万科保障房产业化实践共23页
(整理)万科住宅产业化试验楼.
【万科住宅产业化试验楼】这个工程是万科秘密展开的住宅产业化试验楼，涉及单位和预制构件生产单位全部是香港公司，施工地点及其隐蔽，并且没有报建等工作，不为外人所知。
本工程系万科房地产公司为进行住宅产业化探索所做的试验项目，结构形式为框架结构，但改变了传统的全部结构构件均为现场浇注的施工方式，其主要结构构件均采用工厂预制现场组装的方式进行。
其中梁柱构件全部为工厂预制，运到施工现场后采用冷挤压套筒进行柱与柱之间的钢筋连接，然后用C40砼浇注柱梁接头以形成整体框架；楼板为两层结构，第一层为80mm厚预制砼楼板，第二层为70mm 厚现浇砼楼板；内外墙、楼梯、阳台及卫生间、厨房等均为预制构件。
由于施工现场有限，而构件数目较多，且无法叠加堆放，所以进场构件堆放就显的尤为重要。
在施工组织设计中专门就构件堆场进行了规划设计。
此次构件生产厂家是香港的公司，虽然该公司在内地已经设构件生产基地，但是公司是在香港注册的，每次进构件都需将在内地生产好的构件拉回香港然后再拉回内地，拉到现场，整个过程相当麻烦，费用也是非常的高！评良心讲，香港公司生产的构件相当精确，观感也很漂亮！该项目施工最困难的就是梁柱构件的吊装、定位，因为梁柱都是三维构件，每个方向都要求偏差在5mm之内，否则其余与之有关的构件无法顺利吊装就位。
在施工过程中采用了各种方法，千斤顶纠正垂直偏差、帆布带纠正扭转偏差等等，最后总算顺利完成施工。
该项目所有内墙外墙都是采用预制构件现场组装的方式完成施工。
外墙在预制厂的时候已经内置了保温板，表面贴好饰面砖才拉到现场。
内墙也全部是C40混凝土预制，自重体积均较大，个人认为不是很经济，施工也不是很方便。
下图是外墙板连接处填塞的挡水板，防止缝隙渗水，挡板外又打玻璃胶密封。
这张图片不能不提，由于该块外墙板体积、重量最大，大概有5吨左右，给吊装工作造成了极大困难，并且由于堆放位置离安装位置较远，实际施工中还需吊车负重行走，相当危险。
万科住宅产业化介绍090305
钢模具可保证构件精度偏差小于2mm。 钢模具可上百次的周转不走样 钢模具可确保构件表面效果光洁细腻
在使用钢模具的前提下，还能大幅提升 相关埋件的精准度：
采用精加工定位模具，对埋件位置进行控制 钢筋定位误差可控制到2mm以内
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
通过日本基础技术的学习，形成万科的工业化技术平台——VSI
基础技术
应用技术
概念产品
新工艺
新材料
预制 率
建 筑高 度
节能
耐久性
智能 化
首次 首次 置业 改善
再次 空巢 改善 家庭
100 70 50
70% 65% 50%
100m 5Biblioteka m—100m 55m我国改革开放以来，经济发展形势 很好。随着西部开发的实施和民营企业 剧增，单层工业厂房的建造日益增多。 装配式钢筋混凝土结构，以其工程造价 较低、施工进度较快和使用性能较好的 特点，被广泛用于单层工业厂房工程中。
标准化的预制混凝土排架柱、预制 混凝土吊车梁、预应力预制屋面桁架梁 等构件被大量应用。
工程造价低、施工进度快、使用性能好，这样的特点使得在工厂中生产的预制钢筋混 凝土构件被广泛应用。
现场湿作业的减少和大面积的安装作业 ，让施工效率大大提升。
各个不同工种，依次作业，同个场地可 多个工种交替开工，流水线作业，工人的 工作效率得到本质性提升。
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 施工辅助用具
上海万科产业化住宅应用PC板做外墙板的施工技术
上海万科产业化住宅应用PC板做外墙板的施工技术全国房地产的龙头企业——万科房地产有限公司积极推进住宅产业化的进展，取得成效。
万科深圳集团1999年成立了建筑研究中心，2004年成立了工厂化中心，开展PC技术的研究。
2007年初上海万科房地产有限公司开始建造首批住宅产业化楼——浦东新里程20号、21号两幢楼，建筑面积1.44万平方米，被列为上海市“‘十一五’住宅产业化建筑施工科技创新示范工程”。
产业化楼简称PC楼，结构主要形式是：外墙板即PC板（瓷砖、窗框、钢筋和混凝土浇注在一起）、阳台、楼梯、空调板等在工厂预制，再运输到工地，将它们和现浇的柱、梁结构安装在一起，其结构可以是框架、框剪、剪力墙等形式。
今年6月，该2幢楼已交付使用。
万科目前正在上海施工的产业化项目逾50万平方米。
1．PC板的加工过程（1）制作不同大小和形状的钢模具（一般须35d左右）。
（2）绑扎板内钢筋。
（3）铺贴面砖。
步骤1：选择、确定面砖用的木模具，并把瓷砖放入模具中；步骤2：在瓷砖间5mm的缝隙中嵌入塑料网型分格条（防止浇混凝土时砖的缝隙漏浆）；步骤3：再在瓷砖面上粘贴塑料薄膜（使各瓷砖成整体一大块），薄膜不是一般的塑料薄膜，而是能耐PC板蒸汽养护高温的。
因薄膜和塑料网型分格条目前国内很少有单位生产，故只能靠进口，价格是瓷砖的2倍；步骤4：大块面砖从模具中拿出，为半成型产品。
（4）在钢模中先安装窗框，然后铺贴瓷砖，瓷砖仰卧在钢模中，背面用很薄的双面胶带把瓷砖和钢模粘结在一起，防止浇混凝土时瓷砖移动（见图1）图1 安装窗框（5）放入事先已绑扎好的钢筋及各类预埋件（吊点、避雷器、接驳器等）。
（6）:经过加工厂、总包方、监理方的隐蔽验收。
（7）验收合格后，浇捣混凝土。
（8）混凝土蒸汽养护6-9h，待混凝土强度达到70%后脱模。
（9）脱模后撕去薄膜、网格条，最后进行清洗。
（10）检查合格后，按工地的进度装车、送至工地9（见图2）。
图2 PC板成品2．PC楼的施工顺序以每完成1层的PC结构施工为例。
实战案例1 万科地产全过程成本精细化管理(2014.3)
万科全过程成本精细化管理提高企业绩效案例总结万科股份有限公司（以下简称万科）自1984年成立以来，始终坚持稳健经营，重视降本增效，其良好的经营业绩受到投资者的广泛认可。
目前已成为全球最大、效益最好的房地产企业之一。
那么，万科是如何管理与控制成本费用并提高企业绩效的呢？一、万科五大基本做法1．专设成本管理部万科原来只有预决算部（现在大多数房地产开发商都设有这样一个部门），没有成本管理部。
2007年，万科正式成立成本管理部，负责管理整个公司的成本费用，并直接对主管工程、采购和成本的副总裁负责。
目前，整个成本管理部有200余人，主要负责成本分析、管理及监控工作。
成本管理部的设立与运行不仅推动了集团全员成本意识的树立，而且有效地保证了各项经营计划的贯彻实施。
同时，成本管理部也成为贯穿项目始终、规范所有部门工作的管理者，成为项目成本总体控制的组织者和责任者，成为公司增强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力的核心力量。
2．建立并实施目标成本动态管理体系为有效控制成本、规避经营风险，万科将目标成本、动态成本有机结合，建立了动态的目标责任成本管控体系。
从万科成本管控体系的实际运作看，首先，有关部门按要求编制项目目标成本，并经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行。
然后，在项目开发过程中，已发生成本由专人负责记录，待发生成本由成本管理部门定期做出预测并及时调整，以动态跟踪管理项目成本。
同时，成本管理部与财务部定期对成本进行审查核对，并将目标成本与实际成本的重大差异及其原因及时通报公司领导层和相关部门，为经营决策提供依据。
3．准确测算无效成本无效成本管理是万科成本管控体系的一大亮点。
无效成本是指项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同的成本，它的准确测算不仅帮助万科确定了从投入到产出过程中准确合理的目标成本，而且以数据形式展现了公司的浪费情况，激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。
万科住宅研究中心考察分享ppt课件
应用：“生态湿地的项 目将运用到东莞、青岛的小 区里。” 此外，对毛竹代替 木材的应用，被大规模地推 广并投入使用。
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12
小石过滤墙
水藻
太阳能地灯
竹制材料桥面、栏杆
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万科零碳中心——“奶酪”中心
优点：集装箱造房子，不仅环保，拆 装也方便，可移动性强。
应用：据建研中心的工作人员介绍， 集装箱大面积建房的技术还不算特别成熟， 而且造价较高，但在未来成熟之后，会大 面积地推向市场。“比如每个楼盘的销售 大厅、项目部，往往房子卖完就废弃掉了， 很难再利用，如果用集装箱来制作，拆卸、 移动就方便多了。
8
保温隔热外墙展示
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9
员工餐厅：集装箱做的房子
进入建研中心后，就可以看到左边有一座 白色的房子，外形方正且时尚。据工作人 员介绍，这是用废弃的集装箱建成的房子， 作为建研中心的饭堂使用。此外，这种集 装箱房屋，还通过各种技术尽可能实现节 能，楼顶植有草皮，起到降温的效果，还 使用太阳能空调、太阳能热水器来节省资 源。房屋旁边还种植了花草，用绿色植物 来调节气候。
实际上，万科不仅有东莞建筑研究基地，在深圳等地还有 多个科研中心。在实际楼盘建设中，万科也在推广绿色建筑， 包括北京“绿色建筑公园”、深圳华侨城体育中心、万科中心、 万科城四期等多个绿色建筑示范项目。万科还将在绿色建筑应 用等方面尝试更多，实现科技改变生活。
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万科零碳中心奶酪中心第13页共23页14设计师介绍混凝土工艺品水泥布介绍水泥灯标示系统介绍混凝土创新应用设计第14页共23页15蚁穴园林应用的新风系统第15页共23页16风展厅蚁穴原理建筑应用设计建筑应用设计第16页共23页17模拟日照系统隔热研究第17页共23页18玻璃隔热材料展示第18页共23页太阳能采光照明系统太阳能采光照明系统应用效果人工光环境展示光纤照明系统第19页共23页20水处理系统水处理系统第20页共23页除上述展示内容之外万科建筑研究中心内还展示了隔声防火户型研究智能化研究等内容第21页共23页22万科对住宅产业化癿研究一直走在国内房企癿前列
《万科集团》PPT课件
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科十年“证果”住宅产业化
但 是 心 中还 有 一 座 梦 想 的 高 峰 ，“ 座 峰 这 是 没 有 尺 度的 ，就 是 如何 把 我 的能 力 和尽
社 会 责 任结 合 起 来 ” 从这 位 中 国房 地 产 。 行业 领 军 人物 的 角色 来 看 ，代表 绿 色未 来
的住 宅 产业 化 ，正 是 一个 能 结 合事 业 与责
进 住 宅 产 业 化 的 指 导 意 见 》 根 据 该 指 导 场上 大量 需 求 ，在 集 中的 短 时 间 内把 房 屋 及 其 他 国家 进 口。 据 了 解 ，迄 今 为 止 ，万 。 意 见 ，２ ０— ２ １ 年 ， 为 北 京 市 住 宅 产 建 造 出来 ；第 二 阶 段 用 产业 化 手 段提 升 房 科 在 此 方 面投 入 已超 过 １ ｏ９ ０ １ ０亿 元 。 业 化 试 点期 ，推 广 产 业 化 住 宅 结 构 体 系 和 应 用预 制 部 品 ， 以及 住 宅 一 次性 装修 到 位 ， 屋质 量 ，最 后 一 个 阶 段 则是 达 到 节能 减 排 对我 国 ３ ０余 年 来 建 筑 工业 熟 稔 的童
７ Ｊ Ｙ ５ ２ １ 商务周干 ０ ＵＬ ， ０ ０ Ｉ
转 机 来 自去年 底 的哥 本 哈 根 会 议 。绿 童 悦 仲 对 《 务 周 刊 》 说 ， 万科 几乎 与 国 标 准 的 精 装 修 多 产 生 两 吨 垃 圾 ，５ ０万 套 商 ０
色低 碳的全 球性 呼吁 让很 多老外 注意 到 了低 家 层 面 上 的 住 宅产 业 化 同 时 起步 。 碳 单 车秀 的 中 国人 王石 ，在 绿 色 住 宅 方面
已经努 力 了十年 。声誉 由此 “ 口转 内销 ” 出 ，
房 子大 概 就 是 １ ０ ０ ０万 吨 。 ” 他 表 示 ，２ ｌ ０ ０年 ，万 科 将 全 面 退 出
住宅工业化的路径及万科实践的启示_从万科在广州实施住宅工业化看产业创新探索
端口外露可检索, 便于
表2 建材运输车辆占用城市道路对比 (以 州全 趁筑用 折 广 年总 t 算)
工 业化 化 材料 重量 量 (万吨) ) 车次 次 (万/10T ) 材料 料 传统式 式 重量 量 (万吨 ) 车次 次 ( 万/10 T )
整体检测 保养 维修 更新 ; 工厂 中生产的构件 , 具有更 好的耐久性, 减少了后期维护次数; 分离式设备体系, 又为
如
现场浇注水泥, 施工偏差往往要以厘米计算
柱的垂直度误差为例 , 按照传统施工方法浇注的混凝土构柱 尺寸误差允许值为sm m 一sm m , 而 以工业化预制方式生产 的混凝土柱子的误 差在Zm m 以内, 施工精确度和平整度 可
大大提高
量达到33 1 万平方米 , 其中住宅总量是2 544 万平方米 9 0
底层地板
内楼梯
室外楼梯等 ) 均为 发 工厂
工厂生产的规格化部件 , 并采用装配式工法施工的住宅 挥工厂生产的优势 , 对住宅生产全过程 ( 采购
生产 物流 施工
建筑施工行业
设计
筑监理行业和混凝土行业等
目前在广州注册执业的建筑行
售后服 务 ) 实施质量管理系统, 进行合
业企业500 多家, 从业人员超过5 万人 , 其中建筑施工 工人 D 0
高达3 万人 s 如此产业之完整 经济规模之巨大 民生影响
理化生产 , 能有效 地改 善结 构精度
病 , 提高隔声 保温
渗漏
开裂等质量通
更新
防火等性 能, 便于系统维护
之直接 的制造产业, 仍然依赖和维持传统 的现场施工方式生 产, 以致依靠大投人 高耗能 低质量 高污染的难题长期 因而, 实施住
与传统的现场施工方法比较 , 万科 已在实施工业化生产的优 点非常明显 一是建 筑混凝土结构强度有保障 由于大部分混凝土 构件都在工厂机械化生产 , 其在一种近地面的生产平台 更
在保障性住房中推进住宅产业化
种 “ 势 ” 我 国仅 仅 局 限于理 论 探讨 趋 在 和 有 限的实践 。 万科 等 少数 先行企 业 的 商业化实践 ， 初 目的也是为了解 决 “ 最 建
筑 质 量 通 病 ” 零 星 的示范 项 目建设 距 ， 离全行业 的工业化操作 尚有相 当差距 。 令人 欣 慰 的是 ， 建设部 在 充分调 原 研后 ， 发了住 宅产 业化 基 地 建 设 的 相 下
的任 务依然繁重， 如何 让 老 百姓 住 上 价 格低 廉 、 质量 优秀 的住 宅 ， 于我 国 对
末再次受到中国房地产业界 的关注。
１ ９ 年 ， 建 设部 成 立住 宅产 业 化 办 ８ ９ 原 公室 ， 就 是 现 今 的 住 房 和 城 乡建 设 也
７ ８Ｉ
ＬＭＴ ｌ ｏ Ｅ ２１ ＰＮ ０． １ ２
对 于我 国住 房建 设 者 更 具诱 惑 。 着 随
我 国各 地 大 量 保 障 房 建 设 项 目纷 纷 上 马， 这种 住 宅产业化 的 梦想 如今 已非 当 年 那 样遥不 可及 。
有的发展契机而兴奋 时， 同样应该看
到， 由于 近几 年住宅产 业的迅 速 发展 ， 使 行业的政 策标 准 与发展 速度 相比 ， 出
设 ， 党 中央 国务 院为推 动科 学发展 ， 是
目前 的 住 房 建 造 水 平 来 说 ， 实 是 一 确
个 不小 的挑 战 。 面对 挑 战 ， 厂化 标 准 件 现 场 组 工
产 业化 发展历 程
其 实 ， 宅产 业 化 对 于 我 国 来 说 住 并 不 陌 生 。早 在 上 世 纪 ７ 年代 ， 国 Ｏ 我
属性， 这便意味着保障房建设作为我国
政 府 的重 大 民生工程 ， 必须 做 到经久 耐
装配式建筑实践案例
—装配式建筑实践案例中国建筑西南设计研究院建筑工业化设计研究中心主讲人：佘龙目录CONTENTS一、装配式建筑发展及现状1 我国早期装配式建筑2 装配式建筑设计团队的建立3 预制构件生产基地的建设二、装配式建筑理论研究及工程实践1 装配式建筑理论研究2 装配式建筑工程实践——装配整体式剪力墙结构体系——装配整体式框架结构体系——装配式钢结构体系1装配式建筑发展及现状 DEVELOPMENT and PRESENT SIUATION of FABRICATED BUILDING我国早期装配式建筑PART 1我国装配式建筑的发展历程与体系我国从50年代开始发展装配式建筑，在70年代达到装配式建筑发展繁荣时期，而80年代中期以后装配式建筑逐渐被大众所淡忘，工程师也只在极少量的高层建筑中采用了叠合梁、板结构。
期间，我国在设计标准化、构件生产工厂化、施工机械化等方面做了许多努力，装配式建筑酌类型也日益增多。
并在大型砌块装配式住宅、装配式大板、装配整体式框架结构、框架轻板、工业厂房等装配建筑方面取得了可贵的经验，初步形成了符合我国情况的装配式建筑形式。
在进入90年代后，预制装配式建筑逐渐被现浇混凝土建筑体系所替代，装配式建筑的发展进入了长达十余年的停滞期。
在进入21世纪后，随着住宅产业化和工业化的政策和措施相继出台，装配式建筑重新焕发出活力，进入快速发展期。
2006 年原建设部颁布了《国家住宅产业化基地实施大纲》，2008 年开始探索SI 住宅技术研发和“中日技术集成示范工程” ， 2013 年1 月国家发改委和住建部联合发布了《绿色建筑行动方案》。
近年来，地方政府关于住宅工业化的政策也相继出台，其中北京、上海、深圳、沈阳等城市也专门制定了规范。
大型砌块装配式住宅装配式大板住宅正在建造的北京天坛小区西南交通大学峨眉校区大板宿舍楼大型砌块装配式住宅施工现场我国最早于上世纪50年代开始进行装配式大型砌块试验住宅建设。
万科住宅产业化调研报告
万科住宅产业化调研报告一、引言住宅产业化作为房地产行业的一种发展模式，近年来在中国得到了广泛应用和推广。
本报告旨在对万科住宅产业化进行深入调研，分析其优势和存在的问题，并提出相应的建议。
二、产业化模式概述1. 定义住宅产业化是指将传统的住房建设模式转变为工业化、标准化和规模化生产的模式，通过成熟的工艺技术和配套设备，实现房屋结构、工艺和质量的统一，提高建设效率和工程质量。
2. 优势（1）提高产品质量：住宅产业化采用统一的工程标准和生产流程，可以减少施工错误和质量问题，确保房屋质量稳定可靠。
（2）降低成本：通过规模化生产和工业化生产方式，可以减少人工成本和浪费，实现经济规模效应，降低房屋成本。
（3）节约时间：住宅产业化使得施工过程标准化，建筑材料预制化，可以大大缩短建设周期，提高项目的交付速度。
三、万科住宅产业化实践1. 项目介绍万科集团是中国房地产行业的领军企业之一，旗下的住宅产业化项目广受关注。
以某项目为例，该项目位于某市，总占地面积100亩，总建筑面积50万平方米，规划总建筑单元数1500个。
2. 产业化实施步骤（1）前期准备：通过市场调研和项目可行性研究，确定项目的规模和位置，并制定详细的施工计划。
（2）设计阶段：由专业设计团队进行整体规划和建筑设计，根据施工标准和要求进行方案设计。
（3）工程建设：采用线下预制和装配方式进行施工，包括基础工程、结构施工和装饰装修等。
（4）项目交付：完成施工后，对房屋进行全面验收，确保质量合格，并按照合同约定进行交付。
3. 产业化效果（1）产品质量稳定可靠：万科住宅产业化项目经过标准化的工程流程，确保产品质量的稳定和可靠性。
（2）节约成本：通过规模效应和工艺优化，项目成本得到有效控制，降低了购房者的购房成本。
（3）缩短交付周期：产业化生产模式大大提高了施工效率，短化了工期，使得项目能够更早交付使用。
四、存在的问题和建议1. 问题（1）标准化程度有待提高：目前住宅产业化仍存在一定程度的标准化不足，需要进一步完善标准和规范。
万科：领跑“住宅产业化”
６％ ０ 以上。 住宅产业化对于实现节能减 排、 实现绿色施工管理 、 改善人居环境 以及促进产业结构调整具有重要意义 ，
是 住 宅建 设发 展 的必 然趋 势 。
我国 的住 宅产业化 发 展 起 步 于上世
Hale Waihona Puke 住宅开发， 其一线公司遍及全 国３ 余城 ０ 市。 ０８ 万科集团实现销售５７ ２ ０ 年， ５ 万平
３ 日， 京进入初春 ， 月４ 北 刺骨的冷 风 稍有褪 去， 但寒意未减 。 在位于北京 西四环外的北京万科 中粮假曰风景项目 Ｂ＼４ 热热闹闹地迎来 — ３Ｂ 楼， 一批参观考
察 团。中国房 地产 研 究 会 人 居环 境 委 员 会、 ‘ 会 客厅 ” 办 的 “ 注 集成 住 １ 人居 主 关
和效率提升， 并利用规模形成 的先发优
势， 最终确立万科在房地产行业的可持
续性 竞 争 优势 。
产业化。 经过十年 的产业化发展之路 ， 万科面临了怎样的问题和障碍？未来万
产业化研发和试点工作。 万科董事长王
石 表 示 ， ２ １年 万 科 将 完 全 实 现 住 宅 到 ０４
在住宅产业化的进程中， 万科通过
开 表示 ， Ｕ０４ 万科 将 全 面实 现住 宅 ￣ ２１ 年
纪 ７年 代 ， 问既 经 历 了快 速 发 展 的黄 ０ 其 金 时代 ， 也遭 逢 了整 体 停滞 和 缓 步 不 前
的痛彻。 万科是国内较早提出并推动实 施住宅产业化 的房地产企业， 已经在深
圳 、 海 、天 津和 沈 阳 等地 开 展 了住 宅 上
家。 万科由小做大、由区域做 到全国、 由 默默无闻做 到今天行业企业的前列 。 那 么， 万科这么多年坚持住 宅产 业化 ， 给
万科的住宅产业化实践
2014.07 /67万科的住宅产业化实践 万科企业股份有限公司一、万科的住宅产业化战略万科在深耕于房地产行业的同时，始终追求自然与社会的和谐，基于对社会、对行业、对股东和客户的高度企业公民责任感，万科利用自身专业优势致力于建筑行业的节能减排，在国内兴起了“住宅产业化”的行业技术变革，推行工业化住宅的建造方式，同时也强调绿色住宅概念在万科产品中的推广应用，减少住宅产品在使用过程中的能耗。
2008年，万科正式把绿色写入企业愿景，明确住宅产业化战略方向；2009年，提出分三步来推进住宅产业化战略：第一是装修房交付，第二是工业化住宅，第三是绿色建筑。
万科主流住宅产品，2010年开始100%实现装修房，2015年基本实现工业化（包括主流产品装配式内墙、内外墙免抹灰技术及外墙PC）。
（一）装修房万科标准化装修房体系，根据不同的产品定位，客户需求，提供不同风格、材质的装修配置。
规模化装修的集中采购不仅能够从源头保证材料质量，给客户带来实惠的同时也减少了二次装修带来的各种问题。
首先，标准化装修设计，完善的施工流程保证装修品质；其次装修材料部品工厂化加工，现场组装、安装、拼装施工，施工质量提高；第三，集中采购选用优质绿色建材。
根据中建建筑科学技术研究院数据，中国建筑施工垃圾占城市垃圾总量的30%。
而二次装修垃圾平均为2吨/户。
自2007年万科明确启动装修房交付以来，万科累计交付装修房住宅约18.03万套，实现垃圾减排约36.06万吨。
2012年万科基本实现主流住宅产品装修房交付，并成为全球第一个年交付量超过10万套的房地产企业。
（二）工业化住宅住宅产业化将会实现社会资源节约，这主要体现在能源、水源和材料节约方面。
工业化住宅因其围护材料的革新，使其能耗远低于传统住宅；同时建造过程中的集约化生产也使得建造能耗低于传统手工方式。
在水源方面，工业化生产改变了混凝土构件的养护方式，实现养护用水的循环使用。
传统的现场施工中，混凝土的现场养护所使用的方法是泼水，用水量难以控制，被污染过的水，未经处理就直接排放到场地四周。
万科住宅产业化的技术研究_已用_
万科住宅产业化的技术研究一、万科住宅产业化的依托——住宅产业化研究基地万科集团从事房地产开发20余年来，在建筑技术和客户认知方面具有深厚的积淀，新的千年来到之前，基于企业规模发展孺要和强烈的社会贵任感，万科集团积极投身于住宅产业化的探索和发展，并在战略上决策，将住宅产业化的推广作为集团未来发展的主要源动力。
从1999年到2007年，在万科集团有这么一个部门，她一直承担着万科集团住宅产业化发展的核心技术研究开发的历史性使命，她就是万科集团建筑研究中心。
1999年12月，万科集团建筑研究中心(简称建筑研究中心)正式成立。
其间，曾经更名为规划设计部、创新研究部，现在依托建筑研究中心成立了万科住宅产业化研究基地，2006年7月12日，建筑研究中心所属万科住宅产业化研究基地(简称基地)取得政府批复及用地规划条件。
2007年2月8日，国家建设部批准同意万科为“国家住宅产业化基地”。
2007年4月20日，PC构件实验室开工，并于当年9月份完工进入试运营阶段。
2007年9月29日，PC构件实验室成功试制出第一件PC构件。
2007年11月15日，世界最高的、最先进的住宅实验塔开工，计划2009年下半年投入运营。
由于历史和技术原因，在国内尚未有机构对住宅产业化技术进行系统的研究开发和应用，万科研究开发的住宅产业化技术填补了国内技术空白，处于国内领先地位。
同时，万科研发掌握的住宅产业化各项关键和重要子技术，也分别处于国内领先和国内先进的地位。
根据万科集团整体战略规划，万科将在集团内大规模推广应用住宅产业化技术，在未来3-5年内占据国内绝大部分工业化生产住宅市场份额。
依托基地万科正在进行如下技术的研发和推广应用工作。
二、万科住宅实验塔及住宅设备系统检测技术1、技术开发背景目前在英国、德国、日本等国家和地区均建立了管道系统模拟实验装置，其中以日本的实验装置规模最大、测试设备配置最完善。
日本主要的两个住宅实验塔为独立法人都市再生机构的108m高的实验塔，另一个为积水化学57m高的实验塔。
万科集团2019年版交付评估体系说明0324(2)
交付预评估10%
精装修房 工序进度30% 工序交接15% 工艺标准15% 质量安全15% 成品保护15% 渗漏及开裂10% 重大交付风险倒扣 分 毛坯房 工序进度40% 质量安全30% 成品保护20% 渗漏及开裂10% 重大质量风险倒扣分
产品缺陷评估（观察项）
入户空间 厨房 卫生间 客餐厅 卧室 阳台 观感得分（70%） 户内观感40% 公共部位20% 外立面/屋面20% 园林景观20% 客户感受加分（+1 分）
3、关注小概率大损害事件预控：增加交付预评估质量安全分项，主要关注雨棚、地下室管道、外墙、围墙等存在安 全隐患部位的施工质量； 4、增加产品设计缺陷评估：根据产品缺陷库挑选出客户关注度高的设计问题，包括入户空间、厨房、卫生间、客餐
厅、卧室、阳台，全范围覆盖每个部位，提升客户使用体验；
5、提高客户园林感受得分权重：客户园林感受加分由0.5%提高至1%； 6、评分方式改变：增加问题性质扣分制度，占比30%，统计全项目功能缺陷问题数量、严重问题数量、指定的一般 问题数量，按30%-【（功能缺陷数+严重问题数+选定一般问题数）/总测区数*1%)】
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评估体系调整
A2版交付评估与A3版交付评估变化；
区分 室内 公区 外立面 园林 客户绿化 感受加分 项 +0.50% 问题性 质评分 交付预评估
A2版
40.00%
20.00%
20.00%
20.00%
无 100% 工序进度（30%） 工序交接（15%） 工序标准（15%） 质量安全（15%） 成品保护（15%） 渗漏/开裂（10%） 重大质量风险倒扣 分 （精装房）
合格标准
检查方式
应得分
2023年市政二建继续教育试题装配构件
单项选择党中央、国务院、住建部对建筑工业化高度重视，国家现代建筑产业化示范都市是（）。
沈阳各省市、自治区有关建筑工业化旳政策中，出台了针对装配式建筑旳奖励、补助政策并且提出以土地源头实行“两个强制比率”旳是（）。
上海各省市、自治区有关建筑工业化旳政策中，惟一一种提出推广装配式装修旳是（）。
北京本专题提到旳老式建筑生产方式旳弊端旳处理方案中不包括（）。
建筑信息化在工业化住宅和老式住宅旳使用成本旳比较中，工业化住宅比老式住宅高旳费用项目是（）。
管理成本提出“建筑工业化”旳原因中不属于国家政策旳是（）。
劳动力下降，劳动成本上升下列对于新型建筑工业化优势旳描述中，错误旳是（）。
施工人员为产业工人，施工人员较多建筑产业现代化重要有多种技术途径，其中（）是实现新型建筑工业化旳重要方式和手段。
装配整体式混凝土构造国外诸多发达国家工业化住宅体系趋于完善，大力发展模块化技术旳国家是（）。
美国日本工业化住宅旳参与主体不包括（）。
日本政府新加坡达士岭组屋建筑单体采用（）系统，整栋建筑旳预制装配率已抵达94%。
预制钢筋混凝土平板在（）旳新建住宅中，采用通用部件旳住宅占80%以上。
瑞典中国是当今世界最大旳建筑市场，为顺应需求强大，市场广阔旳特点，国家提出了（）。
加紧城镇化建设近年来，我国多家科研单位、高校等对装配整体式混凝土构造技术进行了广泛旳研究，伴随对国外先进技术和成熟经验旳借鉴与学习，目前国家已编制了（）。
JGJ 1-2023《国家中长期科学和技术发展规划纲要》（2023～2023）中“城镇化与都市发展” 重点领域中“建筑节能与绿色建筑”以及（）是优先主题任务。
建筑施工与工程装备装配整体式混凝土构造由预制混凝土构件或部件通过多种可靠旳方式进行连接，并与现场浇筑旳混凝土形成整体旳混凝土构造，其期望旳效果是什么？（）使装配式混凝土构造具有与现浇混凝土构造完全等同旳整体性、稳定性和延性大板房旳纵、横墙板交接处旳竖向接缝应符合规范规定采用现浇混凝土灌缝，灌缝应用细石混凝土，其强度等级不应低于（），同步不低于墙板混凝土旳强度等级。
万科住宅产业化的探索与实践
•万科的实践
•标准化 •大幅提高效率 •工厂化 •提升居住品质 •全装修 •提高居住舒适度，节约社会资源
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅产业化的探索与实践
• 〔全装修〕• 全面家居解决方案
•万科的实践
•全面家居解决
•VS
•普通全装修房
••根室建为据内立客客设完户户计善提需根的供求据产完及分品善使级分的用体级售 功系体后能定系服从位，务室 ， 直。内形接建的成由立角标设反度准计馈设化从体 计设中系房计调，型。用更直 ，客接决观进定地行最了装终解饰选客 施用户工的需。部求品，。为新建项目 的完善提供依据。
•按根设依提传据计赖供统毛师于售毛坯根施后坯房据工服房型经单务的，验位。角进选和度行定监 设室布理计内品单房 设 。 位型计更的，多监不依控可赖，避于在免设工 的计程二师竣次 的 工结水后构准直修。接改交，付和业 水主电。管线的移位。
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅产业化的探索与实践
• 〔面临的问题－效率〕
•万科的认识
学习改变命运,知 识创造未来
•1.47
•1.18
•1.34 •1.29
•1.27 •1.3
•1.05
•0.92
•人均设计面积 •（万平米/人）
•97 •98 •99 •00 •01 •02 •03 •04
•按04年人均设计面积计算，2014年的设计人员将达2721 人
住宅发展的必然方向，是当前和今后相当长一段时间住宅建设管理的重点。
•摘自《坚定不移地推进住宅产业现代化》 •上海市房屋土地资源管理局副局长林应清
•产业化是提升速度、质量、效率的有效手段
万科住宅产业化的探索与实践
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万科参与保障房和住宅产业化建设情况 发展保障房产业化的必要性和可行性
实践案例 – 万科深圳龙华公租房建设
1、保障房对施工效率、节能环保有更高要求：
2019年，全国保障性安居工程新开工1043万套。根据今年目标责任书签 订情况，2019年，全国保障性安居工程将开工700万套，竣工400万套。 在“十二五”期间，保障性安居工程将特点。
由于预制构件间的节点采用了可靠连接方式，该结构具有和现浇结构同 等水平的整体性和抗震性能；结构构件在工厂里预制，也带来了效率提 高、质量提升、资源节约等价值。
3、主要施工工艺：
外挂墙板：外挂墙板与主题结构同步施工，墙板上通过封闭箍锚固于连 梁内，下端与楼板采用机械方式固定。
预制楼梯：龙华项目全部采用剪刀梯，梯段为预制，每块梯段板重约5吨， 固定方式为上端固定，下端搭接。
2、保障房适合实施产业化：
保障房设计施工的主要特点是户型变化少，适合标准化设计和大规模生 产。保障房套型面积多在60平米以下，以一房、两房户型为主，对休闲、 装饰等多样化的功能要求不高，因此适合通用设计，墙体、门窗、楼梯 等构件可以进行大规模量产，与产业化特点和规模要求相匹配。
保障房特别是租赁保障房，在生命周期中居住对象不断变化。为避免保 障对象自行装修使房屋功能改变、影响其他住户，保障房一般要求全装 修。配合产业化住宅而出现的SI分离内装体系（Skeleton-Infill System），可以使室内装修一次到位。
家获得“国家住宅产业化基地”授牌的住宅开发企业。到目前为止，公 司已完成1号实验楼到6号实验楼工业化技术体系的整体研究。建筑设备 实验工程中心、建筑环境实验舱、水环境研究所、抗震技术研究所，住 宅性能实验中心等项目也陆续落成启用。 2019年，万科集团工业化项目开工面积达到272万平方米，占公司全年 总开工19%。
预制走廊板：参考了日本做法，预制部分厚度7.5cm。并集成了吊装套 筒、排水沟、地漏、泄水孔、滴水槽、栏杆安装孔、走廊灯具及设备管 道安装预埋套筒等。
装修做法：采用了万科C级装修标准，通过合理设计，有效减少了室内突 出墙对使用的影响，同时装修风格也很温馨。
2019年至今，万科在全国范围共参与了21个保障房项目，总建筑面积超 过350万平方米，其中有8个项目已经完工。
2、万科对住宅产业化的探索和实践：
万科对住宅产业化的探索始于住宅标准化，自2019年以来的一系列标准 化活动为产业化技术的研发和推广打下了坚实的基础。
2019年，万科成立了工厂化中心，正式启动工业化住宅的研究工作 2019年，公司位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，成为国内第一
不同生产方式下的建造周期
统计项目
每平米能耗 （千克标准煤/平米）
每平米水耗 （立方/平米）
每平米木模板量 （立方米/平米）
每平米产生垃圾量 （立方/平米）
建造阶段资源消耗对比
工业化项目 约15
传统施工项目 19.11
0.53
1.43
0.002
0.015
0.002
0.022
相对传统方式 -约20% -63% -87% -91%
近年来，我国保障房建设力度显著加大，同时，国家对住宅建 设节能环保也提出了更高的要求。如何在大规模兴建保障房的 过程中，提高施工效率，减少资源消耗、提高建筑节能是我们 面对的一项挑战。
万科一直以来积极参与保障房开发建设，同时坚持不懈的开展 对住宅产业化的研究和推广。目前，公司已经尝试在深圳、北 京和南京等城市的保障房建设中引入产业化的生产技术，取得 良好效果。
2019年8月，万科参与了深圳龙华公共租赁住房项目建设。该项目位于 深圳市龙华扩展区，用地面积50134平米，总建筑面积21.5万平米，容 积率3.5，由6栋28层高层组成，总户数4002户。
该项目投资方为深圳市住宅发展事务中心，由包括万科在内的三家企业 牵头组成了包括监理、设计、总包单位的代建总承包联合体，要求代建 总成本不超过4000元/平米。万科以产业化方式负责建设其中第三期项 目开发。
同时，中央还提出，发展保障性住房要注重发展省地节能环保型建筑， 同时充分考虑群众的实际生活需要，保证必备的居住功能。
产业化的生产建造方式可显著缩短项目工期，以18层住宅为例，使用工 业化方式上部主体能够缩短150天施工周期。
产业化的生产建造方式可大幅降低建筑能耗，减少建筑垃圾。全装修住 宅每套较单独装修减少装修垃圾近2吨。工业化建造方式能显著减低建造 过程中的能耗，比传统方式低20%。
保障房需要考虑使用后的功能扩展问题。工厂生产的构件具有更好的耐 久性，减少了后期维护次数。分离内装体系又为设备更换、功能区域变 更提供了可能性，可以提升住宅的使用寿命，减少维护成本。
万科参与保障房和住宅产业化建设情况 发展保障房产业化的必要性和可行性
实践案例 – 万科深圳龙华公租房建设
1、基本情况：
1、基本情况：
龙华公租房效果图
龙华标准层平面布置图
2、主要采用的技术体系：
万科龙华项目采用内浇外挂结构体系，即建筑主体结构采用现场浇注混 凝土，预制外墙板通过外挂方式固定在主体结构上，并与主体同步施工。 预制构件种类包括外墙挂板、楼梯梯段板、阳台及走廊板、女儿墙等， 预制率15%左右。
此项目集成了万科自行设计的VSI分离内装体系（万科SI分离内装体系） 和PC（Prefabricated Concrete）预装式混凝土技术。PC技术能够更好 地保证结构的施工精度和表面平整度，给设备安装及室内装修提供良好 的平台。
万科参与保障房和住宅产业化建设情况 发展保障房产业化的必要性和可行性
实践案例 – 万科深圳龙华公租房建设
1、万科参与保障房建设的情况：
一直以来，万科积极参与保障性住宅的开发，探索保障房的可持续运营 模式，为保障房建设事业贡献专业能力。
2019年，万科出资面向全社会征集城市中低收入人群居住解决方案，并 于同年在广州通过招拍挂获取的土地使用权，无偿投资建设了首个针对 低收入人群的租赁项目“万汇楼”，取得了非常好的社会效益，也为万 科在城市低收入人群居住研究方面积累了宝贵的经验。