城中村改造中的若干法律问题

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城中村改造资金方面的问题及建议

城中村改造资金方面的问题及建议
城中村改造资金方面可能面临的问题主要包括资金筹措困难、资金使用不透明、资金监管不到位等。

针对这些问题，以下是一些可能的建议：
1. 多渠道筹措资金：政府可以通过出台优惠政策，吸引社会资本参与城中村改造。

同时，也可以考虑通过发行债券、设立改造专项基金等方式筹措资金。

2. 加强资金使用监管：政府应该制定严格的资金使用规定，确保改造资金专款专用。

同时，应该加强对资金使用的监管，定期对资金使用情况进行审计和检查，防止资金被挪用或滥用。

3. 完善资金补贴机制：政府可以通过设立改造补贴专项资金，对积极参与改造的城中村居民和企业给予一定的资金补贴，提高他们参与改造的积极性和主动性。

4. 加强政策引导和宣传教育：政府应该加强对城中村改造的政策引导和宣传教育，让居民和企业充分认识到改造的重要性和必要性，提高他们的参与度和支持度。

5. 建立健全法律法规体系：政府应该建立健全的法律法规体系，规范城中村改造的资金筹措、使用、监管等各个环节，为改造工作的顺利推进提供法律保障。

以上建议仅供参考，具体的资金管理方案需要根据实际情况进行调整和完善。

山东省泰安市人民政府办公室关于实施泰城城中村改造工作有关问题的通知法律法规

二、城中村改造试点的实施
泰山区、岱岳区政府要按照有关规定，认真组织做好选址、面积确定及居民总户数调查摸底等工作，制定城中村改造试点工作实施方案，确保城中村改造试点工作的顺利进行。?
（一）确定改造用地。对试点村占用土地状况进行调查勘测，明确改造用地面积。城中村改造用地按照目前旧村实际占地面积进行界定。
（一）城中村改造规划先由泰山区、岱岳区政府初审，上报泰城城中村改造工作领导小组，由领导小组办公室组织有关专家对其审查论证，通过后按程序通过行政审批中心报市城市建设项目管理委员会审批。?
（二）市城市规划部门对履行上述审批程序的城中村改造规划要及时核发建设用地规划许可证，审定建筑设计方案，核发建设工程规划许可证，并监督项目规划的实施；市国土资源部门要按照有关规定及时办理用地手续，确保土地使用的合法性；市建设行政部门要及时办理图审、招标、质监、安监等有关建设手续，确保城中村改造项目建设质量；市行政审批服务中心要建立审批“绿色通道”，设立城中村改造报建窗口，实行“一站式”服务，加快项目审批进度，并严格落实有关优惠政策。?
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（二）确定居民总户数。根据试点村村民户籍档案等有关资料，摸清试点村村民户籍总数，作为回迁安置的基本依据。?
（三）制定回迁安置和开发建设方案。对试点村的旧村拆迁、回迁安置和开发建设等有关情况进行科学、细致的研究论证，提出切实可行的实施方案，最大限度地提高土地利用率，并根据不同区位实际情况适当提高容积率和土地净收益。?
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（二）确定居民总户数。根据试点村村民户籍档案等有关资料，摸清试点村村民户籍总数，作为回迁安置的基本依据。?
（三）制定回迁安置和开发建设方案。对试点村的旧村拆迁、回迁安置和开发建设等有关情况进行科学、细致的研究论证，提出切实可行的实施方案，最大限度地提高土地利用率，并根据不同区位实际情况适当提高容积率和土地净收益。?

关于城中村更新改造的法律法规及政策的备忘录(二)

关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录（二）——财政支持及融资模式探讨城中村改造是一个系统大工程，所需资金动辄数十亿万。

如此庞大的资金，一部分来源于政府，另外的则根据不同的改造开发模式而由不同的主体进行融资获得。

一、政府对城中村改造的财政支持根据《关于广州市推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》第三条“城中村”全面改造政策的相关规定：1. 对于通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

2. 除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。

3．土地纯收益的剩余部分由市、区政府按8：2的比例分成。

区留成部分将设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

其他地方政府的财政支持政策可供参考：1．深圳渔农村改造中，旧村改造的资金全部由村民负担。

其中每户村民自筹50万元人民币，其余部分的资金由区政府出面协调有关银行，村民向银行融资，股份公司用集体资产作为融资抵押，建设期内融资利息由区政府支付。

工程竣工后银行把贷款转化为楼宇按揭，村民各户按揭年限不等。

2 . 山东淄博市周村区人民政府设立了淄博金财公有资产经营有限公司，向城中村改造单位贷款，专项用于全区统一规划范围内列入区政府《关于加快棚户区、老旧工矿居住区和城中村整治改造的实施意见》（周政发[2009]19号，以下简称《实施意见》）的“两区一村”保障性住房及相关配套基础设施建设。

二、改造主体融资根据《关于广州市推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》,全面改造的融资方式有三种方式：村经济组织自行融资进行开发建设，以“熟地出让”融资和以“生地熟让”融资。

（一）村集体经济组织自行融资村集体经济组织一般采取向银行贷款方式获得资金。

我们曾与地处广州的各大银行进行电话沟通以了解各银行对城中村改造的信贷政策，其中：（1）广州银行广州银行作为广州市的本土银行，近期印发了内部文件《广州银行关于旧村改造贷款业务的指引》，根据该指引，广州银行对于城中村改造项目，原则上按中国人民银行公布的同期贷款利率作为项目贷款利率，而不再进行利率上调（个别项目风险较高的除外）。

城中村改造中征地拆迁的法律规制

城中村改造中征地拆迁的法律规制我国各大中城市在城中村改造征地拆迁中，通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系，并运用法律手段化解了征地拆迁中的诸多难题。

但是，有些城中村改造的地方立法违反上位法，城中村集体土地转性于法无据，有关拆迁安置补偿方式的规定比较原则和单一，社会管理复杂局面缺乏应有的法律规制。

应对城中村改造征地拆迁面临的法律问题，需统一城中村改造征地拆迁的各层级立法，实行多元化征地拆迁安置方式，充分利用城中村集体土地转性的制度资源。

伴随我国现代化建设和城市化进程的加快，针对农民土地的征地拆迁也在全国范围大规模地展开。

但由于征地拆迁法律制度的不健全，征地各方当事人的利益边界缺乏权威界定，各种矛盾冲突纷至沓来，甚至形成激烈的对抗，引发局部的社会震荡，严重危害社会稳定和发展。

在这一背景下，城中村改造征地拆迁得以产生，许多地方政府和开发区竭力通过这一模式获取城市建设用地，以克服传统征地拆迁方式的缺陷和制约。

一、城中村改造中征地拆迁的立法探索较之传统的征地拆迁方式，即按照土地管理法等法律规定进行的征地拆迁，城中村改造中征地拆迁的立法呈现出一定特色：（一）通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系。

征地拆迁工作受到许多政策法规的刚性约束，必须严格按照相关规定进行操作。

然而，由于我国正处于全面转型期，有关征地拆迁的政策法律在不断制定和完善中。

在国家层面，目前征地拆迁的政策法律主要有：《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《物权法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）等。

这些规范性文件分别对土地征收的范围、程序以及征地补偿项目和补偿标准等问题做出了规定。

2011年1月21日，国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步对城市国有土地上的房屋征收补偿涉及的一系列问题做出明确规定。

改造老旧小区法律问题研究

改造老旧小区法律问题研究随着城市快速发展和人口的增长，老旧小区的问题日益突出。

这些老旧小区存在着安全隐患、环境污染和居住条件恶劣等问题，给居民的正常生活带来了诸多困扰。

为了改善老旧小区的状况，各地纷纷推出了相关的改造政策。

然而，在改造过程中，涉及到了一系列法律问题，如土地使用权、产权规划、资金来源等。

本文将就改造老旧小区涉及的法律问题进行研究。

一、土地使用权改造老旧小区通常需要对土地使用进行重新规划和安排。

土地使用权是指国家授予土地使用权人以继续发展和保障自己合法权益的权利。

在改造老旧小区过程中，政府往往需要与相关产权单位对土地使用进行重新协商或调整。

此时，相关法律法规和土地管理政策需要充分考虑，以保障居民合法权益，确保改造工作的顺利进行。

二、产权规划在改造老旧小区过程中，对于小区内的房屋产权规划也是非常重要的一环。

产权规划意味着对改造后的房屋产权归属进行划定和确认。

这需要政府与相关产权单位进行磋商和协调，考虑到居民的合法权益和改造后的房屋使用情况。

在产权规划中，需要充分尊重居民的选择权，确保产权的转移和确认合法合规。

三、资金来源改造老旧小区需要投入大量资金，包括改造费用、补偿费用等。

资金来源是一个关键问题，涉及到政府、企业和居民共同承担的责任和义务。

政府在资金补贴方面需要依法依规，确保资金使用透明，居民在资金补偿方面有权利和义务，企业在投入资金方面需要合法合规。

此外，关于资金的使用监管和财务公开也是非常重要的法律问题。

四、拆迁补偿改造老旧小区往往需要对部分住户进行拆迁，因此拆迁补偿问题也是一个不可忽视的法律问题。

在拆迁补偿中，需要政府充分听取居民的意见，并根据相关法规制定公平合理的补偿方案。

补偿涉及到房屋的市场价值、居民的合法居住期限等因素，需要遵循法律的程序和原则，确保拆迁补偿的合法性和公正性。

五、居民权益保障改造老旧小区的目的是为了改善居民的居住条件和生活环境，因此必须保障居民的合法权益。

城中村改造法律问题研究

来人口。
从上述城中村的概念可以看出，城中村具有以下几个特
征：一是地缘性。我国大多数城中村地处城市郊区，由于城
也已经不是传统意义上的农民。由于城中村的农民自身素质较低，他们经营资产具有很大的风险性，一些集体的资产
镇化进程的加快，这些村庄逐渐融合在城市中。在这些村庄
根本无法实现保值增值，这就造成他们生活水平的下降。同
时由于城中村基础设施不健全，布局不合理，在很多方面存
在着较大的安全隐患。改造；经济协调发展；社会保障机制；加强监督
中图分类号：Ｄ９２０．４文献标志码：Ａ文章编号：１６７１ —８１２７（２０１３）Ｏ１一［）Ｏ１５一Ｏ３
城中村改造法律问题研究
贺卫东，张会霞。
（河南商业高等专科学校工商管理系，河南郑州４５００４５）摘要：目前，我国城中村改造工作存在的问题是城中村改造缺乏法律依据，城中村违章建筑严重、房屋产权不明晰，村民
思想上对改造有很强的抵触情绪，农村基层组织及其体制难以发挥作用，城中村改造和社会保障很难统一进行。改造工作难以进行的原因是城中村土地权属的变更，城中村集体资产的处置，改造后农民利益的保护，各方利益的分配。对此，我国应尽快完善城中村改造的法律法规，加强宣传，努力消除农民的抵触情绪，拓宽资金筹措渠道，创新资金筹措方式，健全社会保障机制，强

法律视角下西安“城中村”改造实践中问题与对策论文

法律视角下西安“城中村”改造实践中的问题与对策【摘要】“城中村”作为“都市村庄”是为进一步提高居民生活质量，缓解城市和农村差异的一种方法。

对于“城中村”的改造，地方政府颁布了一系列法律法规，本文以西安“城中村”改造中涉及的法律法规为视角，剖析“城中村”改造实践中的问题与对策。

【关键词】城中村；改造现状；相关政策；法律建议；冲突所谓城中村是指城市发展中占用了农村的耕地面积，农村居民失去了赖以生存的农村土地，而居民生存在城市区域内，使用集体土地，也就是虽然生活在城市，但仍沿用农村制度。

一、西安城中村改造现状1、西安市城中村现状西安算是我国第一批城中村改造的城市，作为一座历史古城，其特点和发展历史决定了城市和农村的发展一样迅速。

目前,西安市城中村的改造现状是这样：西安市的农村人口有40万之多，建立了417个城中村（范围东起十里铺,西至三桥镇,北起草滩镇,南至三爻村），与同类城市相比数量是最多的。

2、西安市城中村特点2.1、农民无地可耕，土地大多出租给外来人口，以收租金为主要生活来源。

2.2、由于各个城中村的地理位置不同，位置好的城中村经济发展好，处于维护利益的角度，村民对城中村的改造很积极，有热情；反之，地理位置不好的城中村，由于没有利益诱惑，对改造一事消极对待，甚至不予配合。

这回导致西安市政府计划的“3至5年改造计划”难以完成。

2.3、政府政策实施存在薄弱环节，光说不做，协议、政策等不兑现，农民的居住环境差，利益又得不到维护，影响农民对政府的信任。

2.4、城中村农户超规定占用面积情况严重，普遍的情况是围绕房屋四周搭建违法建筑，由于政府的不重视导致这种乱搭乱建行为愈演愈烈。

2.5、城中村人员身份复杂，由于流动人口多，出入城中村人员没有登记，城中村的管理难度增加。

二、市政府出台的“城中村”相关政策1、2003年4月4日，西安市人民政府发布《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，2003年4月21日正式实施其办法；2、2005年10月，出台《西安市城中村改造管理办法(讨论稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理办法》、《西安市城中村改造工作实施细则》；3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理办法》，该管理办法是我国第一部以政府规范性文件形式发布并实施的城中村改造办法。

【毕业论文】“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究

毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。

随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成.城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。

因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义.本文以广州市为研究区域,在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。

为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。

关键词:二元管理结构；城中村改造;问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION —-—-TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy，urban size increasing dramatically speed，villages with urban development also forms gradually。

City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work。

关于城中村拆迁改造有关问题的思考

关于城中村拆迁改造有关问题的思考近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，各地都将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。

但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。

拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。

为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。

自己对目前拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探索和思考。

一、目前临渭区城中村的现状和突出问题渭南中心城市规划区内有临渭区6个街道办事处26个城中村144个村民小组14534户50339人，其宅基地占地约6859亩，公共占地约3372亩，房屋建筑面积约360万平方米。

依据城中村开发改造的成熟度，结合功能定位和分步实施的原则，我们将26个城中村分为三类，第一类为城市重要功能片区，涉及的城中村分别是人民办园里堡村、曙光村、尤西村，杜桥办五里铺村、车雷村、盈田村，站南办贠张村、李家堡村，双王办槐衙村、丰荫村、朱王村、罗刘村、梁村、八里店村、张刘村、双王村，向阳办农元村、保丰村等18个行政村107个村民小组；第二类为城市近郊片区，涉及的城中村分别是向阳办赵家院村、毕家村、翻身村、蒋家村、西张村，站南办韩马村、高田村等7个行政村33个村民小组；第三类为城市南塬片区，涉及的城中村是向阳办瓦塔村1个行政村4个村民小组。

面对工作实际，我们将以科学发展观为指导，本着尊重历史，面对现实的原则，在强化法律法规和政策宣传的同时，按照“政府引导、规划引领、市场运作”的思路，坚持“以人为本、因地制宜、分步实施、先建后拆、稳妥安置”的原则，积极动员和落实各级各有关部门的工作责任，努力形成强大的拆迁改造合力，推动拆迁改造工作稳步顺利开展，确保城市建设步入良性发展轨道。

城中村改造法律服务

城中村改造问题7.4.1 概念界定“城中村”，是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区；或者是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征收，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落。

7.4.2 城中村改造中的法律主体（1）农村集体经济组织的村民及其继受人农村集体经济组织的村民及其继受人是城中村改造中最重要、最直接的利益主体，城中村改造能否顺利进行，主要取决于城中村内村民的利益是否得到妥善的法律安排和制度保障。

（2）城中村内的集体经济组织城中村的集体经济组织主要是村内的股份制合作企业，根据某些地方的地方性规定，城中村的股份合作企业经区政府同意，可以作为城中村改造的建设单位。

（3）市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等政府管理部门城中村改造是一项系统工程，不仅关系个人利益、集体利益，还涉及到社会公共利益。

因此，应该在政府各职能部门的监督、指导和控制下进行。

应该根据相关法律、法规的规定履行行政审批程序，政府各职能部门也应在各自权责范围内为城中村改造颁发行政许可文件。

（4）城中村内房产的承租人、抵押权人、受让人从城中村内的房产现状来看，很多房产都出租、转让或者抵押给了第三人，那么在对城中村内的房产进行拆迁过程中势必会影响村民之外的第三人的利益。

（5）以集体土地入股与其他人合作成立的企业有些城中村的集体经济组织，以集体所有的土地作价入股与其他主体成立了合作企业，在土地国有化过程中如何对这些企业进行补偿安置也是实践中一个重要的问题。

（6）拆迁单位、建设单位、施工单位、房地产估价单位、银行7.4.3 城中村改造的法律客体城中村改造涉及法律客体包括：村民合法住宅、违章建筑物、村内市政基础设施、村内的文物古迹、工业厂房等。

特别提示：在城中村改造过程中，不同的改造客体涉及的法律关系均存在一定的区别，其改造方式、补偿标准也存在不同程度的差异。

城中村改造相关法律政策【上】

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（二）周转用地：
城中村是村民的回迁安置用地，是政府直接以划拨方式供给。新民居建设中的周转用地是指建新拆旧所需要的农用地。该周转地实行“先占后补”，即新规划村民住宅占用农用地建设，待村民搬入新居后，将旧村址复垦后首先补充新占农用地。补充比例为1.2
（三）用地方式：
城中村改造村民回迁用地是划拨方式供地，或由村集体协议出让，其余部分为商品房开发部分，由政府挂牌公开出让。新民居村民安置用地直接使用集体土地，整村异地搬迁的由政府划拨，其余节余建设用地可复耕后转让建设用地指标，或按集体建设用地流转，或征用后招拍挂出让。
4
三、城中村改造程序
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制定规划方案
列入改造计划制定改造方案
3
改造方案初审、会审
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改造方案ห้องสมุดไป่ตู้定
(一) 制定规划方案，根据城市总体规划和控制性详细规划要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域功能等因素，由辖区城中村改造办公室编制。内容包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划、建设设计方案、经济效益分析等。
国法函〔2005〕36号
因此，二环路以内的城中村改造依据石家庄市人民政府市政[2002]14号《关于加快“城中村”改造的实施意见》规定，城中村土地不需要办理征收手续直接转为国有土地，而二环路之外的村民全部农转非后未经征收不可以直接转为国有土地。
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二、城中村改造的方式
1. 政府主导，由支付完成前期土地开发，然后公开出让土地。 2. 村集体自筹资金，自行完成改造。 3. 开发商主导开发，双方合作。是目前常见的模式。
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对于城中村改造中符合宅基地发放条件而没有发放的居民，可自愿在回迁区域内按建安工程造价购买一套住房。安置渠道三个：①现房安置、②回迁安置（每户安置不超过140平方米住宅一套）、③货币补偿，按照市场价上浮20%给付现金。 2、改造应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则。旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。 3、城中村范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施的拆迁腾场、建设由实施单位承担。

城市房屋拆迁的若干法律问题研究

城市房屋拆迁的若干法律问题研究随着城市发展的进程，城市房屋拆迁成为一项必要的工作。

然而，城市房屋拆迁涉及诸多法律问题，需要得到合理的解决。

本文将探讨城市房屋拆迁中的若干法律问题，并提出相关的研究。

首先，城市房屋拆迁中的土地征收问题备受关注。

根据《中华人民共和国土地管理法》，土地征收必须符合公共利益的需要，并通过合法程序进行。

然而，在实际操作中，一些地方政府可能滥用土地征收权，未能充分保护被征收者的权益。

因此，有必要研究如何加强对土地征收的法律监督，确保征收程序的合法性和公正性。

其次，城市房屋拆迁中的补偿问题也是一个重要的法律难题。

《中华人民共和国城市房屋拆迁条例》规定了房屋拆迁补偿的标准和程序，但在实际操作中，仍存在一些问题。

例如，补偿标准可能不合理，导致被征收者的合法权益未能得到充分保护。

因此，需要研究如何完善补偿标准，确保被征收者的合法权益得到充分保障。

此外，城市房屋拆迁中的法律程序也需要进一步研究。

《中华人民共和国行政诉讼法》规定了行政复议和行政诉讼的程序，但在实际操作中，一些被征收者可能因为信息不对等等原因而无法充分行使自己的合法权益。

因此，需要研究如何加强对被征收者的法律援助，确保他们能够有效维护自己的权益。

最后，城市房屋拆迁中的社会稳定问题也需要研究。

房屋拆迁可能导致被征收者的生活受到很大的影响，甚至引发社会不稳定因素。

因此，需要研究如何通过法律手段，以保障被征收者的合法权益，维护社会的稳定。

综上所述，城市房屋拆迁的法律问题涉及土地征收、补偿、法律程序和社会稳定等方面。

为了保护被征收者的权益，维护社会的稳定，需要加强对这些问题的研究，完善相关的法律制度和法律程序。

只有这样，城市房屋拆迁才能更好地为城市发展服务。

郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知

郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知郑政文…2007‟103号各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门,各有关单位: 现将《进一步规范城中村改造的若干规定》印发给你们,请认真遵照执行。

二○○七年六月十二日进一步规范城中村改造的若干规定第一章总则第一条为保证我市城中村改造依法、健康、有序的进行,加快城市化进程,提升城市形象,根据有关法律、法规规定,结合我市实际情况,制定本规定。

第二条本规定所称城中村是指在本市建成区范围内(不含郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区)使用集体土地,并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

第三条本规定所称村(组)是指改造范围内的行政村、享有对集体资产处置权的村民组(自然村)或转制后的股份制公司;本规定所称村民,是指我市户籍改革前在册的农业人口。

第四条本规定所称安置房是指按照规定的拆迁补偿安置标准,区人民政府认定的用于安置村民的新建住宅和安置村(组)办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。

第五条城中村改造的安置开发比为1:2。

本规定所称安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。

第六条城中村改造的基本目标:通过城中村改造,把原农民聚居村落变成现代化城市社区。

第七条城中村改造的基本方针:坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案,条件成熟一个,审批改造一个;以旧村改造带动配套房地产开发,配套房地产开发为城中村改造提供资金保证。

第八条城中村改造的方式:经区人民政府批准,村(组)可以自行筹集资金进行改造;也可以通过招标、拍卖、挂牌方式确定房地产开发企业参与改造;条件成熟的,也可由区政府会同有关部门统一拆迁改造。

在村(组)所有土地统一规划的前提下,可以一次性改造,也可以分步实施改造。

自行改造的村(组)应成立全资集体性质或全体村民合股性质的房地产开发企业,经村民(股东)大会或代表大会授权具体运作本村(组)改造的相关事宜,严格依法履行相应的权利和义务。

城中村改造中存在的相关问题分析

二、昆明市城中村改造中出现的问题　虽然昆明市在城中村改造过程中采取了各种优惠的政策，但由于城中村改造牵涉的村民人数众多，涉及到各方面的利益，所以在城中村改造过程中还是出现了一系列的问题：　 1、土地所有权问题　在所有房屋进行拆迁或征收之前，土地所有权都是首先应该弄清楚的问题。

而在调查中发现，百姓对土地征收和城市房屋拆迁的概念不清被混为一谈，有的政府官员和开发商也对两者摸棱两可，称征地拆迁工作云云。

其实二者有本质的区别，不是一个法律概念。

　根据《土地管理法》规定，“土地征收是指国家为了公共利益的需要，运用国家强制力，按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权，并依法对被征收土地的原权利人给予补偿的活动”，由此可知，进行征收的土地的所有权是属于集体所有。

　而根据《城市房屋拆迁条例》第二、第三、第四条规定可知，城市房屋拆迁是指为了实施城市规划、旧城区改造，运用国家强制力，组织在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对原房屋权利人给予补偿、安置的活动，进行拆迁的房屋是属于国家所有。

　伍家村和下庄村房屋土地均属于集体所有，因而适用的是《土地管理法》里的“征收”，而非《城市房屋拆迁条例》里的“拆迁”，由此可见，在先前出现的许多关于所谓的“房屋拆迁”都是法律适用的错位，从而成为出现城中村改造的一系列问题的根源。

　 2、补偿问题　保护公民享有的私有财产权以及保护物权人享有的物权，从根本上来说，需要建立和完善相应的法律制度，其中最重要的一项法律制度是补偿制度，而补偿制度的核心是补偿金数额的确定。

国家标准《房地产估价规范》对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有六条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。

自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。

城中村改造相关法律探究

一
、
为，对于社会的稳定埋下了新的隐患，不利于社会秩序的稳定。３．“ 城中村 ”改造后村民的社会保障的缺失。 “ 城中村 ”改造完成后，集体所有的土地就会变为国家所有。丧失了其原具备的社会保障功能，村民就会成为居民，仅具备传统耕作技能的 “ 城中村 ”村民不仅因失地而失业，更失去了医疗和养老保障。此时又没有很好的与城镇社保衔接起来，从而形成了失地农民在社保体系中的真空地带。虽然一些地方相继地推出了一些针对失地农民的社保措施，但缺少统一的法律规定。在迎接城市新生活的挑战，在不断被边缘化的险恶生存环境下， “ 城中村 ” 的原村民由于自身能力有限，无法达到用人单位的用工标准，因而使得这些村民在市场竞争中处于不利境地。三．“ 城中村 ”改造的法律途径
城中村改造相关法律探究
尹军翰
摘要：城中村改造是城市发展的必经之路，不仅促进了我国城市化的进程，也在一定程度上能够改善城市居民的生活水平，缩减成像之间的差距，成为城市发展的新的经济点。城中村改造工作是一个非常复杂的系统工程，不仅涉及巨大的利益关系，而且还面临着缺乏统一的法律指导，拆迁利益补偿和分配制度的不舍理，村民法律意识淡薄等Ｐ３￣ｉ．。本文拟对城中村改造中常见的法律问题进行分析和梳理，阐述作者对于城中村改造中涉及的法律关系的个人看法，在违法建筑的拆除、村民土地赔偿标准以及村民法律意识与保障机制方面提出一些建议。关键词：城中村；公共利益；法律问题；法城市化进程中出现的一种特有的现象。既是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。同时 ”城中村” 是市民对 “ 管线杂乱无章、排水排污不畅、垃圾成灾、人口杂乱、社会治安混乱、消防隐患重重 “ 都市村庄” 的简称和蔑称。本文拟从我国经济发展过程中遇到的 “ 城中村” 改造” 的现状出发，浅析城镇化进程中 “ 城中村 ” 改造中所存在的问题及法律尴尬，提出具有可操作性 “ 城中村” 建设的法律对策。为合法合理的建设 ”城中村” 提出可行性建议。 “ 城中村” 的形成原因以及存在的问题 “ 城中村” 的形成有着重妥的历史原因。改革开放以后。市场经济制度的确立，以及我国城市化和工业化过程中对于土地资源的巨大需求。在城乡二元结构下，我国 “ 城中村” 属于农村集体，实行的是集体所有制，土地归村集体所有。“ 城中村 ”周边的土地先后被国家征用成为国有土地，曾经的村民的身份也发生了转变，村民也获得了一定的补偿。被征用的土地兴建了大批城市基础设施以满足城市的发展。而没有被征用的农村集体土地上继续生活着村民，他们被包围在城市之中，仍然保留着村民的身份。因此，“ 城中村 ” 常常被形容成为城市中的 “ 孤岛” 与整个城市环境不相容。大部分 “ 城中村” 中建设和社会管理等问题长期处于混乱和低水平状态，村民为了收取租金，追求最大化利益，不顾安全因素，私自建筑的廉价出租屋，逐渐变为大量的外来人口和不稳定的低收入流动人口聚居区，再加上管理的混乱，形成一些社会不安定因索，各种恶性案件不断，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平，被形容为城市的 “ 毒瘤 ”且已成为影响和制约社会加快发展和谐发展的重要因素。政府出于公共利益的需要，有必要加快的推进 “ 城中村” 改造，以满足各阶层群众的利益诉求，推进城市整体发展。二、“ 城中村” 改造中出现的诸多问题的法律思考１．关于 “ 城中村” 违法建筑拆除的法律思考。根据相关法律的规定，征用集体土地时应支付相应的征地补偿金，用于补偿村民失去土地的损失。其中地上附物补偿费归地上附着物的所有者所有，属个＾财产。回由于 “ 城中村”一般都处于城市经济圈附近，再加上涨，村民、投资者以及基层单位通过 “ 城中村 ” 靠近繁华地区的优势，利用村中土地投资兴建各种形式的出租屋用于牟利，形成了—个利益同盟，对制止违法建筑形成巨大的阻力。另一方面，违法建筑的产权混乱，缺乏正规的产权证明，承认违法建筑的产权，则变相鼓励了这种私建房屋的行为；由于目前法律依据不足及违法行为的普遍性，不承认产权，又难以对违法建筑物拆除从而影响整个改造计划。２．关于失地农民的补偿标准的法律思考。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体经济组织的土地转变为国有土地，必须是在以 “ 公共利益 ”作为理由的情况下对农村土地进行征用，并进行相应的补偿。我国目前对于农村耕地的征地补偿有着明确的测算方法和补偿标准，然而对于农村中非生产性质的集体用地等其他形式的土地补偿缺乏客观的界定。在实际过程中，由于 “ 城中村”所处的独特的地理位置优越。再加上城市发展过程中对于土地的急需，“ 城中村” 的土地资源的价格也水涨船高。土地地租已从较低的农业地租转为较高的城市地租，如果仍按土地原用途给予补偿，根本无法体现市场经济的价值规律和市场定位的原则，剥夺了村民的潜在收益。近几年由于村民土地补偿问题得不到妥善解决，补偿与期望值出现较大偏差，或是补偿不及时、不到位，村民大多采用比较极端的方式来表达不满情绪。甚至出现静坐示威、集体上访、暴力攻击开发企业等行

城中村改造工作中存在的问题及对策措施【最新版】

城中村改造工作中存在的问题及对策措施内容摘要:城中村现象是随着城市的快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。

它不仅阻碍了我国城市化的进程,也在一定程度上影响了城市居民的生活水平,甚至成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。

随着城市进一步发展的需要,城中村问题已经成为各级政府在推进城市化进程中必须关注的问题之一。

本文针对城中村改造工作中存在的问题提出了相应的对策措施。

关键词:城中村改造问题对策开展城中村改造工作的背景城中村现象是随着社会经济发展到一定阶段,城市快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。

它不仅阻碍了我国城市化的进程,也在一定程度上影响了城市居民的生活水平,且已成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。

随着城市进一步发展的需要,城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的大事之一。

把城中村区域改造成为经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会文明、管理科学的新型城市社区,是推进加快城市化进程,建设新农村的重中之重,是提升城市品位和综合竞争力的迫切需要,构建社会主义和谐社会的重要举措,更是改善环境、提高人民群众生活品质的内在要求。

针对以上情况,笔者围绕城中村情况进行了深入调研。

通过调研,笔者认为要推进城中村的改造,加快城中村的开发,要以新农村建设的模式、经营城市的理念为抓手,以农村按城市来建设、城市按农村来美化为路径,着力推进城市郊区化、郊区现代化、城乡一体化,努力提升城中村的政治、经济、文化、社会、生态五种生活品质。

城中村改造的意义(一)有利于提高城市的品位城中村的改造,一是可以不断拓展城市空间,日趋完善城市功能,有效提升城市品位,共建共享城市现代文明成果;二是可以加强城市管理,改变城郊结合部脏、乱、差的现状,促进城市形象的改善;三是可以进一步发挥城市的辐射带动作用,促进城乡共同繁荣发展,推动经济社会又好又快发展。

(二)有利于提高村民的生活质量由于原村庄缺乏统一规划,每家农户都注重自家房屋的建设,忽视公共设施的建设,缺少必要的商业服务设施,这使得居民的生活很不方便。

城中村改造工作遇到的问题

城中村改造工作是一项复杂而艰巨的任务，涉及到土地、规划、资金、居民安置、历史遗留问题等多个方面。

以下是一些可能遇到的问题：1. 土地问题：城中村通常占据了城市中心或周边地区的宝贵土地资源。

由于这些土地的使用权通常属于私人或村集体，政府在进行改造时需要与这些权利所有者进行谈判，以确保改造计划的顺利进行。

然而，由于利益分配不均等问题，土地谈判往往是一个漫长而困难的过程。

2. 资金问题：城中村改造需要大量的资金支持，包括拆迁补偿、基础设施建设、居民安置等费用。

政府通常需要从预算中拨出大量资金，同时还需要吸引私人投资和贷款。

然而，由于城中村改造的复杂性和不确定性，资金筹集往往是一个挑战。

3. 居民安置问题：城中村的居民通常是低收入群体，他们对于拆迁补偿和安置方案的要求往往很高。

如果拆迁补偿和安置方案不能满足他们的要求，就可能导致居民反对改造计划，甚至引发社会矛盾。

此外，一些居民可能由于历史遗留问题而无法获得合适的安置方案，这也给改造工作带来了额外的困难。

4. 规划问题：城中村通常缺乏统一的规划和管理，导致建筑混乱、环境脏乱差等问题。

在进行改造时，需要制定合理的规划方案，以确保改造后的城市形象和功能符合城市发展的需要。

然而，由于城中村的历史和现实情况复杂多样，规划方案的制定和实施往往需要多次修改和完善。

5. 历史遗留问题：城中村通常存在一些历史遗留问题，如土地权属不清、违章建筑等问题。

在进行改造时，需要解决这些问题，以确保改造工作的顺利进行。

然而，解决这些问题往往需要耗费大量时间和精力，甚至需要法律手段。

为了解决这些问题，政府需要采取一系列措施，包括加强与权利所有者的谈判和协商，加大资金投入，制定合理的居民安置方案，加强规划管理，以及解决历史遗留问题等。

同时，还需要加强公众宣传和教育，提高居民对改造工作的认识和理解，以减少社会矛盾和阻力。

此外，政府还可以考虑引入市场机制和私人投资，以促进城中村改造工作的顺利进行。

国家对于城中村拆迁有哪些补偿政策呢

国家对于城中村拆迁有哪些补偿政策呢依据我国相关法律的规定，国家在公共利益需要的情况下，是可以对房屋进⾏征收拆迁，⽽拆迁房屋是需要对被拆迁⼈进⾏经济补偿的，那么国家对于城中村拆迁有什么补偿政策?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

国家对于城中村拆迁有哪些补偿政策呢城中村其实是⼀个特殊的存在，因为其具有城市和农村的双重特征。

虽然城中村的⼟地性质是集体⼟地，但是由于在城市的规划区内，周边房屋的市场价却很⾼。

如果是依据集体⼟地上房屋建筑成本价拆迁补偿，那补偿结果对被拆迁户来说是很不公平的，很可能就是降低原有的居住、⽣活⽔平，这是违背拆迁补偿原则的。

最⾼⼈民法院曾出过司法解释，城中村房⼦拆迁，如果是货币补偿⽅式，可以参照《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价，通俗的来讲，就是地段⼀样，房⼦结构、年限差不多的房⼦的市场价格。

城中村拆迁有两种选择⽅式：货币补偿+产权置换1.货币补偿被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之⽇被征收房屋类似房地产的市场价格。

《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的征收拆迁补偿包括:(⼀) 被征收房屋价值的补偿;(⼆)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

2. 产权置换产权置换最低的标准是拆⼀还⼀，意思就是拆⼀平补⼀平，棚户区改造安置住房实⾏原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置;异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出⾏等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。

签订房屋拆迁协议注意事项拆迁协议书⼀般情况下应使⽤省、市(县)⼈民政府房地产管理部门统⼀印制的⽂本，其内容主要包括：补偿形式和补偿⾦额，付款⽅式和付款期限，安置⽤房的⾯积、地点和层次，搬迁过渡⽅式和过渡期限，违约责任，当事⼈认为应当订⽴的其他条款。

郑州市城中村改造中存在的问题

042城市地理郑州市城中村改造中存在的问题刘哲（江西农业大学国土资源与环境学院，江西南昌330045）摘要：本文以郑州市为具体研究对象，从产业结构、人口构成、行政管理制度、社会治安、思想文化意识等方面，分析了郑州市城中村改造的可行性及其中存在的具体问题。

关键词：郑州；城中村；城市化；改造城中村改造是一项巨大的历史性社会工程，其中自然涉及到社会各个层面的利益关系的协调，既有市政府区政府之间的利益分配，也有开发商、村委会、村民等利益主体之间的博弈，尽管采用了多渠道融资，多模式改造并且出台了众多的法律法规和相应的管理政策，但是由于工程庞大，涉及范围极广，牵扯多方利益，所以在改造过程中难免会出现一些问题。

1．管理政策不够完善由于没有相应的制约政策，使得郑州城中村改造开始之前，部分村民为了个人利益，为向开发商索取高额回报，在原有一层、二层或者三层房屋的基础上向上积木式的叠加楼层。

一般建筑牢固程度在建成之初即已确定，加层改建势必会增加建筑的整体结构荷载，容易造成基础的非正常沉降、建筑结构应力系统改变等后果，从而破坏建筑自身的稳定状态，危及建筑安全。

2．缺乏执行准则执行细则不到位根据对金水区城中村改造的调查，金水区有13个项目，已开工7个行政村，有合法手续的只有3个，而实际开工项目数量还有待进一步调查。

由于大多数村是在政府的支持下拆迁改造开工，但至今没有合法的审批手续，主要原因是原来市政府下发的一系列城中村改造文件，大多都标有试行，但各职能部门基本上都无具体标准执行部分职能部门无具体标准执行，因为没有系列的细则和条件，无法真正开展工作［2］。

3．一些政策规定存在可行性问题如103号文件下发后停止了城中村土地协议出让，但像白庙，该工程属政府协助招商，已开工建设，但现在根据103号文件要重新招标挂牌。

因招拍挂停止了审批，使得开发商仅过渡费每天就13万元，为此付出了沉重的代价。

再如西堡村因拆迁面积大，建筑面积小，郑州市规划局审批容积率统一控制在2．5—3，使开发面积和拆迁面积不能成正比而停止，一部份城中村手续未能审批到位而变成违法建设。

忻州市人民政府关于忻州市区城中村改造的若干意见

忻州市人民政府关于忻州市区城中村改造的若干意见文章属性•【制定机关】忻州市人民政府•【公布日期】2013.07.26•【字号】忻政发[2013]34号•【施行日期】2013.07.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文忻州市人民政府关于忻州市区城中村改造的若干意见（忻政发〔2013〕34号）各县（市、区）人民政府，市政府各委、局、办：为保证忻州市区城中村改造依法、有序推进，根据有关法律法规，提出本意见。

一、基本原则（一）城中村是指已纳入忻州市区规划范围，土地权属和社会管理等体制仍属农村模式的村落。

（二）城中村改造是指通过依法依规改组、改制、改造，将城中村的农民转变为市民、农村宅院改造为文明社区、村委会改制为居委会、集体经济转变为股份制经济、集体土地变更为国有土地的行为。

（三）城中村改造按照政府主导，统一规划；村为主体，优选方案；整村规划，彻底改造；市场运作，综合平衡；试点先行，分步推进；依法改造，和谐发展的要求推进。

二、计划管理（一）城中村改造分为近期、中期、远期三类，省、市、区重点工程、重点景区所涉及的城中村，可优先考虑，由忻州市区城中村改造领导组报请市政府同意后实施。

（二）严格控制城中村宅基地建房。

1、凡列入近期改造名录的城中村，村民原则上不得在宅基地上新建、改建、扩建房屋。

2、列入中期改造的，进行控制管理。

村民住宅经房屋质量安全鉴定部门鉴定确系危房的，经忻府区政府批准并经市规划部门备案后可在原址上翻建，但不得超出原建筑面积。

3、列入远期改造的，按照有关法律、法规、政策规定程序，村民可申请新建、改建、扩建宅基地上的房屋，但层数不得超过2层，每户建筑总面积不得超过200平方米。

三、规划控制（一）规划设计工作由忻府区政府牵头，市规划局把关，选择一流规划设计单位，高起点、高标准编制城中村改造规划方案，经城中村改造领导组审核，报市政府批准后，作为市区城中村改造工作的依据。