第十三章住房社会保障制度1.

（1）当前公积金的作用没有很好的发挥,为什么？
（1.1）公积金初设时的基本思路架构： 以公积金顺利实现从实物分房向货币分房 的转变、偿还国家对居民住房消费资金的 历史欠账 并筹集在当时极为匮乏的住房建设资金
前，居民住房消费已经基本完全从市场解决， 住房的主要矛盾不是普遍性的需求能力不足，而 是需求能力的结构不平衡、需求与市场供给严重 不匹配，特别表现在中低收入者的收入相对于市 场可供给的商品住房价格之间差距过大，他们中 相当多数无法进入市场自行消费，同时，又有居 民之间收入差距越来越大、从而各阶层住房消费 支付能力分化加速的大背景。 所有参加人都补、按工资比例补、贴息等只有极 少数有能力贷款的人才能享受到的住房公积金， 到底能发挥什么样的作用，我们该如何很好的发 挥公积金的作用，就成了一个很大的问题。
2008 房价收入 比 13.62 13.72 排序 2 1
2009 房价收入 比 12.21 11.13 排序 1 2
广东 湖北
10.05 8.89
5 8
8.15 7.13
5 8
资料来源：国家统计图、国家发改委公布的数据
六月第一周武汉楼市走势
• “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”
• 攒钱的速度永远赶不上涨价的速度 • 高房价时代，住房问题关乎民生，牵系民情， 温暖民心
3、住房社会保障体系构建阶段
我国构建了多层次的住房保障体系 对低收入住房困难家庭---廉租房制度 对有一定支付能力的低收入家庭—经济适 用住房 对于具有一定购买能力的中等收入家庭— 限价商品房并辅之以住房公积金制度
（三）对我国住房社会保障制度改革的思考
3.1、住房公积金的发展方向




建设部2007年公布了住房公积金的数据 2006年末，全国实际缴存职工达6916．87万人 (同期全国城镇在岗职工11161万人，意味着覆盖 率为62％。 缴存总额为12687．37亿元，缴存余额7870．96 亿元(评：意味着参存职工人均住房公积金账户余 额为ll379万)；当年缴存额2927．9亿元。住房公 积金使用率为72．05％(评；包括公积金中心用于 投资国债等的使用，不表示参加人的使用率)。 截止2006年末，累计为695．24万户职工发放个 人住房贷款6364.33亿元(评：意味着，如果即使 按照每户都是双职工，，最多也只右约20％的人 使用过公积金贷款
• • • • 评价： 地方政府和单位背负上过重的财政负担 而且成本价仍然不能实现住房资金的良性循环； 同时公房的低租金制度，租买比价不合理，也使得人 们对自购住房兴趣不高
1986—1988年间的提租补贴和以租促售阶 段 • 住房二次分配理论 • 观点：作房二次分配理论认为，传统住 房制度下的实物分配和低租金制度是与 职工低工资制度相对应的，职工工资中 基本没有住房消费的部分，所以如果要 让职工有能力增加住房消费，要提高公 房租金，首先要发给职工足量的住房补 贴
（2）当前我们该如何很好的发挥公积金的作用？ 教材339

2、经济适用房
例1：《生活日报》报道：济南首批经济适用 房申请家庭中放弃的高达七成以上。济南 首批经济适用房可售房源204套，申请家庭 480户，但最后344户家庭放弃购买。
专项调研显示，其主要原因包括：


(1）目前中请购买经济适用房的家庭，收入有限， 家庭负担重，买不起房。 (2)选址偏远，学校、医院、商场等生活设施不配 套，没有燃气、暖气，生活不方便，大形中加大 了低收入群体的生活成本，群众难以接受。 (3) 大多数购房者需要按揭贷款，但内于部分人员 失业、无业或其他职业，银行不能办理贷款。
• 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、 外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企 业、事业单位、民办非企业单位、社会团体 及其在职职工缴存的长期住房储蓄。 • 住房公积金由两部分构成 • 一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存 的部分；二是职工所在单位每月按规定为职 工个人缴存的部分；这两部分均属于职工个 人的住房基金，归职工个人所有，定向用于 职工的住房消费。
做法：1986年国家选定烟台、蚌埠、常州、唐山四 个城市开始“提租补贴、租售结合、以租促售、 配套改革”的房改方案。租金逐步提高到足够支 付住房的建筑、修缮和维护，同时地方政府向职 工按住房标准提供住房补贴，保障职工不因房改 而带来过多住房负担的同时，激励住房占有上的 “多退少补”。 结果：住房分配已经从实物分配转为有了部分货币 型分配的内容，人们对住房消费的思维观念也开 始发生了改变。
第十三章住房社会保障制度
本章学习要点 • 一、住房社会保障制度的形成与发展 • 二、住房社会保障的基本形式 • 三、社会保障的基本途径 • 四、住房保障制度构建的基本原则 • 五、我国的住房社会保障制度 • 六、各国住房社会保障制度的主要形式
2009年排名前十位省市房价收入比预测
指标 省市 北京 上海
谁来大庇天下寒士俱欢颜？
政府：有能力、有责任、有义务 1、住房保障是一种社会投资 （1）防御性的社会投资 （2）主动性的社会投资 2、住房保障可以缓解贫富差距
一、住房社会保障制度的形成与发展 英国 19世纪80年代 《住房法》 新加坡 1960年住房发展局 “居者有其屋” 美国 60年代 制定住房保障计划


2009年龄6月12日，武汉市5141名困难家庭市民参与一个 经适房小区公开摇号。结果摇中的124名市民中，有6人的 购房资格证明编号是连号。经查，6人申请材料系造假， 购房资格被取消。 19日，武汉市国土房产局举行新闻发布会，武汉市住房 保障管理中心主任冷山德说，对6名当事人购房资格证明 材料的调查显示，这6人提供的申请材料均为虚假材料， 收入及住房证明出具单位均不存在，户籍证明复印件也是 伪造的 ，冷山德表示，“6连号”当事人申请资想申请 《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》，应当过 街道办、区民政、区房产部门等几关，程序非常规范料作 假，涉及居委会、街道、公安、民政等多个环节。
二、住房社会保障的基本形式
（一）政府公房建设模式 在住房短缺时期，政府发挥土地、资本 等资源优势，在生产环节干预住房市场， 直接建造住房提供给居民、从而在较短 的时间内增加住房供应总量。 香港—公屋
（二）住房建设补贴模式
• 即政府通过提供优惠贷款、政府补偿贷款利 息等优惠政策，支持营利性房地产企业和非 营利性机构发展低租金、低成本住房，同时 对建成住房的出租或出售做出限制，规定通 过享受优惠政策建成的住房必须按成本出租 或出售给符合政策规定的家庭 • 美国、德国
（三）租房租金补贴与购房税收优惠模式
三、社会保障的基本途径
（一）供应主义路径：即增加供给，如经 济适用房、廉租房 （二）需求主义路径：政府给予消费不起 最基本住房的人补贴，相当于对收入再 分配进行调节。
四、住房保障制度构建的基本原则
1、必须充分考虑住房保障需求状况和财政支付 能力 2、必须注重形成保障水平的层次性和保障手段 的多元化 3、必须正确处理住房保障与市场机制的关系
1982一1985年间开始试行“三三制”售 房
• 做法：以国家、单位和个人共同分担的办法来推进住 房出售，房价仍然按照土建成本确定，也是先从四个 试点城市最后推广到90多个城市。 • 结果：由于居民只承担房价的1／3，购房意愿提高， 1985年共出售新房147万平方米，同时还有264. 2万平 方米的旧公房也被出售给原有住房
1991年上海率先试行住房公积金政策，此后公 积金制度在全国推行
推行原因：没有为居民提供配套的住房财力资源就匆忙出售 公房或退出租金改革，难以获得成功
1991建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部，开始办 理个人住房信贷业务，同时制定了职工住房抵押贷款的管 理办法。中国住房金融有所起步。
住房公积金
（二）我国住房制度的改革
1、住房制度改革的起步阶段 2、住房制度改革及住房保障制度全面推 进阶段 3、住房保障体系构建阶段
1、住房制度改革的起步阶段
20世纪80年代初 问题：住房全面短缺 思路：住房商品化思路； 目的：加快住宅建设，不断提高人民居住 水平 目标：实现住房商品化、社会化； 途径：针对旧制度的核心—公房低租金， 把提租和出售公房作为房改的切入点


街道办：按程序审核 根据《武汉市经济适用住房管理办法》，申 请人提供收入证明、住房情况证明、户籍证明和 身份证明、婚姻状况证明等后，首先应由户籍所 在街道办审核。 社区：居民称未见公示 经街道办审核过申请人资格，应对申请人的 情况在社区公示

民政局：材料完整就批 街道办通过初审后，申请人资料须报送区民 政部门审核。硚口区民政局最低生活保障管理服 务中心负责人介绍，他们的审核结论，主要依据 长丰街道办审核的情况作出。一般情况下，街道 办社会事务办初审后，认定申请人提供的申请资 料完整属实，他们往往就会通过申请人的审核， 并盖上公章。
（1）当前公积金的作用没有很好的发挥,为 什么？ （2）当前我们该如何很好的发挥公积金的 作用？
2005年，中国人民银行在《2004年中国房 地产金融报告》中就提到，“公积金对支 持中低收入职工购房的效果不明显”。 世界银行《中国2006年第二季度经济季报》 提出了中国公积金制度的几大问题： 贷款少、贷款人少、贷款人多为中高收入、 资金闲置多
1979—1985年间的试点售房阶段
方法：1979—1981：尝试以成本价进行售房， 从最初在西安、南京、柳州、福州四个城市 试行后推广到60多个城市。 结果：由于售价高过居民可承受能力，平均一 套住房价格为人们10一20年的工资总和，又 没有相应的金融支持，必须一次性付清购房 款，显得这次试验效果不佳，全国累计只售 出2418套住房，其中新房只有1184套，出售 房屋总价l 278万元

例2、北京人大常委会有资料显示，1998— 2006年间北京市已建和在建的52套经济适 用房项目平均价格3144元／平方米．平均 户型面积为l14平方米，经济适用房单套成 交建筑面积主力户则主要集中在81—120平 方米之间，占全部成交经济适用房总套数 的i8％，户型过大的待征十分明显。