地产大鳄转型商业地产 二三线城市布局
姚武：房企战略转型N种模式
姚武：房企战略转型N种模式明源地产研究院院长姚武行业聚集度更高，强者恒强，规模之争、合理布局、坚持去化成为行业共识。
但我们也看到，开发类房企、持有经营类房企，以及走创新的跨界房企，由于发展阶段不同、规模不同、资源禀赋不同，其战略调整模式也各不相同。
2013年，不管对房地产行业还是房地产企业而言，都同样是高歌猛进的一年。
随着市场成交的持续上行，今年至少有6家企业可以冲进千亿军团；而百亿将成为进入今年销售排行榜的一个门槛。
从行业发展的趋势来看，行业聚集度更高，强者恒强，规模之争、合理布局、坚持去化成为行业共识。
但我们也看到，开发类企业、持有经营类企业、以及走创新的跨界企业，每种类型下不同规模的企业又走出了不同的战略突围模式。
一、开发类模式目前，房地产开发模式依然是国内房企利润获取的主流模式，即通过开发物业并销售物业实现效益，我们统称为开发类模式，这类模式下又主要有快周转、区域深耕、成本领先、精品战略等细分模式。
1.高周转模式做大规模已成为行业共识，跨区域、多项目、多业态发展是必由之路。
高周转本质是资金的高速周转，项目开发价值链前段对资金的需求最大，所以都在提升从拿地到开工、开盘的时间，不少企业从拿地到开盘已经有效控制在6～8个月，有些项目甚至还不到3个月。
更多的工作前置、战略采购、产品标准化都是这类企业管理抓手。
选择了高周转，对产品的品质追求会有一定的妥协，但这种妥协一定要有度。
因此，有不少企业不苛求从拿地、开工、开盘到交房整个价值链都“快”，而是以预售为界，前段高周转，后段高品质，在速度与品质之间取得较好的平衡。
快周转这种运营模式重点考验企业是否有更敏捷高效的产销平衡能力。
如何解决产销匹配度的问题？主要看三种保障系数的平衡关系，即业绩保障系数（业绩保障系数=预收账款/营业收入）、生产保障系数（生产保障系数=期末在建面积/年度销售面积）和土地保障系数（土地保障系数=土地面积/年度销售面积）。
三大系数随着企业不断发展，之间的差距应该越来越小，代表企业运营管理水平越来越成熟，企业应该动态的审视自己运营管理水平，有效设定吻合自身管理水平的三大系数安全边界。
中国房地产企业集团管控模式
中国房地产企业集团管控模式核心观点随着近年来房地产行业的高速发展，大量的专业房地产开发企业进行了大规模跨区域扩张，母公司的管理幅度迅速加大，这时母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司—项目公司/项目部”的架构向“总部—区域公司”的集团模式转型成为必然。
未来房地产开发企业的发展至少有八大趋势，即规模化、集团化、民营化、差别化、品牌化，战略化、上市化以及网络化。
随着我国房地产业竞争加剧，房地产开发企业向规模化、集团化方向发展的趋势已然显现，逐渐出现了一批执市场之牛耳的“房地产航母”、“房地产大鳄”，房地产企业的数量却越来越少,优胜劣汰越来越快。
Ø什么是房地产企业的核心竞争力？潘石屹认为是创新，王石说是人才，任志强提出是资本；有的人说是管理，是资源整合能力，是土地；还有的人说是资金，是关系。
甚至有人尖锐地提出中国房地产企业没有严格意义上的核心竞争力。
理性的战略思考和建立科学的集团管理模式和流程管理是大型地产集团必然的选择。
未来房地产企业的咨询项目将主要集中在房地产业先进的管理模式、业务流程管理体系及人力资源管理体系的设计和实施方法上。
1.房地产企业面临的管理挑战1.1背景：中国房地产已从“地产时代”进入“房产时代”随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场在走向规范和成熟的同时，亦面临着机遇和挑战。
房地产业界普遍认为，2004年8月31日国家建设部关于土地转让相关制度的正式实施，成为了房地产发展史的分水岭——“8·31”之前，房地产市场的利润来源主要是发展商获得土地及运作土地的能力；“8·31”之后，利润来源则主要是依附于土地之上的房产创新和增值，以前通过协议拿地及运作土地赢利的模式开始退出历史舞台。
取而代之的是更透明、更具竞争力的土地获取渠道，赢利模式也从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。
三线城市商业地产发展问题及策略分析
三线城市商业地产发展问题及策略分析叶敏河南省驻马店市不动产登记服务中心摘要：近年来，我国城镇化进程日益加快，三线城市经济水平逐渐提升，商业地产市场在此背景下迅速崛起，不过进入新时代后，经济增速放缓、一系列国家调控政策出台，导致三线城市商业地产市场受到一定影响，鉴于此，本文主要对三线城市商业地产发展背景进行分析，结合当前形势下阐述商业地产在三线城市中的发展优势，并针对现存问题提出有效策略，旨在为三线城市商业地产健康、高质量发展提供借鉴和参考。
关键词：三线城市；商业地产；城镇化；开发三线城市是我国具有战略意义的经济较发达中等城市，其一般位于中部和东部地区，非农业人口规模在100万以上，居民具有一定的消费潜力。
尤其是最近几年，三线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，远远超过一二线城市，蕴含极大的商业地产发展机会，越来越多的地产商将视线转移到三线城市，致使其商业地产仍面临诸多挑战，如何启动三线城市商业，提高地产经济发展实效成为业内关注的重点。
为此，应当结合当前发展背景，明确三线城市商业地产开发的优势，以此采取有效措施解决实际问题，助力城市经济高质量发展。
一、三线城市商业地产发展的现实背景相比于一二线城市而言，三线城市的商业房地产发展环境相对较落后，不过在城镇化进程不断推进的过程中，三线城市的房地产市场日益呈现发散性的特点，同时有关地产的调控政策不断出台，对发展尚未成熟的三线城市商业地产将会产生一定的影响。
通常情况下，根据三线城市的特点，其商业中心偏少，商业业态较少、招商存在局限性等，在开发和投资过程中也存在一定风险。
另外，商业地产的开发建设以及布局等，还需考虑居民的消费习惯、文化理念等，对于消费者认知度相对较低的商业品牌，如盲目扩大供应量或加大规模开发，将会导致商业地产投资过热等问题。
而且三线城市的人口规模相对较小，当商业地产的文化娱乐、休闲、餐饮和购物等多种业态发展过程中，将会出现不均衡的情况。
在此背景下之下三线城市商业地产发展面临较大的挑战，为此应当针对现存的问题创新发展对策，有效启动三线城市商业地产市场活力，激发经济快速增长。
梯次与圈层――论城市商业地产生态
梯次与圈层――论城市商业地产生态董莹所谓“城市”，“城”与“市”结合、协调、互动和促进。
“城”是“市”的载体，“市”是“城”的动力和牵引。
在空间上，商业地产往往建在所在城市最显要的位置，最重要的地段，是一座城市的名片，对城市发展有着巨大的影响力。
在时间上，无论是百年繁华还是折戟沉沙，都渐渐渗入城市的肌理，烙上永久的痕迹。
当前的商业地产可谓是风生水起，住宅开发的“黄金十年”接近尾声，商业地产开发已经迎来黄金时代，地产大鳄纷纷转战商业地产，投资不断流向商业地产开发。
总体上来说，商业地产蕴含着巨大的机遇，当然，也蕴含着一定的风险。
而我国幅员辽阔，区域之间、城市之间的经济社会发展很不均衡，一线城市、二线城市、三四线城市的商业地产处于不同的发展阶段，显示出梯次发展的特性。
一线城市经过了从低级到高级的发展阶段，成长为区域商圈发展的样板，其“摊大饼”的发展模式也为紧随其后的特大城市商业地产发展提供了有益经验和前车之鉴。
商业开发模式以及众商家也正在经历着如火如荼的“从一线到二三线”的进程，形成的商业地产生态和格局，似曾相识又不尽相同。
在梯次发展的背后，也可窥见大区域商圈的影子。
综观中国的商业版图，以广州、深圳为核心的珠江三角洲、以上海为核心的长江三角洲以及以北京为核心的京津唐地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。
广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。
而在同一个城市内部，商业地产布局形成了不同的圈层，其发展脉络不失共性，有一定的规律可循。
城市内的商业在地域上的聚集，逐渐形成了商业中心，构成了商圈。
城市商业的发展，商圈的形成和生长，受到人均GDP、汽车拥有量等指标的直接影响，以亚洲特大型城市商业的生长阶段为例，可以总结出一定的规律：北上广深等一线城市已经处于城市商业发展的高级阶段，形成了离心聚集的多中心结构，也已经走过了向心聚集的初始阶段和离心分散的发展阶段。
浅析我过商业房地产经营方式
浅析我国商业房地产经营方式近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。
2007年, 中国商业用房的投资总额是2775.56 亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17% 左右。
同时，当前从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。
在这种情况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好“避风港”，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。
然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结。
因此，商业地产的运营，绝对不可能像住宅那样相对简单，需要具备相当的资源整合能力，亦即精准的商业开发定位能力以与后期的运营能力。
也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。
本文就商业地产运营模式的选择作一探讨，以期能对商业地产投资时选择合适的时机、采用合理的运营模式提供参考。
1.商业地产概述中国商业地产联盟研究中心指出商业地产的概念有广义、狭义之分。
从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以与商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以与功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。
不难发现，商业地产所包含的内容实际上十分广泛。
而且，商业地产更加强调的通过出租的形式来实现其经营用途，所以出租的公寓和仓库等都包含在了商业地产的范畴之中。
目前，中国理论界和实务界所强调的商业地产，更多指的是商业服务业经营用途的狭义的商业地产（尤其是零售商业地产）。
尽管如此，在本文中仍沿用狭义的商业地产这一理解。
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又有别于住宅房地产行业。
商业地产与住宅地产的不同地方在于商业地产更注重后期的经营管理，开发周期更长，而且商业地产对资金的要求更高。
三四线城市商业地产新机遇报告
三四线城市商业地产新机遇报告目录一、概述 (2)二、三四线城市商业地产新机遇 (3)三、新兴科技影响商业地产投资方向 (5)四、灵活应对市场变化的投资策略 (7)五、关注新兴商业模式下的投资机会 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
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随着数字化技术的发展，商业地产数字化转型也成为了一个趋势。
消费升级促使商业地产数字化转型的原因在于消费者越来越依赖数字化技术来满足自己的需求。
商业地产数字化转型可以提高物业管理效率、优化商业运营模式、提升消费者体验等，从而提高商业地产的价值和回报率。
未来，商业地产将会更加注重数字化技术的应用，通过智能化、数据化等手段来提升自身的竞争力。
数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着科技的进步，商业模式不断地被重新定义和改变。
新兴科技如人工智能、大数据分析、虚拟现实等正在深刻影响着商业地产行业。
投资者应关注基于技术创新的商业模式，例如共享办公空间、智能零售、智慧物流等新型商业运营方式。
这些模式将对商业地产市场带来新的需求，为投资者提供了创新的投资机会。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新，包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
随着城市化进程的推进，城市商业地产的品质要求越来越高，升级换代成为不可避免的趋势。
商业地产的升级换代不仅能够提升商业地产的价值和品质，还能够满足消费者日益增长的消费需求，提高商业地产的收益水平。
外资地产转战二线城市
分 析 人 士指 出 ，在 某些 人看 来 二线 城 市 如 同摆 在 那里 待 瓜分 的 蛋糕 ，但 实
际上 去 二线 城 市 淘金 远 没有 表 面看 上 去 那 么简 单 ，竞 争 不激 烈 同时 也 意 味着 市
场 的不 成熟 以及 更 多的 未知 因素 。二 线 城 市房 地 产投 资热 ， 已造成 中西 部二 线
发公司融科智地合作，共同寻找二线城
６ ＜中■ 外 资 ＞ ２ ０ 年 第 ９ ６ ０６ 期
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市 的投 资 机会 。华平 投 资 基金 负 责 房产
的房地 产收 益率更 高 于上海 等热 点城市 ， 以 及庞 大 的市 场份 额 ，促 使 外 资加 速 流
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一
些外资开发商频频现身二线城 市，成片囤积土地。
外资地产转战 ＝线城市
经历 了１ 余 年的商 品房开 发 ， ０ 北京 、 上 海等 大 城市 已经进 入 增量 市 场 同质 化
产 品的 激烈 竞争 阶段 。同时 ， 自２ ０ 年 ０３ 现 地产 泡沫 ， 影响 将更 为广 泛 、 其 更加 难 以控制 。 日前 ，建 设 部住 宅 产业 司司 长沈 建 第一 个 高调 宣布 “ 弃 ” 放 上海 转 战二 线 城市 的 ，是 香 港 传统 的 商业 地 产 巨鳄 恒 隆地 产 （ １ １ Ｋ） 公 司 主席 陈启 ０ ０ ． 。该 Ｈ
城 市将 动 用行 政手 段 予 以调节 。
宗 称 ，今 后将 不再 增 资上 海 。 同时 ，在
２０ 年 前 ，恒 隆地 产将 在 上海 以外 的 内 ０７
地 其 他 １ 个 城市 ， 年购 入 ３ 一 块 大 ０ 每 块 ４ 型土 地 ，共 建 约 １ 个购 物商 场 ， 资金 ０ 投 额预计 将 达 ２０亿 一 ５ 亿 港 元 。 ０ ２０ 实际 上 ， 在恒 隆 地产 之前 ， 有 “ 早 先 见之 明 ” 的和 黄地 产 已经 开 始在 天津 、 重 庆、 武汉 等 二线 城市 拿 下大 片土 地 。 一直 在 上海 潜心 “ 炼 ” 修 的新 加坡 凯 德置 地也 于今 年 ４ 月在 宁 波拿 下一 地 块 ， 开始 了二
浅谈调控形势下我国二、三线城市房地产开发格局的演变
２ 二、 三线 城市 房地 产项 目开发 掀 高 潮
已经不止一个房地产大鳄宣称要进军 中国二、 三线城市了。追根溯源， 除了少数一开始便 以全 国 布局为发展策略的大开发商外 ， 对于二 、 三线城市的 热衷恰恰出现在楼市最热时期。 因为随着资金门槛 的提高、 拿地过程的规范、 专 业化要求 的越来越 高， 在一线城市进行开发的难度 也在水涨船高。而相较于一线城市 ， 三线城市无 二、 论在土地成本 、 消费理念、 需求特点及房价空间上 ， 都存在着一定 的差距。 比起北京 、 上海等一线城市 ， 三线城市相对 二、 较为宽松 的政策支持同样是利好。凯德置地相关负 责人 曾向记者表示， 之所 以青睐二、 三线城市， 原因 来 自于多方面， 如居民购买力的迅速提高 ， 城市发展 速度加快 ， 招商引资环境 良好 ， 当地房地产业竞争相 对较弱等诸项 因素。有相关研究报告更指出， 目前
一
观望情绪影响 ， 销售市场下挫令回款情况雪上加霜， 由此导致资金链进一步紧张 ； 另在融资、 拿地 方面，
面对越来越高的“ 门槛”也只有望而却步 。 ， 专家指出， 目前的行业发展趋势来看， 从 单纯拿
地、 盖房的房地产企业 已不再具备竞争能力 ， 房地产 市场受到资本力量的影响更甚。不能“ 与时俱进 ” 、 发展观念落伍的企业势必会被市场淘汰， 而资金来 源多元化的实力企业 ， 恰好 面临着重新瓜分 市场 的 良好机 遇 。
３ 未来 的房 地产开发项 目中小户型 唱
主角
基 于 国家 住房 结 构 调 控 政 策 的指 引 ， 今 后 一 在 段时间 内， 住宅市场上的土地供应及其后的开发都 将与中小户型结缘 ， 中小户型在楼市 中所 占份额越
项目 成功 ， 目 项 定位工作是需要时间与资金投入的， 通过专业性的对市场与项 目进行研究 ， 发掘项 目潜
多方掘金商业地产
差别化信贷 ， 购买商业 类地 产的首付要 求
低 于 二 套 住 宅 的 贷 款 要 求 。 据 了解 ， 目前 金 融 机 构 对 于 商 业 项 目的 信 贷 政 策 不 变 ， 五 成 首 付 ， 率 维 持 以１ 佃 标 ， 利 ｚ Ｔ － 由于 回 报
率 高 于 住 宅 ， 业 地 产 走 热 成 为趋 势 。 二 注 。 期 ， 自银 行 、 金 、 票 、 构 等 地 商 近 来 基 股 机
在 此 背 景 下 ， 经 完 成 阶 段 资 本 积 累 几 年 金 融 风 暴 的 影 响 ， 业地 产 目前 仍 处 产 受 到 调 控 制 约 ，投 资 转 向 商 业 地 产 外 ， 已 商 的 多 个 地 产 大 鳄 已 经 纷 纷 “ 人 ” 业 地 于 “ 伏 期 ”无 论 是 价 格 还 是 发 展 潜 力 都 目前 中 国 经济 仍处 于上 升 通 道 ， 市 化 和 杀 商 蛰 ， 城 产 掘 金 ， 只 租 不 售 的 模式 进 行 跨 地 域 大 处 于 “ 以 中位 ” 因此 现 在 正 是 投 资 者 入 市 的 居 民 收 入 水 平 不 断提 高 产 生 的 需 求 依 然 ，
业 ， 加 上 实 力 开发 商近 几年 的 巨 额 利 润 再
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
调控政 策 ， 反成 了商业地产 的 “ 利好 ” 原 开 发 商 或 是 投 资 者 ， 将 视 线 转 向 商 业地 积 累 ， 金 储 备 充 足 ， 计 商 业 地 产 将 会 ， 均 资 预 本“ 被遗忘 了 的” 商业地 产又 再度 回到人 产 。种种迹象表 明， 在国家对楼市 的调 控 迎 来 巨大 的 发 展 空 间。 需 要 指 出的 是 ， 目 们的视线中。中粮集团计划 ，未来 ５ １ 政 策 作 用 下 ， 业 地 产 呈 现 逆 市 走 强 发 展 前全 国性的商业地产发展并不平衡 ， ～０ 商 一二
房企业绩研评之五回归一二线,撞车如何办？
去年以来，房地产市场刮起了一股回归一二线城市的风潮。
问题是，都到一二线市场，蛋糕有那么大吗，而且是不是谁都有能力吃的下？不管什么事，若是都想到一块儿，通常可不能有好结果。
与其随波逐流地调整城市布局，还不如将关注点转向单城市市场占有率和单城市、单项目产能。
近日拿到了一家央企地产公司的一份统计表，是各城市2021年销售额及目标完成率排名。
这家企业也正做市场结构和产品结构优化调整。
相信有很多企业也一样，已动了调整城市布局的心思，或正在调整中。
这股风潮的起源可追溯到2021年末。
昔时11月，恒大主席许家印说，“以后将慢慢加大二线城市的买地及销售比重”。
随后至今，多数观点及大致说法是，一二线城市预期更好，而三四线城市泡沫严峻。
近两年来的房市走势也似乎印证了这一观点：一二线城市地王频现，房价快速上涨；许多三四线城市那么价量萎靡，空置严峻，鬼城连连。
或许是长期在一线工作之故，笔者对离开一线的一概而论式观点老是抱持质疑。
事实是，目前的有限数据并非足以支持这一判定，目前市场所表现出的结构性分化超级复杂，几乎不可能用一两句话说清。
仍是先从恒大地产提及。
在“研评2”中咱们分析了致使房企业绩分化的五个主因，市场布局是主因之一。
大伙儿明白，2020年及以前，保利地产的销售额高于恒大。
但2020和2021年，两家企业的销售额却显现了两次戏剧性逆转：2020年，恒大实现销售额804亿元，历史性地超过了销售额732亿元的保利；但2021年，保利凭借1017亿元的销售额又反超了销售额923亿元的恒大。
2021年，保利地产实现销售额1251亿元（不包括保利置业的267亿元），恒大销售额1004亿元，两家企业的差距再次拉开。
缘故有很多，其中之一是，2020年，受市场调控阻碍，一二线城市销售状况不如三四线城市，而恒大的项目又大多在三四线城市；2021年至今，一二线城市的销售状况好于三四线城市，而保利的项目又大多在一二线城市。
面对市场转变，恒大确信要调整市场结构和城市布局。
“地产大鳄+商业巨头”商业地产新模式初探
收稿日期:2003-06-26作者简介:吴德云(1968-),男,广东海丰人,厦门大学深圳研究院硕士研究生。
“地产大鳄+商业巨头”商业地产新模式初探吴德云〔厦门大学 深圳研究院,广东 深圳 518035〕摘 要:“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营的一种新型的经营模式,它是房地产商在取得土地开发权后,就对项目进行商圈分析,并按业态组合方案与符合条件的商业企业结成战略联盟。
采用新模式可减少各种资源的浪费,使企业的资源效用最大化,尤其是受建设周期和资金统筹的影响因素减少,使投资估算更准确、资金统筹更顺利。
当然,新模式也不可避免地存在一些相应的缺陷,如容易受市场或企业情况变化影响等。
关键词:商业地产;经营模式;业态组合;战略联盟中图分类号:F293135 文献标志码:A 文章编号:100823928(2004)0120010203 自2002年下半年以来,国内商业地产方兴未艾。
所谓商业地产(Business Real Estate ),是指在开发商业房地产的过程中,将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务,它包括商场(购物中心等)、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。
“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营的一种新型的经营模式,它指大型房地产商在开发商业物业之前,与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些零售企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
大连万达与沃尔玛结成战略联盟,在各地合作开发购物中心的经营模式就是最典型的案例。
一、新模式产生的缘由“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产一种新型的经营模式,它的产生有二个主要的原因。
房地产二三级联动方案
房地产二三级联动方案近年来，房地产市场的发展呈现出了二三级联动的趋势。
这是一种与以往相比更加全面和灵活的房地产发展方案。
二三级联动方案旨在实现城市的可持续发展，提高市民生活质量，推动经济增长。
本文将详细阐述房地产二三级联动方案的原理和实施措施。
一、方案原理房地产二三级联动方案的实施基于以下原理：1. 区域协同发展：房地产市场的发展应综合考虑城市内不同区域的特点和需求。
通过在不同区域间建立协调机制，实现资源的优化配置和互利共赢。
2. 产业与城市融合：房地产发展不仅仅是建筑、土地的开发，还应该与城市产业结合，建立城市的产业基础和生态系统，促进经济繁荣和社会进步。
3. 社会多元化：房地产二三级联动方案注重满足不同人群的居住、工作和生活需求，推动社会多元化的发展。
这使得房地产市场不仅仅是为高收入人群提供豪华住宅，也要考虑到中低收入人群的需求。
二、实施措施为了实现房地产二三级联动方案，在政府的引导下，需要采取一系列的实施措施：1. 制定综合规划：在制定城市规划时，要将房地产发展纳入考虑范围，并与交通、教育、医疗等基础设施规划相衔接。
这样可以确保房地产的发展与城市其他方面的发展相互支撑。
2. 引导资金流向：政府可以通过制定相关政策，引导资金向房地产市场的二三级城市流动。
这有助于降低一线城市的房价，促进二三线城市的经济增长。
3. 加强土地管理：政府应加强对土地的规划和管理，合理分配土地资源，避免投资过度集中在某些热点区域，造成资源浪费和市场泡沫。
4. 支持产业发展：政府可以给予房地产开发商在土地出让金、税收等方面的优惠政策，鼓励其在项目中引入相关产业，推动城市产业发展和就业增长。
5. 加强监管和服务：为了确保房地产市场的健康发展，政府应加强对房地产市场的监管，打击违法违规行为，并提供完善的市场服务，保护购房者的合法权益。
三、效果预期实施房地产二三级联动方案伴随着一系列积极效果的预期：1. 促进经济增长：房地产二三级联动方案将带动城市产业发展和经济增长，提高居民收入水平，拉动其他行业的发展，促进整个经济系统的良性循环。
从万达三代产品更迭解析发展历程
打造城市综合体，万达历经三代；做订单式商业地产，万达也在不断的摸索中走向未来。
不断地试水、革新、甚至自我否定，成就了日臻成熟的万达商业模式。
然而，面对万达的鹤立鸡群、一枝独秀，商业地产领域那些显现或潜在的竞争对手，究竟是陷入群体性的“羡慕嫉妒恨”，还是将上演一场“疯狂模仿秀”？毫无疑问的是,作为全球商业的卓越范本，万达的每一步都令人嘱目。
O1历经三代万达开启全新商业时代总结万达的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。
万达在行业内真正领先的不是规模，甚至也不是速度。
在历经一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级之后，万达集团已然成为商业模式创新的扛旗者，甚至于，万达商道也被奉为中国商业地产的“王道”。
♦♦♦第一代•单店01I方式：单店模式以销售平衡现金流2001年，在济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心的黄金地段，一栋栋总面积5万平方米左右的单体楼拔地而起，引起了当时房地产界的极大轰动。
加上用以吸引人流的大型超市、可以留住人流的电影城、作为配套的停车场，这一新兴商业模式的出现在当时为很多资金实力雄厚的投资者所热捧。
这些单体楼所涵盖的小店铺、超市等小综合业态的组合就是万达商业地产第一代开发模式，也称“单店模式”。
02I局限：单打独斗经营无法形成合力经营初期，在这些单体楼一层，在进行分割销售的小店铺外，经常能够看到，由于商铺经营品种的庞杂繁多，商铺经营权的分散以及管理职能的滞后，小业主们只能单打独斗，卖力的为自己的产品摇旗呐喊，其间，还要担心同在一个楼体里的另一些商铺“抢了风头”。
商业模式单一导致的人流分散，产权多元化带来的经营混乱，以及经济环境的不成熟，导致商户过高的投资回报期望难以实现，由此，万达商业地产第一代商业模式遇到了发展初期不可避免的艰辛。
第一代/长春重庆路万达广场2003年1月开业♦♦♦第二代•组合店OII方式：组合店模式业态布局多样化为烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足，万达商业地产第二代开发模式比第一代有了长足的进步，不管是在项目的规模上，还是在百货、电玩、餐饮、建材等新业态的引进方面。
大连万达从地产业跨向零售商业
先 行磋 商 。
藏 着 一 个 成 为 中 国商 业 巨 头 的 计
南 昌 万 达 沃 尔 玛 购 的 是 商 划 。
资 ３亿 元 人 民 币 ，整 个 广 场 占 地 约 业 地 产 项 目 ， 但 在 与 世 界 巨 头 的
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供货 战 南 昌百货 商大
誓 与乱收 费抗 争到底
南 昌市 １ ６家 供 货 商 在 ６月 ２ 着 大 型 零 售 终 端 的 收 费 越 ２ 日联 合 向 全 市 供 货 商 发 表 告 供 货 而 且 名 目 繁 多 ，供 货 商 感 到 苦 不 商 书 》 其 中 所 谓 的 “ 平 等 条 约 ”， 堪 言 。 。 不
是 指 ５月 下 旬 ， 南 昌 百 货 大 楼 （ 以
南 百 股 份 有 限 公 司 是 目 前 南 业 平 均 销 售 利 润 率 不 到 ２ ，表 明 ％
正 常 利 润 根 本 无 法 维 持 各 企 业 的 日常 经 营 。
下 简 称 南 百 ） 城 东 店 招 商 之 机 ， 昌本 土培 育 的 最 大 商业 集 团之一 ， 借 要 求 供 货 商 除 了 缴 纳 约 定 俗 成 的 品 也 是 当 地 消 费 者 首 选 的 大 型 购 物
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大 洋 百 货 将 作 为 万 达 集 团 的
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理性发展二、三线城市的总部经济
理性发展二、三线城市的总部经济来自：总部经济中国网自２００２年北京率先提出发展总部经济以来，总部经济在我国迅速发展。
除上海、广州、深圳等一线城市外，不少二三线城市也相继提出发展总部经济。
据不完全统计，目前我国至少有３５个城市提出发展总部经济。
在总部经济蓬勃发展的同时，在二三线城市暴露出的问题也逐渐增多。
专家呼吁，经济基础相对薄弱的二三线城市发展总部经济，要处理好总部经济与楼宇经济、引进企业质量和产业链发展等方面的关系，二三线城市发展总部经济应回归理性。
总部经济在二三线城市迅速发展近年来总部经济在全国迅速发展。
除了北京、上海、深圳等一线城市，为数众多的二三线城市也走上发展总部经济之路。
根据《２００８—２００９中国总部经济发展报告》的不完全统计，全国至少有３５个城市提出要发展总部经济。
这些城市根据自身条件不同，提出发展总部经济的目标、形式也各有不同。
近日，南宁市出台《关于加快总部经济发展的决定》及《南宁市人民政府关于支持和鼓励总部经济发展的暂行规定》等文件，计划在４年内启动超４亿元专项资金支持总部经济发展。
对于西部地区来说，发展总部经济主要依靠政策优势。
南宁依托临近东盟的有利条件，依托中国－东盟自由贸易区，提出建设面向东盟的商务总部经济。
南宁市副市长周家斌说，北部湾经济区建设、中国－东盟自贸区建成、新一轮西部大开发带给广西前所未有的政策叠加优势，这是广西所拥有的“发达地区不具备的优势”。
东部地区的总部经济发展更多是建立在改革开放以来工业发展的基础上。
如广东佛山顺应陶瓷企业外迁趋势，提出将陶瓷企业“头脑”留在佛山，将生产基地转移出去，建设“陶瓷总部基地”。
东莞则从自身条件出发，提出建设厚街世界鞋业（亚洲）总部基地。
此外，一些城市的总部经济发展由城区主导。
青海西宁的城西区，武汉的武昌、江汉、黄陂区，都提出了发展总部经济二、三线城市发展“总部经济”需认清三大误区第一，“总部经济”与“楼宇经济”混淆不清。
在“总部经济”发展过程中，不少二三线城市借发展总部经济之名大力开发房地产，大搞“楼宇经济”已成不争的事实，这使“总部经济”发展备受诟病。
房地产一二三线城市划分
剩余的所有地级以上xx。
（信息
新华网北京青年报）
xx目前被普遍公认的二线xx是：
二线强
杭州、济南（经济发达、副省级、强省省会）
xx（重要经济xx）
xx（直辖市）
青岛、大连、宁波、厦门（经济发达、计划单列市）
二线中
南京、武汉、哈尔滨、沈阳（经济发展较好、区域中心、副省级省会）
西安、成都、长春（区域中心、副省级省会）
长沙、福州、郑州、石家庄（经济发展较好、地级市省会）苏州、烟台、佛山、东莞（经济强市）
二线弱
太原、合肥、南昌、南宁、昆明（地级市省会）
呼和浩特、兰州、乌鲁木齐、贵阳（边疆地级市省会）泉州、南通、常州、潍坊（新兴的经济强市）
xx（xx重工业xx）
三线xx：
三线强
海口、绍兴、大庆、邯郸、包头、台州、鞍山、中山、珠海、汕头、威海、泰安、吉林、柳州、东营、镇江、济宁、徐州、洛阳
目前国内常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念最早起源于房地产市场，现在已演变成为城市综合实力和竞争力的划分。专家介绍说，常规的划分指标包括：
综合经济实力、城市发展与规模(建设水平、人口、面积等)、辐射带动力与影响力、对人才的吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等许多层面。
简单来说，政治地位、经济实力、城市规模、区域辐射力是划分一线、二线、三线城市的主要标准。
下面xx一下xx的一线和二线xx：
xx目前被普遍公认的一线xx是：
xx、xx、xx、xx，简称北上广深。
北京（全国政治、文化、教育中心）、上海（全国经济中心）、广州（经济发达、中国第三大城市）、深圳（经济发达、特区城市）。
三线中
拉萨、临沂、银川、西宁、保定、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯、扬州、德州、泰州、赣州、九江、滨州、湖州、嘉兴、金华、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、株洲、岳阳、衡阳、宜昌、襄阳、开封、许昌、平顶山、萍乡、宜春、上饶、新余、景德镇、商丘、绵阳、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺、荆州、日照、盐城
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2010年岁初，中央政府紧缩型调控政策拉开大幕，从“国四条”、“国十一条”到“国十九条”，市场观望情绪持续加重；而银行收紧房贷政策的密集调控令更让住宅市场走势显得微妙。
在一片混沌之下，“商业地产”使得诸多品牌房企“眼前一亮”纷纷投身其中，万科、保利、绿地，合生创展等品牌房企开始“抄底”商业地产，据报道估计，“抄底”涉及资本在1000亿元以上。
2010年万科改变住宅开发与商业地产开发的“单选模式”，以10.04亿元斩获东莞地块开发商业、住宅综合体；万科总裁郁亮表示，预计未来3年内万科将建成220万平方米商业配套；保利地产2009年年报显示,公司持有商业地产面积超过100万平方米。
而据集团内部人士透露，保利计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，并且商业投资总额将占到总投资的30%。
依次推算，3年后保利商业地产投资至少接近300亿；合生创展，2009年已在北京、上海、广州等地启动开发11个商业地产项目。
其中部分项目将在今年运营、招商。
由此可见，2010年合生创展势必将以高级商业地产为代表的投资型物业发力……
随着商业地产日趋走热，商铺作为商业地产另一只也成为众多投资者日渐关注的焦点，而作为金融危机所引发的“后次贷时代”影响，二三线城市的商业地产开发量开始成倍放大，并呈现出由一线发达城市转向二、三线城市扩张趋势。
一直注重商业地产发展的的龙湖地产今年坚持实行“区域聚焦”战略，6星级酒店、城市综合体等涉及商业地产部分的规划已经在西安正式公布；2010年3月29日世茂集团进入咸阳的首个项目动工，5.2公顷的总体量中，涵盖了2.3公顷的住宅及商业配套；2009年12月华侨城在西安曲江拿地，将“欢乐谷”引进西安；而万达集团西安公司也通过将各种渠道透露，在近年之内将扩大万达城市综合体的数量……
品牌房企"调头"二三线城市商业地产之势，俨然形成。
据数据显示，2020年一线城市在中国商业地产总量中比重仅占10%，这预示着今后10年二三线城市蕴含巨大商机。
商业地产春天将至，2010二三线城市商业地产迎来“柳暗花明”。