金茂广场写字楼提案(2014.12.15)

本案产品
1、国际一线公司设计打造，绿色建筑、低耗能运营 2、12米挑高奢华大堂，4.1米标准层高，单元式玻璃幕墙体系 3、品牌电梯，等候时间35秒，最高6米/秒，轿厢2.8米净高 4、5000个停车位，智能停车系统，新风系统、集中中央空调系 统， 24小时IT机房冷却系统
本案产品可比肩超越市场上任何高端写字楼项目！
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我们拥有最顶级的产品配置，但这还不足以形成明 显的优势！
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本案核心价值的发现之旅！
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项目价值发现之一：区域
600亿梅溪湖国际新城 ，为长沙定制未来CBD
大河西先导区为长沙城市发展中优先发展区域，目前形成以滨江新城、梅溪湖片区、羊湖垸片区三大片区为 重点的新城核心区域； 梅溪湖国际新城：大河西先导区的未来城市中心；
10万㎡商业MALL，及华中唯一喜达屋旗下精选酒店
聚集国际时尚品牌旗舰店、沃尔玛国际超市、CGV顶级国际影院、大型儿童娱乐体验中心、高端餐饮、品牌 百货等众多业态； 喜达屋旗下豪华精选酒店源于英国皇室，高端足迹遍布全球，代言一座城市的顶级体验
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项目价值发现之一：交通
，公摊32.5%
1740平米
面积分割
8-19层为中等隔间123296㎡，21-48层为大隔 间207-445㎡
标准层层高3.8m，净高2.7m
万达物业
物管费
20元/平米/月，含公共区 域水电、中央空调等
12客/2货，30层以下为上海三菱，30层以上为日本进口 三菱 1539个 5A 中央空调，新风系统 长沙市开福区五一路与湘江中路交汇处
金茂广场写字楼2015年营销方案
今天我们不谈市场！
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因为，长沙写字楼市场已经饱和，竞争非常激烈， 未来一段时间内也不会有好转！
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长沙写字楼供求关系：
近一年，长沙办公物业市场处于严重的供大于求状况，供求比一度达到1:7.4 而成交量相对萎缩，月均去化量基本维持在1-3万㎡。
项目均价 14714
项目平均分 74.25
14712
参照项目目前可比写字楼的售价进行权重比分析,推导本案面市价格： 根据市场比较法推导本案价格为：14000-15000元/㎡
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推售策略之—分区推售，张弛有度
目前市场上类似物业的推售方式有： 1、分奇数、偶数层进行推售 2、先推中高层，保留低、高层 3、分段进行推售 三种推售方式各有优劣
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ຫໍສະໝຸດ Baidu
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当您在寻找现代最顶级写字楼的时候，我们已经领先现代一个世纪了！
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独一无二的自然景观 （3000 亩梅溪湖景观）
绿色、低碳、节能建筑
关键词：一流的自然景观
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本案核心价值提炼！
“双顶级”配置
2、“硬件”顶级：比肩及超越目前长沙市场上任何高端写字楼项目的硬件配置
1、“环境”顶级：独一无二的自然景观 （3000亩梅溪湖景观）绿色、低碳、节能
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项目价值发现之一：景观
360°无敌景观资源，拥览一线3000亩梅溪湖
金茂广场写字楼拥览一线3000母梅溪湖景观，远瞰岳麓山、梅岭公园； 一湖两山五公园、龙王港风光带，自然景观资源得天独厚。
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项目价值发现之一：配套
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拓客杀手锏之三：
针对中小投资客户，进行返租销售模式
返租模式参考： 北辰时代广场：5年返租，前三年每年7%，后续每年递增1%，共计可享受5年
38%返租，前3年租金可直减总房款，后2年直接收益.
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拓客杀手锏之四：
殊企业税费免除和资金上的扶持申请等）
3、还可以考虑引入若干风投公司入驻，直接为进驻企业提供融资服务等。
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拓客杀手锏之六—搭平台、授牌
中国生态绿色办公500强平台 体系
企业授牌
平台活动
相应政策
> 授牌：以“全国工商联”
的名义，组织“中国生态绿色 办公500强”授牌活动
1550个，与商业、公寓公用 5A 湖南首个国家绿色标准写字楼、16m挑高大堂 三菱重工，VRV分户计量 开福开福区芙蓉北路564号（原湖南新华印刷一厂）
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产品硬件对比
市场产品
1、区域地标建筑，高质量玻璃幕墙，进口大理石/花岗 岩 2、单体规模0,000平方米；标准层在1,500平米以上 3、层高超过4米，品牌高速电梯，一流物业管理，智能 5A，酒店式大堂 4、国际高端品牌酒店、商业MALL配套
项目紧邻五一大道，比邻湘江，核心地段、 品牌、大型城市综合体、江景资源等成为其最为核心
的卖点
开发商 建筑风格 占地面积 写字楼建筑面积 标准层面积 标准层高 物业公司 电梯数量 停车位 智能化 空调运行 地址 长沙开福万达广场投资有限公司
现代风格，立面为low-E中空玻璃幕墙
12.18万方 建筑面积 32.92万方 101.8万方
建筑风格
占地面积 写字楼建筑面积
标准层面积 标准层高
物业公司 停车位 智能化 产品优势 空调运行
面积分割 标准层高超4m
/
CBRE世邦魏理 仕物业管理公司
物管费
4.80元/平米/月
项目总车位为3604个，一期预计车位498个 智能5A，数字安防系统、会议系统等 LEED-ND 绿色城区；物管世邦魏理仕；地铁；城中心， 湘江风光 中央空调
客群对位——边缘客户
长沙河东、地州市、外省的自用及投资客户；
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未来因我而来，客户因我而来！
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本案拓客策略之：
拓客六大“杀手锏”
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拓客杀手锏之—：
营销前置，重点引进500强企业，租售并举，形成品牌带动
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长沙高端写字楼：华远·华中心
开发商在高品质住宅、写字楼、高端公寓、购物广场等大型CBD综合体项目的开发经验相 当丰富，华中心是华远进驻长沙的第一个项目。
开发商 长沙橘韵投资有限公司 现代风格，low-E中空玻璃幕墙 15.67万方 已规划13.15万 方 单层面积超2000 平方米 建筑面积 写字建筑层数 北区84.5万方，南 区20万方 54+7F(7#),22+6F （8#)
> 活动：借助此平台，阶段性
组织大型圈层活动，渗透进行 项目推介
> 政策：以政府名义给予进驻
企业相应的补贴政策及购买优 惠（在价格上做文章）
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本案定价策略之：
顶层：10万/㎡
我们卖的是湖南、长沙最好的写字楼，价格当然是最贵的
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长沙写字楼目前存量：
截止至今年11月，长沙办公物业市场存量继续攀升，存量累积达142万㎡，去化周
期需近4年时间，办公物业库存压力持续加大。
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长沙写字楼价格走势：
近一年长沙办公物业市场成交均价逐步下跌，截止11月成交均价降至12120元/㎡
客群对位——核心客户
世界500强+全国500强+湖南100强
世界及中国行业领袖的话语者
强势型、处于垄断地位的大型企业，分公司、子公司遍布世界和全国，对办公 条件不再要求一定要在核心地段和商务氛围，而是转向对”自然、健康、舒适 “办公等要求上来
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客群对位——重要客户
——前期与世界五百强或中国五百 强在长机构进行协商（如汇丰银行 ），向其出售或出租办公物业； ——通过与类似知名实力企业合作 ，达到强强联合，能够在极短时间 内提升项目形象档次，建立市场公 信力，以名带实，最大程度促进销 售。
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拓客杀手锏之二：
营销前置，重点引进投行、基金公司等大客户投资
如何给顶层：10万/㎡的理由
全精装，长沙高端商务办公打造范本 配套1台专属电梯直达顶层 全智能化系统办公 楼顶专属“飞机坪”
。。。。。。
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价格策略：先立标杆，高开平走
以顶层10万/㎡的价格，树立标杆，先引起市场轰动，在长沙及湖南产生巨大的 影响力和轰动效应！
国际文化艺术中心 科技研发中心
约600亿经济投入，打造成为国内高校、科研所、国际知名学者提供的最具国际视野的创新平台，汇聚顶尖 技术，成为下一个都是“硅谷” 华中艺术中心，文化企业平台，独一无二的全资源交流平台
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本案写字楼价值发现小结
生态、景观
，与去年同期跌幅近2800元/㎡，同比下降约19%。
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今天我们也不谈产品！
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因为，长沙高端写字楼产品同质化已经非常严重， 在硬件上很难实现“超越”！
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长沙高端写字楼：开福·万达广场
其他楼层价格还是遵循市场规律，进行合理定价，建议均价定制在15000元/㎡左右
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价格指定：市场比较，权衡定价
写字楼
万达广场 市场比较法 权重 本项目 14000 0.4 区位 交通 品牌 商务氛围 产品 规模 总分 20 20 15 25 10 10 100 14 14 13 15 8 8 72 16 17 14 22 6 6 81 保利国际广场 16000 0.1 14 14 13 15 8 5 69 绿地中心 13000 0.3 15 15 13 16 6 5 70 华远华中心 17000 0.2 16 16 12 20 7 6 77
地址
长沙市天心区湘江大道与解放西路交汇处东南角
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长沙高端写字楼：泊富·国际广场
城市中心大型综合体之一，为文化传媒、金融、高科技及高端服务业等企业集团倾力打造的国 际甲级写字楼。
开发商 建筑风格 占地面积 写字楼建筑面积 标准层面积 电梯数量 标准层高 物业公司 停车位 智能化 产品优势 空调运行 地址 湖南普瑞物业服 务有限公司 47196㎡ 83309㎡ 2073㎡ 湖南泊富地产发展有限公司 现代建筑风格 建筑面积 写字楼筑层数 面积分割 17台电梯 4米，净高2.9米 物管费 14.98元/平方米·月 286113㎡ 49层 每层划分为16户
1、服务于500强企业，有业务往来的上下游企业； 2、依托于长沙河西、大先导区、梅溪湖）开发而产生的相关企业（如房地产、金融、建 筑企业等） 3、深耕河西，亟待办公条件升级、以符合其企业发展和品牌身份的企业；
4、依托于麓谷高新区产业链而产生的教育、技术、科学研发等企业；
5、看重区域未来发展潜力的投资型客户。
建立全覆盖、全网络分销体系
和一线城市“北、上、广、深”等城市的营销机构建立分销体系，全网络覆盖
，精准有效，拓宽客源。
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拓客杀手锏之五：
建立客户服务保障体系
1、客户日常维护体系，建立客户档案（生日会、结婚纪念日、子女草地生日趴 、高尔夫训练营等） 2、企业进驻服务体系（以政府名义，对入湘企业税收的减少或免除申请；对特
无缝对接地铁2号线，地铁就在楼下，接驳全城，时间与距离不再是问题
在国际城市规划中，地铁物业已经成为发展潜力最大的城市高效物业形势，金茂广场作为梅溪湖唯一地铁上 盖物业，地铁2#线直达，高效接驳全城，升值势不可挡。
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项目价值发现之一：外部资源
毗邻两大中心：科技研发中心、文化艺术中心，开启全新商务新格局