筛选：对待开发土地进行调研和筛选，确定可开发潜力。
2、规划设计：制定土地一级开发的规划设计方案，包括开发用途、规模、布局等。
3、批准手续：进行土地使用权审批和环评手续，取得相应的批准文件。
4、工程实施：按照规划设计方案进行土地一级开发的具体工程实施。
5、竣工验收：对土地一级开发工程进行竣工验收，确保工程质量合格。
6、后期管理：开展对已开发土地的后期管理，包括维护、监管等。
六、土地一级开发的影响1、经济影响：土地一级开发可以提升土地的经济价值，推动经济发展。
2、社会影响：土地一级开发可以改善人居环境，提升居民生活品质。
3、环境影响：土地一级开发可能会对环境产生影响，需要进行环境保护和治理。
土地一级开发(超详细)
该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
这种盈利模式的代表有新江湾城项目，该项目由城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，城投与市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。
由 于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期 长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式 最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。
3、分享土地增值收益
该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出
4、持有部分优质公建配套设施
浅析土地一级开发
土地一级开发一、何谓土地一级开发？1、基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域X围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域X围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
2、延伸理解从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发与分片开发两类。
当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造与退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。
二、土地一级开发常见操作模式1、区域土地开发模式的转变当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：•粗放开发方式向集约开发方式的转变坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地使用方式。
•房地合一方式向房地分离方式的转变充分发挥政府、一级开发企业、二级房产开发企业各自的优势和作用，形成土地开发商、房地产开发商、销售商各司其职的房地产开发链。
•生地开发方式向熟地开发方式的转变以统一规划、统一配套为原则，通过超前的市政基础设施开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施配套，为进驻的房产开发企业创造良好的房产开发基础条件。
2、土地一级开发常见模式从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。
•政府主导模式政府主导模式下，政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作，一级开发的资金主要来自政府财政专项拨款。
一级开发模式
第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担
一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实
际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转
移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使
用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由
一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回
一、土地开发整理建设用地三通一平的并没有对具体规定，需
要根据现场的需要而定。
二、三通一平的规定如下：三通指的是水通、电通和路通。即
业主要提供施工用水、用电和进出场地的道路。一平指的是红
线范围内的土地平整。
1、水通——施工企业、根据建筑规模、结构、檐高、工程地点
（城近郊区以内不允许现场搅拌混凝土）计算出生产用水，根
施工活动中的平面布置，以及测量建筑物的坐标、标高、施工现场抄平放线的需要。
上次基于某种顾虑表述清楚。实际情况是某地设立开发区，开
始做规划，由政府承若“三通一平”，由此，通过招拍挂，采取
转让方式，部分企业交付土地及税费后，取得《国土证》。因该
区域黄海高程仅 X 米，填土量很大，曾口头告知园区规划的道
土地一级开发的模式
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定
区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、
拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区
域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一
ห้องสมุดไป่ตู้
平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过
保生产安全。
3、路通——公路交通（汽车或火车）能否直通施工现场以满足
国有土地一级开发模式
国有土地一级开发模式一、合作双方基本背景1、投资方主要为具备较强综合开发实力的国有背景企业，在资金、规划、拆迁、项目管理、专业团队等方面有较强的优势。
2、政府方以政府国有控股的城投公司或土地储备中心为主体参与一级开发，主要在总体规划、拆迁协调、依法定程序征地、收储并推向市场等工作上起决定性作用。
二、合作方式合作双方通过成立合资公司，负责一级开发项目的投资、建设和经营管理工作。
由双方指定的控股公司作为合资公司的投资主体。
三、一级开发项目合作建设的内容1、根据规划要求，建设项目范围内的市政公用基础设施项目。
其中包括：路幅宽度25米以上的主干路和次干路、给水和排水系统（雨污水）、供电（包括埋地电缆、变电所等）、电信、管道燃气、环卫设施、河道整治、停车场、公交站台等。
2、土地的开发整理，提供整理后的土地上市，督促上市地块开发商完成开发建设内容。
3、根据规划要求，建成该街区内教育设施、绿地系统（包括中央绿带、景观河道绿化和街头公园）、文化娱乐等项目。
4、因市政府城市建设工作的需要，需在本项目范围内实施的项目。
四、开发建设时序1、合资公司成立后，应根据规划要求，着手编制本项目开发建设时序表，在得到政府方认可后，由合资公司组织实施。
2、应优先建设市政公用基础设施等配套项目。
五、政府方责任和权利1、对本项目规划修编的权利。
2、根据城市建设的需要，适当调整本项目合作用地的范围。
3、调整合资公司政府方委派人员。
4、负责落实项目实施过程中相关地方性政策的制定工作。
5、负责本项目范围内拆迁安置工作。
6、落实土地用地指标和上市计划的报批等相关工作。
六、投资方责任和权利1、与政府方共同参与本项目的规划修编并提出修编意见。
2、调整合资公司投资方委派人员。
3、根据街区项目实施进度的需要，及时筹集资金。
由合资公司融入的资金其财务成本纳入公司核算；如合资公司筹集的资金不能及时满足项目建设需要时，投资方有义务筹集借贷资金给合资公司。
土地一级开发研究
目录第一部分土地一级开发赢利模式 (01)一固定利润率模式 (02)二土地补偿模式 (02)三利润分成模式 (02)第二部分土地一级开发程序 (03)一确定一级开发企业 (03)二土地一级开发行政审批 (04)1 规划局——选址意见书 (05)2 发改委——立项批复 (05)3 土地局——用地预审复函 (06)4 环保局——环境评价 (06)5 园林局、市政局 (05)三征地补偿 (07)1 征收原为建设用地的集体土地 (07)2 征收原为农用地的集体土地 (08)3 农用地转为建设用地的审批 (09)4 安置补偿 (09)四拆迁安置 (09)1 拆迁公示 (11)2 确定评估公司、拆迁公司 (11)3 入户调查与测量 (11)4 拆迁评估 (11)5 编制拆迁计划方案 (11)6 办理拆迁许可证 (12)7 拆迁实施与拆迁补偿 (12)四土地一级开发基本建设 (13)1 道路管线工程 (15)2 给水排水工程 (16)3 电力热力工程 (16)4 通讯通气工程 (17)5 场地平整工程 (17)第一部分：土地一级开发赢利模式一土地一级开发1所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为2土地一级开发是土地出让前的运作方式，一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
土地一级开发可以是由政府来操作，也可以政府委托企业来做，政府负责管理和监督二土地一级开发盈利模式1工程总承包模式⏹土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％）2利润分成模式⏹重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成3土地补偿模式⏹土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。
土地一级开发可行性研究报告
土地一级开发可行性研究报告一、引言随着中国经济的快速发展，城市化进程不断加速，土地资源越来越成为城市发展的重要制约因素。
为了实现土地资源的有效利用，提高城市发展的可持续性，必须对土地一级开发进行深入的研究和分析。
本报告旨在对土地一级开发的可行性进行深入研究，为相关决策提供科学依据。
二、土地一级开发概述土地一级开发是指对城市规划区内的土地进行征地、拆迁、安置、补偿等前期开发工作，以提高土地的利用价值，为城市发展提供可持续的资源保障。
这一过程需要政府、企业和社会各方面的共同努力，同时也需要遵循公平、公正、公开的原则。
三、土地一级开发可行性分析1、市场需求分析随着城市化进程的加速，城市发展对土地资源的需求越来越大。
通过对市场需求的调查和分析，我们发现土地一级开发具有广阔的市场前景。
在未来的城市规划中，将会有大量的土地资源被征收和开发，这为土地一级开发提供了良好的市场机遇。
2、经济可行性分析土地一级开发是一项投资巨大的工程，需要大量的资金投入。
通过对经济可行性的分析，我们发现土地一级开发的投资回报率较高，具有很好的经济效益。
同时，土地一级开发还可以带动相关产业的发展，为社会创造更多的就业机会，具有很好的社会效益。
3、技术可行性分析土地一级开发需要借助先进的技术手段和管理方法，以提高开发效率和降低成本。
目前，我们已经掌握了一系列先进的土地一级开发技术和管理方法，这些技术和管理方法可以有效地提高土地一级开发的效率和效益。
四、结论与建议通过对土地一级开发的可行性分析，我们发现土地一级开发具有广阔的市场前景、良好的经济效益和社会效益以及先进的技术和管理方法。
因此，我们建议政府和企业应该加大对土地一级开发的投入力度，加快推进土地一级开发工作，为城市发展提供可持续的资源保障。
我们还建议政府和企业应该加强合作，共同推进土地一级开发工作，实现互利共赢的目标。
随着城市化进程的加速，土地资源变得越来越稀缺，如何高效地开发和利用土地成为了一个重要的问题。
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开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招 拍挂方式公开出讥
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一级开发模式研究/政店主导的一级开发模式
政店主导模式
案例链接:
三云海棠湾开发——以政店为主导的土地开发模式
土地一级开发由政店独立完成，包括海棠湾觃划；征地、拆迁、 安置；基础设施建设；招商引资；
企业主导
通过交易（往往低价）从政店手中获取 •
成片土地
•
往往一级开发（基础设施）不事级开发 •
（项目建设）同步迚行
企业具备丰富的物业开发绊验不较好的 •
资本实力
对资金要求较高，开发周期适中 企业具备一定风险，丌确定性较大 丌利二整体觃划的控制，极易受到市场的 左右 土地价值获取一定程庙体现，主要以事级 项目开发获取收益
然后政店以项目带土地迚行招商：截至目前，海棠湾滨海沙坝 一线共出讥土地3342余亩，已有13家国内外大型企业迚驻。
其中，开维丽笙酒庖、万丽酒庖、南国影规基地等3个项目已 劢工，其余7家公司也已获得土地证
7
一级开发模式研究/企业主导的一级开发模式 企业主导模式 什么是以企业为主导的土地一级开发模式
？
知识点
即由市场化招标产生的一级开发企业或由政店性国有企业对项目一级 开发迚行操作
模式简介: 国有企业操作特点： 由政店型国有企业迚行操作，如上海实业、上海城投等 在获取政店委托授权获得成片土地后，迚行的一级开发操作 迚行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地 国有一级开发企业具备强大的资源整合力不资本实力 民营企业操作特点： 由市场化招标产生的民营企业迚行操作 在通过招投标获得成片土地后，迚行独立的市场化操作 迚行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地，再对外迚行土地出讥 企业需自行筹措开发融资等相关资金，最大程度的发挥市场化操作优势
9
一级开发模式研究/企业主导的一事级联劢开发模式 企业主导模式 什么是以企业为主导的土地一事级联劢开发模式
？
知识点
即由政店授意的政店型一级开发企业或通过市场化招标产生的一级开 发企业对项目一级及事级开发迚行整体操作
模式简介: 政店向一级开发企业出讥或委托“生地”一级开发 一级开发企业完成一级开发后核算开发成本及酬金 待土地转讥取得土地价款后扣除开发成本及酬金，剩余土地转讥款归政店所有 政店通过出讥协讧保证其土地出讥市场优先获取土地的权益和社会公共利益 土地开发企业则通过相关房产项目公司拿地迚行事级开发 或不其他事级开发商合作迚行事级开发幵通过出售物业实现其开发利益
土地一事级联劢开发
企业主导
企业在获取政店委托授权或者通过正常
交易获得成片土地后，迚行独立的市场 •
化操作
•
迚行各种基础设施建设，使土地由生地 •
变为熟地，再对外迚行土地出让
•
企业具备强大的资源整合力不资本实力，•
主要以一级开发为主
大多以熟地出让，易受到开发企业的讣同 便二统一觃划，有利整体区域形象塑 土地价值能得以最大程庙的挖掘 主要以获取土地溢价为主要收益 开发周期较长，对资金要求高
？ 土地开发模式主要分为哪互模式，各种模式有何差异
土地开发模式主要分为一级开发和一事级联劢开发，根据参不主体地位的丌同，又细分
为政店主导不企业主导等模式
开发模式
参不主体
模式概述
优劣势
土地一级开发
政店主导
• 大多体现为生地出让，给后续拿地开发企 业带来丌确定性
由政店下辖土地储备中心迚行统一操作 • 虽然风险小，但土地价值尚得以充分挖掘 • 开发周期较短，丌利二统一觃划 • 对资金要求丌高
8
一级开发模式研究/企业主导的一级开发模式
企业主导模式 上海城投新江湾城开发——国有企业迚行土地一级开发
案例链接:
雅居乐清水湾开发——民营企业全权迚行土地一级开发
1、上海城投新江湾城开发——国有企业迚行土地一级开发
上海城投是政店背景浓厚的老资栺一级开发企业，全盘操作新江湾城一级开发； 新江湾城土地出讥收入由政店和一级开发商分成； 一级土地开发主要由一级开发商筹资开发建设，部分市政设施采用BT模式，幵创
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一级开发模式研究/企业主导的一事级联劢开发模式
企业主导模式
案例链接:
雅居乐清水湾开发——民营企业全权迚行土地一事级开发
新性的采用土地换市政做法，为政店节约资金投入，创造了可观的经济效益。
2、三亚亚龙湾开发——民营企业全权迚行土地一级开发
云龙湾公司采取 “统一征地、统一觃划、统一开发、统一招商、统一管理”的原则； 以政店出讥、入股方式获得优惠地价生地资源，配合政店开展征地拆迁工作；募集启 劢资金迚行度假区“七通”基础设施配套建设； 企业自主转讥熟地，分期支付政店地租，土地转讥的资金滚劢改善环境建设； 招商引资知名企业迚行土地事级开发
5
一级开发模式研究/政店主导的一级开发模式 政店主导模式 什么是以政店为主导的土地一级开发模式
？
知识点
即由政店下辖土地储备中心对土地一级开发迚行统一操作模式
模式简介:
政店作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储 备中心的一项职能
由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作
该机构是非盈利性政店职能部门，保证国家土地所有权借以体 现的土地收益的实现，而丌是利用这种特权去谋取自身利益
显然，土地一级开发市场的黄金时 代来临了！
那么土地一级开发都干互什么、玩互什么、 如何赚钱呢？
这正是本仹咨询研究的内容。
2
内容
A. 土地一级开发开发模式研究 B. 土地一级开发盈利模式研究 C. 土地一级开发业务流程研究
页码
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PART 1 土地一级开发模式研究
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一级开发模式研究/分类
中国企业 土地一级开发咨询研究
中国房产信息集团决策咨询 CRIC Consulti这个地界，
从南到北，从东到西，从沿海到内陆的各 级城市都在迚行着一场轰轰烈烈的土地一 级开发运劢……
以城市新城新区主题、大旅游目的地主题、 城市产业主题等为概念的各种主题正在迚 行……
上海城投、中天城投、亍南城投、中国新 城镇、方正集团、中南建设、万达集团等 数十个国企、大型企业、民营企业纷纷步 入土地一级开发企业行列……