易居中国经典案例—海上海提案报告
上海市海上海项目物业管理策划
理念篇□导言 1□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路3●物管理念●总体构思●人力资源开发【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合8●新文化地产理念延伸●文化与地产结合作用●物业管理之文化内涵塑造【三】Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践15●集3种业态为一体的模式创立●根植与新文化地产，运用与物管实践●物业管理之文化塑造践行□导言“出土”于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址“起源”于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱400、海上海“创立”于这几个关联的名称：上实发展、新文化地产、创意商居区从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。
[海上海]位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三万平方米，其中7幢住宅建筑面积为九万多平方米，3幢LOFT建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。
[海上海]临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程――黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。
外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。
从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。
□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路●物管理念——秉承『海上海』的专业运营、统一管理之模式；『海上海新城』投资方充分考虑经营业主的长远投资，保障其利益。
投资商上海实业发展股份有限公司、发展商上海上实房地产有限公司，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所未有的投资方、发展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。
物业管理公司作为专业化的服务机构，也将秉承[海上海]的“文化地产”运营模式之精髓，创新服务理念，创具特色与『海上海新城』内，各方共享共获收益财富。
上海海上海项目物业管理策划方案
上海海上海项目物业管理策划方案理念篇□导言 1□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路3●物管理念●总体构思●人力资源开发【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合8●新文化地产理念延伸●文化与地产结合作用●物业管理之文化内涵塑造【三】Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践15●集3种业态为一体的模式创立●根植与新文化地产，运用与物管实践●物业管理之文化塑造践行□导言“出土”于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址“起源”于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱400、海上海“创立”于这几个关联的名称：上实发展、新文化地产、创意商居区从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。
[海上海]位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三万平方米，其中7幢住宅建筑面积为九万多平方米，3幢LOFT建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。
[海上海]临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程――黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。
外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。
从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。
□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路●物管理念——秉承『海上海』的专业运营、统一管理之模式；『海上海新城』投资方充分考虑经营业主的长远投资，保障其利益。
投资商上海实业发展股份有限公司、发展商上海上实房地产有限公司，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所未有的投资方、发展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。
物业管理公司作为专业化的服务机构，也将秉承[海上海]的“文化地产”运营模式之精髓，创新服务理念，创具特色与『海上海新城』内，各方共享共获收益财富。
地产海宝山项目广告策划提案
地产海宝山项目广告策划提案项目背景海宝山项目是一座位于中国沿海地区的高端地产项目。
这个项目占地面积广阔，拥有优美的海景和宜人的气候，被认为是一个理想的居住和度假场所。
然而，由于市场竞争激烈，为了吸引潜在客户，项目需要进行一系列广告活动和宣传策略。
目标受众1.富裕人群：这些人群对高品质的生活方式有追求，并乐意为其支付高价。
他们重视自然环境和社区设施的质量，注重居住品质和社交活动。
2.投资者：地产项目对投资者也具有吸引力。
他们关注回报率和增值潜力，并寻求稳定的投资选择。
3.养老人群：一些老年人希望在退休后安享轻松的生活。
该项目的宜人气候和便利设施使其成为他们的首选。
广告目标和策略广告目标1.提高品牌知名度和美誉度。
2.吸引潜在客户并促进销售。
3.突出项目的独特卖点和价值。
广告策略1.多渠道广告投放：通过多种渠道传播项目信息，包括电视、广播、报纸、杂志、户外广告牌、互联网和社交媒体等。
针对不同的受众群体选择合适的媒体，提高广告的曝光率和覆盖范围。
2.强调项目的独特卖点：突出项目的优势，比如迷人的海景、高端的社区设施、安全和宜人的居住环境。
通过精心设计的广告语和图片展示这些独特卖点，吸引潜在客户的注意。
3.提供个性化的体验：为潜在客户提供个性化的体验，如参观项目、品尝地方美食、参与社交活动等。
这将帮助他们更好地了解项目，并增加购买的欲望。
4.拓展市场：除了国内市场，还可以考虑拓展国际市场，吸引国外投资者和度假者。
通过合作伙伴关系，参加国际地产展览会和旅游展览会等方式，向国外推广项目。
广告内容品牌标志和口号项目的品牌标志应简洁、有吸引力，并与项目的定位相符。
口号应能够准确地传达项目的价值和独特卖点。
电视和广播广告电视和广播广告是传播项目信息的重要渠道，可以通过电视和广播媒体与目标受众进行有效的互动。
广告内容可以展示项目的美丽海景、高端社区设施和幸福生活场景，并强调项目的独特性和价值。
报纸和杂志广告报纸和杂志广告适合传达更详细的项目信息。
0530海上海弘基休闲广场
9
停车场出入口 停车场出口
功能布局
政府规划办公地块位于整个地块 的西南角，办公地块占据了整块 地块全部的商业展示面。与商业 人流的主导方向产生冲突。
商业街虽为南北贯穿，但主要形 式为开放式街区，建筑以2-3层 商业为主，商业街整体形象全部 被三幢办公塔楼遮挡，在大连路 任何角度只能看到工程办公局部 塔楼及老式公房小区。这样设置 完全终止了商业局部随机消费的 可能性。
另外奥特莱斯丰富了其零售业 态，但其整体品质较差。
23
业态布局-主力店设置
工程两个主力店皆为原有功能改造。因其位于商业街的两端，无法依 靠主力店人流提升商业街人气，商业街中段生意惨淡。
原海上剧院现 为金逸影城
原海上展馆现为 老刘野生大鱼坊
24
• 工程区位 • 功能布局 • 建筑空间 • 业态布局 • 销售运营 • 工程小结
17
建筑空间主要问题-3.建筑形态
商业死角众多，消费者在没有被有效的引导情况下，很难进入，无法 形成有效人流。
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建筑空间主要问题-4.中心广场
中心广场设置在商业街的一边，很难发挥其积聚与发散人流的作用， 外侧居民小区也会对广场活动的举办带来不确定因素。
19
建筑空间主要问题-5.立面
立面设置过分追求新意，不适合商业经营需要，对后期维护保养要求 也较高。
29
工程运营-地面停车场改造
弘基进驻后对办公楼门前绿化进 展改造，增加了地面提车位，同 时这样设置可以带活办公楼沿大 连路一侧底商，提升工程整体的 租金收益。
现今，工程停车场为地面与地下 相结合，办公与商业公用，停车 位为800元/月，地面10元/小时， 商家消费者停车5元/3小时。
易居-海南博鳌二期地产项目产品建议报告-27PPT
滨海商业
第二部分：公寓市场监测与建议
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
市场监测：岛中小户型备受关注 ——旅游地产
市场咨询： 海南房产外销被业界冠之以“旅游地产”，而被销往岛外的占据总销售量６ ０－７０％的房产中，有业界人士曾粗略估计，按套数计算，９０平米以下 的中小户型将超过整个外销房产的６０％，据称，这还是保守的数字。
容积率： 0.5 总建筑面积：60000平方米 单套面积：控制在80－120平方
米里面 建筑高度：层高3.2米，共4层； 建筑形态：观景退台式公寓； 外立面风格：采用石材与玻璃
的拼贴，营造新古典主义风格 房 型：超标准的1房1厅，
打造典型的单身人士或者二人 生活的度假产品。 单 价：8000元/m2起 总 价：在60－100万 客户人群：富裕型人士（有一 定前期积累，同时年收入在30 万以上的富裕型人士）
0.5
0.24
占地面积 所占比例
12
63%
5
10.5%
10
10.5%
8.33
10.5%
1.0
5.26%
2.54
38.87 /
注：本计算按照总面积583亩计算，容积率控制在0.25以内
岛内公寓总建筑面积控制在20000平方米以内，容积率0.5左右的4 层公寓，占地面积为40000平方米
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
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项目总指标
岛内商业
岛内商业
岛内商业 沿海高级公寓
高端别墅
规划功能面积建议
物业类型 国际公寓 高端别墅 顶级别墅 500强会所
建筑面积
海上海
“海上海”策划理念表述1.一个价值核心,一幅闪光的座右铭——让生活更加美好！让生命更具价值！——用上实发展参与人类文化复兴的恢宏抱负和企业文化传承，打造上实发展卓越、创新、诚信、恒久的独特品牌。
2.敲响新文化地产的钟声，让“海上海”成为新文化地产的经典之作——新文化地产所表现和演绎的是地缘或者广域的传统文化、或者当代文化的特质，并通过对新生活方式的创造来表达对海上海项目的独特理解。
3.海上海项目的灵魂是原创追求，原创是活力和永恒的唯一保证。
通过海上海文化休闲街（魔方大道）、海上海创意LOFT以及海上海创意居三项原创性作品，确立自身的价值体系，实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。
4.海上海创意商业街从建筑艺术形态到街区商业定位，都具有鲜明的“新建筑、新财富、新生活”特点。
它以全新的创意产业为支撑，它将成为激发原创精神的热土，成为中外文化交流的新城市节点。
5.海上海创意商业街规划有海上海讲堂（海上剧场）、海上会馆和海上影院等标志性建筑，充盈在这条街区的是活力、趣味、智慧的因子，创造出永不落幕的生活情景剧。
6.海上海创意LOFT设计出最丰富的空间形态，给所有创意工作者最大的想象空间，并通过创意群体的互动，产生无穷的创作和生活灵感。
它的物业性质具有“做自己生活主人”的后SOHO时代特征。
7.海上海创意居以体验经济学说为灵魂，在这里，业主的生活将按照体验经济的模式贯穿从购房、入住、消费的所有循环过程。
海上海创意商业街、海上海创意LOFT均将对海上海创意居产生辐射和互动，使在创意居的生活体验美好、难得、不可复制。
8.海上海的策划和推广，将通过全新的新立体传播理念来实现。
这个传播过程，转化了主体、客体的惯常模式，实现了所有传播环节的主体性参与，并制造出与整个项目、整个业主队伍相关的生活故事，使海上海成为具有世界性知名度的新人文景观。
9.从房地产开发中自然生态建设的单极模式到自然生态、文化生态和产业生态的多级互动式开发，不仅营建一个新型的都市节点，更为一个产业（创意产业）的发展提供了一个生态的发展环境。
上海“海上海”商业公寓项目策划报告
上海“海上海”商业公寓项目策划报告一、楼盘概况“海上海”项目位于杨浦区大连路920号，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂地块。
大连路隧道二○○三年九月通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的“北外滩”和“东外滩”；上海市区内的“大学城”规划在杨浦，并且已经启动。
二、项目规划创意定位“海上海”——创意商住区，具有鲜明的文化主题、明确的艺术审美风格、浓郁的文化艺术氛围、不断发生的故事和文化事件并不断创新等特征，引导和塑造一种新的生活方式，让城市更美丽,让生活更美好。
“海上海”项目定位为中高档社区，建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万平方米。
创意商业街是“海上海”灵魂的载体，它的主题定位是成为一条体现上海城市精神的魅力场，成为一个展示文化原创活力的竞技园。
以商业街为轴线，分东西两块。
紧邻大连路的地段用来作创意商居，内部房型采用独创性的变化空间，与“海上海”提倡的全新的生活方式相呼应。
整体建筑形态充满生命力的动感和张力，放眼望去，空间形态充满原创设计的无穷魅力。
商业街东侧将做成品质最好的高档居住区，全部采用精装修。
三、项目创意实录1、一个价值核心，一幅闪光的座右铭：让生活更加美好！让生命更具价值！用上实发展参与人类文化复兴的恢宏抱负和企业文化传承，打造上实发展卓越、创新、诚信、恒久的独特品牌。
2、敲响新文化地产的钟声，让“海上海”成为新文化地产的经典之作。
新文化地产所表现和演绎的是地缘或者广域的传统文化、或者当代文化的特质，并通过对新生活方式的创造来表达对海上海项目的独特理解。
3、海上海项目的灵魂是原创追求，原创是活力和永恒的唯一保证。
通过海上海文化休闲街（魔方大道）、海上海创意LOFT以及海上海创意居三项原创性作品，确立自身的价值体系，实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。
4、海上海创意商业街从建筑艺术形态到街区商业定位，都具有鲜明的“新建筑、新财富、新生活”特点。
“海上海”策划报告
一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」Calvin Klein 教会我们如何使用水杯。
Tom Ford 教会我们何谓高难度的性感。
Zoom教会我们用各种姿势拿笔。
Ludwig Mies Vander Roche 教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。
ACCA KAPP教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。
都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。
而最能体验［杨浦区下只角］文化的一种概念，名之为「混」。
“海上海”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新上海城市精神，创造上海居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！海上海」项目概况海上海"项目位于杨浦区大连路9 2 0号，建设用地面积约8.4 8万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率2.44左右，总建筑面积约2 3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。
第一部分：策略构建所存在的基础和因素一、项目特性分析1）区域环境与交通：基地东部大连路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩" ；区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。
项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。
基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通 4 号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。
2）区域大配套：项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。
创意商业街海上海项目整体推广计划(PPT 63页)
1月
上海办公
2月
新春拜年会、冠名晚会
2月
温、台房展会
2月
电视电影随片广告
2月
港龙航空
2月
搜房网/FM
2月
新浪网
2月
上海办公
3月
新民晚报
1
3月
新闻晨报
1
3月
上海一周
1
3月
行为艺术展
3月
电视、电影随片广告
3月
周末画报
3月
搜房网/FM
3月
新浪网
3月
上海办公
4月
新闻晨报
1
4月
新民晚报
1
4月
解放日报
1
4月
电影艺术展
欣赏新文化地产或喜欢创意文化的企业、个人 周边企业的地域需求
Ⅲ 客户共性分析
产品认同 发展前景认同
文化认同
客户消费特征：租多买少
NO.2
产品/理解/定位篇
Ⅰ 创意商业街特征分析
1、人流量
位于交通要道，人流、车流量高。
2、投资回报率
上实集团介入经营管理，将会有长期而又稳定的回报。
3、品牌魅力
NO.3
整体/推广/策略篇
Ⅰ 推广总体策略
3×
海上海的立体传播网
3
新闻引导 新文化地产
广告投放
活动配合
创意产业经济
海上海项目
Ⅱ 产品线推广策略
新文化地产 创意产业经济
海上海
社会影响力
倡导者
（名师、大家）
行业影响力
（创意及房地产）
实用者
客户影响力 追随者、仰慕者
Ⅲ 宣传线推广策略
新闻引导
• 后续客户的积累
上实海上海项目提案报告
上实海上海工程提案报告策源商办事业部 ·市场研究部二00四年六月前言市场篇1、工程市场分析1.1工程立地条件分析1.1.1.工程简况●用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70年●规划指标：规划总用地面积：84787.7平方M总建筑面积：232797平方M住宅总建筑面积：89710平方M创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方M商业街总建筑面积：16000平方M综合容积率：2.44,绿化率：35.2%地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩.飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅 大连路沿线商铺1.1.2.工程周边环境分析周边环境工程南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善.工程北部辽源西路为一条机动车单行道，两边地建筑以老式公房为主，沿街有小型地便利店等生活商业配套. 工程西部大连西路为区域地主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域地必经之路.●周边交通条件从车行系统来看，工程依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心.同时轨道交通4号线和8号线均在本工程邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本工程地交通条件，便于人流地疏导，扩大工程地影响.但工程临近地飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本工程地出行和未来商业人流地导入带来不便.●周边商业生活配套该工程距离控江路商业街较近，可以满足一般地购物需求.沿大连路有些规模尚可地餐饮店，如即将开业地苏浙汇等.其他地小马路上有一些便利店和面包房等.整个配套基本可以满足普通居民地日常生活.同时，本工程到达四川北路、五角场、提篮桥等地区地车程一般在15分钟以内，因此本案也处于几大商圈地共同辐射范围之内.因此本工程较为齐全地商业配套为本工程带来生活便利地同时，也将增大工程商业部分地市场竞争.小结综上而言，目前本工程地区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通地建设对工程交通条件有极大地提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本工程地办公和商业产品十分不利.随着北外滩、东外滩开发地相继启动以及“知识杨浦”地打造，未来仍将有效地改善工程地市场环境，同时鉴于工程产品在上海市场地开创性，报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场地发展形式、工程周边地市政规划以及区域市场地依赖度较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析工程未来所面临地经济环境.市场环境以及规划前景.1.2 工程宏观市场环境分析1.2.1 上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严.房地产业是上海国民经济发展地支柱产业之一，具有很强地产业综合性和关联性，对宏观经济地敏感度极高.近几年上海宏观经济健康地运行形势为本市房地产业提供了十分有利地发展契机.源源不断地需求动力——国民经济持续快速增长90年代以来，上海市GDP 增长在稳定11%—13%之间，高于全国平均增长水平2—3个百分点.2003年上海市实现国内生产总值（GDP ）6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%，是上海市经济连续第12年保持两位数增长，也是自1997年以来6年中增长最快地一年.2003年上海市人均国内生产总值达到46585元，折合5600美元，较2002年增加15%.区域经济呈现增速发展地趋势日益明显.历年上海国民生产总值（亿元）2462.574034.964551.154950.845408.766250.812000300040005000600070001995年1999年2000年2001年2002年2003年历年上海人均国民生产总值（元）189423454737382405244658510000200003000040000500001995年2000年2001年2002年2003年●市民消费升级全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加.2003年，全市职工年平均工资为22160元，比上年增长13.8%.年末，全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元.吃、穿、用等商品消费分别比上年增长7.5%、7%和11.1%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显.●市场需求动力呈多元化——外向型经济快速发展，间接推动外资消费历年职工平均工资12 05914 14715 42017 76419 4732216017.3%15.2%9.0%9.6%13.8%5.6%10 00014 00018 00022 00026 0001998199920002001200220034.0%8.0%12.0%16.0%20.0%平均工资增幅2003年上海市积极实施促进外贸出口地政策措施，推进出口加工区建设，外贸出口实现了高速增长.全年外贸进出口总额1123.97亿美元，比上年增长54.7%.其中外商投资企业出口308.13亿美元，比上年增长60.8%，占全市出口总额地63.6%.随着上海城市投资环境地优化，对外商地吸引力不断上升.2003全年批准外商直接投资合同工程4321项，比上年增长43.5%；吸收外资合同金额110.64亿美元，增长23.5%；实际到位金额58.5亿美元，增长30.1%.居住环境地不断升级、改善——重大工程建设硕果累累2003年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资621.52亿元，占全社会固定资产投资地比重超过四分之一.功能性、枢纽型、网络化地城市基础设施建设大规模开展.上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江地车道由26条迅速增加到44条；年内新开工地A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公路等工程将继续优化本市骨干道路网、高速公路网地布局，增强对外交通地整体功能.继续全面推进城市绿化建设，城市生态环境继续改善.“一号重大工程”硕果累累，徐家汇公园三期、外环线400M绿带一期工程、上海广场公园工程、虹桥河滨公园等绿化工程相继完工，新增绿地超过2100公顷，为进一步改善城市形象和环境奠定了基础.1.2.2保持惯性前进地上海地产市场2003年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理地态势.466566630749901房地产开发投资额（亿元）随着房地产投资和商品房市场价格地快速增长，自2003年以来政府宏观调控力度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业地长期稳定发展提供政策护航.房地产市场投资规模不断扩大.房地产业地支柱产业地位不断提高，开发投资规模创历史新高.2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，比上年增长13.7，占当年全市增加值地7.4%.房地产投资增长加快，全年投资总额突破900亿元，共完成901.24亿元，比上年增长20.3%，增幅同比增加1.6个百分点；对全社会固定资产投资增长贡献率达57.5%，成为扩大投资需求地重要推动力.其中，外商（包括港澳台地区）投资增速强劲，共完成投资147.12亿元，比上年增长43.1%，增速高于其他各类投资主体.●上海住宅市场总体情况✓房地产市场供需总体均衡2003年，本市商品房竣工面积2139.99万㎡，比上年增长25.3%；销售面积2224.47万㎡，增长20.5%，市场供需两旺，达到高位均衡.如图所示，自2000年以来，上海房地产市场整体供求平衡.✓市场消费能力巨大，市场价格快速增长在销售价格和销售面积地双重拉动下，2003年本市全年商品房销售额达到1216.34亿元，同比增长49.2%，同年商品房平均销售价格达到5,118元/㎡，预售成交均价为5717.4元/㎡，首次超过北京成为全国房价最高地省份城市，并分别以24.2%和16.8%地增长速度成为全国房价增长最快地省市之一.今年第一季度上海房价同比上涨28.3%，土地交易价格上涨22.6%，仍远远超过同期GDP和人均收入地增长幅度.✓供求关系地转变2003年，上海市商品房供应与成交情况都达到了一个新地高峰，批准预售面积达到3385.5万㎡，其中，住宅批准预售面积为3150.7万㎡，占到了93%；商品房预售登记面积相比2002年也有近200万㎡地增加，达到2869.4万㎡，其中，住宅预售登记面积为2711万㎡.两者地增幅分别为29.7%和6.8%，市场供应增长速度明显.2004年一季度，上海市商品房批准预售面积为475.2万㎡；商品房预售登记面积为617.1万㎡.经过2003年地供应热潮后，市场供应有所减少，但市场需求仍与2003年同期基本保持相同水平.1997年至2004年一季度，上海市商品房地交易量增速始终超过供应量，在此作用下，市场由供大于求地总态势过渡到供求平衡，至2001年开始供不应求.2002年，商品房地供应和交易双双攀升到2500万㎡以上地高位，当年供求比保持在1：1.08，供应缺口为75.83万㎡，市场处于求略大于供、适度紧张地状态.在2003年供求关系再度发生变化.✓日益攀升地房价2002年，上海市区12个行政区商品房预售登记总面积为2261.70万㎡，成交总金额为1121.6亿元，商品房平均成交单价为4960元；2003年，上海商品房平均销售价格达到5118元/㎡，预售成交均价为5717.4元/㎡，首次超过北京成为全国房价最高地省份城市.上海办公市场总体情况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断地汇集，上海国际化大都市地地位已逐步确立，加之2010年世博会地拉动效应，自从去年以来，上海办公楼租金一路走高，涨幅已达亚洲第一、全球第三.据有关数据显示，靠着甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅，上海市办公楼空置率已降至六年来地最低点.戴德梁行第一季度统计也表明，今年一季度上海甲级办公楼地整体吸纳量明显加速.从上季度地3.9万平方M 上升到7.5万平方M ，其中绝大部分需求来自浦西地区.空置率也从上季度地11.5%降低为11.1%，面积仅40.6万平方M.自1997年以来，办公用房地销售状况一直保持在较为稳定地状况，基本在40万-50万平方M/年，办公用房地租赁状况受到需求变化影响较大，变化也较大，总体来说呈逐年增长地态势.近年来，办公用房地租赁和销售比例保持在4：1地状1997年~2004年一季度上海市商品房供应量与成交量对比图单位：万平方米50010001500200025003000350040001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年-1态，2002-2003年以来甲级办公楼市场租金一直保持上涨，随着各板块写字楼入住率地不断提高，可供应面积不断减少，小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域地甲级办公楼出现供不应求地局面.办公楼市场以其强劲地租金走势，稳定地租户来源，使一些实力雄厚地公司对购买办公楼表现出浓厚兴趣，以基金为主地投资客也看准其中地稳健回报，积极介入，办公楼市场从而受到了投资客地追捧.✓上海各类企业（上海/外地/外资）数量比例分析✓不同办公面积段地比例分析办公楼入驻企业行业分析贸易，高科技，咨询，金融保险类公司数量明显较多，约占到所有外来企业地50%.这无疑和上海地整个城市定位相符合.随着发展，此种趋势会得到进一步加强.另外，随着外资地大量进入，外资地驻沪机构和代表处地数量会大幅增加.从客户结构分析看目前上海入驻办公楼地企业有超过50%地外来企业，其中近20%为外地企业，35%为外资（或合资）企业.在行业构成上，比例从高到底依次为：高科技17%；贸易13%；广告11%；金融/保险7%；物流7%；外资驻沪机构7%.以上各类行业占外来企业总量超过60%.从发展地趋势来看：上述各类企业地比例仍将呈上升势头，特别是金融/保险，外资机构地数量会大幅度增加.从面积选择分析看在入驻地外来企业中，超过50%地企业选择300M2以下地小面积写字楼；超过30%地企业选择300—900M2地中等面积写字楼，其中地21%选择地是300—600M2地面积.基本上600M²以下构成了目前外来企业地主流需求.同时，对大面积地需求，外来企业亦超过了上海本土企业，有7%地外来企业选择超过1500M2地办公楼，随着许多企业把总部搬来上海，这一趋势将得到进一步加强.●上海商业地产市场总体情况✓上海人口增长资料来源：上海市统计局✓WTO对商业地影响商业是中国加入WTO或最先向外开放地行业，根据入世协议与承诺，3—5年内商业零售市场将全面放开.外资早已开始大举进入商业零售事业，到2002年为止，世界50家最大地零售巨头已有40家进入中国，资金约为40亿，商场超过600家.上海市外资商业占社会商品零售总额地比例已达10%.3年内这一比例将扩大至30%.中国进入WTO地前景和现实已经为国际性公司在上海地投资创造了巨大地机会.很大程度上，这将对房地产市场产生长期和持续地推动.✓商业行业地政府导向上海仍然是一个有明显政府导向影响力地市场，虽然很大程度上市场模式具有最终地决定权.有关部门地政策性判断不失为一个参考指标.“十五”上海商业发展地主要预测经济指标是，到2005年,1)商业增加值750亿元，年均增长10%；2)社会消费品零售总额2500亿元，年均增长8%；3)批发贸易总额6700亿元，年均增长10%；4)连锁商业销售额1000亿元，占社会消费零售总额地40%；5)商业平均利润率提高0.3—0.5个百分点，国有大中型商业企业亏损面控制在20%以下.✓上海商业市场地规模还将继续扩大上海经济发展地速度决定了商业市场地扩容.上海连续8年呈两位数高速发展地势头，是很难因诸如SARS这些突发因素而嘎然而止地.今后几年，上海大规模市政建设速度不减.据不完全统计，全市已形成了114个大型居住区，新建居住区地社区商业中心需求将迅速增长，待开发地社区商业营业面积将达到250万平方M，销售额可达600亿元.按市政府居住区商业服务设施占5.5%地规定保守计算，到2005年商业市场地增量约在412.5—440万平方M，5年间将增长30.8%--32.86%.在完成大规模住宅建设之后，商业市场将逐步成熟，商业市场地增量将趋于平缓.✓外资入驻对商业市场需求和价格上升形成支撑如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中国“抢滩登陆”，美国沃尔玛、法国家乐福、德国地麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在上海纷纷立足，并且都制定了进一步拓展市场地计划.其零售额已占社会零售总额地10%，今后3年将达到30%.由此可见其对于商铺地需求仍会增加.投资商业市场地外资除一些中小投资者外，基本上是跨国零售巨头.他们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为.可见建设中地国际化大都市地商业市场其潜在投资价值正被逐步认可.在20世纪80、90年代，香港房地产市场地持续“三高”，已表明了外资源源不断地进入所具有地重要作用.因此，着眼于长期发展地外资进驻将对上海市地商业市场上升构成有力支撑.上海商业物业供应量变化上海商业物业供应10203040506070p r e 199319931994199519961997199819992000200120022003200420052006由于供应量激增，致使商业企业间竞争激烈，同时，国内出现通货紧缩，有效需求不足，兼之受到东南亚金融危机地影响，投资者对于商业工程热情下降，同时部分工程延期建设，供应量开始逐步减少，至2001 年底达到谷底.从2001年底起，随着各主要商圈改造及区域商业中心建设地兴起以及一些延期工程地开工，可以预计，2002-2005年上海又将迎来商业工程建设地高峰.总结✓住宅随着整个城市经济地快速健康发展，居民收入持续增长，经济开放程度也不断增加，为本市房地产业地快速发展创造了极为有利地条件.住宅市场继续走强外.同时城市居住环境地持续改善以及上海城市地位地不断上升，上海对外省市和外籍人士地居住和投资吸引力逐步增强，这将为上海房地产业特别是高档商品房市场创造更多地市场需求.✓办公稳中有升，特别是甲级办公地市场供应量有限，空置率保持在很低地比例.其他乙级办公市场需求也基本看好，销售和租赁都较为稳定.✓商业竞争将进一步激烈，但是总体市场也中长期看好.上海商业仍有潜在地升值空间.今后几年上海商业市场地总体状况是，铺源充裕但需求大于供给.这种需求大于供给地不平衡状况将持续一段时间.主要是由三方面需求所影响：其一是国内商业企业地需求；其二是外资进入中国市场地需求；其三是国内其他投资者地需求.上海商业市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上地趋势不变.1.2.3从宏观调控看房地产市场走势●《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》近几年上海商品房价格地上涨总体来讲是需求拉动型地，但市场卖方依靠信息优势进行市场炒作也在一定程度上推动了市场价格地上涨.《办法》正是希望通过网上公开地形式使房地产销售行为在房地产交易中心地监督下进行，公示各套商品房状态、定金、预（销）售价格，来抑制炒订单、内部销售等投机行为，从而规范房地产市场交易行为.●期房限转自2004年04月26日起，预购人购买地预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让地预告登记.根据官方解释，采取这一手段主要目地是为了限制投资性购买行为，降低投资性购房比重，调整供需比例，抑止供不应求引起地价格上涨，确保房地产市场持续、稳定、健康地发展.●规范土地市场自2003年8月上海市国有土地使用权出让第三号公告起，上海市所有新增经营性工程用地均通过公开招投标方式进行.一级土地市场交易进入一个相对公开、透明、公正地市场化运作阶段.●121号文件2003年6月13日，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理地通知》（即121号文件）：对高档商品房、别墅等工程适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房地应提高首付款比例等.该文件地出台试图挤压房地产市场地泡沫，促进房地产投资和消费地理性行为.但文件没有出台实施细则，在某种程度上说明了该项政策操作地实际操作难度.●提高存款准备金率和资本金率，信贷规模收缩从4月25日开始，金融机构存款准备金率将普遍提高0.5个百分点，金融机构将一次性减少可用资金高达1100亿元左右，直接影响到市场资金地供给情况.另外近期房地产开发固定资产投资工程（不包括经济适用房）资本金比例也从20%提高到35%以上，信贷规模明显收缩，这对资本密集性地房地产行业形成较大地冲击.目前房地产开发资金地80%是来自银行信贷，融资方式单一，因此在货币投放量减少、贷款难度加大地情况下，房地产行业所需资金将进一步吃紧.小结在良好地宏观环境支撑下，2003年是上海房地产快速发展地一年，房地产业作为经济支柱产业地地位获得市场和决策层地认可.国家和上海市政府出台多项房产、金融、土地政策调控楼市，本意是为了控制市场价格地理性增长，防范市场风险，维持行业地长期稳定发展.本报告认为在政府稳健地宏观调控下，上海房地产市场可望获得长期、稳定地发展.结合本工程地开发条件和实际情况看，不是所有地宏观调控政策对本工程地日后销售都会造成较大影响，本报告认为，我们应予以重点关注地政策是个人房贷政策.本工程地工程定位起点较高，客户层也锁定在高端客户中，而在高端客户中，对房贷资金地依赖程度还是较高地.在121文件中“对高档商品房、别墅等工程适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房地应提高首付款比例等”有明确地表示，在今年五一假日前，各大商业银行也停止了对个人住房贷款地发放，虽然节后不久就恢复了个人住房贷款，但各大银行对贷款地发放明显持谨慎态度，尤其是高额贷款限制十分明显.如果今年121文件地细则出台，必将对高档市场地消费能力进行限制，届时很有可能会对上海高端市场形成一定地冲击.现在地风平浪静很有可能只是暴风雨地前奏.另外，由于期房限转等政策目前并为正式对商业和办公工程执行，因此从目前地形势看，最近一系列政策对商业及办公市场地负面影响不大.特别是办公物业，由于其投资客源地比例相对不大，租金回升，因此市场风险和影响最小.商业地产市场受到上海商业用房面积分割等规定地影响，将逐渐走向规范，随着一部分泡沫地挤出，将对商业地产市场起到积极地、长期向好地推动作用.1.3工程周边重要市政规划分析1.3.1黄浦江综合开发北外滩CBD规划北外滩地区是浦江两岸综合开发地四个重点区域之一，总面积 3.14平方公里.规划范围南临黄浦江，北至周家嘴路、海宁路，西以吴淞路为界，东至大连路—秦皇岛路，并与外滩、陆家嘴形成上海CBD（中心商务区）“金三角”，依据规划北外滩将在两年内基本建成标志性建筑，五年开发建设初具规模，八年全面完成综合开发.北外滩地建成将使本工程临近上海地CBD“金三角”地区，区位条件得到很大改善，同时带动区域房地产市场地发展，特别将对高档物业地发展起到很大地推动作用.北外滩规划划分为5个功能区：商住综合区、商务办公区、航运商贸区、提篮桥历史风貌及现代商业街区和中高档居住区.北外滩地区控制性详细规划（五大功能板块示意）东外滩开发从杨浦区政府有关部门获悉，继黄浦区外滩源、虹口区北外滩工程启动后，杨浦区地“东外滩”工程也将于今年内进入实质性开发阶段.待三大工程建成后，外滩源、北外滩和东外滩将连成一片，构成一条立体地浦江风景线.商业居住综合商贸办公航运商贸中高档居住区 历史风貌及现代商业杨浦区内地黄浦江岸线长达15.5公里，规划中地东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是本市重点开发黄浦江“4＋1”地区中地一部分.这里曾是上海最早建立地工业基地，也是我国近代工业地发祥地.杨浦区沿江地区也是上海远洋渔业及相关产业、水产养殖、海洋生物制药地发源地，其中地江浦路水产交易市场是上海开埠以来最大地水产品集散地.据杨浦区政府有关人士介绍，即将启动地东外滩开发将充分考虑当地地人文及历史.未来地东外滩主要分三大开发区域：复兴岛将打造本市中心城区独一无二地环岛生态生活区，江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体地“渔人码头”，与虹口北外滩相连接地地区将构建国际采购服务功能区.东外滩地总体开发思路是：按照“百年大计、世纪精品”地要求，建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体地亲水型、生态型、高品位地“绿色家园”和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果地滨江特色区域.本工程浦江开发对商业及办公物业带来地影响随着上海房产建设地发展，商业、办公物业地开发逐渐从粗放变为集约，从对土地地严重依赖走向城市优质要素地综合.在“恒－泰－梅”、徐家汇、陆家嘴等黄金地段地土地资源日益稀缺，商业物业市场日益紧张地情。
海上海个案
开盘时间
交房时间
2013年5月
2014年底
海上海 项目规划
南北苑分布，十里洋场商业街区环绕住宅呈围合式布局
南苑体量统计
住宅 商业 南苑 约6万方 2.3万方
4栋住宅 4栋独栋
北苑
住宅5栋，分别为1#25层、3#19
层、5#32层、7#22层、9#26层。 住宅2T6，面积区间67-122㎡； 商业除住宅地商外，有2、4、6、
街道绿化 凯德广场 省医院东区
洋场商业街
十里洋场
社区底商
幼儿园
3
海上海 建筑及园林
组团围合布局，海派坡地园林，新古典主义建筑立面
组团布局
自然陂景
布局：大围合，分组团的排布方式，最 大楼间距近200m；最大程度保证住户享 受到中庭景观； 景观：近3万方的自然坡地景观，近10 米的高差坡地，形成差异化观景平台； 建筑风格：ARTDECO建筑风格，海派 风情的坡地公馆。
月 去 化 面 积 情 况
海上海 营销展示
主推海派风格，处处展示出整个楼盘的定位及主题，营 销专业度较高
售楼部
沙盘
售楼部内景
精神堡垒
道旗
售楼部打造高端大气，内有样板间； 售楼部内景装饰高档，海派风格浓厚； 售楼部销售人员较多，整体形象好； 相关宣传到位，广告道旗等教为完善。 门口有安保人员，且职业素养高；
主力面积段集中在30-60㎡，独栋考虑整栋出售
商铺一层开间集中为4-5米， 进深7-11米，主力面积段30-60 ㎡； 商铺二层为大铺子，面积区间 167-500㎡ 独栋考虑整栋出售；
4m
8
海上海 商业销售信息
商业去年3月开售，独栋仅推出一栋，目前去化以50 平米小户型为主，月均去化90㎡/月
易居中国-上海棕榈泉花园销售策略与合作方案终稿
第一部分:合作及营销策略精要合作模式营销精要全程营销,共创双赢整合渠道资源,确保现金回笼诠释产品价值,获取利润最大化12全程营销,共创双赢PART1——合作模式全程营销服务内容合作模式销售执行策略制定价格执行策略建议资金回笼计划建议营销配合建议样板房建议示范区建议1></a>......阶段政策及市场变化跟踪分析竞争楼盘跟踪调研报告同质楼盘借鉴分析贷款办理产证办理交房企划执行策略现场包装方案媒体\渠道\通路策略引导动线包装户外广告方案平面广告方案......销售执行部分:企划包装:市场跟踪配合:售后服务:合作费用合作模式双赢模式只收取佣金,不提取溢价根据目标完成状况设定代理佣金比例提取溢价方式,甲乙双方定价易出现分歧:乙方为获取溢价,价格制定偏低;但单纯佣金方式,对乙方缺少销售激励收费方式合作模式根据资金回笼要求,设定销售目标代理佣金比例基本佣金按照总销售金额2.5%计提若不达到销售指标,则佣金按照总销金额2%计提若超额完成销售指标,则佣金按照总销金额3%计提营销费用由乙方制定媒体及渠道方案,报甲方审核,由甲方确定实际执行营销推广计划，营销费用为实际支出费用整合渠道资源,确保现金回笼诠释产品价值,获取利润最大化PART2——营销精要目标及策略方案营销目标08年资金目标：1-1.5亿营销策略要旨：整合易居中国客户资源、渠道资源平台，获得客户来源量；特殊渠道营销结合少量常规营销手段，获得客户来源以小开盘形式，营造现场销售气氛，促进成交销售说辞提炼，突出高性价比房源，促进客户成交现场制造SP，调动客户购买情绪，促进成交客户挖掘渠道整合易居资源客户方案易居会客户资源：50万易居会员（易居臣信25万，易居会25万）2200名钻石级会员（购买5套以上房屋\购买1000万以上房屋）5000名白金会员（购买2套-4套\购买400万以上房屋）20000名400万以上投资型会员30000多名高档会所俱乐部会员（诺亚财富）2000名二手豪宅和别墅买卖投资客户上海资源：以短信、组织看房活动，投资论坛等形式直接传递房源信息整合易居资源客户方案高端物业客户资源：代理楼盘：老西门新苑、汇宁花园、思南路88号、福源汇居、古北国际、万科兰乔圣菲、万科红郡、嘉里华庭、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等高端客户购房往往有着多次购房的特性，因此在已购买高端产品客户中挖掘资源，成功比例极高整合易居资源客户方案二三级联动资源（易居臣信）：全市门店100多个市中心高端区域近40个别墅馆上海资源：门店不仅成为外部售楼处；更是目前市场销售的新渠道整合易居资源客户方案全国营销网络可在华东、华北、华南、华中、西南近30个城市进行项目推广，挖掘全国客户资源全国资源：上海成为全国高端客户梦想地，通过全国网络营销，最大范围挖掘客户资源特殊渠道营销客户方案银行VIP：花旗银行、汇丰银行、招商银行、中国银行等商会：台商会、温州商会汽车俱乐部：乐驾汽车、名流汽车、永达汽车高尔夫：滨海高尔夫高端百货：久光百货、中信泰富EMBA/MBA：交大USC、南加洲EMBA、长江商学院、中欧商学院楼盘、社区：高端社区、别墅楼盘特殊营销渠道：特殊渠道，以DM、彩信、帐单、活动、巡展方式，直击高端客户少量常规渠道营销客户方案区域道路拦截：主要干道、竞争楼盘动线设高炮、看板，拦截客户报纸、杂志类：《别墅与豪宅》、《航空杂志》、《移居上海》、《totally shanghai》、《地标》网站：别墅网站、门户网站房产频道等常规营销渠道：常规渠道达到信息宣传目的，同时扩大知名度、形成客户介绍客户销售执行策略方案楼盘定位，宣传销售方案生态大宅，自然之盘：主诉求：大道自然晋级东郊，提升价值楼盘名建议：东郊·棕榈泉花园延伸看房动线售楼处会所二期成熟区动线交汇处一期二期二期三期入口三期样板房总体看房动线图一期至二期：感受一期、二期的成熟度，同时感受体验由一期至二期景观上的变化、提升；二期至三期：观摩二期成熟的花园景观，为三期景观描绘未来将达成的效果。
上海市海上海
639 627 128 449 709 475 286 625 243 552 625 456 1029 556 933 308 372 10291
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项目定位——新兴时尚休闲的聚集地 消费层次和消费能力较其他同类型项目高 商业、办公、住宅的完美结合
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绝对保密
商业定位准确，业态搭配合理 以餐饮、休闲娱乐为主 经营模式灵活、多样
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绝对保密
六、项目总结
6.1 项目优势
项目独创性——项目在本市较少的直接新建商业步行街的案例， 其作为办公的独特 配套。
商业街位于内街，以步行街的形式处于住宅与办公楼之间。但从其商业情况来看，其主 要服务的对象是商务人群及时上消费者， 以中高档餐饮 （包括茶餐厅、 咖啡吧、 商务餐饮等） 为主。但项目周边办公物业较少，其商业街主要的客户群便是项目内自身 7 万平方米的办 公人群，致使消费人群较少。
13
绝对保密
五、营销分析
3 4 5
辽源西路 辽源西路
出租 小吃
45 16 30
5200 2500 2400
3.8 5.2 2.7
飞 虹 路 飞 虹 支 烧烤 路
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绝对保密
项目周边商铺租金相差较大，靠近本案附近商业租金在 3.5~5.2 之间，位于大连 路面积较大的商铺为 3.6 元 /平方米 /日。
项目租金水平明显高于周边商业产品的整体租金水平。 项目为内街产品且面积均在 100 平方米以上的两层，其 5 元 /平方米 /日的平均租 金水平相比周边中大面积的商铺有 32%~39%的增值。
6.2 项目劣势
商业有竞争，项目位于两大重要商圈之内，对其商业具有明显的排挤性，商业面积 无法做大。
城市综合体案例研究——上海海上海
9
LA FETE TAMA多 摩商业街新城
多摩商业街零售商店/餐饮业：
打造元素
个性化展示，参与式经营是每个店铺的经典之笔
其店铺建设分布都很有 特色。特别是其中的超 市。 零售业是多摩的最主要 商业形式，占整个商业街 的90％左右。其店铺建设分布都很有特色。特别是其中的超 市。 餐厅装饰精巧优雅，别具特色。
戏台（广场）处于主要河流、人流交叉点， 造成主要的
事件点。
垂直的空间经验，看上看下，商店＋住家的 空间结构
北京苹果街---BLOCK街区
打造元素
苹果二十二院街——设计理念
这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再 通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通 过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及 宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的 可塑性。
Sony中心是由6栋钢结构建筑 环围组成，大面积的落地玻璃 让广场变得通透灵动。建筑群 围而不合，跟外围空间保持有 机的关联，具备良好的透气性 和景观透视效果。站在广场里， 能感受到现代建筑和自然景观 交融的气息
内部空间利用大面积的休闲广场，休 息绿地为客户提供交流空间，使得客户 愿意停驻，从而提升项目人气与活力
索尼公司的“优雅娱乐 中心”，索尼欧洲总部及 Sanofi Synthelabo。
Thank you !
开敞式的半掩半敞，路 径设置与开放性的空间动 态交融
内部交通体系
在建筑体当中采用局部挑空， 分割建筑体形成多样的交通空间， 保证中心与外部在视觉与空间上 的通畅，形成的密切交流
外部“门廊”
索尼中心
功能空间
【商业地产-PPT】易居-海南博鳌二期地产项目产品建议报告2007年-27PPT
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
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市场检测2—— 新建商品住房供求情况
截止至07年7月31日，结转可售面积 82.88 万m2，其中上年结转可售面积 57.03 万m2。1--7月批准预售商品住房 49.20 万m2，与上年同期相比 增长 35.32 %；实际登记销售面积 65.72 万m2，与上年同期相比 增长50.30 %（1— 7月产权式酒店销售7.71万m2，与上年同期相比增长 181% ;一线海景公寓、别 墅销售面积 9.91 万m2，与上年同期相比 增长342% ）。7月销售面积 7.24 万 m2，与上月相比 增长17 %,占上年全年销售总量的 11 % 。
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市场检测2
三亚——折射海南高端市场的镜子
经统计，三亚市2007年1-7月批准预售商品房 53.40 万m2，和去年同期 相比 增长32.37 %。其中 商品住房 49.20 万m2, 5513 套。登记销售面积 67.94 万m2，和去年同期 相比 增长47.28 % ；其中 商品住房 65.72 万m2, 7413 套（含产权式酒店 销售 7.71 万m2,一线海景 公寓、别墅销售 9.91 万 m2）,商业用房 2.05 万m2； 7月登记销售商品房 7.52 万m2，其中商品住房 7.24 万m2，共 786 套。
第一部分：原方案