北京市房屋建筑安全评估技术导则

附件：北京市房屋建筑安全评估技术导则前言为配合实施《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号），统一房屋建筑安全评估的内容、技术要求、工作程序和评估方法，确保房屋建筑安全评估质量，特制定本导则。

本导则由北京市房地产科学技术研究所、北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司会同北京市房屋安全管理事务中心和国家建筑工程质量监督检验中心等单位的专业技术人员共同编制。

在《房屋建筑安全评估技术导则》编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，总结了房屋建筑安全评估的经验，结合北京市房屋建筑的实际，经历了调查、研讨、修改等过程，最终审查定稿。

本导则共分为15章、１个附录，主要内容包括：总则、术语、基本规定和地基基础、主体结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修、附属构筑物、建筑设施设备的安全评估以及房屋建筑安全评估检查记录与报告编写要求等。

本导则由北京市住房和城乡建设委员会负责管理，由北京市房地产科学技术研究所负责具体技术内容的解释。

执行过程中如有意见或建议，请寄送北京市房地产科学技术研究所（地址：北京市朝阳区华威北里18号楼，邮编：100021）。

主编单位、参编单位和主要起草人的名单如下：主编单位：北京市房地产科学技术研究所北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司参编单位：北京市房屋安全管理事务中心国家建筑工程质量监督检验中心主要起草人：高小旺杨威冷涛（以下按姓氏笔画排列）王满生刘佳李文岭李清洋陈俞周燕张宜磊郭兵才袁海军凌韧娟唐钷韩继云主要审查人：林松涛高向宇万水娥肖伟赵伯锐栾德成田勇张靖岩张天申目录1 总则 (5)2 术语 (7)3 基本规定 (8)3.1房屋建筑安全评估工作程序和分类 (8)3.2现场检查和安全评估 (12)4 地基基础 (14)5 砌体结构 (15)5.1一般规定 (15)5.2砌体结构安全评估 (16)5.3安全评估结论 (18)6 混凝土结构 (19)6.1一般规定 (19)6.2混凝土结构安全评估 (20)6.3安全评估结论 (21)7 钢结构 (23)7.1一般规定 (23)7.2钢结构安全评估 (23)7.3安全评估结论 (25)8 砖木结构 (26)8.2砖木结构安全评估 (27)8.3安全评估结论 (29)9 建筑构件与部件 (30)9.1一般规定 (30)9.2非承重墙体 (31)9.3栏杆和扶手 (31)9.4附属广告牌 (32)9.5安全评估结论 (33)10 构筑物 (34)10.1一般规定 (34)10.2砌体构筑物 (34)10.3混凝土构筑物 (35)10.4其他材料构成的构筑物 (36)10.5安全评估结论 (36)11建筑装饰装修 (39)11.1一般规定 (39)11.2建筑内部装饰装修 (40)11.3门窗和幕墙 (40)11.4外墙饰面砖和外墙保温面层 (41)11.5安全评估结论 (41)12建筑设施设备及系统 (42)12.1一般规定 (42)12.2建筑设施设备及系统安全评估 (43)12.3安全评估结论 (44)13建筑防火与防雷系统 (44)13.1一般规定 (44)13.2建筑防火与防雷系统安全评估 (45)13.3安全评估结论 (46)14.1一般规定 (47)14.2电梯设备 (47)14.3自动扶梯和自动人行道设备 (49)14.4锅炉设备 (50)14.5压力容器设备 (53)14.6安全评估结论 (55)15 房屋建筑安全评估检查记录和报告要求 (56)15.1安全评估检查记录 (56)15.2安全评估报告 (57)附录A 房屋建筑资料与现场状况初步检查记录表 (58)本导则用词用语说明 (60)引用标准名录 (61)相关法律、法规 (62)1 总则1.0.1 为规范北京市房屋建筑安全评估的内容，统一技术要求，确保安全评估质量，制定本导则。

1.0.2 本导则适用于北京市行政区域内依法建造或者登记的各类房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备的安全评估。

1.0.3 北京市房屋建筑的安全评估，除应符合本导则的规定外，尚应符合国家、北京市和行业现行有关标准的规定。

2 术语2.0.1 房屋建筑安全评估专业技术人员通过核查资料、现场检查和必要的简单测试，对房屋建筑的地基基础、主体结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修、建筑设施设备及系统可能存在的使用安全隐患进行分析判断，对房屋建筑的使用安全做出综合评价的活动。

2.0.2建筑设施设备及系统房屋建筑公共燃气、供电、给排水、供热及空调公共系统、公共照明、建筑防火与防雷系统、建筑特种设备及系统等的总称。

2.0.3房屋建筑使用安全房屋建筑的结构构件、建筑构件与部件、附属构筑物以及建筑设施设备及系统满足正常使用和功能的要求，不存在使用安全隐患。

2.0.4房屋建筑日常检查房屋建筑所有权人或受其委托的管理人对房屋建筑地基基础、结构构件、建筑构件与部件、附属构筑物的现状和容易出现安全隐患部位，以及建筑设施设备的完好性和运行情况的日常巡检。

2.0.5房屋建筑特定检查房屋建筑所有权人或受其委托的管理人在采暖季、雨季以及大风、大雪天气到来前，对可能造成建筑结构、构件、部件、建筑设施设备安全性和运行隐患的部位或系统进行检查。

2.0.6建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

3 基本规定3.1 房屋建筑安全评估工作程序和分类3.1.1 房屋建筑安全评估工作程序，宜按图3.1.1进行。

图3.1.1 房屋建筑安全评估工作程序框图3.1.2 房屋建筑安全评估的资料与现场状况查看应包括下列基本工作内容：（1）了解房屋建筑的基本情况和房屋建筑相关建设及维修责任主体。

包括房屋建筑名称、地址、建造年代、设计用途等；所有权人、受托管理人、使用人、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督单位、维修单位等；（2）核查资料。

包括房屋建筑权属证明或实际占有人合法使用的证明（区分所有权的住宅，可以用业主共同决定进行安全评估的证明替代）、岩土工程勘察报告、设计变更记录、施工变更记录、竣工图、竣工质检及验收文件，历次维修、改造、用途变更、使用条件改变以及受灾等情况的记录，以及合同约定的其余有关技术、档案资料等；（3）所有权人或受托管理人对房屋建筑日常检查、特定检查的资料；（4）房屋建筑状况和损伤的调查与初步检查。

向房屋建筑所有权人、受托管理人和使用人调查房屋建筑结构、建筑设施设备使用和运行情况，查看地基基础、主体结构、建筑构件与部件、构筑物出现的明显变形、裂缝、构件损伤以及损伤程度、部位；查看各类建筑设施设备的运行和维护情况以及出现的明显老化、锈蚀和其他损伤。

房屋建筑资料与现场状况初步检查记录表可按附录A填写。

3.1.3房屋建筑的第一次安全评估，应依据资料的完整性和房屋建筑的状况分为以下两类，建筑物状况可按表3.1.1的描述区分。

I类：（1）具有有效的竣工图，房屋建筑使用用途与设计相符，房屋建筑状况较好或一般；（2）具有有效的竣工图，房屋建筑改变了使用用途或主体结构进行过改造，房屋建筑状况较好。

Ⅱ类：（1）无有效的竣工图；（2）虽然有有效的竣工图，但是房屋建筑的状况较差；（3）曾进行过结构或建筑设施设备、线路、管道改造，或改变房屋建筑使用用途及擅自变动建筑主体和承重结构，房屋建筑状况一般；（4）毗邻建设工程施工现场，房屋建筑使用安全可能或者已经受到影响；（5）遭受自然灾害影响及火灾、爆炸、碰撞、振动等外部事故影响，出现结构或建筑设施设备、线路、管道损伤等。

表 3.1.1 房屋建筑状况的区分3.1.4 房屋建筑安全评估应按下列要求进行：（1）确定为Ⅰ类的房屋建筑，应在收集资料、向房屋建筑所有权人、受托管理人和使用人调查、查看现场的基础上，按本导则对地基基础、主体结构、建筑部件与构件的要求分别进行过检查和必要的简单量测；对建筑设施设备的日常检查和特定检查资料进行核查和对现状损伤情况进行检查；对安全评估期内进行改造的房屋，应核查检测鉴定和改造验收的完整资料。

依据检查和简单量测结果综合给出房屋建筑安全评估结论。

当所收集的资料和检查项目还不足以做出评估结论时，应补充检查和再进行必要的补充量测。

（2）确定为Ⅱ类的建筑物，宜进行专项检测鉴定，并根据检测鉴定结果进行相应的处理。

3.1.5房屋建筑第二次及其以后的安全评估，应依据前一次的安全评估资料和日常检查维修资料等进行现场状况检查，可不进行结构体系、结构布置和构造的检查；但在安全评估周期内进行过改造的房屋建筑，应对改造所涉及结构和设备部分等按第一次的安全评估要求进行，并应重点进行下列方面检查：（1）结构变更与设备改造应有经过专业鉴定机构进行检测鉴定资料、专业设计与施工验收的完整资料，并核查结构变更竣工图与实际情况的符合性和设备运行情况；（2）结构遭受灾害后，应有经过专业鉴定机构进行检测鉴定和正规加固设计与施工验收的完整资料，并核查结构竣工图与实际情况的符合性；（3）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具同意改变使用用途文件，擅自改变房屋建筑使用用途的，检查核实使用荷载的大小和分布，包括原设计荷载和因变更用途引起实际荷载的改变情况。

3.2 现场检查和安全评估3.2.1对建筑物进行安全评估，应关注下列内容：由于个别构件发生失效而引发大范围连续倒塌的可能性；建筑物的悬挑构件、女儿墙、外墙饰面砖等附属构件以及幕墙等损伤而引发部分坠落的可能性；在紧急事件发生时建筑物布局是否有利于人员疏散逃生；建筑消防与防雷系统是否有效、建筑设施设备及系统的运行是否正常，以及特种设备定期检验与维护的实施情况等。

3.2.2房屋建筑的安全评估，应按本导则相应章节规定的检查内容和评价标准，对地基基础、主体结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修、建筑设施设备及系统分别进行整理分析、综合判断，并做出房屋建筑安全评估结论。

房屋建筑安全评估结论可分为以下类别：（1）未发现使用安全隐患的房屋建筑；（2）存在使用安全隐患的房屋建筑。

3.2.3具备下列情况的可评为未发现使用安全隐患的房屋建筑：（1）地基基础、主体结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修、附属构筑物状况较好；（2）建筑设施设备及系统日常检查资料完整且运行完好；（3）特种设备和防火防雷设施年检资料完整且其状况较好。

3.2.4发现下列情况之一时，应评为存在使用安全隐患的房屋建筑，安全评估机构应在评估报告中对存在使用安全的问题和应采取的处理措施予以明示，必要时还应建议所有权人进行相关的专项检测鉴定：（1）建筑构件与部件、建筑装饰装修存在影响使用安全的损伤；（2）附属构筑物存在损伤；（3）建筑设施设备存在严重老化、腐蚀、缺陷或损伤；（4）特种设备和防火防雷设施年检记录缺失，其他建筑设施设备日常检查资料缺失或不完整；（5）地基基础出现不均匀沉降引起的裂缝或出现受周围深基坑施工影响的变形；（6）结构构件出现较大变形或损伤。