2011年律师实务-经济适用房、房改房交易及公房法律实务讲义
法律规定经济适用房交易(3篇)
第1篇一、引言经济适用房作为我国住房保障体系的重要组成部分，旨在解决中低收入家庭的住房问题。
然而，随着房价的上涨和市场经济的发展，经济适用房的交易问题日益凸显。
本文将围绕我国法律规定，对经济适用房交易的各个环节进行分析，以期为相关当事人提供参考。
二、经济适用房的定义及性质1. 定义经济适用房，是指政府为解决中低收入家庭住房困难问题，按照国家规定，在规定的地点、面积、价格范围内，由政府或者政府指定的单位建设的，具有社会保障性质的住房。
2. 性质经济适用房具有以下性质：（1）政策性：经济适用房的建设、分配、交易等环节均受到国家政策的严格调控。
（2）保障性：经济适用房主要用于解决中低收入家庭的住房问题，具有社会保障性质。
（3）商品性：经济适用房在符合国家规定的情况下，可以进行交易，具有一定的商品属性。
三、经济适用房交易的法律规定1. 交易主体经济适用房交易的主体包括：（1）出卖人：指拥有经济适用房产权的居民。
（2）买受人：指符合经济适用房购买条件的居民。
2. 交易条件（1）交易主体资格：出卖人和买受人必须符合国家规定的经济适用房交易主体资格。
（2）房屋产权清晰：出卖人必须拥有经济适用房的完全产权，无任何权属纠纷。
（3）交易价格：经济适用房交易价格不得高于同地段同类住房的市场价格。
（4）交易手续：经济适用房交易必须办理相关手续，包括房屋产权过户、契税缴纳等。
3. 交易程序（1）申请批准：出卖人和买受人向相关部门提交经济适用房交易申请，经批准后方可进行交易。
（2）签订合同：出卖人和买受人签订经济适用房买卖合同，明确双方的权利义务。
（3）办理过户手续：出卖人和买受人到房屋登记机构办理房屋产权过户手续。
（4）缴纳契税：买受人按照国家规定缴纳契税。
4. 交易限制（1）交易时间限制：经济适用房自购买之日起，未满5年的，不得转让。
（2）交易对象限制：经济适用房转让对象限于符合经济适用房购买条件的居民。
（3）交易价格限制：经济适用房转让价格不得高于同地段同类住房的市场价格。
房地产法律及律师实务概述资料11p
1993年3月，市场经济（计划→市场）
1999年3月，依法治国（人治→法治）
2004年3月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权
（2）中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月颁布）
项目中期：建设营造
《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
法释（2004）14号
项目后期：营销交付
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
法释（2003）7号
（2）最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释
《审理民事案件适用诉讼时效的规定》法释（2008）11号
《审理建筑物区分所有权案件问题的解释》法释（2009）7号
合同总价或单价在合同约定风险范围内不能调整。风险范围在示范合同文本专用条款中约定。
六、工程鉴定范围及应注意的相关问题
第三部分商品房买卖法律制度相关问题
一、商品房合同涉及法律的复杂性
（一）市场经济的四大类财产权及调整相应关系的法律
物权——《物权法》调整动产和不动产财产权关系
债权——《合同法》调整债权财产权关系
1、补充合同的实质性内容（价款、工期、质量）不得与备案的中标合同不一致，否则工程款按备案合同约定结算
2、合同当事人就合同履行过程中除三项实质性条款外作出的其他变更协议应认定有效
3、因设计变更发生工程量增减，按合同约定计价标准及计量方法确定工程款增减，未约定的按定额计价
五、固定价结算合同不得进行工程鉴定
（二）我国房屋根据不同标准及习惯分成以下几类
1、农村房屋、城市房屋
商品房、经适房、房改房三种房子的区别是什么
商品房、经适房、房改房三种房子的区别是什么目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房，这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应的保护和规范。
但是在使用和交易方面有着一定的区分：一、商品房完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。
普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。
二、经济适用房国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。
根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，可以按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，具体年限和比例由市、县人民政府确定。
三、房改房房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。
成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。
按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。
按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。
2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。
房地产法律实务讲义讲解
法院：被告未提交其国土资源主管部门的调查处理意见和批准延长手续， 不符合法定程序要求。判决撤销汝政（2009）20号决定。
点
击
添
加
标
土地所有权 1.1
1.4
地役权
题
土地使用权 1.2
经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规 定的除外。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
2、分类：
（1）土地所有权、土地使用权、地役权、抵押权登记 ——依据土地登记办法第3条，县级以上人民政府登记造册 （2）房屋所有权、房屋抵押权登记 ——依据房屋登记办法第4条，直辖市、市、县人民政府建设 （房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
原告：汝州市蟒川镇寺上村第四村民组；
被告：汝州市人民政府
第三人：汝州市蟒川镇寺上村第一村民组。
2006年6月，第三人对争议地（位于：寺上村东，临寺公路北侧，东 至倪家坟，西至争议地内六间平房西250米处，为荒坡）对外承包时与原 告发生争议。原告提出确权申请，被告作出汝政决（2008）20号决定确 权给原告；第三人申请复议，平顶山市政府维持。第三人不服提起行政 诉讼，法院以该处理决定主要依据不足，作出撤销上述决定的判决。
房地产法律实务
李东华 2013.9.4-11.13
前 言
1.房地产财产权 2.房地产征收 3.房地产开发 4.房地产交易 5.房地产租赁
目录： 6.房地产中介服务 7.房地产税费制度 8.房地产金融服务 9.物业管理服务
1 房地产财产权
房地产法律实务讲义
房地产法律实务讲义房地产法律实务讲义第一章：引言1.1 课程介绍及目标本讲义介绍房地产领域中的法律实务知识和相关法规，旨在帮助学员了解房地产交易和管理中的法律问题，以及采取正确的法律措施来解决这些问题。
1.2 参考资料本课程的参考资料包括相关法律法规、判例法和标准文件等。
学员可以根据需要进行深入研究，以补充本讲义的内容。
第二章：房地产交易的法律框架2.1 房地产法律体系概述本章介绍房地产交易相关的法律框架，包括房地产法、土地管理法、城市规划法等主要法律法规的概述和基本原则。
2.2 房地产合同法律要素本节详细介绍房地产交易中合同的法律要素，包括订立合同的条件、合同的形式要求、合同的效力等。
2.3 房地产转让合同本节重点讲解房地产买卖合同的要点，包括合同的定义、合同的订立和履行、合同中常见条款的解释等。
2.4 房地产租赁合同本节详细介绍房地产租赁合同的规定和要求，包括租赁合同的定义、双方权利和义务、租金支付和争议解决等。
第三章：房地产开辟与建设3.1 房地产开辟许可本节介绍房地产开辟许可的法律规定，包括许可的条件、申请程序、审查标准等，同时还包括相关的责任和违约处理。
3.2 建设工程招投标本节重点介绍房地产建设工程招投标的法律要求，包括招标公告发布、投标文件的编制、评标程序和中标通知的发布等。
3.3 房地产建设合同本节详细介绍房地产建设合同的法律规定，包括合同的签订、变更和解除的程序、合同履行的义务和责任等。
第四章：房地产管理与维护4.1 物业管理条例本节介绍物业管理的法律法规，包括物业管理条例的制定和执行、业主大会的组织和职权、物业服务合同的订立等。
4.2 住宅使用权与居住权本节重点介绍住宅使用权和居住权的法律规定，包括权力的设立、变更和终止的程序和条件，以及相关的争议解决机制。
4.3 房地产投资管理本节详细介绍房地产投资管理的法律要求，包括投资项目的审批、资金的管理和使用、项目的监督和评估等。
第五章：房地产争议解决5.1 房地产纠纷调解本节介绍房地产纠纷调解的法律程序和要点，包括调解申请的途径、调解员的组成和资格要求、调解协议的效力等。
房地产法律及律师实务概述资料
房地产法律及律师实务概述资料
房地产法律是指规范房地产市场行为、保护市场主体权益，以及解决
房地产纠纷的法律体系。
其中，涉及到的法律主要包括宪法、土地法、房
屋拆迁管理条例、物权法、合同法、担保法、消费者权益保护法等相关法律。
这些法律对于房地产市场的规范运行起到了重要的作用。
1.房地产买卖合同：律师需要对买卖合同的起草、审核以及签订过程
进行指导和监督，确保合同的合法性和有效性。
2.房屋拆迁与补偿：律师需要帮助当事人了解相关法律法规，维护他
们的权益，并协助他们与政府部门进行协商和谈判，争取合理的补偿。
3.建设工程纠纷：律师需要协助当事人处理建设工程中的纠纷，包括
工程质量问题、施工合同纠纷等，维护他们的合法权益。
4.商品房销售：律师需要对商品房销售合同进行审核，确保购房人的
权益受到法律保护。
5.不动产登记与抵押：律师需要处理不动产的登记手续，并就抵押问
题提供法律意见。
在房地产律师实务中，律师需要遵守相关法律法规和律师职业道德规范，保护客户的权益，维护法律秩序和社会公正。
此外，随着时代的变迁，房地产法律及律师实务也在不断发展和完善，律师需要与时俱进，不断更
新自己的知识和技能，以适应房地产市场的变化。
张洪：经济适用房买卖合同纠纷律师实务
张洪：经济适用房买卖合同纠纷律师实务----张洪四川高扬律师事务所律师导读：近期，法知行律师团队受理了不少经济适用房二次交易合同纠纷案件，最为典型的是夏某一案，七年前从他人手里全款购买了一套经济适用房，并已经占有使用了七年。
当他要求出售人依法办理过户手续时，出售人变卦，一直拖延不予办理，为此夏某委托律师提出了诉讼。
遗憾的是一审法院审理后认为出售人2009年购买经济适用房，2011年签订合同将该套住房出售给夏某，并约定符合办理过户条件时再行办理房产过户手续，因他们交易的是经济适用房，这类房屋是困难群众的保障性住房，他们之间的合同侵犯了不特定第三人的合法权益，而且是以合法形式掩盖非法目的，加之经济适用房依法不得上市交易，判决对夏某请求确认的房屋买卖合同有效的诉讼主张不予支持。
拿到败诉判决书的夏某很是郁闷，出售人2009年就购得案涉经济适用房，我是两年后购买，并且约定的符合过户条件再办理产权转移登记，自己全款支付了购房款，并从签订购房合同之时便接收了案涉房屋，占有使用了长达七年之久，这个时候为啥一审法院还对自己的诉讼请求不予支持呢？于是，他找到法知行团队律师，在法知行团队金琴律师、张诗浪律师的帮助下依法提出了上诉。
对于夏某的类似遭遇，应当说不在少数，为了弄清楚经济适用住房二次交易的相关法律问题，我们来梳理一下经济适用住房的相关法律规定和上市交易的有关规定，以及这类房屋的二次交易合同效力等问题，希望对同行办理该类案件有所帮助。
什么是经济适用住房？2007年12月1日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，联合发布了《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）。
根据该《办法》规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
2011年09经济适用住房买卖合同范本
2009经济适用住房买卖合同范本经济适用住房买卖合同范本卖方(以下简称甲方)：••买方(以下简称乙方)：••甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______•区(县)•地块的国有土地使用权，土地面积为•______平方米，国有土地使用证件为•______。
甲方在上述地块上建设的项目名称为______，现已竣工，取得房屋所有权证(房屋所有权证______字______号)，经北京市国土资源和房屋管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证(经)字第______号。
••乙方自愿购买甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方。
双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本合。
••第一条•房屋，该房屋状况详见附件一。
房屋建筑面积为______平方米(包括套内建筑面积______平方米，分摊的共有共用建筑面积______平方米)，共有共用部位详见附件二。
土地使用面积为______平方米(含共有共用面积)。
上述面积已经房屋土地管理部门测绘。
••第二条•双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币______元，价款合计为人民币(大写)______•仟______佰•______拾______万______仟______佰______拾______元整(小写)______元。
乙方预付的定金______•元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
••第三条•乙方同意______年______月______日前将购房价款全部当面交付甲方或汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：_______________________•银行账号为：_________________________••第四条•甲方同意在______年______月______日前将房屋交付给乙方。
交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。
房地产法律实务
房地产法律实务房地产法律实务引言一、国家对房地产市场的调控1.1 房地产市场的宏观调控政府通过宏观调控手段对房地产市场进行调整，旨在维护市场稳定和防范金融风险。
这些调控手段包括限购、限贷、限售等，通过调整购房条件和资金来源，来达到控制房地产市场波动的目的。
1.2 房地产市场监管为保护购房者和投资者的权益，国家对于房地产市场进行严格的监管。
监管机构根据相关法律法规，对开发商的资质进行审核，对房地产交易进行监督，提供相关投诉处理和争议调解服务。
二、房地产交易中的法律问题与解决2.1 合同签订与履行在房地产交易中，合同签订与履行是关键环节。
买卖双方应当明确合同条款，保证合同的合法性和有效性。
在合同履行过程中，双方需履行各自的义务，如按时付款、交付房产等。
2.2 不动产登记与产权保护不动产登记是房地产交易中的关键环节，也是产权保护的重要措施。
合法的不动产登记能够确保产权的合法性和稳定性。
若不动产登记存在问题，购房者的合法权益将受到损害，相关法律实务中的登记问题需引起重视。
三、房地产纠纷处理3.1 购房者维权渠道在房地产交易过程中，购房者可能面临各种纠纷，如合同纠纷、质量问题等。
购房者可以通过投诉、仲裁、诉讼等渠道解决纠纷。
不同的解决方式有不同的适用条件和程序，购房者需了解相关法律规定，选择适合自身情况的处理方式。
3.2 开发商责任与法律责任开发商作为房地产交易的主体之一，承担着相应的法律责任。
开发商应保证房屋质量符合标准、提供真实有效的信息、按时交付物业等。
若开发商存在违约或其他失职行为，购房者可以依法主张自己的权益。
结论。
房改房纠纷案件法律适用(2篇)
第1篇一、引言随着我国住房制度的改革，房改房成为许多城市居民解决住房问题的重要途径。
然而，在房改房过程中，由于政策理解、合同签订、房屋产权转移等原因，往往会产生一系列纠纷。
本文将探讨房改房纠纷案件的法律适用问题，旨在为相关法律工作者和当事人提供参考。
二、房改房纠纷案件的法律依据1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国规范物权关系的根本大法，对于房改房纠纷案件具有重要的指导意义。
其中，关于房屋产权、房屋买卖、房屋租赁等方面的规定，对于解决房改房纠纷案件具有重要的法律依据。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国规范房地产市场的法律，对于房改房纠纷案件的法律适用具有重要意义。
该法规定了房地产交易、房地产登记、房地产权利保护等方面的内容，为解决房改房纠纷案件提供了法律依据。
3. 《关于深化城镇住房制度改革的决定》《关于深化城镇住房制度改革的决定》是我国深化住房制度改革的重要文件，对于房改房纠纷案件的法律适用具有重要指导意义。
该文件明确了房改房的范围、程序、产权转移等方面的规定，为解决房改房纠纷案件提供了政策依据。
4. 《关于进一步深化城镇住房制度改革若干问题的通知》《关于进一步深化城镇住房制度改革若干问题的通知》是对《关于深化城镇住房制度改革的决定》的补充和细化，对于房改房纠纷案件的法律适用具有重要的参考价值。
三、房改房纠纷案件的法律适用分析1. 房屋产权纠纷在房改房纠纷案件中，房屋产权纠纷是常见的类型。
根据《物权法》的规定，房屋产权纠纷的法律适用如下：（1）房屋产权登记：当事人应依法办理房屋产权登记，确认房屋产权归属。
（2）房屋产权转移：当事人签订房屋买卖合同，办理房屋产权转移登记手续。
（3）房屋产权争议：当事人对房屋产权归属有争议的，可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
2. 房屋买卖纠纷在房改房纠纷案件中，房屋买卖纠纷是常见的类型。
根据《城市房地产管理法》的规定，房屋买卖纠纷的法律适用如下：（1）合同签订：当事人应依法签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务。
经济适用房问题全解答
经济适用房问题全解答一、什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
注：经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港称为居者有其屋（简称居屋），中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。
二、经济适用房与其他房型区别经济适用房和限价房的区别经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。
经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。
购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。
限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。
简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。
其价格比经济适用房高，如前者6750一平，后者2650一平。
销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。
销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的最高价。
购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。
经济适用房与商品房的区别获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；成本结构不同；租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。
经济适用房买卖合同管理办法
经济适用房买卖合同管理办法一、概述本文档旨在明确和规范经济适用房买卖合同管理办法。
经济适用房是指为满足市民基本住房需求而由政府提供的房屋，其买卖行为需要遵循特定的法律法规。
二、合同要素1. 买卖双方的信息：买方和卖方双方应当在合同中明确标注其基本信息，如姓名、身份证号码、联系方式等。
2. 房屋信息：合同应当清楚标注房屋的位置、面积、户型等具体信息，以确保买卖双方对房屋的认知一致。
3. 交付和过户时间：合同应当明确规定房屋的交付和过户时间，以避免交易过程中的纠纷和延误。
4. 价格和付款方式：合同应当明确房屋的价格和买卖双方的付款方式，以确保交易的合法性和安全性。
5. 经济适用房相关限制：合同应当明确规定经济适用房的使用和转让限制，如限制出售时的价格上涨幅度、不得出租等。
三、合同履行和违约1. 合同履行：合同生效后，买卖双方应当按照约定及时履行各自的义务，包括付款和提供相关证明文件等。
2. 违约处理：合同一方违约时，另一方可以通过仲裁或法律手段追究违约责任，并要求相应的经济赔偿。
四、其他规定1. 法律适用：合同的解释和适用应当依据相关法律法规进行，无法解释的事项可以参考一般的合同法律原则。
2. 纠纷解决：合同中应当明确纠纷解决的方式，一般包括仲裁和诉讼等方式。
3. 附则：合同中可以根据实际情况添加其他附则，以规范交易过程和维护双方权益。
五、生效和变更1. 合同生效：合同经买卖双方签字或盖章后即生效，并具有法律约束力。
2. 合同变更：任何一方希望变更合同内容时，应当经过双方协商一致，并书面确认变更内容。
以上为《经济适用房买卖合同管理办法》的主要内容，为确保买卖双方的权益和交易的合法性，请在进行经济适用房买卖合同时严格遵守相关规定和程序。
房地产交易法律讲座
关于商品房买卖合同纠纷若干问题的理论与实践房地产产业在近年来飞速发展，其基础性、支柱性产业的地位已经收到了国家和社会各界的肯定。
与此同时，在房地产开发、建设、交易、管理的过程中，各种法律纠纷层出不穷。
据最高人民法院的统计，最近两年，在全国法院系统受理的民商事案件中，有关房地产的案件数量已经占到受理案件总数的30%以上。
这已经引起了各界的充分重视，这也推动了国家立法的发展。
关于房地产方面的法律法规非常多，比较常用的有《城市房地产管理法》、《土地法》、《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、《房地产交易管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及最高人民法院关于土地转让、商品房买卖、施工合同纠纷的三个司法解释。
此外，还有建设部、计委等相关部门一系列的部门规章，各个地区、城市还纷纷出台了自己的地方性规定。
可以说，房地产相关的法律法规，其数量是非常多的。
省部级以上立法部门颁布的法律、司法解释、行政法规、地方性法规、部门规章、地方规章大概有200多部，这并不包括各地政府的各种这方面的管理制度。
我受公司领导的委托和指派，来为大家将一堂房地产法律讲座。
面面俱到有着现实的困难，如果完整的讲，每天半天，大概需要半年时间。
因此，根据公司领导的要求，我今天主要为大家讲一讲商品房买卖及售后易发生的法律问题。
最高人民法院2023年颁布了《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，总结了近年来我国常见纠纷的处理方法。
我选了几个常见问题，和大家一起探讨。
问题一：关于商品房买卖的形式根据《解释》第一条商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
商品房买卖的形式：现房销售（一手交钱，一手交货）、商品房预售（先交钱，以后交货）。
要尽量避免三种违法的销售方式：（1）返本销售；（2）售后包租；（3）拆零销售。
返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。
房地产法规、交易及产权管理讲座
一、 相关的法律法规
部门规章与地方规章之间具有同等效力,同 一机关制定的法规，特别规定与一般规定 不一致的，适用特别规定；旧规定与新规 定不一致的，适用新规定。
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一、 相关的法律法规
2、房地产法规
法律：城市房地产管理法、物权法、土地管理 法、城乡规划法
法规：城市房地产开发经营管理条例、城市房 屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例、城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投 资开发经营成片土地暂行条例、住房公积金条 例、物业管理条例（2003）。
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二、房地产产权基本知识
夫妻共有财产本科教学资料/教学案例2.ppt#8. 该房属于共有房屋吗？
家庭共有财产 家庭共有财产和家庭财产是不同的，所谓家庭 财产是指家庭成员共同所有和各自所有的财产 的总和。家庭财产既包括家庭成员的共有财产， 也包括家庭成员的个人财产。
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6、物权的分类 （1）所有权（又称自物权） （ 2）用益物权 指对他人所有物享有以使用收益为内容的限制 性物权。主要包括：建设用地使用权、宅基地 使用权、农村土地承包经营权、地役权。
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（3）担保物权
是指以担保债务履行为目的，债务人或者第三 人在自已合法的财产或权利上设定的具有优先 受偿权内容的他物权。主要包括：抵押权、质 权、留置权等。
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二、房地产产权基本知识
（2）按份共有
也称分别共有，是指二个以上的共有人按各自
的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的
一种共有类型。
（3）共同共有
房地产法律实务
房地产法律实务房地产法律实务1. 房地产市场概述1.1 房地产市场的定义与特点在房地产法律实务中，房地产市场是指供应和需求双方通过交易来实现房地产物业权益转让的市场活动。
房地产市场的特点包括供需关系复杂、市场波动大、交易费用高等。
1.2 房地产市场监管机构与法规房地产市场的监管机构主要有房地产监管部门和相关法律机构。
房地产监管部门负责制定和执行相关政策，规范市场秩序；相关法律机构负责起草、审议和颁布房地产相关法律法规。
2. 房地产开发与销售合同2.1 开发商权益与责任开发商作为房地产项目的权利人，在开发销售过程中承担一定的权益和责任，包括项目规划、施工质量、物业服务等方面的责任。
2.2 购房者权益与责任购房者作为房地产项目的买方，在购房过程中享有一系列的权益，包括明确的物业权益、施工质量保障、法定维修期等，同时也应履行相应的责任。
2.3 开发与销售合同的要素与注意事项开发与销售合同是买卖双方达成的法律文件，其中包括合同要素（买卖双方身份、房屋信息、价格等）和注意事项（如解约、违约责任等）。
3. 房地产投资与融资3.1 房地产投资的方式与风险房地产投资的方式主要有自持、出租、转让等，其中每种方式都有不同的风险与收益特点，投资者应仔细评估。
3.2 房地产融资方式与注意事项房地产融资方式包括银行贷款、债券发行、股权融资等，每种方式都有其特点与注意事项，投资者应根据实际情况选择适合的融资方式。
4. 房地产税收与税务筹划4.1 房地产税收政策与规定房地产税收政策主要包括房产税、土地增值税、契税等，不同税种有不同的征收标准与计算方式。
4.2 房地产税务筹划与避税手段房地产税务筹划是指通过合法手段降低纳税负担的方式，包括合理组织房地产项目、合理选取税务政策等。
5. 房地产纠纷解决5.1 房地产纠纷类型与案例分析房地产纠纷类型包括购房合同纠纷、物业管理纠纷、建筑质量纠纷等，每种类型都有相应的案例分析。
5.2 房地产纠纷解决的法律途径房地产纠纷解决的法律途径主要包括诉讼、仲裁、调解等，买卖双方可以根据具体情况选择合适的途径。
2011房地产估价师制度与政策讲义4
四、征收集体土地补偿的范围和标准补偿原则：在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
补偿依据和类别：根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
(一)土地补偿费土地补偿费是征地费的主要部分，是国家建设征用土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。
国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。
土地补偿费的标准为：(1)征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。
土地补偿费=前三年平均产量×补偿倍数(2)征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。
(二)安置补助费国家建设征收土地，除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。
安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。
安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。
但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
安置补助费：被征收耕地前三年平均年产值×补偿倍数征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。
在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。
但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)进一步完善征地补偿的办法，规定依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。