关于转发《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁

房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理

乐税智库文档财税文集策划乐税网房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理【标签】税务筹划,房地产企业,拆迁补偿款【业务主题】企业所得税【来源】房地产企业在开发的过程中,往往要发生拆迁补偿行为,为了鼓励房产开发建设,当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产企业如何进行会计和税务处理是实务中经常遇到的问题，对此分析如下：一、会计处理当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。

而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定来处理。

企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。

所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。

根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。

显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。

政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。

但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂,是土地市场建设的基本要求;一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因;对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定,10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户;相关税务处理：一营业税：本案例实际上是政府主导拆迁,由政府出资购买回迁房,用于安置动迁户;对房地产开发企业税,属于销售回迁房行为;鉴于拆迁房屋行为的特殊性,在返还款营业税的计税依据上,应区分以下三种情形;1, 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格,税;2,返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入,则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入,征收营业税;大于回迁房组成计税价格确认收入的部分,如用于其它事项,可以按实际情况,进行营业税判定;土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途,应视同购买回迁房的价款或价外费用,征收营业税;3,返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分;开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：一企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；二财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三企业对该资金以及以该资金发1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入,房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;2,返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值2006187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序,属于土地增值税暂行条例第九条：纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收：三转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的;以及土地增值税暂行条例实施细则第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格;对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分,计算征收土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地定作为契税的计税依据,缴纳契五、会计处理土地出让金返还用于建设购买安置回迁房,企业应做营业收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：预收账款3000完工结转收入时：借：预收账款：3000贷：营业收入3000第二、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁代理拆迁、拆迁补偿;;; 相关税务处理：一、营业税根据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入万万3, 企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万中,属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,不属于转让不动动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理;收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务借：银行存款2000贷：其它应收款1500其它业务收入500收到拆迁工程款时：借：银行存款1000贷：其它业务收入1000第三、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设因此,很多政府部门在招拍挂出让土地后,都会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设;相关税务处理：一、营业税项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出,则应按企业取得政府补贴处理,不征收营业税;二企业所得税：本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元,扣除相对应的成本费用,差额应计入当年的应纳税所得额;企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和,燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时,企业应做其他业务收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：其它业务收入3000第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施学校、医院、幼儿园、体育场馆公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施;是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担;而且开发商在制定房价时,已经包含了公,园等配套设施;相关税务处理：一营业税此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施; 对房地产开发企业税,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为;此业务返还款3000万元,应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税30005%150万元;返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分,不属于视同销售行为;这部分应取得的的经济利益,开发商已经通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益,并由销售商品根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万,土地增值税清算时,1,如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,即为转让不动产收入,因此,应征收土地增值税;此收入应计算土地增值税清算收入;;贷：营业收入3000第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人;目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴;,不征收企业所得税;丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民但用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除;如不符合财税201170号的三个条件,则不属于不征税的财政性资金,应当作为收入计算缴纳企业所得税;三、土地增值税规定房地产企业乙方企业在实际交纳的土地出让金10000元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费;根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地款时：借：银行存款3000贷：营业外收入3000第六、政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予;,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收;土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;实务操作中,房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款,虽然是政府对房地产开发企业的一种补助,是企业的一项营业外收入,但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让,因此应扣减土地成本;因为青岛市地税局青地税发〔2008〕100号房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”;四、契税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;五,会计处理房地产开发企业乙方取得3000万元政府奖励或财政补贴;收到奖励或补贴款时：借：银行存款3000。

最全拆迁补偿的政策及涉税问题详解！

最全拆迁补偿的政策及涉税问题详解！⼀、国有⼟地和集体⼟地的划分城市市区的⼟地属于国家所有。

农村和城市郊区的⼟地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和⾃留地、⾃留⼭，属于农民集体所有。

【政策依据】《中华⼈民共和国⼟地管理法》第九条⼆、拆迁时适⽤的法规 2011年1⽉21⽇，国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》，该条例⾃公布之⽇起施⾏。

2001年6⽉13⽇国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废⽌。

国务院法制办、住房和城乡建设部负责⼈为此接受了记者的采访。

在采访中回复“条例为什么没有对征收集体⼟地作出规定？”的问题时，答复“国有⼟地上的房屋征收和集体⼟地征收是分别由条例和⼟地管理法调整的”。

国有⼟地上的房屋征收由《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》调整；集体⼟地征收是由《中华⼈民共和国⼟地管理法》调整。

《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》取代了《城市房屋拆迁管理条例》。

以下为问答的内容：问：条例为什么没有对征收集体⼟地作出规定？答：有意见认为，条例应⼀并解决集体⼟地和房屋征收问题。

从我们调查了解的情况看，现在⽭盾突出的确实主要在集体⼟地征收⽅⾯，但国有⼟地上的房屋征收和集体⼟地征收是分别由条例和⼟地管理法调整的，通过⾏政法规对征收集体⼟地作出规定是超越⽴法权限的。

我们将会同有关部门抓紧对⼟地管理法有关集体⼟地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国⼈⼤常委会提出议案。

三、国有⼟地上房屋征收补偿的项⽬及标准（⼀）补偿项⽬作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级⼈民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收⼈给予补助和奖励。

【政策依据】《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第⼗七条（⼆）补偿⽅式及项⽬标准被征收⼈可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

土地一级开发业务增值税涉税分析

土地一级开发业务增值税涉税分析作者：吴广文来源：《中国经贸》2017年第10期【摘要】伴随着城市基础设施建设和房地产市场的发展，土地一级开发业务越来越重要，“政府主导、市场化运作”的企业实施模式是土地一级开发最主要的模式。

这种模式下，开发企业受政府委托完成资金筹措、征地拆迁和市政基础设施建设等工作，政府收到土地使用权出让金后返还开发企业前期垫付的土地一级开发直接成本和固定比例的报酬。

开发企业取得的政府返还成本和固定报酬应该如何缴纳增值税？具体来说就是应该适用哪个增值税税目，以及计税基数如何确定。

这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。

本文从土地一级开发业务模式入手，首先阐述“营改增”前营业税下相关的税收政策和实务操作，然后对“营改增”后增值税下的相关政策进行分析，最后提出了增值税下企业实施土地一级开发业务处理方式。

本文认为，企业实施土地一级开发业务应该适用“商务辅助服务-经纪代理”税目，计税基数应该是从政府取得土地一级开发报酬，希望能对企业实施土地一级开发业务的纳税实务提供一些借鉴。

【关键词】土地一级开发；增值税；涉税分析土地一级开发按实施主体划分，包括政府实施模式和企业实施模式。

政府实施模式不属于增值税的征税范围，本文不做讨论。

企业实施土地一级开发是一项比较特殊的经济行为，涉及到的增值税问题比较复杂。

开发企业在实际缴纳增值税时应该适用哪个增值税税目？以及计税基数如何确定？这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。

一、土地一级开发业务分析1.土地一级开发业务的含义土地一级开发是指按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，由政府或其授权委托的企业，对规划区域范围内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征地拆迁和安置补偿，并进行适当的市政基础设施建设，储备国有建设用地，使土地达到出让条件的行为。

国税发〔2009〕91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》的通知

上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》的通知文章属性•【制定机关】上海市地方税务局•【公布日期】2008.01.22•【字号】国税发〔2007〕132号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》的通知国税发〔2007〕132号各区县税务局，市财税三、七分局，市注税中心：现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）转发给你们，请各单位在受理、审核土地增值税清算鉴证业务时按照执行；同时，请市注税中心将文件转知行业协会及各注册税务师事务所并择时由行业协会牵头，起草本市《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》。

上海市地方税务局二ＯＯ八年一月二十二日国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知国税发〔2007〕132号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。

本准则自2008年1月1日起施行。

附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表国家税务总局二〇〇七年十二月二十九日土地增值税清算鉴证业务准则第一章总则第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。

国家税务总局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知-[88]国税地字第015号

国家税务总局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知（1988年10月24日[88]国税地字第015号）各省、自治区、直辖市税务局，各计划单列市税务局，加发南京、成都市税务局，海洋石税务局各分局：为了便于各地贯彻执行国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，经征求各地意见，国家税务局拟定了《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》，现印发给你们，请结合本地的实际情况，研究贯彻执行。

执行中有什么问题，请及时报告。

附件：关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定。

关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定一、关于城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地的解释城市、县城、建制镇、工厂区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。

二、关于城市、县城、建制镇、工厂区的解释城市是指经国务院批准设立的市。

县城是指县人民政府所在地。

建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

三、关于征税范围的解释城市的征税范围为市区和郊区。

县城的征税范围为县人民政府所在的城镇。

建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。

城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。

四、关于纳税人的确定土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2009.05.12•【文号】国税发[2009]91号•【施行日期】2009.06.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知-国税函发[1995]110号

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春税务学院：1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

为了做好对土地增值税的宣传解释工作，我们拟定了《土地增值税宣传提纲》，现发给你们。

为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式。

增强依法纳税的观念。

请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。

一、什么是土地增值税？土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。

土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

二、为什么要开征土地增值税？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。

具体为：(一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。

改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。

开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理

开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理经营性用地实行招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”），是土地市场建设的基本要求。

一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。

对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。

由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。

税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。

今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。

下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。

1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000 万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000 收入万计算缴纳营业税。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知_国税发〔2009〕91号

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

国税发新号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发布时间: 2009-5-21 13:46:19 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、，地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》的通知

上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》的通知文章属性•【制定机关】上海市地方税务局•【公布日期】2009.06.09•【字号】•【施行日期】2009.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》的通知各区县税务局、各直属分局：现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）转发给你们，请按照执行。

上海市地方税务局二ＯＯ九年六月九日国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：1.各类附表2.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）国家税务总局二〇〇九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

国家收回土地使用权的税务处理

国家收回土地使用权的税务处理（一）营业税的处理三是国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第一条规定：“《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

（二）土地增值税的处理从土地增值税来讲，目前的政策只对因国家建设需要和城市实施规划搬迁而补偿的才能免征。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）八条第（二）项规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定：“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

（二）土地增值税的处理符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

而且财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（二）土地增值税的处理因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知

国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函[2008]277号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

国家税务总局二○○八年三月二十七日国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》国税发[1993]149号八、转让无形资产转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。

无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。

本税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。

（一）转让土地使用权转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

营业外收入营业外收入主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。

1．非流动资产处置利得包括固定资产处置利得和无形资产出售利得。

固定资产处置利得，指企业出售固定资产所取得价款和报废固定资产的残料价值和变价收入等，扣除固定资产的账面价值、清理费用、处置相关税费后的净收益；无形资产出售利得，指企业出售无形资产所取得价款扣除出售无形资产的账面价值、出售相关税费后的净收益。

一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解

一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解目录一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解二、房地产拆迁安置环节中的3个涉税难题处理及例解三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解四、房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解（一）房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理 1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。

案例分析1 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

请分析这3000万元的税务处理。

1.营业税的处理鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。

（1）返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（1）营业税的处理（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 在本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。

（2）返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

国税函2009年520号政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税

国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费
有关营业税问题的通知
国税函〔2009〕520号
全文有效成文日期：2009-09-17 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。

经研究，现明确如下：一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

北京市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知京地税地[2010]145号各区、县地方税务局、各分局：现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）转发给你们，请依照执行。

二Ｏ一Ｏ年七月二十九日国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知

财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政
策的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2005.03.22
•【文号】财税[2005]45号
•【施行日期】2005.03.22
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】部分失效
•【主题分类】税务综合规定
正文
*注：本篇法规中的“第二条”已被：财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（发布日期：2012年12月6日，实施日期：2012年12月6日）废止
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通
知
（财税[2005]45号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：
一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

请遵照执行。

财政部
国家税务总局
二00五年三月二十二日。