神州数码：欲了解T207-0052地块土地使用权市场价值评估项目资产评估报告

神州数码集团股份有限公司

欲了解T207-0052地块土地使用权市场价值评估项目

资产评估报告

中同华评报字（2017）第793号

北京中同华资产评估有限公司

二〇一七年九月十日

目录

注册资产评估师声明 (1)

资产评估报告书摘要 (2)

资产评估报告书 (3)

一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 (3)

二、评估目的 (4)

三、评估对象和评估范围 (4)

四、价值类型及其定义 (5)

五、评估基准日 (6)

六、评估依据 (6)

七、评估方法 (7)

八、评估程序实施过程和情况 (9)

九、评估假设 (9)

十、评估结论 (10)

十一、特别事项说明 (10)

十二、评估报告使用限制说明 (11)

十三、评估报告日 (11)

资产评估报告书附件 (13)

资产评估师声明

神州数码集团股份有限公司

受贵公司委托，我们对位于深圳湾超级总部基地的T207-0052地块土地使用权于评估基准日2017年6月30日的市场价值进行评估，并作如下声明：

1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2.评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。

5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

欲了解T207-0052地块土地使用权市场价值评估项目

资产评估报告摘要

中同华评报字（2017）第793号

神州数码集团股份有限公司：

北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或“我公司”)接受贵公司的委托，本着独立、客观、公正的原则，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，为贵公司T207-0052地块土地使用权市场价值之经济行为提供参考价值为目的，按照必要的评估程序，对深圳湾超级总部基地T207-0052地块土地使用权，在符合使用管制要求前提下于2017年6月30日的市场价值，采用假设开发法进行了评估，评估结论为389,661.68万元，评估结论见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元序号科目名称评估值备注1无形资产-土地使用权389,661.68

委估资产合计389,661.68在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：

1.本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值，未考虑上述资产尚未支付的相关负债以及相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响。

2.截止报告出具日，神州数码尚未取得《国有土地使用权证》，本次评估按照土地出让合同中约定的土地使用权面积计算其价值，土地使用权面积最终以取得的《国有土地使用权证》证载面积为准。

3.本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，不得用于交易价值参考等使用目的。评估结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如有效期内资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告正文全文。

欲了解T207-0052地块土地使用权市场价值评估项目

资产评估报告

中同华评报字（2017）第793号

神州数码集团股份有限公司：

北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，在符合使用管制要求前提下，采用假设开发法，对深圳湾超级总部基地T207-0052地块土地使用权在2017年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方暨产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

本次资产评估项目的委托方暨产权持有单位为：神州数码集团股份有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律法规范围内的其他使用者。

（一）委托方暨产权持有单位概况

1．注册登记情况

统一社会信用代码：9144030019218259X7

企业名称：神州数码集团股份有限公司

类型：股份有限公司(上市)

法定代表人：郭为

注册资本：65407.043400万人民币

成立日期：1982年06月01日

营业期限自：1982年06月01日

营业期限至：5000年01月01日

登记机关：深圳市市场监督管理局

核准日期：2017年01月05日

登记状态：存续（在营、开业、在册）

住所：深圳市南山区粤海街道科发路8号金融基地1栋11楼E1

经营范围：（一）计算机硬件及配套零件的研究、开发；网络产品、多媒体产品、

电子信息产品及通讯产品、办公自动化设备、仪器仪表、电器及印刷照排设备、计算机应用系统的安装和维修；自产产品的技术咨询、技术服务、技术转让；经营进出口业务；计算机硬件、软件及外围设施的代理销售；销售自产产品；（二）通信设备、电子、计算机配件的技术开发；计算机软件、信息技术、系统集成、办公自动化、综合布线技术的研发（不含限制项目）；（三）投资兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营。（以上项目法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。

2．公司发展历史和现状简介

神州数码集团股份有限公司为深证证券交易所上市公司，股票代码为000034.SZ。公司前身为深圳市华宝畜禽联合公司,1981年11月20日经深圳市人民政府以市特府【1981】20号文批准成立，并于1983年1月31日经中国牧工商联合总公司批准更名为深圳华宝牧工商联合公司。经营业务包括：通讯服务运营、数据与语音服务、通讯设备的研制、开发、生产与销售、软件开发；经营国内商业、物资代销业；进出口贸易；食用动物养殖及相应的肉类加工、饲料生产和销售;果树种植；房地产投资与开发。

二、评估目的

根据资产评估业务约定书，本评估报告的评估目的是为神州数码集团股份有限公司拟了解T207-0052地块土地使用权在采用假设开发法做为评估方法情况下的市场价值。不得用于交易价值参考等使用目的。

三、评估对象和评估范围

本次资产评估对象为神州数码集团股份有限公司持有的位于深圳市南山区深圳湾超级总部基地T207-0052地块。评估范围为T207-0052地块土地使用权，其详细情况如下：

1.土地登记状况

委估土地尚未取得《国有土地使用证》，根据《深圳市土地使用权出让合同书》，估价对象土地登记的具体情况如下：

1土地使用权人：神州数码集团股份有限公司；

2土地编号：T207-0052；

3地理位置：深圳市南山区深圳湾超级总部基地深湾二路东侧、白石三道北侧；

4土地用途：商业服务业用地；