第五讲 控制性详细规划
控制性详细规划
1.2控制性详细规划的实质
控制性详细规划实质是在微观层次上对城市土地资源合 理配置和对城市建设开发行为的控制与调节具体内容可归纳 为三个方面： 1城市土地资源配置的定性控制－－最终确定土地使用用途和兼 容的用途即确定用地使用性质； 2城市土地开发强度控制－－即制定定量控制要求； 3城市土地开发空间位置控制－－即制定定位控制要求
2规划区用地功能应具有相对完整性、典型性控制区的特点不同控制方 法、重点不同由于具有近似的功能和特点规划具有针对性对控制区容易 提出适合的控制方法以突出规划重点如规划范围为全部旧城区在编制规 划时容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾上对症下药从而提出更切合 旧城实际的用地调整、利用与建设控制方法
3根据城市建设的实际需要来确定城市在各个时期有不同建设重点新区 开发、旧城改造或由于土地批租需要进行用地规划控制来指导城市建设 行动规划范围往往根据以上需要确定
2.4.2 建筑密度控制
建筑密度是指地块内建筑基地面积与地块用地面积的比值百分比 它反映了用地上建筑的疏密关系建筑密度的控制应考虑一下方面： 1、用地性质要求用地性质不同建筑密度控制有较大差别居住用地与 工业用地建筑密度有区别居住用地中一类用地和二类用地有别普通住 宅建筑密度比别墅区高中心区比边缘区高住宅区比学校建筑密度高 2、容积率因素容积率过高建筑密度不宜过大即留出一部分空地供户 外活动例如高层建筑周围应留出空地 3、环境质量要求环境质量要求高的地段建筑密度不宜过大因此建筑 密度指标应根据不同项目的对环境要求来确定如医院、中小学、托幼 空地应多一些建筑密度低一些
2.4.5 开发强度的控制方法
4、环境、景观分析法； 依据美学和环境心里学的有关理论从地块与周围的自然地形地貌及
环境景观的关系来寻找一种分析方法 5、城市规划管理法建筑容积率奖励；
《控制性详细规划》课件
建筑色彩
对建筑的颜色搭配提出建 议，以提升城市整体形象 。
道路交通规划
道路系统规划
交通组织与管理
构建高效、便捷的道路网络，满足交 通出行需求。
制定交通组织方案，加强交通管理， 减少交通拥堵现象。
停车设施规划
合理配置停车设施，缓解停车难问题 ，提高道路通行效率。
规划目的与意义
目的
通过制定控制性详细规划，明确城市用地性质、规模、开发 强度和配套设施等要求，实现对城市建设的有效控制和管理 。
意义
有利于优化城市空间布局，提高城市规划的科学性和可操作 性；有利于规范城市建设行为，减少违法违规行为的发生； 有利于实现城市可持续发展，提高城市综合承载能力和竞争 力。
模拟技术
利用城市模拟、环境模拟等技术手段对规划方案进行模拟和评估 ，提高规划的可操作性和可行性。
智能化工具
开发和应用智能化规划设计工具，提高规划设计的效率和精度。
政策法规的完善与调整
法规体系建设
完善控制性详细规划相关的法律法规体系，为规划的实施和管理 提供更加明确的法律保障。
政策调整
根据城市发展的实际情况和需求，适时调整相关政策，以适应城市 发展的需要。
根据城市总体规划，确定 各类用地的性质、范围和 比例等要素。
土地利用强度
对不同地块提出相应的开 发强度、建筑密度、容积 率等控制指标。
土地兼容性
允许一定程度的土地用途 转换，但需满足相关法律 法规和规划要求。
建筑形态与风貌规划
建筑高度
根据地块条件和城市天际 线控制要求，确定建筑的 高度限制。
建筑风格
监督与评估机制
建立规划实施的监督与评估机制，确保规划的有效实施和科学管理 。
控规讲座文档
控制性详细规划讲座绪言控制性详细规划(以下简称控制性详规)，已于1991年1—10月在国家颁布施行的《城市规划编制办法》中，作为城市详细规划编制阶段中的第一编制层次被肯定下来。
经过各地五年来的全面推行和实践，均不同程度地印证了：控制性详规是我国城市规划编制工作中不可少的编制层次，在建设实践中，对城市总体规划意图的贯彻落实二：规划管理工作的科学合理、房地产开发的健康发展和城市建设的有序推进等方面均起到了极其重要的积极作用。
但迄今为止，由于各城市经济发展水平和改革开放的程度不一，对控制性详规的理解也不尽相同，致使对其编制内容、深度与成果表达模式及其在城市建设中的应有作用尚无较确切的、系统的论述。
为此，中国城市规划设计研究院经过较全面的调研和结合自身编制实践，在总结经验的基础上，率先在《城市规划通讯》上开设控制性详规讲座，以求与规划界的同仁进行切磋取得共识，并达到共同提高控制性详规的编制质量与水平，使其在城市建设中更能发挥其应有作用的目的。
本讲座共分五讲：1．控制性详规产生的背景2．控制性详规的涵义与作用3．控制性详规的内容、深度与成果4．控制性详规成果表达模式5．控制性详规编制中应重视和解决的几个问题第一讲控制性详规产生的背景控制性详规的产生并非偶然，它是我国城市规划编制工作在长期的实践过程中，不断总结、不断吸取国内外有益经验和不断适应新形势，使之不断充实和完善的结果，也是城市规划适应我国经济运行机制重大变革的必然产物。
我国经济运行机制曲计划经济体制向社会主义市场经济体制的迅速转轨，促使城市建设机制发生深刻变化：土地使用制度改革；建设方式与投资渠道变化；城市经济、产业、社会等结构大调整。
由此，对与城市建设相关的方方面面提出了众多的、必须解决的新问题。
一、土地使用制度改革提出的新问题改国有土地的无期无偿使用为有期有偿使用，使城市土地变无价为有价-这就提出了在城市建设中，必须运用商品经济的价值规律和市场机制来调节城市土地的供需关系，利用土地级差，合理配置土地，优化城市用地结构，充分发挥土地的使用效率。
控制性详细规划
控制性详细规划折叠编辑本段概述控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。
控制性详细规划控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
折叠编辑本段区别1.所谓控制性详细规划就是平时大家所说的控规。
2.修建性详细规划是具体落实成未来修建物的规划，以控制性详细规划为依据。
两者区别是：控规是指标体系性的，用指标和色块指引和控制某地块的建设情况，属指引性的详细规划，具有弹性，具有法律图则的性质；而修规则是在控规的基础上落实某个地块的具体建设，涉及建筑物平面的造型，道路基础设施的布局，环境小品的布置等等~属确定性的规划。
修建性详细规划是规划管理部门根据控规要求审核总平面图，修规必须按照控规规定的功能分区、用地性质和指标进行布局。
折叠编辑本段制定折叠组织编制机关城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。
折叠编制单位城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。
折叠编制要求1、编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要。
2、编制控制性详细规划，应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。
折叠基本内容控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。
控制性详细规划
控制性详细规划控制性详细规划是指在项目实施过程中，对项目进行细化、分解，并制定相应的控制措施和规范，以确保项目的顺利进行、质量达标。
本文将详细介绍控制性详细规划的内容和步骤，并提供一些编写规划的指导。
1. 制定目标在制定控制性详细规划之前，首先需要明确项目的目标和需求。
目标可以是时间、成本、质量等方面的要求，需求可以是项目所要实现的功能和特性。
明确目标和需求对于后续的规划和控制非常重要。
2. 划分工作包将项目拆分成若干个工作包，每个工作包对应一个具体的任务或阶段。
划分工作包的原则是明确、具体、可行可控制。
3. 制定时间计划根据项目的目标、需求和工作包的划分，制定项目的时间计划。
时间计划应该明确每个工作包的开始时间、结束时间和里程碑节点。
通过时间计划可以掌握项目的进展情况，并及时调整资源和优化其他计划。
4. 制定成本计划在项目控制性详细规划中，制定成本计划是必不可少的。
成本计划包括项目的总预算、各个工作包的预算和相关资源的成本管理。
通过合理的成本计划，可以控制项目的成本，防止超出预算。
5. 风险管理项目实施过程中，面临各种风险和不确定性。
为了确保项目的顺利进行，需要制定风险管理计划。
风险管理计划包括对可能出现的风险进行分析、评估和响应措施的制定。
通过风险管理，可以及时应对风险，减少项目的损失。
6. 质量管理高质量是项目成功的关键要素之一，因此在控制性详细规划中，需要制定质量管理计划。
质量管理计划包括对项目各个阶段的质量要求、验收标准和质量控制措施。
通过质量管理，可以保证项目交付物的质量符合要求。
7. 人力资源管理项目的顺利进行需要充足的人力资源支持，因此在控制性详细规划中，需要制定人力资源管理计划。
人力资源管理计划包括项目团队的组建、培训、绩效评估和奖惩机制等。
通过有效的人力资源管理，可以提高项目团队的效率和凝聚力。
8. 沟通管理项目的成功离不开沟通的良好管理。
因此，在控制性详细规划中，需要制定沟通管理计划。
控制性详细规划的主要内容
控制性详细规划的主要内容首先，控制性详细规划的主要内容包括项目目标和范围的确认。
在项目实施之前，需要明确项目的目标和范围，即确定项目要达到的成果和项目的工作内容。
只有明确了项目的目标和范围，才能有针对性地进行后续的规划和控制。
其次，控制性详细规划还包括资源的分配和利用。
在项目实施过程中，需要合理地分配和利用各种资源，包括人力资源、物质资源、财务资源等。
这需要对项目的各项工作进行分解和排列，确定各项工作的时间和资源需求，从而合理地安排资源的使用，确保项目能够按时完成。
另外，控制性详细规划还涉及到项目进度的安排和控制。
在项目实施过程中，需要制定详细的工作计划，包括各项工作的开始时间、完成时间、工作量等，并且需要对项目的进度进行实时监控和调整，及时发现并解决进度偏差，确保项目能够按计划进行。
此外，控制性详细规划还包括风险的识别和控制。
在项目实施过程中，可能会面临各种各样的风险，包括技术风险、市场风险、人力资源风险等。
因此，需要对可能出现的风险进行识别和评估，并制定相应的风险应对措施，以降低风险对项目的影响。
最后，控制性详细规划还需要进行成本的估算和控制。
在项目实施过程中，需要对项目的成本进行详细的估算，并且需要对项目的成本进行实时监控和控制，确保项目能够在预算范围内完成。
综上所述，控制性详细规划是项目管理中非常重要的一环，它涉及到项目的目标和范围的确认、资源的分配和利用、进度的安排和控制、风险的识别和控制、以及成本的估算和控制等方方面面。
只有做好了控制性详细规划，才能确保项目能够按照计划顺利进行并达到预期的目标。
控制性详细规划讲义
第一讲控制性详细规划产生的背景1.城市规划建设的新形势城市化进程加快在改革开放、市场经济的新体制下，城市经济有了飞速的发展。
城市人口、用地迅速增加，城市不断向外扩展，城镇体系不断完善。
城市化水平迅速提高，根据有关方面预测，未来15-20年内我国城市人口和城市数量将增加一倍，城市化水平2020年将达到50％。
我国城市已经开始进入快速发展时期。
2.市场经济多元化体制增加了城市建设与发展的活力具体表现为：(1)城乡企业、合资企业的发展推动了城市经济的发展与城市布局的调整；(2)开发区的建设开辟了城市用地发展的新途径；(3)劳动力的多方式引进，保证了城市发展对劳动力的需求；(4)土地有偿使用及房地产开发推动了城市住宅、公共设施的建设和旧城改造。
3.新形势对城市规划提出的新要求城市体制改革带来的变化(1)城市用地管理上的转变①无计划划拨用地变为有计划划拨用地；②零星分散拨地变为成片拨地；③无偿使用土地变为有偿使用土地；④单纯行政手段管理用地变为以行政、经济、法律并用的手段。
基于上述的转变，就要求在进行拨地开发前提出明确而详细的规划要求和各种控制指标，既作为规划管理的依据，又作为土地有偿使用的一种衡量标准，同时，作为有法律效力的文件，用于城市规划的强制性实施。
(2)城市开发改建方式的转变零星建设、“见缝插针”影响城市布局的合理有序和城市风貌的完整性，致使市政设施建设不完善，环境质量差。
目前的成片综合开发促进了房地产业的迅速发展，使城市的建设按照城市规划有序地进行。
土地的有偿使用，带来了良好的经济效益。
但是，另一方面，在一些城市，片面追求经济效益和高利润导致了容积率、建筑高度、建筑密度、人口密度等方面的失控，造成城市空间格局混乱，环境质量下降，损害了社会整体利益。
因此，必须制订有效的引导和控制管理城市开发建设的规划，其中包括详细的建设要素控制，以此体现和维护整体城市利益，保证经济效益、社会效益、环境效益的统一。
控制性详细规划
控制性详细规划
控制性详细规划是指对所采取的控制措施进行具体细化和规划。
以下是一个控制性详细规划的步骤：
1. 确定控制目标：明确控制的目标是什么，例如减少生产过程中的缺陷率或降低成本。
2. 制定控制计划：根据控制目标，制定具体的控制计划，包括控制的方式和方法。
3. 确定控制指标：根据控制目标，确定需要衡量和监测的关键指标。
例如，在减少缺陷率的目标下，可以设定每天生产的良品数作为控制指标。
4. 制定控制措施：根据控制目标和指标，制定具体的控制措施。
控制措施可能涉及到调整生产设备，培训员工，优化生产流程等。
5. 设定控制频率和时机：确定控制检查的频率和时机，以保证能够及时发现和解决问题。
这可能包括每日，每周或每月进行控制检查。
6. 分配责任：确定谁负责执行和监督控制措施。
分配责任可以确保每个人都知道自己的职责，并能够有效地进行控制。
7. 数据收集和分析：定期收集和分析控制指标的数据，以评估控制的有效性，并及时调整控制措施。
8. 进行反馈和改进：根据数据分析的结果，及时向相关人员提供反馈，并进行调整和改进控制措施，以提高控制效果。
以上是一个基本的控制性详细规划的步骤，可以根据具体的情况进行调整和补充。
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建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制
二．建筑形式 客观地说，建筑形式是最为难把握的设计内容，也是最难 控制的因素。因为建筑形式最能体现设计的个性。而且， 没有固定的标准和模式。 但形式一定是不能忽视的问题。如在苏州古城中的建筑设 计和布置，就必须尊重风貌保护的要求，风貌协调的要求 等。如何控制引导？
地块控制图则
总图图则
➢ 地块区位 ➢ 各地块用地界线、编号 ➢ 用地性质、兼容性及控制指标 ➢ 公共配套设施、绿化控制区、文物保护单位、历史街区位置及范围 ➢ 道路红线、建筑后退线、道路交叉口控制点坐标、地块开口的位置
及方向
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• 总图绘制流程(本次大作业要求)
各类控制线绘制 各类指标标注
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城市设计引导与控制
• 控制性详细规划中的城市设计引导多用于城市中的重要景 观地带和历史文化宝华地段，是为了创造美好的城市环境 ，依照空间艺术处理和美学原则，从城市空间环境对建筑 单体和建筑群之间的空间关系提出指导性综合设计要求和 建议，可用具体的城市设计方案进行示意与引导。
• 对建筑单体环境的控制引导，包括建筑体量、风格形式、 建筑色彩等内容，此外还包括绿化布置要求及广告标牌、 液晶照明及建筑小品的规定和建议。
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城市设计引导与控制
• 控制性详细规划中的城市设计引导内容为：
• 1、确定规划区域的空间结构骨架； • 2、各地块的用地功能风貌； • 3、道路绿化系统； • 4、从城市设计的角度来考虑不同的空间序列的关系，形
成城市设计总体概念与结构，以“城市设计概念图”加以 表达； • 5、将空间形态、建筑风貌的要求以指标的形式确定下来 ，来指导修建性详细规划及建筑单体设计。
组成要素，如“控制线”、坐标标注、其他标注和地块编号等。此外
，控制性详细规划图指示具体项目编制需要，可增加规划结构图、绿
化结构图、总平面示意图等。
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• 分图绘制内容(本次大作业要求)
各类控制线绘制 各类指标标注
坐
标
标
高
标
注
道 路 宽 度 及 断 面
建 筑 后 退 线 及 标 注
禁 止 开 口 路 段
控制性详细规划
第五讲 — 图则及引导性控制要素
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地块控制图则
1998年，《深圳市城市规划条例》，初步建立了具有深圳特色 的规划体制。使之成为城市规划编制的重要环节，推动了控制性 详细规划的发展。 1、将规划师从强调个人的社会理想中投向现实社会 2、提高了管理的权威性，将规划管理从管理者自由裁量权的任意 发挥推向依法行政的轨道。 小结—这样法定图则把规划设计与管理“两张皮”结合在一起，有 效推进城市规划工作的科学化进程。
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城市设计引导与控制
• 城市设计与控制性详细规划设计的关系
• 1．控制性详细规划在引导性内容上确定相对较弱，如何 使控规更完善，将城市设计引入到控制性详细规划编制的 系统中，可以更大程度地发挥“控规”的作用。
• 2．控制性详细规划中有关于城市空间形态、环境景观、 体量风格、色彩风貌等的引导要求，这些内容正是城市设 计所要进行的内容。
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地块控制图则
法定图则的内容 内容：技术文件主要是以控制性详细规划为蓝本确定内容和要 求，成为规划研究报告和规划图；法定文件则主要指规划文本 与图表。
（1）土地利用性质及兼容性，生活配套设施 （2）土地开发强度，容积率、绿地率 （3）道路交通组织，主要确定道路系统、道路断面、地块开 口位置与方向 （4）建筑——建筑后退 （5）城市设计指引—针对重点地段，提出公共空间的组织要 求，主要景观视廊与界面的控制原则等等
保证城市主要道路上的交通安全和畅通 建议地块出入口方位，利于疏导交通
• 图面 图面清晰:避免各类控制线叠加、杂乱 指标完整：核查 线形明确：不同控制线明确区分。
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城市设计引导与控制
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• （一）建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制 • （二）建筑空间组合控制 • （三）建筑小品 • （四）关于控规中城市设计的研究
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地块控制图则
法定图则的定义 定义：“图”规划图纸与相应表格，“则”条文规定，“法定”则 代表编制规划的依据与程序，法定图则是指通过一系类的法定程序 与过程，有关各方达成共识而形成的相互之间共同遵守的“规划图 则”。 两个部分：“技术文件”和“法定文件” 技术文件是以控制性详细规划为技术蓝本的规划管理内部图则 在此基础上提炼而成“法定文件”
坐 标 标 注
建
地
筑
块
后
开
退
口
线
位
及
置
标
方
注
向
各
地块 用 地 性 质道 路 宽 度及
编
号
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地块控制图则
• 分图则
图形区：图形显示区
表格：地块用地指标
导则：控制导则
区位示意图：地块具体位置
风玫瑰、指北针、比例尺
图例（各类控制线）
图题、图号
项目编制名称
分图图则是控制性详细规划成果的具体体现，图则包括一些基本的
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建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制
一．建筑体量 建筑体量指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、
宽度、高度。建筑体量一般指从建筑竖向尺度、建筑横向 尺度和建筑形体三方面提出控制性引导要求，一般规定上 限。
建筑体量大小对城市空间影响很大。（当人们从远处观 察建筑的时候，首先就是感受体量的要素，大小比例是否 合适首先会映入人们的脑海中。）
地 块 开 口 位 置 方 向
各
地
道
块
路
道
用
坡
路
地
度
宽
性
标
度
质
注
及
编
号
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• 规划控制线：
线形名称
线形作用
红线
道路用地和地块用地边界线
绿线
生态、环境保护区域界线
蓝线 紫线
河流、水域用地边界线 历史保护区域边界线
黑线
市政设施用地边界线
禁止机动车开口线 机动车出入口 方位线
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地块控制图则
表示规划道路的红线为止，地块划分界限、地块面积、用地性 质、建筑密度、建筑高度、容积率等控制指标，并标明地块编号 。一般包括总图图则和分图图则。
控制性详细规划图则图纸
总图图则 分图图则
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地块控制图则
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