世联估价理论与方法及其应用入职培训课程

法院强制拍卖目的 下的评估报告鉴定
估价对象为历 史状况下的
保险估价、拆迁补偿
估 价 时 点
现在
估价对象为现 时状况下的
估价对象状况及房地产 市场状况均为估价时点 （现在）时的状况 估价对象为未来某个时 点的状况，房地产市场 状况为估价时点（现在） 时的状况 估价对象及房地产市场 状况均为估价时点（未 来）时的状况
自然寿命：指竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自 然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
经济寿命：指建筑物对房地产价值有贡献的时期，指从建筑物竣工 之日开始到建筑对房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房 地产，是指从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地 产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 房屋耐用年限：这是建设部、财政部1992年6月5日制定的《房地产 单位会计制度----会计科目和会计报表》中结经租房产折旧的规定。对 于估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。 计算折旧中所采用的寿命年限为经济寿命年限。 剩余经济寿命=经济寿命－有效年龄
地心
房地产是指土地、建 筑物及其他地上定着 物，是实物、权益、 区位三者的结合体。
其他地上定着物：指附属于或结合于土地或建筑物从而构成土地或建筑 的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。比如埋设在地 下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池、种植在地上的树木、 花草等。在现实中，其他地上定着物往往被视为土地或建筑物的构成或 附属部分。 实物：指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设 备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施等。
销售税费：营业税、城市维护建设税和教育费附加、其他销售税 费，如印花税、交易手续费等 开发利润：指房地产开商的利润，而不是建筑承包商的利润率。
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成本法中建筑物折旧的求取
建筑物折旧的原因： 自然寿命、经济寿命、房屋耐用年限
物质折旧
功能折旧 经济折旧 建筑物折旧的求取： 直线法 年限法 成新折扣法 市场提取法 分解法
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统一房地产范围
统一付款方式
统一采用单价 统一币种和货币 单位
统一面积内涵
统一面积单位
可比案例的成交 价格是实际发生 的，它可能是正 常的也可能不是 正常的，对于不 正常的，就要将 其实际而可能不 正常的成交价格， 变成正常市场价 格。
将可比实例在 其成交日期时 的价格调整到 在估价时点时 的价格。
估价中最常见
估价对象为未 来状况下的
评估期房 房地产投资分析，预 计未来房地产价值
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未来（预测性估价）
估价方法分类
市场法、成本法、收益法、假设开发法
每种方法都有一些适用范围、但不是总能 够严格区分的，因此各种方法互为补充与 印证
房地产评估中很少遇到假设开发法，一 般适用于在建工程，将在建工程续建成 房屋
值得说明的是：遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成 为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是 哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估 价。
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估价原则
估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
过去（回顾性估价）
估价对象状况及房地产 市场状况均为估价时点 （过去）时的状况 估价对象状况为过去某 个时点时的状况，房地 产市场状况为估价时点 （现在）时的状况
使用关键因素：可比案例选择、因素修正（交易情况修正、市
场状况调整、房地产状况调整）
适用条件：市场成熟、交易案例资料可靠、真实、具有替代性 适用对象： 住宅、办公、商场、厂房、房地产开发用地
还可以用于其他估价方法有关参数的求取， 如租金、经营收入、 空置率等
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市场法估价的步骤
搜集交易实例：即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的 房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。 选取可比案例：即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合 一定条件的交易实例。 价格换算、价格修正、价格调整：就是对可比实例的成交价格进 行适当的处理。 求取比准价格：即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到 的多个价格综合成一个价格。 选取可比案例质量上应符合4个要求： 1、与估价对象房地产类似； 2、交易类型应与估价目的吻合； 3、成交日期尽量接近估价时点； 4、成交价格应尽量为正常价格。
估价时点
估价依据 估价假设 估价原则
估价程序
估价方法 估价结果
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估价原则
房地产估价原则：
基本原则 独立、客观、公正原则：房地产估价的基本原则和最高行为准则。 合法原则：要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价 值。 普适技术性 原则 最高最佳使用原则：要求房地产估价是在估价对象最高最佳使用下的 价值。 估价时点原则：要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定 时间的价值。 替代原则：不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 谨慎原则：是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存 在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎， 充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生 的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值， 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
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数量上一般选取3个以上(含3 个)，10个以下（含10个）
市场法估价的过程
价格换算 建立比较基准 价格修正 交易情况修正 价格调整 市场状况调整 房地产状况调整
区位状况调整：位置（包括所 处的方位、距离、朝向、楼层 等）、交通（包括进、出的方便 程度）、环境景观（包括自然环 境、人文环境和景观等）、外部 配套设施（包括基础设施和公共 服务设施）。 实物状况调整：建筑规模、结 构、设施、设备、装饰装修、空 间布局、外观、防水、保温、隔 热、隔音、通风采光、日照、使 用率、层高、完损程度。 权益状况调整：土地使用期限 限、城市规划限制条件（如容积 率）
步骤： 1、弄清估价对象房地 产的价格构成，搜集相 关资料
公式：评估价格=（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费
用+投资利息+ 销售税费+开发利润）-建筑物折旧 建筑物一般折旧方法：年限法、市场提取法、分解法
2、测算重新购建价格
3、测算建筑物折旧 4、求取积算价格
适用范围：新开发土地、新建房地产的评估、在建工程、没有
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成本法中建筑物折旧的求取
土地使用年限对建筑经济寿命的影响 50年
建筑物经济寿命早于 土地使用期限结束。 按建筑物经济寿命计 算年限。如图A、B
建设期2年
建筑物经济寿命50年 土地使用期限70年
18年
A 60年
5年
建筑物经济寿命60年 15年后出让 土地使用期限50年
建筑物经济寿命晚于土 地使用期限结束的，分 两种情况：在土地使用 权出让合同中未约定不 可续期的和已约定不可 续期。未约定不可续期 的按建筑物经济寿命计 算年限（A、B）；
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估价理论与方法及其应用
2019/1/17
房地产的含义
土地
房屋
构筑物
定着物
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房地产的含义
地上空间 地上空间
土地：对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间， 地表 但是，土地所有权的上下空间范围并不是上穷天空，下尽地心的，而是 有法律限制的。
建筑物：包括房屋和构筑物，有门、窗、顶盖的称之为房屋，没有的称 之为构筑物，比如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
重新购建价格= 土地取得费用+开 发成本+管理费用+ 销售费用+投资利 息+ 销售税费+开 发利润
开发成本：指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房 屋建设所必要的直接费用、税金等。
管理费用：一般取3%--6% 销售费用：一般取售价的百分比
投资利息：应计息的项目有土地取得成本、开发成本、管理费用 和销售费用
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市场法

最基本的一种方 法，也是最有效 的一种方法
理论依据：替代原理 含义：简要地说，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对
象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它 们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适 当的处理来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的成交 价格为导向来求取房地产的价值，通常把市场法求得的价值简称 为比准价格。
市场法举例
估价对象介绍：
平安大厦竣工于1998年， 2000年投入使用，建筑 主体为钢筋混凝土结构。 建筑总高18层，其中地 下一层出租作为商场仓 库，1-4层为商业裙楼， 5-18层全部用作写字楼， 大厦总建筑面积约3.6 万平方米。 大厦配套设施有：4部 三菱电梯，设中央空调、 自动喷淋、烟感报警、 网络接线、监控系统等， 各层配有卫生间。 本次评估物业为大厦写 字楼15层、16层、17 层、18层，建筑面积合 计为5,798.77平方米， 目前为企业自用。

如何理解合法原则与最高最佳原则的“冲突”：
最高最佳使用必须同时满足4个条件：法律上许可、技术上可能、经济 上可行与价值最大化。由于在判断估价对象的最高最佳使用时，往往 忽视“法律上许可”这个前提条件，所以常常误以为最高最佳使用原 则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律（包括 法律、法规、土地使用权出让合同等）允许范围内的最高最佳使用。 因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则， 不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则， 必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原 则对合法产权、合法处分等方面的要求。
权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生 出来的权利、利益和收益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等。 区位：是房地产的外在因素，指一宗房地产与其他房地产或者事物在空 间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等 方面。