工程管理工作手册(72页)

文件编号：JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版版本：_______________________ 受控状态：_______________________ 审批人：_______________________目录：1、物业工程部的组织架构图2、物业工程部的职责2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标2.2 部门主要职责2.3 工程部班组职责2.4 工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度3.1 客户报修及投诉处理管理制度3.2 入户维修服务规范3.3 设备日常报修制度3.4 月报告、年报告制度3.5 能源管理制度3.6 设备技术档案管理制度3.7 新增、改装及报废设备管理制度3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9 工具管理制度3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度 34页3.11 报告制度3.12 安全运行管理制度3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14 有毒物品的处理规定3.15 密闭地方的工作规定3.16 发生意外时的处理规定3.17 安全用电管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 机房管理制度3.21 机房安全防火管理规定3.22 水泵房、水箱间管理规定3.23 配电室管理规定3.24 机房钥匙管理制度3.25 机电设备房出入管理制度3.26 设备故障处理规定3.27 运行事故分析3.28 设备预防性维护保养制度3.29 设备设施紧急维修管理制度3.30 设备的更新及系统改造管理制度3.31 工程部人员调配制度3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34 公共部位巡检制度3.35 二次装修管理制度 54页3.36 梯子的使用规范4、工程部重点工作流程图4.1 承接查验流程图4.2 客户入住流程图 57页4.3 维修工作单流程图4.4 二次装修管理程序 59、60页4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6 工程部设备管理总运行程序4.7 冷水机组操作规程a、开机前检查流程图b、开机流程图c、关机流程图4.8锅炉安全操作规程a、启炉前检查程序b、启炉运行程序c、正常停炉及紧急停炉操作程序5、年度设备维修保养计划与定期维护作业书6、相关记录表格1.物业工程部的组织架构2. 物业工程部的职责2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标：1、目标、指标：2、报修处理及时率100%，返修率不高于1%；3、实现水气声渣达标排放，执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值；4、挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节约1%；5、实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故；6、加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%。

实现目标、指标的措施：1）工程部人员在日常工作中，积极配合、齐心协力，确保用户的服务需求在第一时间内得到更专业的解决方案，做到第一时间上门服务，确保客户满意，操作人员提高专业技能，服务意识，、完满完成维修运行的工作，有效提升服务的及时性。

客户的每项需求，都将在系统内备案，客服人员将按客户需求分级处理，对处理时间上有严格要求，有效保障客户报修的及时解决。

规定完善的投诉跟踪系统，对受理的每项报修、投诉，都将由管理处进行回访；2）3）对水气声污染物采取污染控制措施，制定、实施空气质量控制、化学危险品物资管理办法、资源、能源、降耗控制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规定、噪声控制规定，满足达标排放清洁服务的环保要求4）开展节能、节电知识宣传，强化节约用电意识,积极倡导节约用电，挖掘用电潜力，和对相关方施加影响、执行、配合业主提出的改造耗能设备等有能力实施控制，（选择优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（解决大马拉小车）；采用能耗控制系统（时钟、周期性负荷、算计机控制系统等）；5）重大不可接受风险要严格控制，对主要风险工作环境、人员防护、设备安全实施控制，关注特种设备管理、供电、化学品管理、应急设备状态、运转情况配置。

对关键部位、操作用电、操作机具、高空作业等要执行安全操作规程、严格检查；6）加强设备维护保养，合理使用设备，防止空转超负荷使用，加强异常情况检查。

2.2 部门主要职责2.2.1对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安等系统）的维修保养，负责监管消防系统设备的运行及维护1、日常运行管理2、对租户开展的维修服务3、对装修工程进行监督管理4、对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.2.2在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。

2.2.3定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。

2.2.4负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。

2.2.5负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。

2.2.6加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。

2.2.7根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。

2.2.8制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。

2.2.9根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。

恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。

2.2.10有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。

2.2.11如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。

紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。

接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。

2.2.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。

2.2.13负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。

2.2.14收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。

2.2.15负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。

对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。

2.2.16经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。

负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。

2.2.17检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。

2.2.18解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。

2.2.19制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。

2.2.20外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。

一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。

可外判维修或施工的设备及工程有：1、扶梯2、燃气锅炉3、楼宇自控系统4、电话交换机系统5、消防设备及报警系统6、保安监控、车场管理及技术防范系统7、水处理系统及生活水箱清洗8、电脑系统9、中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程10、设备系统改造工程及设备的大中修11、楼宇自控及卫星电视系统12、中央空调及高压变配电系统13、其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。

2.3 工程部班组职责2.3.1 空调、给排水与综合维修班组的职责范围：1、望京国际研发园所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等；2、上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）；3、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施；4、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。

2.3.2 强、弱电班组职责范围：1、望京国际研发园所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等；2、上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）；3、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。

2.3.3 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。

2.3.4 做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。

如果无法处理时，应迅速报班组工程师或总工程师，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。

2.3.5 负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对《工作单》进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。

2.3.6 制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。

2.3.7 做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。