[职业资格类试卷]物业管理师(物业经营管理)模拟试卷44.doc

[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷44一、单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意。

1 目前广泛采用的招标方式是( )。

（A）议标（B）内部招标（C）邀请招标（D）公开招标2 物业服务企业的首要责任是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行( )。

（A）核算（B）准确的测算（C）适当的平衡（D）修订3 房地产市场价格是某种房地产在市场上的( )，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

（A）成交价格（B）平均水平价格（C）最高价格（D）最低价格4 对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等,都会对投资者产生巨大影响,这种风险是( )。

（A）资本价值风险（B）比较风险（C）未来运营风险（D）收益现金流风险5 随着时间的推移而减少的是( )。

（A）原始价值（B）账面价值（C）市场价值（D）投资价值6 大型购物中心或超市常采用的租金是( )。

（A）净租（B）毛租（C）总租（D）百分比租7 ( )，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

（A）收益法（B）市场法（C）剩余法（D）成本法8 收益法在估价时，适宜于下列对象( )。

（A）发电厂（B）学校（C）游乐场（D）公园9 下列有关房地产市场价格的表述中，错误的是( )。

（A）与地理位置关系大（B）价格不易受交易主体的个别因素影响（C）总体呈向上波动趋势（D）价格是在长期考虑下个别形成的10 在我国，低收入和最低收入家庭所在地占全部家庭的比例均为( )。

（A）1%～5%（B）5%～10%（C）10%～15%（D）15%～20%11 物业管理中经营计划的核心是( )。

（A）收入（B）成本（C）年度运营预算（D）资本支出预算12 在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本”是指( )。

（A）通常意义的成本（B）费用（C）价格（D）营业费13 设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是( )。

（A）更换（B）修理（C）技术改造（D）保养14 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是( )。

（A）行业平均收益率（B）资金成本（C）项目风险（D）资金成本和项目风险15 单利计算时，利息的计算公式是( )。

（A）In＝P·n·i（B）In＝P(1+i·n)（C）In＝P[(1+i)n-1)（D）In＝P(1+i)n16 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。

（A）周期风险（B）比较风险（C）资本价值风险（D）时间风险17 在房地产估价的成本法中的“成本”,并非通常意义的成本,而是( )。

（A）价值（B）成交价（C）费用（D）价格18 关于租赁合同内容,说法不正确的是( )。

（A）租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式（B）承租人应当按照合同约定交纳租金,不得拒交或拖欠,承租人如拖欠租金,出租人有权收取滞纳金（C）房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮,保证房屋的使用安全（D）房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的,可以与另一方当事人合修,责任人因此付出的修缮费用,由承租人分期偿还19 对他人的财产、人身实施不法侵害,依法由行为人承担民事赔偿责任的危险称为( )。

（A）法律危险（B）保证危险（C）民事危险（D）法律责任危险20 在买方市场下，成交价格会( )。

（A）偏向最低卖价（B）偏向最低买价（C）偏向最高卖价（D）偏向最高买价21 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方5616元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗物业的正常成交价格为( )元/m2。

（A）6009（B）6039（C）5850（D）584122 ( )是政府调控房地产市场的主要对象。

（A）区位（B）房地产收益（C）房地产价格（D）房地产管理23 物业经营管理实践中，许多设备更新的情况都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，进而( )。

（A）提高租金（B）提高入住率（C）减少租金拖欠（D）以上全是24 写字楼风险的( )，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围。

（A）不确定性（B）确定性（C）可测性（D）不可预测性25 租赁合同的核心是( )。

（A）租金标准（B）合同的解除条件（C）租赁用途（D）租赁双方的权利与义务26 写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括( )。

（A）租金价格水平（B）出租经营成本（C）写字楼物业投资收益率（D）以上全是27 下列有关物业的说法中，不正确的是( )。

（A）物业价格形成的时间长（B）收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用（C）物业本身的价格叫服务价格（D）物业的区位是指物业的空间位置28 在商品房销售中，一般可以反映销售商品房的总体价格水平的是( )。

（A）标价（B）起价（C）均价（D）成交价29 影响物业价格的心理因素主要有( )。

（A）购买或出售心态（B）个人欣赏（C）时尚风气（D）以上全是30 ( )原则是合同订立的基础，是合同设立原则中的核心原则。

（A）公平（B）平等（C）诚信（D）公正31 投资价值与市场价值都可采用的评估方法是( )。

（A）成本法（B）假设开发法（C）收益法（D）对比法32 需求和供给反方向变化时，若供给增加大于需求减少，则均衡价格和均衡交易的变化分别为( )。

（A）下降和增加（B）上升和增加（C）下降和减少（D）上升和减少33 房地产市场的功能不包括( )。

（A）引导需求适应供给条件的变化（B）指导政府制定科学的土地交易政策（C）指导供给以适应需求的变化（D）配置存量房地产资源和利益34 着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的是( )。

（A）成本的事先控制（B）成本的事中控制（C）成本的事后控制（D）以上全部正确35 良好的( )常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷。

（A）位置（B）级别（C）建筑的吸引力（D）空间布置36 通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约( )m2时，就应该编制物业资产管理清单。

（A）20000（B）30000（C）50000（D）6000037 下列情况会导致物业价格降低的是( )。

（A）随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多（B）一个地区中的居民的素质低，构成复杂，社会秩序欠佳（C）人口密度地区，求多于供（D）人口密度大幅度增加可能刺激商业、服务业的发展38 ( )有时也称为重要原则，它主要应用于成本的事中控制，是保证成本有效控制的重要手段。

（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责、权、利相结合原则（D）例外管理原则39 下列选项中，( )是租赁管理中租赁方案的核心。

（A）租金方案（B）预算（C）经营费用（D）预期收益40 下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是( )。

（A）估计成本（B）实际成本（C）计划成本（D）定额成本41 根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的( )。

（A）总量结构（B）区域结构（C）供求结构（D）投资结构42 租赁管理的核心内容是( )。

（A）租户选择（B）租金确定与调整（C）租赁管理中的市场营销（D）租约谈判与签约管理43 物业管理的核心工作是( )。

（A）根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司工作（B）对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态（C）执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标（D）拥有一个管理有序、高效率的办公环境44 综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行( )物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司。

（A）专业性（B）复合性（C）策略性（D）可行性45 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到( )的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。

（A）10%（B）15%（C）20%（D）30%46 偿债能力状况指标包括( )。

（A）资产负债率（B）营业增长率（C）资本积累率（D）财务内部收益率47 工业用地最高出让年限为( )。

（A）40年（B）45年（C）50年（D）70年48 房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商( )。

（A）增加销售收入（B）降低销售成本（C）减少风险（D）减少税费49 一般情况下，开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。

（A）报价最高者（B）报价最低者（C）报价最合理者（D）具有相应条件者50 可行性研究费占项目总投资的( )。

（A）1%～3%（B）3%～5%（C）5%～8%（D）10%51 ( )是建设工程管理队伍中的核心人物。

（A）预算员（B）高级经济师（C）房地产估价师（D）项目经理52 某建筑物的建筑面积200m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，已使用年限20年，判定建筑物剩余经济寿命20年，残值率为5%，则其现值为( )元。

（A）5000（B）45 000（C）50 000（D）55 00053 下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有( )。

（A）利润最大化（B）资本利润率最大化（C）每股利润最大化（D）企业价值最大化54 如果租户的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%，该租户的营业额为360万元，则此时该租户的租金为( )万元。

（A）16（B）20（C）26（D）3655 普通租售型商务写字楼的整体有效使用率，即专用部分面积/标准层面积一般为( )。

（A）50%～60%（B）60%～70%（C）70%～80%（D）40%～50%56 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。

（A）12.55%（B）12.68%（C）14.75%（D）15.01%57 下列费用中，属于运营费用的是( )。

（A）准备金（B）房产税（C）企业所得税（D）空置损失58 物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是( )等。

（A）预算期物资采购情况（B）企业未来的现金流（C）材料消耗定额（D）费用消耗定额59 物业服务有效需求的特征是( )。

（A）有需要无购买力（B）无需要有购买力（C）无需要也无购买力（D）有需要也有购买力60 租赁计划包括租金方案和( )。