房地产合作开发的法律风险及防范ppt课件

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（2）过户；
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（3）提供担保
（七）合作开发资金比例约定不明风险及防范
• 1.风险
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主要包括投资约定不明、预算不足、投资不到位等情形。例如，房地产
合作开发中，有些合作合同约定的投资方式是按事项分摊。比如一方负责提
供土地，另一方负责勘探、设计、建筑安装等事项，所需资金各方自行解决。
合作进行到一半，发现遗漏了某些事项，比如广告宣传、项目竣工验收等，
合作合同无效的后果
• 1.返还财产
• 2.折价补偿
• 3.按过错承担赔偿责任：（1）缔约费用；（2）履约费用；（3）合理的间接 损失
• 《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46 条对合作建房合同被确认无效后的处理原则有较为明确的规定：“４６、合 作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地 使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（二）以划拨土地使用权作为投资合作来自发 房地产的法律风险及防范• 1.风险：导致合同无效，不能获得预期收益
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《解释》第16条明确规定：“土地使用权未经有批准
权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订
立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前
已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”
• 2.防范 • （1）补办； （2）放弃
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（3）履行过程中不要贸然对合同效力作出认定。
（五）土地使用权瑕疵风险及防范
• 1.风险
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（1）品质瑕疵：
• 例如土地实际使用面积不足，比如需预留公共绿化地、规划道路 预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因 为土地面积减少，导致项目开发面积缩小，利润减少。
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（2）权利瑕疵
• 比如提供土地使用权的一方因为债务纠纷，其土地使用权被司法机关 查封，或其他第三人对该宗土地享有共有权、抵押权等。
或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使
用权作为投资的一方给予赔偿。”
（三）未取得土地使用权证的风险及防范
• 1.风险
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土地使用权转让的，必须取得土地使用权证；
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房地产合作开发的，一方未取得土地使用权证的，合作合同并不必然无
效；
• 2.防范
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（1）明确退出条件；
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（2）明确过错方的违约责任；
这些遗漏事项所需的费用由谁来承担?或者说双方虽然约定了按比例投资，但
在合作中发现预算不足、资金短缺。如果合同约定得不清晰，可能造成互相
推诿，从而对合作项目进行造成影响。
• 2.防范
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（1）充分估算资金需求；
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（2）约定一方对项目所需资金承担无限责任，即全额满足项
目实际所需资金。
（八）房地产合作中增加投资数额比例引发 法律风险及防范
• 2.防范
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（1）做好实现的尽职调查；
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（2）合同中由土地使用权乙方对土地的自然状况和权力状况作
出承诺，并规定违反承诺的违约责任。
（六）因以土地出资的一方在合作期间将土 地使用权另行转让而引发的法律风险及防范
• 1.风险
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土地使用权出资乙方擅自多次转让土地使用权
• 2.防范
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（1）约定惩罚性赔偿
房地产合作开发的 法律风险及防范
贵州师范大学 教授、博士、兼职律师
主要内容 • 一、房地产合作开发合同 • 二、合作模式 • 三、风险及防范 • 四、风险总体控制
一、房地产合作开发合同
• 2005年8月颁布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用 法律问题的解释》（以下简称《解释》）
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合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用
权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基
本内容的协议。
• （需不需要共同经营？）
• 特点：（1）主体的特殊性，合作一方应具有房地产开发经营资格；
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（2）标的的特殊性，用于合作开发的土地标的只能是出
让国有土地使用权，以划拨方式取得土地未经批准不能成为合作开发
经营的土地；
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（3）合同内容的特殊性，合作开发合同，须以开发房地
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（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对
方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
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（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款
的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给
予对方相应比例的经济赔偿；
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（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值
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（2）明确约定增加投资的承担比例，或确定承担比例的规则、
方法等；
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（3）设置灵活的出资条款（如重新确定投资比例等）；
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（4）对过错方约定违约责任。
• 《解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具有房地 产开发经营资质的，应认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开 发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方取得房地产 开发经营资质或已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开 发企业的，应当认定合同有效。”
• 2.防范：（1）核实对方资质及等级；（2）采取措施弥补或成立项目 公司。
• 1.风险
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《解释》第17条规定：“投资数额超出合作开发房地产合同的约
定，对增加投资数额承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过
错确定；因不可归责于当事人的事由或当事人的过错无法确定的，按
照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配
比例确定。”
• 2.防范
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（1）做好合作的前期工作；
产为基本内容。
二、合作模式
合作模 式
法人型
合伙型
成立项目 公司
抵押参股 方式
组建合作 管理机构
不组建联合 管理机构
三、法律风险及防范
• 风险类型
• 1.主体……………………………………………（一） • 2.客体 • （1）土地……………………………………（二、三、
四、五六） • （2）资金………………………………………（七、八、
九） • 3.政府监管（审批、名不符实）……（十、十一） • 4.利润分配………………………………………（十二） • 5.履行…………………………………………………（十三）
三、法律风险及防范
• （一）合作主体经营资格不合法的法律风 险及防范
• 1.风险：导致合同无效，不能获得预期收益
• 合作各方中至少应有一方具有房地产开发经营资格(营业执照及开发 资质证书）