中原地产2012年商住市场情况及2013年市场预判报告(ppt 53页)
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政治因素影响，换届前后巩固调控成果，不会有大动作，政策调控的大方向短期 内不会动摇。
1、两会提出坚持房产调控政策不动摇
坚持房产调控政策不动摇：促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房 地产市场健康发展。
2、温总理：各项工作要善始善终
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两会期间无更严厉的调控政策出台，2012年房地产调控政策已经见底
中央两会关于房地产调控的声音：
• 温家宝：搞好房地产调控，促进房价合理回归。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而 影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
• 房产税：全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，在“十二五”期间，房产税肯定会在更多城 市推广。
央行下调存款准金的释放为房地产市场的回暖提供了经济基础； 但国家通过房贷利率手段调控资金流向的可能性极大，85折利率随时可能结束。
• 央行决定，从2012年5月18日起，下调存款类准备金率0.5个百分点。此次下调后，大型金融机 构存款准备金率将回落至20%，中小金融机构16.5%。
2011年
二套房贷首付不低于60% 一二线城市全面限购 既限增量又限存量
2012年
温家宝： 绝不放松房地产调控
马鞍山：购房契税补贴 常州：放宽公积金贷款
成都：放松限购资格审核（叫 停） 吉林： 放宽公积金贷款 长春：购房落户 北京：调整普通住宅标准
中山：调整住房限价 厦门：调整普通住宅标 准 重庆：房产税起征点提 高
1月26日
7月12日 11月
国务院常务会议 三四线城市限购
9月
10月
佛山：放松限购（叫停） 南京：放宽公积金贷款
11月
12月
杭州：购房补贴 武汉：调整普通住宅标准 合肥：放宽公积金贷款
1月
2月
从化：购房落户 天津：调整普通住宅标准 芜湖：购房补贴（叫停） 上海：调整普通住宅标准 上海：房产税税率分界线下调 上海：居住证满3年可购第二套 （叫停）
• 2011年是中国房地产市场“调控年”，仅这一年间央行曾6次上调存款准备金率，直到2011年 12月5日才实现3年来首次下调，今日央行继2月后再次下调存款准备金率0.5个百分点，也是 2012年第二次下调。
• 根据计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。
• 银行都是上市公司，有盈利需求和业绩压力。房地产作为利差稳定的业务板块，在政策和额度 允许的范围内，房地产市场将得到充裕的房贷资金支持。
• 清理小产权房：全国人大代表、国土资源部部长徐绍史昨日在人民大会堂接受记者采访时表示，今 年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权 房现象蔓延。
• 住建部部长姜伟新在列席十一届全国人大五次会议青海团的讨论时明确表态：大城市的房价“一定 要降下来”，并透露，从“十三五”开始，保障房可能会转为资金补贴为主。
• 但是，目前房地产市场仍处在政策调控的敏感期，下半年贷款的放松还会持续到何时，房地产 板块的房贷额度何时完成都难以预测，85折的利率优惠随时可能结束。
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地方政府与中央政府进行博弈，尝试为楼市松绑，地方政府“闯关”行为愈演愈烈
从调控思路与阶段性特征看，2011年是调控第一阶段，是中央与企业的博弈，核心在房价。 2012年房地产调控已进入第二阶段，地方政府受限于财政压力，先后19个城市出台过地方性政策 意图对房地产调控做出调整，尝试为楼市松绑。
第一季度银行收益降低，二季度财政压力逼迫贷款放行
新增企业贷款降低表明经济增长放缓的重大影响，也表现出各地方财政面临的重大压力。
在央行2012年4月金融数据统计中，新增 企业贷款仅为5350亿元，较3月的新增企业 贷款减少近2000亿元，企业中长期贷款只 有1265亿元，创出今年以来新低。
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面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅。
中央政府叫停的微调
• 芜湖新政：2月9日，芜湖购房新政出台，通过税费优惠刺激楼市，2月12日芜湖市政府官方网 站便宣布新政暂缓实施
• 上海限购微调：2月20日，传言上海楼市调控政策出现微调，29日上海市政府办公厅叫停了此 政策，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体 户口的居民家庭“。
“今年是本届政府任期的最后一年，各项工作一定要善始敬终，能做的事情绝不拖延，能解决的 问题绝不推脱。这就需要我们静下心来，深入了解情况，脚踏实地做好工作。这对国务院及有关部 门都是一个考验 ”
房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康 发展 （叫停芜湖房地产调控政策）
PART 3 2013年市场预判
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报告提纲
PART 1 PART 2
近年房地产政策分析 2012年一季度市场分析总结
PART 3 2013年市场预判
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PART 1.1
宏观经济层面解析
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红线短期内不可逾越，但政策微调频现，中央甚至默许过关
当前地方政府微调政策分为4类：契税减免政策、公积金放宽政策、购房补贴政策、限购放松政策， 前两类放松政策被默许，后两类放松政策触及红线被叫停
中央政府默认的微调
• 中山上调限价标准：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元； • 天津调整普通住宅指导价：自2月1日起本市普通住宅指导价格标准再次进行了调整，满足建筑
2012年市场情况及2013年市场预判
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报告提纲
PART 1 PART 2
近年房地产政策分析 2012年一季度市场分析总结
政治因素影响，换届前后巩固调控成果，不会有大动作，政策调控的大方向短期 内不会动摇。
1、两会提出坚持房产调控政策不动摇
坚持房产调控政策不动摇：促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房 地产市场健康发展。
2、温总理：各项工作要善始善终
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两会期间无更严厉的调控政策出台，2012年房地产调控政策已经见底
中央两会关于房地产调控的声音：
• 温家宝：搞好房地产调控，促进房价合理回归。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而 影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
• 房产税：全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，在“十二五”期间，房产税肯定会在更多城 市推广。
央行下调存款准金的释放为房地产市场的回暖提供了经济基础； 但国家通过房贷利率手段调控资金流向的可能性极大，85折利率随时可能结束。
• 央行决定，从2012年5月18日起，下调存款类准备金率0.5个百分点。此次下调后，大型金融机 构存款准备金率将回落至20%，中小金融机构16.5%。
2011年
二套房贷首付不低于60% 一二线城市全面限购 既限增量又限存量
2012年
温家宝： 绝不放松房地产调控
马鞍山：购房契税补贴 常州：放宽公积金贷款
成都：放松限购资格审核（叫 停） 吉林： 放宽公积金贷款 长春：购房落户 北京：调整普通住宅标准
中山：调整住房限价 厦门：调整普通住宅标 准 重庆：房产税起征点提 高
1月26日
7月12日 11月
国务院常务会议 三四线城市限购
9月
10月
佛山：放松限购（叫停） 南京：放宽公积金贷款
11月
12月
杭州：购房补贴 武汉：调整普通住宅标准 合肥：放宽公积金贷款
1月
2月
从化：购房落户 天津：调整普通住宅标准 芜湖：购房补贴（叫停） 上海：调整普通住宅标准 上海：房产税税率分界线下调 上海：居住证满3年可购第二套 （叫停）
• 2011年是中国房地产市场“调控年”，仅这一年间央行曾6次上调存款准备金率，直到2011年 12月5日才实现3年来首次下调，今日央行继2月后再次下调存款准备金率0.5个百分点，也是 2012年第二次下调。
• 根据计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。
• 银行都是上市公司，有盈利需求和业绩压力。房地产作为利差稳定的业务板块，在政策和额度 允许的范围内，房地产市场将得到充裕的房贷资金支持。
• 清理小产权房：全国人大代表、国土资源部部长徐绍史昨日在人民大会堂接受记者采访时表示，今 年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权 房现象蔓延。
• 住建部部长姜伟新在列席十一届全国人大五次会议青海团的讨论时明确表态：大城市的房价“一定 要降下来”，并透露，从“十三五”开始，保障房可能会转为资金补贴为主。
• 但是，目前房地产市场仍处在政策调控的敏感期，下半年贷款的放松还会持续到何时，房地产 板块的房贷额度何时完成都难以预测，85折的利率优惠随时可能结束。
Code of this report | 6
地方政府与中央政府进行博弈，尝试为楼市松绑，地方政府“闯关”行为愈演愈烈
从调控思路与阶段性特征看，2011年是调控第一阶段，是中央与企业的博弈，核心在房价。 2012年房地产调控已进入第二阶段，地方政府受限于财政压力，先后19个城市出台过地方性政策 意图对房地产调控做出调整，尝试为楼市松绑。
第一季度银行收益降低，二季度财政压力逼迫贷款放行
新增企业贷款降低表明经济增长放缓的重大影响，也表现出各地方财政面临的重大压力。
在央行2012年4月金融数据统计中，新增 企业贷款仅为5350亿元，较3月的新增企业 贷款减少近2000亿元，企业中长期贷款只 有1265亿元，创出今年以来新低。
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面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅。
中央政府叫停的微调
• 芜湖新政：2月9日，芜湖购房新政出台，通过税费优惠刺激楼市，2月12日芜湖市政府官方网 站便宣布新政暂缓实施
• 上海限购微调：2月20日，传言上海楼市调控政策出现微调，29日上海市政府办公厅叫停了此 政策，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体 户口的居民家庭“。
“今年是本届政府任期的最后一年，各项工作一定要善始敬终，能做的事情绝不拖延，能解决的 问题绝不推脱。这就需要我们静下心来，深入了解情况，脚踏实地做好工作。这对国务院及有关部 门都是一个考验 ”
房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康 发展 （叫停芜湖房地产调控政策）
PART 3 2013年市场预判
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PART 1 PART 2
近年房地产政策分析 2012年一季度市场分析总结
PART 3 2013年市场预判
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PART 1.1
宏观经济层面解析
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红线短期内不可逾越，但政策微调频现，中央甚至默许过关
当前地方政府微调政策分为4类：契税减免政策、公积金放宽政策、购房补贴政策、限购放松政策， 前两类放松政策被默许，后两类放松政策触及红线被叫停
中央政府默认的微调
• 中山上调限价标准：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元； • 天津调整普通住宅指导价：自2月1日起本市普通住宅指导价格标准再次进行了调整，满足建筑
2012年市场情况及2013年市场预判
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告© 的Cop任yrig何ht C部en分talin都e G不rou可p, 20被10擅自引用、复制和传播。
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近年房地产政策分析 2012年一季度市场分析总结