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房地产基础及开发流程培训(ppt 58页)
公寓：一般为 商业用地
住宅： 住宅建 设用地
PS：由于用地性质不同，公寓水电费按商 用标准计算，住宅水电费按民用标准计算。 （这样说来，公寓的水电必然会贵一些哦）
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住宅公寓差异：落户学位问题
公寓：不能落 户、无学位
住宅： 可以 落户， 且有 学位
PS：一般而言，住宅不仅可以落户还享有学 区房政策，但是商业性质的公寓房，却不能 落户和享有学位。
产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创 意产业园、媒体产业园等。
和写字楼的区别：最主要差别是产业地产的用地性质为工业用地（M），而写 字楼的用地性质为商业（C），除此之外，对于建筑层高，标准层层高，里面以 及购买企业资质都有不同要求。
深圳高新园：研发
李朗珠宝产业园： 研发+生产
14
概念科普8：用地、建筑、道路红线
用地红线
经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。
建筑红线
建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道 路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾 出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。
道路红线
道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车 行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变 化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地 下管线的要求。
施工许可证
项目前期阶段
主要流程：2、样板区开放
样板区选址 确定
样板区方案 设计
样板区单位 确定
样板区实施
交付验收
样板区开放
项目前期阶段
完成标志：1、预售许可证（房管局） 2、项目亮相（公司） 3、项目开盘（公司）
项目前期阶段
《房地产开发流程》PPT课件
商品房预售方案。应当说明商品房 的位置、结构、用途、装修标准、 开工及竣工交付日期、预售面积及 价格、经营性或者非经营性配套公 共设施清单以及公共建筑的产权归 属等内容 商品房预测绘技术报告 业主临时公约 已签订的前期物业管理合同 在建工程已经设置抵押的，还应提 交抵押权人签署的书面意见 商品房认购书及预售合同样本 授权委托书 其他相关证明材料
其次南坊指挥部同意后，携带以下资料报政府大厅规划科
南方指挥部规划局同意的意见书
建设单位用地申请报告（说明项目位置、性质、用地与建设规模）
计委计划批文 地形图（CAD 蓝图及电子文件应有临沂市统一的坐标、高程）。 平面规划图（电子资料jpg文件及cad文件同时制成光盘）。总平面图蓝图、彩色平面 图（a3)、鸟瞰图（a3)、现状照片、规划说明书、公建配套图（彩图 a3）、停车规划图 (彩图a3) 等设计条件复印件、高层住宅做日照分析，软件用建设部指定的众智软件。 (具体见用地审图要点) 土地使用权出让（转让）合同 房地产开发企业需单位营业执照复印件
除审批阶段资料外，还应具有 建设工程施工图（建施） 规划局信息服务中心出具的规划技术服务费收据
申请临时建设的，同时出具临时建设规划保证金收据
城市建设配套费收据 建筑层数4层以上（含4层）或面积超过3000平方米的，需附工程地质勘探报告 与城建档案馆签订的档案资料收缴合同
第7页
办理《建设工程施工许可证》所需资料明细
审批程序：材料初审——市国土资源局会审——市国土资源局审核— —上报市政府——上报省厅
第4页
审批阶段——办理《建设用地规划许可证》需要材料 首先携带以下资料的原件到南坊开发指挥部报批
申请书（包含临沂瑞柏房地产有限公司的项目名称、位置、土地证等各方面的项目信 息） 土地证原件 现状图（测绘院的测绘图）、总平面图原件 现状图和总平面图的光盘 开发资质及营业执照原件
房地产开发流程培训(ppt 45张)
Research Page 3
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
房地产开发流程培训【41PPT】
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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
（二）相关专业术语
2. 建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
总建筑面积
城中村改造中几个问题的探讨与研究
A.土地问题 从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个
瓶颈问题。郑州等城市采取依据《土地法》规定，采取确权登记的办法，转为国有划 拨土地。目前，我市依据《土地法》规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一 做法各地都还没有得上级部门的正式认可。 B.改造资金问题
到房地产业界、司法界和学界的关注。
参考：通过股权转让获取土地收益 房地产老总风险有多大.doc
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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
（一）中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让方式——土地二级市场 3. 房地产转让
房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建 设的行为。
居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研 设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道 路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
国有土地使用权出让方式——土地二级市场 4. 联合开发房地产
依据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第二十八条 依法取得的土地 使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、 合作开发经营房地产。
房地产开发流程[内部培训资料].pptx
![房地产开发流程[内部培训资料].pptx](https://img.taocdn.com/s3/m/48bf72cffc4ffe473268aba0.png)
二、实施程序
（3）申办程序： 有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管 理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场 勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计 划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
（4）办结时限： 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准： 如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费 。
二、实施程序
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料： ①书面申请； ②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告； ③规划部门出具的建设项目规划许可意见； ④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投 资计划。
Байду номын сангаас
二、实施程序
（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地 使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。
（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于： ①.国家机关用地和军事用地； ②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房 项目建设用地。
一、概述—征地
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用 权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准 书。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在 一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为。
房地产开发流程概述(PPT 36页)
用地规划许可证 选址意见书
前期介入 方案报规批复
现场项目管理办法
施工管理
预验收与整改
交房
基础提前开工审批 商品房预售许可证
物业验收接管
工程规划许可证 施工许可证
竣工验收备案
项 目 后 评 估
物业/客服
产权证
房地产企业项目开发流程：土地获取阶段
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段 （续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：工程建设阶段
房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）
签订契约
投资确定阶段
开发监控
投资回收
投资管理阶段
主价值链
辅价值链
战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理
信息管理
房地产企业流程总框架图
投资决策 运营管理
项目策划
概念/方案设计 施工图设计
工程/营销
竣工交房
客户服务
项目开发总体计划
设计计划
工程建造计划 采购计划 推广计划 回款计划 交房计划
营销策划
设计研发 成本管理 招标采购 工程管理 客服管理 报批报建
项 目 可 行 性 研 究
国土使用权证
项
营销策划
目
定
位
策
划
价格策略 销售准备 开盘
销售过程管理 销售后续管理
概念/方案设计
扩初/施工图设计
前期介入 方案报规批复
现场项目管理办法
施工管理
预验收与整改
交房
基础提前开工审批 商品房预售许可证
物业验收接管
工程规划许可证 施工许可证
竣工验收备案
项 目 后 评 估
物业/客服
产权证
房地产企业项目开发流程：土地获取阶段
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段 （续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：工程建设阶段
房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）
签订契约
投资确定阶段
开发监控
投资回收
投资管理阶段
主价值链
辅价值链
战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理
信息管理
房地产企业流程总框架图
投资决策 运营管理
项目策划
概念/方案设计 施工图设计
工程/营销
竣工交房
客户服务
项目开发总体计划
设计计划
工程建造计划 采购计划 推广计划 回款计划 交房计划
营销策划
设计研发 成本管理 招标采购 工程管理 客服管理 报批报建
项 目 可 行 性 研 究
国土使用权证
项
营销策划
目
定
位
策
划
价格策略 销售准备 开盘
销售过程管理 销售后续管理
概念/方案设计
扩初/施工图设计
房地产开发流程培训
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
项目定位策划
在深度了解市场状况之后，在产品设计之前， 尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本 项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形 态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要 是项目SWOT分析和项目竞争力分析。在这一 阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项 目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分 了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研 判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。
以. 成都市建设工程为例
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
办理建设用地规划许可证
受理单位：成都市规划局综合处 受理时间：12个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》; 《建设用地规划许可证》申请表; 经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地 形图; 拨地红线成果图; 拨地红线备案通知书; 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目， 应向各相关部门出具征求意见函; 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环 保等管理部门的意见。
项目深度市场调查
研究宏观市场现状及其趋势 消费市场的研究和目标客户的定位
了解地块所在区域的市场状况 地块所在区域产品设计调查
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
房地产开发程序培训PPT共133页
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
▪
谢谢！
133
房地产开发全流程培训资料PPT文档共38页
END
房地产开发全流程培训资料
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
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