工程管理工作手册(DOC 72页)

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国际研发园

文件编号： JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版版本： _______________________ 受控状态： _______________________ 审批人： _______________________

目录：

1、物业工程部的组织架构图

2、物业工程部的职责

2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标

2.2 部门主要职责

2.3 工程部班组职责

2.4 工程部各岗位职责

3、物业工程部的管理制度

3.1 客户报修及投诉处理管理制度

3.2 入户维修服务规范

3.3 设备日常报修制度

3.4 月报告、年报告制度

3.5 能源管理制度

3.6 设备技术档案管理制度

3.7 新增、改装及报废设备管理制度

3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度

3.9 工具管理制度

3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度 34页3.11 报告制度

3.12 安全运行管理制度

3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定

3.14 有毒物品的处理规定

3.15 密闭地方的工作规定

3.16 发生意外时的处理规定

3.17 安全用电管理制度

3.18 防火及消防安全管理制度

3.19 值班及交接班制度

3.20 机房管理制度

3.21 机房安全防火管理规定

3.22 水泵房、水箱间管理规定

3.23 配电室管理规定

3.24 机房钥匙管理制度

3.25 机电设备房出入管理制度

3.26 设备故障处理规定

3.27 运行事故分析

3.28 设备预防性维护保养制度

3.29 设备设施紧急维修管理制度

3.30 设备的更新及系统改造管理制度

3.31 工程部人员调配制度

3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度

3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养

3.34 公共部位巡检制度

3.35 二次装修管理制度 54页

3.36 梯子的使用规范

4、工程部重点工作流程图

4.1 承接查验流程图

4.2 客户入住流程图 57页

4.3 维修工作单流程图

4.4 二次装修管理程序 59、60页4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序

4.6 工程部设备管理总运行程序

4.7 冷水机组操作规程

a、开机前检查流程图

b、开机流程图

c、关机流程图

4.8锅炉安全操作规程

a、启炉前检查程序

b、启炉运行程序

c、正常停炉及紧急停炉操作程序

5、年度设备维修保养计划与定期维护作业书

6、相关记录表格

1.物业工程部的组织架构

2. 物业工程部的职责

2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标：

1、目标、指标：

2、报修处理及时率100%，返修率不高于1%；

3、实现水气声渣达标排放，执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪

声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值；

4、挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节约1%；

5、实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故；

6、加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%。

实现目标、指标的措施：

1）工程部人员在日常工作中，积极配合、齐心协力，确保用户的服务需求在第一时间内得到更专业的解决方案，做到第一时间上门服务，确保客户满意，操作人员提高专业技能，服务意识，、完满完成维修运行的工作，有效提升服务的及时性。客户的每项需求，都将在系统内备案，客服人员将按客户需求分级处理，对处理时间上有严格要求，有效保障客户报修的及时解决。规定完善的投诉跟踪系统，对受理的每项报修、投诉，都将由管理处进行回访；

2）

3）对水气声污染物采取污染控制措施，制定、实施空气质量控制、化学危险品物资管理办法、资源、能源、降耗控制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规定、噪声控制规定，满足达标排放清洁服务的环保要求

4）开展节能、节电知识宣传，强化节约用电意识,积极倡导节约用电，挖掘用电潜力，和对相关方施加影响、执行、配合业主提出的改造耗能设备等有能

力实施控制，（选择优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速

技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（解决大马拉小车）；采用能耗控制

系统（时钟、周期性负荷、算计机控制系统等）；

5）重大不可接受风险要严格控制，对主要风险工作环境、人员防护、设备安全实施控制，关注特种设备管理、供电、化学品管理、应急设备状态、运转情

况配置。对关键部位、操作用电、操作机具、高空作业等要执行安全操作规程、严格检查；

6）加强设备维护保养，合理使用设备，防止空转超负荷使用，加强异常情况检查。

2.2 部门主要职责

2.2.1对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安等系统）的维修保养，负责监管消防系统设备的运行及维护

1、日常运行管理

2、对租户开展的维修服务

3、对装修工程进行监督管理

4、对物业设施提出完善、整改方案

具体包括以下内容：

2.2.2在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。

2.2.3定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。

2.2.4负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。

2.2.5负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。

2.2.6加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提