[教育]易居房产南昌路25亩地块产品定位研究提报
房地产公司住宅项目产品定位报告(图文并茂)
目 前 市 场 去 化 较 好 户 型 及 面 积
悦正碧林湾 户型面积：89㎡
锦绣城二期 户型面积：98㎡
在
售
楼
盘
户 型
影响室内采光
影响室内采光
不
足
锦绣城二期 户型面积：74㎡
设计较差的户型，影响日常生活工作，造成去化速度慢
优点
不足
1. 功能分区合理，户型面积符合市场需求，整体 增值性较高；
2. 大面宽，短进深，户型采光通风好； 3. 户型方正，无暗间，动线设计合理。
（㎡）
（㎡）
（㎡）
（㎡）
（㎡）
（㎡）
华舜学府 悦正碧林湾 锦绣城二期
47-128 47-137 53-285
47-54 47
53-74
86-110 89-99 90-111
105-128 136
138-176
261-285
1. 市场户型面积跨度较大，一室到五室及以上户型房源众多； 2. 南部市场户型以两室、三室居多，面积段集中在85-136㎡之间； 3. 多数项目户型面积没有出现较大断层现象。
B1地块四至：
北至南大园村； 南至太行路； 东至木材厂、南大园耕地； 西至莲池大街、中铁家园。
D1地块四至：
北至太行路； 南至支农路邻厂房片区； 东至莲池大街； 西至市政工程厂房、技校；
C1-D3地块四至:
北至二十一中南，南大园村； 南至太行路； 东至莲池大街； 西至中马池村。
四至现状
长城大街、莲池大街沿线较为整洁，其余区域以村庄、工厂为主，可能存在污染情况。
3. 产品价格：价格偏低，未出现单平米过 万产品。并且户型规划不合理，无产品 支撑的大面积产品造成滞销；
房地产项目定位与客户分析
房地产项目定位与客户分析1. 引言在房地产行业中，确定一个房地产项目的定位和进行客户分析是非常重要的。
通过对项目的定位和客户分析，开发商可以更好地了解目标客户群体的需求，从而制定相应的市场营销策略，提高项目的竞争力和市场占有率。
本文将介绍房地产项目定位的概念和方法，并分析客户群体的特征和行为，为开发商提供参考建议。
2. 房地产项目定位房地产项目定位是指通过对市场的调研和分析，确定一个项目在市场上的地位和角色。
一个好的房地产项目定位需要考虑以下几个因素：2.1 市场调研在确定房地产项目的定位之前，首先需要进行市场调研，了解市场的需求和竞争状况。
市场调研可以通过各种方式进行，例如查阅相关资料、参观竞争对手的项目、进行问卷调查等。
通过市场调研，可以了解目标客户群体的需求、购房意愿和购房能力等信息。
2.2 定位策略根据市场调研的结果，开发商可以确定一个合适的定位策略。
定位策略可以分为差异化定位、细分定位和共享定位等。
差异化定位是指通过提供独特的产品或服务，与竞争对手形成差异，吸引目标客户群体。
细分定位是指将市场细分为不同的目标客户群体，针对不同的客户群体制定相应的产品和市场策略。
共享定位是指与其他房地产开发商合作，共同开发一片区域的房地产项目，共享资源和市场。
2.3 品牌建设在房地产行业中，品牌的建设非常重要。
一个好的品牌可以提高项目的竞争力和市场占有率。
品牌建设包括品牌定位、品牌形象设计和品牌推广等。
在品牌定位中，需要确定项目的核心竞争优势和目标客户群体，为品牌的形象设计提供依据。
品牌的形象设计包括项目的名称、标志、口号和视觉形象等。
品牌的推广可以通过广告、媒体宣传、赞助活动等手段进行。
3. 客户分析客户分析是指对目标客户群体进行研究和分析，了解他们的特征和行为。
通过客户分析，可以更好地满足客户的需求，制定相应的市场策略。
3.1 客户特征在客户分析中，需要了解客户的个人特征和社会经济特征。
个人特征包括年龄、性别、职业、教育程度等；社会经济特征包括收入、家庭结构、购房意愿和购房能力等。
易居培训商业地产定位与策划页
该怎样定位？
……
案例一：江西新余新钢项目
与
陈
仁 科
新余市地处江西省中西部，被誉为江西的“钢城”。
一 起
全市总面积3178平方公里，中心城区面积30平方公里，总
探
人口111.59万人（截止2005年底）,城区人口超过40万。
寻
……
新余市房地产行业正处在快速发展的起跑阶段，虽然 各项指标的基数较小，但增长速度飞快！
与 切入点6——
陈
仁
科
人防商业最大的难题是如何将地上的人流、商气引
一
起
入地下，这除了项目定位、业态组合准确外，在建筑形式、
探
寻
标志识别、入口处理、交通导线、装修风格等都必须有独
特的个性。
……
但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多 的设计和处理。
与 切入点7——
陈
仁
科
一 起
天河城人防商业由南北两端组成，现南段已开始招
那么，到底建多少商业面积最合适呢？
八点思考解密该项目开发，之五
与
陈
仁
目前分宜的住宅市场比较好，但整体价格不高，在土地成
科 一
本增加了一倍的前提下，如果仍按现在的住宅价格销售，开发
起 探
商的收益就没有想象中的大。而要提高住宅价格，要看整体市
寻
场发展趋势如何，还要看项目如何定位。
……
但本项目的地块在新城中虽然是中心位置，但作为住宅用 地却并非是王中之王。如果其它地块迅速开工，与本项目同期 进行，其竞争强度必然会加大。
科
一
起
探
没有赋予项目准确的定位
寻
……
怎样做到准确定位呢？
与 定位需要解决的几个基本问题——
某房地产地块定位及产品建议课件(ppt 142页)
09年5月份B地块（花园洋房）
13
土地价值研究（72#地块）
72#地块
属性类别 权比细目 优 良 一般 较差 差
综合（操作条件）
土地级别
★
地块属性 自然景观
环境污染
交通情况
配套属性
生活配套 学区情况
★ ★
★ ★ ★
优势：部分地块平整；板 块聚集一定的私营业主； 存在一定的消费能力
劣势：高度混杂的工、商
B. 情景房理念
情景房设置于一楼 , 其功能可用作书房、 茶室、客房等功能 , 位于客厅的外部 , 入口的旁边 , 和客厅及入户门厅一起形 成半围合的首层私家花园。
C. 情景邻里单元理念
层层退台的住宅和南入口的特别入户方
式 , 形成多层次的邻里空间。楼梯的活
动、露台的活动和宅间的活动相辉映，
塑造更生动、更和谐的邻里生活。
立不同需求的置业特征。
8
认识市场
无锡市场下的高端大盘风云图
梁溪河板块： 栖霞御景湾、万达城市广场、 万科金域蓝湾 长江路板块： 长江国际二期、万科东郡 太湖广场板块： 天元世家、朗诗、茂业二期 崇安新城板块： 金科、城尚城、保利达等
9
认识板块
太湖广场的“城市级”+ 古运河的“文化级”
“太湖广场”将成为无锡城 市转型、产业升级中重要的 城市增长发展级。
17
核心思路
“文化地产”的两种大盘营造开发模式
文化地产
“城市文化”
城市大盘
中南路地块
“运河文化”
人文大盘
71#/72#地块
开发战略：树立无锡一线地产运营商的形象高度 销售战略：实现南长区住宅体系唯一品牌垄断者
18
核心思路
绿城南昌项目定位报告
与城市断层明显
毗邻红谷滩CBD
项目规模较大 项 目 属 性
部分商业配套和公共景观资源的设置，将为住宅项目销售增加卖点
目前项目通达性一般，但随规划道路的连通，预期交通利好 距离规划地铁线出口约1.4公里，将拉近项目与主城区之间的关系 周边近距离配套缺失，配套依赖东侧1.5公里外红谷滩新区 地块北侧黄家湖水面开阔且水质较好，具有一定水景资源 环地块水资源污染较严重，对居住品质有一定影响
MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER
8
共 同 创 造 城 市 的 美 丽
项目属性分析
区域属性
城市介绍
江西省省会，重要的综合交通枢纽。
南昌，又名豫章、洪城; 地处江 西省中部偏北为江西省省会。 行政区划：六区四县——东湖 区、西湖区、青山湖区、 青云 谱区、湾里区、红谷滩新区； 南昌县、进贤县，安义县、新 建县（项目所在地）。
项目西至——华东交通理工大学
N
黄家湖
项目南至——龙潭河
龙潭河
优势：湖面宽，水质好，景观优势 明显； 劣势：湖对面山上为烈士陵园，本 地客户对此抗性较大。 华东交通理工大学
优势：水面宽阔，最宽处120米左右， 河景资源良好； 劣势：水质有污染，有较大异味。
共 同 创 造 城 市 的 美 丽
优势：与学校相邻，居住环境学习 氛围浓厚； 劣势：学校人口密集，对于周边环 境有一定影响。
交通规划预期较好 周边生活配套缺乏 景观资源不强势
墓区抗性大
与地块一湖之隔的坟墓区，视线可达，高端客群置业抗性较大
MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER
房地产项目定位分析(全套)
房地产项目定位分析(全套)简介房地产项目定位是指在房地产投资中确定项目适宜的市场和产品定位，包括项目类型、规模、板块、定价等。
房地产项目定位的准确性直接影响项目的销售和盈利。
本文将从市场分析、竞争分析、产品定位、品牌定位、销售定位等方面进行详细阐述。
市场分析市场分析是房地产项目定位的关键。
通过市场分析，可以确定产品定位和定价，并从市场的角度预测产品的销售情况。
市场分析包括以下几个方面：1.市场规模：确定适宜的产品申报面积和总建筑面积，同时也要了解整个市场的规模情况，从宏观上预测市场的容量。
2.市场需求：了解卖方和买方的需求，同时也要了解消费者的需求是多样化的，要在此基础上选择市场定位。
3.市场分布：了解市场的分布情况和发展情况，从中找到产品在市场中的定位。
竞争分析竞争分析是指分析与该产品竞争的同类产品或区位的房地产比较，以寻找与西乡白宫“立方”有关的其他住宅或商业开发项目。
竞争分析的基本内容如下：1.同类产品分析：估计市场上同类产品的数量和销售情况，预测市场上相应产品的销售情况。
2.区位分析：分析该区域其他房地产项目的特点和定位，以及其他的相关因素，例如最近的交通、购物中心和学校的情况等。
产品定位在市场分析和竞争分析的基础上，确定适宜的产品定位，包括以下几个方面：1.产品类型：确定项目是商业、住宅还是其他类型，同时还要确定产品的品质、功能和特点。
2.产品规模：确定项目的总建筑面积以及包含的楼层和户数等。
3.产品价格：根据市场需求和竞争情况确定产品定价策略。
品牌定位品牌定位是指通过提供高品质的建筑、服务和环境来赢得客户忠诚度。
品牌定位应从产品规划的骨架、设计和营销推广等各个方面入手。
品牌定位的关键是产品的品质和规格，同时还要考虑到服务和社区环境等因素，营造愉悦的生活体验，提升品牌形象。
销售定位销售定位是房地产项目定位中的最后一步，决定产品的销售渠道和营销策略。
销售定位的内容包括以下几个方面：1.销售策略：确定产品的销售策略，例如销售渠道、销售周期、销售价格等。
某房地产项目初步市场分析定位报告PPT课件
－住宅价格有上升趋势。
如：建设中 的居安苑
销售中的 珠花园
*
贺兰县区域位置地图
*
贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况
备注：以下住宅规模和标准 数据为销售各部提供
名称
明珠花园 城帮欧语
*
住宅楼沿街底商定 位方向
•商业氛围会逐渐形成 •周边缺少邮局、银行、电信 营业厅等服务配套 •居住人口规模大，消费潜力大
•相关生活服务配套 •中档餐饮娱乐
*
住宅沿街底商定位方向
1、方案一：一层单独销 售，二层餐饮。
2、方案二：一层、二层 整体销售
3、方案二：一层、二层 单独或分开销售
一层可以考虑银行、邮 局、电信营业厅等；
境
区域道路网主要由
三条主干道组成
（光明路、环城高
本案
速、109国道）；
道路通行能力较强， 路况较好；
交通系统相对发达。
未来xx·蓝湾北街将会向西打
通直接与银川相连的环城高速， 交通会更加便利。
*
（二）xx·蓝湾项目产品分析
地理位置
S
交通环境
W
O
xx·蓝湾项目产品分析
T
周边配套
分
析
建筑产品分析
银河西路以北， 光明西路以南，
西靠109国道
桃林街以东， 居安街以南
19万 16万 36万
多层\小高层
两室两 厅
未定价
未规划
宁夏建源房地 产公司
主力户型 集中在80 平米左右
普
遍
多层
两室两 厅
易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报
05
预期效益与风险评估
预期效益分析
销售收入
根据市场调查和预测，该地块开发后可实现较高的销售收入，为 开发商带来可观的利润。
品牌提升
通过该项目的开发，可以提高开发商的品牌知名度和美誉度，增加 市场竞争力。
社会效益
项目建成后将增加就业机会，促进当地经济发展，提升城市形象。
风险评估与应对措施
市场风险
06
结论与建议
结论总结
目标客群
中高端改善型购房者，年龄在30-50岁之间，家庭月收入 在20,000-50,000元之间，注重居住品质和交通便利性。
价格策略
根据市场调研和产品定位，建议采取中高端定价策略，均 价在12,000-15,000元/平方米之间。
产品定位
打造高品质、舒适型住宅小区，以改善型住宅为主，面积 段在90-150平方米之间，注重室内空间布局和居住环境 品质。
发布项目信息，吸引潜在客户。
线下渠道
02
通过传统广告、户外广告、房产展会等形式，扩大项目知名度，
吸引目标客户。
内部渠道
03
利用企业自身资源，如员工推荐、合作伙伴等，进行项目推广。
品牌推广策略
品牌定位
根据项目特点和市场需求，明确品牌定位，塑造独特 的品牌形象。
品牌传播
通过广告、公关活动、媒体报道等方式，将品牌信息 传递给目标客户，提高品牌知名度和美誉度。
02
产品定位研究
市场分析
宏观环境分析
对国家政策、经济形势、社会文 化等因素进行综合分析，以了解 市场整体趋势和机会。
区域市场分析
深入研究项目所在区域的市场状 况，包括供求关系、竞争态势、 价格水平等。
目标市场细分
南昌房地产市场调研分析共10页文档
南昌城南板块房地产市场调研分析一、城南的相关状况1．地理位置城南板块，范围为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。
该片区历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气势恢弘。
2．整体规划根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。
3．交通条件城南板块交通网络纵横，原来就是交通要道。
城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之二。
从公交情况来看，由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加，城南的公交线路也在不断的增加。
16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网，基本结束了城南居民进城难的时代。
4、配套设施目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备，并且是整个南昌市种植和养殖基地，片区还有南昌市最大的农产品批发市场。
未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。
沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。
城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥附近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。
房地产项目定位之市场调研.pptx
19
市调工作内容及方法
地块查勘 城市（区域）经济背景 城市（区域）规划 房地产市场 消费者
20
地块查勘
项目位置——城市位置图、区域位置图 调研方法：开发商介绍、现有地块资料 项目四至 调研方法：红线图、现场查勘 项目内部环境——建筑物、地形、水体、植物、空气质量、噪 音、其它（如文物古迹等） 调研方法：文字资料、现场查勘、访谈（开发商或政府部门） 项目周边环境——建筑物、道路交通、景观资源、公共设施 （广场、公园、商场、学校、政府机关、变电站、垃圾站等）、 企业、人口等 调研方法：文字资料、现场查勘、访谈（开发商或政府部门）
P=6500
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？（锋尚）
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？（乌鲁木齐南门国际）
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？（万达景藏、东海花园）
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？（月亮河）
10
初步假设下的市场调研任务
12
3、项目的核心竞争价值方向的初步确定 （对于类同的总价或单价项目）
结构性分析： A、区位价值与核心客户群的确定； B、规划功能调整的方向； C、价格标杆的参照系或自身定义； D、主要竞争差异的方向选择； （丽阳天下）
关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
13
关于市场调研的几个基本观点
权所有
2020/7/11
课程内容
市场调研的出发点和意义 市场调研的具体步骤和工作内容
2
一、市场调研的正确出发点
3
市场调研的困局
我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积 如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研 的70%以上的数据是没有价值的。 如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这 将是一个极其复杂的过程。这是为什么？
房地产项目定位分析报告文案
昆泰集团劲松项目定位分析报告21世纪中国不动产2002年元月目录第一章房地产宏观市场分析…………………………5—10第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7一、我国宏观经济运行态势良好二、宏观经济运行对房地产投资的影响三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策二、把握使百姓“买得起房”的有关政策三、把握使百姓“买放心房”的有关政策第三节 2002年房地产市场预测 (10)第二章区域市场分析.......................................11—18第一节区域环境概述 (11)一、地理位置与道路交通状况二、周边物业状况三、人文环境及配套设施状况第二节区域市场竞争分析…………………………12—13一、周边项目概述二、产品供应特点分析三、区域竞争对手分析第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18一、Strength（优势）二、Weakness（劣势）三、Opportunity（机会）四、Threat（威胁）第三章客户群体需求分析……………………………19—25第一节主导客户群的定位分析……………………19—20一、客户类别细分二、主导客户群定位第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23一、购房时间、动机及关注因素二、主导客户群购房偏好第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25一、单位价格需求二、贷款额度选择三、首期的承受能力第四章项目定位分析……………………………………26—29一、响项目定位因素分析二、项目市场定位描述三、目标客户群体描述第五章产品功能定位……………………………………30—37一、整体规划建议二、外观设计建议三、户型设计建议四、配套设施建议五、装修档次建议六、配套服务建议七、物业管理建议第六章价格策略 (38)一、定价原则二、定价策略三、本项目定价建议第七章销售策略…………………………………………39—40一、推广方式二、销售渠道三、销售队伍四、战略伙伴五、销售时机第八章广告策略…………………………………………41—43一、广告目的二、诉求重点三、广告策略四、广告预算第九章合作方式…………………………………………44—48一、公司简介二、项目主创人员三、代理费用第十章附件……………………………………………49-5121世纪中国不动产前言2001年12月29日，21世纪中国不动产区域接到昆泰集团正式委托，就昆泰集团筹建的劲松项目定位等多方面问题提出我方建议，以寻求双方合作的机会。
易居中国-地产项目定位研究思路-咨询标准化-49PPT
B-2-1未来项目客源基础 P-2-1未来项目产品机会
B-3-1未来项目产品基础
18
克而瑞（中国）信息技术有限公司
地块市场属性解析
思考点：
➢ T1政策影响 – 项目可塑性 ➢ T2市场走势 – 项目发展性
地块市场属性
19
克而瑞（中国）信息技术有限公司
解析架构
房地产属性
属性
地块产品属性
产品适合度分析
基础点 B1-B3
机会点 P1-P2
25
克而瑞（中国）信息技术有限公司
安索夫模型+SWOT
项目解析
新市场 (客户）
开发策略
现有市场 (客户）
渗透策略
现有产品
差异策略
延展策略 新产品
26
克而瑞（中国）信息技术有限公司
目标市场吸引力矩阵
潜在竞争者
项目解析
供求
供应能力
目标市场
购买能力
产品线
供应能力 购买能力 潜在竞争 替代产品 产品拓展 供求关系 吸引力
地块竞争关系
➢ 典型竞争个案分析
地块市场属性
基础点B-3： 现实区域产品基础
12
克而瑞（中国）信息技术有限公司
现实解析
现实区域产品基础 地块竞争关系
➢ 典型竞争个案分析
政策限制性
➢ 70/90 ➢ 土地增值税 ➢ 地方性政策 ➢ ……
地块市场属性
机会点P-2： 现实项目产品机会
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克而瑞（中国）信息技术有限公司
克而瑞（中国）信息技术有限公司
项目机会点
定位/策略思路
客户
产品
5
项目机会点解析
克而瑞（中国）信息技术有限公司
房地产行业中的市场调研及品牌定位策略
房地产行业中的市场调研及品牌定位策略一、市场调研房地产行业市场调研是指对房地产市场中的消费者需求、竞争对手情况、政策法规等进行全面分析和研究的过程。
市场调研是房地产企业制定品牌定位、推出产品、制定营销策略、提高市场竞争力的重要手段。
市场调研通常包括以下几个方面：1. 消费者需求分析房地产行业中的市场调研，需要进行对消费者的需求进行分析，以了解市场上的主流需求，进而制定针对性强的营销策略。
在进行消费者需求研究时，需要有针对性地让消费者填写问卷、参加市场调研互动，通过数据分析、统计、建模等手段，得出消费者受众的需求、偏好等信息。
2. 竞争对手分析竞争对手包括同等级别的房地产企业、同一物业类型的竞争对手、同一地域内的竞争对手等。
在市场调研中，需要对各类竞争对手进行分析，包括对其经营模式、品牌定位和营销手段的研究。
研究后针对性地采用更有效的营销策略，抢占竞争对手的市场份额，降低品牌的市场风险。
3. 地域分析房地产行业市场调研中的地域分析重点探究市场区域的基本特点、城市规划、政策、税收等，从而更好地洞察市场环境和市场竞争力。
在实际调研活动中，应对地域特点进行合理考虑，建立合适的调查范围，摸清浑河区域是专业性代码街道还是一般性综合区域，才能满足不同企业的业务和发展需求，提高市场竞争力。
二、品牌定位策略品牌定位是企业营销战略的基础，对房地产企业的市场竞争力有决定性的影响。
品牌定位是通过多种手段，将企业的产品和服务归属到特定的消费群体中，从而使企业的品牌形象清晰、独特。
在市场调研的基础上，房地产企业需要制定适合品牌定位的策略，以增强品牌影响力和市场竞争力。
1. 特定人群定位品牌定位时需要针对具体的人群进行定位。
如针对高端人群、中产阶级、学生家庭等等，制定不同品牌定位策略和营销策略。
通过研究各种目标人群的消费习惯和购房意愿，制定更符合消费者需求的营销策略，从而提高品牌影响力和市场价值。
2. 品牌溢价定位品牌溢价是指在保持高质量的前提下，售价比市场价高出很多。
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•要点：地块特性分析；周边案例研究
•★ 问题解构 •要点：问题解析
•★ 项目整体发展战略 •要点：产品属性定位
•引题：
•沙区作为首府行政区划，在近两年内迅速发展，为这个 区块的房地产开发打下了坚实的基础。
•区域内林立的楼盘，火热的销售，为西山、克西路片区 房地产市场扎下了强心一针，同时也树立了这个区块【 西山、克西路片区楼市竞争前沿】的形象。
•是理性回归的序曲，破旧立新的良机
•西山、克西路片区市场蓬勃的发展与美好的前景让人兴奋 。但市场也存在着一系列的隐忧，例如残酷的竞争；例如 调控对市场、客群的影响……
•更重要的是 •对于西山、克西路这样的热片区，往往也会因为生
活配套不丰富而产生“灯下黑项目”。
•★ 区域研究 •要点：区域房地产市场特性分析
•承载城市未来的居住新区
•西山、克西路片区房地产市场特性分析
•之 •竞争加 剧
•★经过长时间的政府规划和经济发展，越来越多的开发企业由于看好 西山、克西路片区房地产行业的良好发展，而纷纷进驻。从08年西山、 克西路片区在售项目的数量可以发现：
•西山、克西路片区已经成为首府房地产行业竞争最为激烈的片区。通 过08年市场波动影响，西山、克西路片区大多数开发机构意识到了区域 竞争的残酷，从而开始理性的看待市场。
•宏观之总体盘 量
•★08年度全市在售项目调研数 据显示：
•目前城市中心在售项目日益稀 少，消费者的选择面也逐渐减 少。
•相较中心城区，整个西山、克 西路片区各个区段的在售楼盘 总数接近20个。
•众多不同品质的楼盘极大的丰 富了首府楼市，也让越来越多 原本有意于【中心居住】的消 费者眼光转向，进而选择在西 山、克西路片区购置房产、生 活居住。
5.5
•地块竞争分析
•对于项目的竞争（类似竞争）分析，我们选取了两个相 关楼盘来协助分析过程。
•西湖小镇 •塞外江南
成功先例 大盘榜样
•地块竞争分析 •西湖小 镇
•★项目位置：克西路，九家湾水 库旁。
•★产品形态：一梯两户纯板式高 层住宅。
•★占地&建面：占地2.66万平方 米 ；建面：4.5万平方米 。
•微观之供应结构变 化
•★08年1月-11月，乌鲁木齐成交商 品住宅套型中90平方米以下套型成交 量达16681套，占总额的54.9%；90至 120平方米套型销售7888套；120平方 米以上套型销售5838套。
•这与国家新近出台，“购买90平方 米以下普通住房按1%的契税标准缴税 ”的政策有一定关联。同时也反映出 ，08年的购房者在市场不明朗的情况 下，更加沉稳、实际的选择了高实用 率、高性价比的中端低总价产品。
[教育]易居房产南昌路25亩 地块产品定位研究提报
•报告组 成
•★ 区域研究
•要点：区域房地产市场特性分析
•★ 地块研究
•要点：地块特性分析；周边案例研究
•★ 问题解构
•要点：问题解析
•★ 项目整体发展战略
•要点：产品属性定位
•研 究 工 作 阶 段 进 程
•现阶段项目研究工作进程
•前期市场调研走访
•★区域日益蓬勃的发展现状，正提升着城市对这个区域的 感情与向往。
•咋看之下，项目用地的区域优势十分明显。 •占据了首府“西进”的城市地位；承接着西山、克西路 片区的人气财气、生活资源；拥有外环路、克西路、 西虹路等城市交通动线……
•那么， •区域优势能否成为项目的价值主线？
•我们将对区域市场做出分析，进一步进行论证。
•★西湖小镇的客群：
•60%周边单位、周边区域客群，32岁—45岁之间，表现为 改善型需求、二次置业居多。兼有30岁左右（以下）一次置 业刚性婚房需求客户。基本为优质客户。
•40%外县高端客户，多为离退休（即将离退休）老干部， 为子女买房。兼有外县来疆私营业主，因区域价格因素比较 后选择购房。
•★西湖小镇的畅销户型：
•★户数&容积率：多层7栋、板式 小高2栋计380户，1.8容积率。
•★户型区间：85—137平方米 。 共有90、106、104、137等户型 面积。
•★价格区间：4100元 —5300元 。
•★销售程度：多层售罄。高层剩 余房源不多。将于2009年10月左 右交房入住。
•西湖小镇项目自08年入市以来，一直以【高居 住品质】、【湖景住宅】作为卖点进行推广。
•上述多说的热销【90户型】中市场份额的多半，都交与了郊区多层社 区。而作为市场重点的西山、克西路片区，却并没有很高的占有率。
•西山、克西路片区市场的过快发展导致了发展机构盲目追求利润点的 弊端；大户型的过量开发过早的透支了市场购买力；抗风险能力较强的 户型（70、90户型）开发量的不足，使市场供求矛盾日益凸显。
•区域市 场
•市 •场 •回 •暖
•自从09年2月以来，首府商品房（多层） 成交价格已逐渐回升至2940元，相当于 2008年8月的同期水准。
•政府已明确表态：创造宽松环境促房地产 市场发展，采取有效措施，让房地产企业 充分利用建筑成本下降的有利时机，自主 选定不同层次、不同类型的房地产开发业 务，促进房地产业健康发展。
•西山、克西路片区房地产市场特性分析
•之 •前景展 望
•★集合西山、克西路片区市场的特性，可以发现市场在总体发展 上步伐过快。市场容量虽大，但过快的开发导致了市场竞争的加 剧，拉低了市场抗风险能力。
•机遇与威胁并存，潜力与竞争同在
•但是，市场政策的悄然转变与西山、克西路片区市场总体的美好 前景、资源，也呼唤着全新开发理念的出炉。所以，09年对于西 山、克西路片区市场来说：
•★这对西山、克西路片区楼市过快的发展起到了柔化平抑作用。并在 一定程度上，调和了市场价格过快增长与购房者承受压力之间的矛盾。
•西山、克西路片区房地产市场特性分析
•之 •供求矛 盾
•★首府各个片区的房地产市场基本都出现供求面积不对等的情况。西 山、克西路片区市场尤其严重。
•08年1月-11月，乌鲁木齐成交商品住宅套型中90平方米以下套型成交量达16681套，占总额的54.9%；90 至120平方米套型销售7888套；120平方米以上套型销售5838套。
•地块特性点分析 •1公里生活临济 圈
• ★交通：主要出行干道为双向2车道老满城街。公交线路仅仅依 靠532一条线路。 •★医疗：就近的武警医院为项目医疗资源加分不少。 •★教育：农大、农大附中虽在侧但路线不畅。 •★购物：项目用地主要临街面商业气息不浓郁，生活资源的成熟 购置点为据项目2、3公里之外的北园春市场。 •★人居：项目周边毗邻盛世家园等大型住宅小区，拥有一定人居 氛围；但也临近大量自建房，人居氛围良莠不齐。
•引题
•★项目用地位于老满城街，处于克西路片区与西山 片区的接合部。 •★西山片区经过近年来的房地产开发热潮，已经成 为了首府的集中居住区，承担着首府“西进”大任。 • ★西山片区的成功运营直接带动了克西路至骑马 山片区的商品房开发大潮。 •★目前来看，西山片区及克西路片区的主力商品房 供应结构为： •多层、低密度洋房为时下主力；小高层、高层为
•房地产业成为扩大内需的重点，调控政策 开始转向。市场信心逐渐恢复，刚性需求 逐步释放。
•宏观之土地供 应
•★从图上可以看出， 08年度 出让的土地，沙依巴克区占到 了08年全年份额的15%。
•★尽管去年的市场波动对行 业整体产生了诸多不利的影响 ，但沙区依旧占领着首府土地 出让的大家地位。
•★土地市场蓬勃依旧，甚至 在市场冷淡的情况下，依旧有 许多地产发展机构进驻沙区， 在一定程度上说明了沙区广袤 的土地资源与行业的发展前景 。
•西山、克西路片区房地产市场特性分析
•之 •城市地 位
•★西山、克西路片区已经逐渐承担起【新城市西进格局核心 】的规划愿景，在大力发展居住基础建设的同时，其经济成长 也日见新高。除了承担起【城市居住新核心】的同时，西山、 克西路片区在城市经济腾飞的蓝图里，也扮演着重要的角色。
•我们可以这样来形容西山、克西路片区在首府房地产市场中 的地位：
•西湖小镇的户型在尚未开盘销售时便已 大受关注与青睐。
•这两种户型的总量占据西湖小镇项目户 型总量的约40%。定价较高，后经一次 单价上调后，仍旧是客群关注重点。
•宏观之投资总 额
•★08年度的市场是否真如舆 论传播所描写的那般暗淡？ 就一线市场的调研结果来看 ，08年全市房地产投资总额 有增无减。且绝大部分的投 资额度集中于沙区与城郊版 块。
•★这充分说明，越来越多的 开发企业已经意识到了沙区 的投资回报。并有意识的将 开发战略转向至【居住郊区 化】发展方向。
•微观之容积率上 升
•★从08年度首府成交土地容积率可以分析得出： •沙区经过06、07两年的开发，适宜于低密度居住产品的土地在日益减少， 土地容积率的上升表示低密度居住产品的日益稀缺，也在一定程度上展示了 西山、克西路片区房地产行业的蓬勃发展。 •容积率的上升表示着越来越多的住宅产品将表现为小高层、高层社区，同 时间接的影响和提升着消费者对高密度住宅产品的接受程度。
•2009年10月5日前 •已完成
•前期物业定位建议报告
•2009年10月15日 •报告进行中
•物业规划书终稿
•*年*月*日 •未完成
•★ 区域研究
•要点：区域房地产市场特性分析
•★ 地块研究 •要点：地块特性分析；周边案例研究
•★ 问题解构 •要点：问题解析
•★ 项目整体发展战略 •要点：产品属性定位
未来趋势。
•区域属 性
•★快速发展的经济使西山、克西路片区居民的生活水平有 了很大提高，区域内生活品集散市场、休闲娱乐场所、医 疗教育配套相继建成使用。
•★近年来，首府“西进”政策利好使原本经济蓬勃的沙依巴 克区越发富足。其中西山、克西路片区逐渐转化为沙区的 核心经济区段。