资产评估理论与实务模拟试卷附答案

资产评估理论与实务模拟试卷附答案一、简答题（每小题10分，共4小题，共计40分）1、什么是市场价值？市场价值与投资价值这两种价值类型主要的区别是什么？2、A公司是一家工程设计咨询公司，其近3年主要财务报表项目如表1所示。

B公司拟对A公司进行股权收购，委托某评估事务所对A公司的股权价值进行评估。

评估师拟采用资产基础法进行评估，你认为是否合理？为什么？3、C公司拟转让一台自制机器设备。

该设备的制造周期2个月，刚刚完工，会计账面价值为800万元。

评估师认为，该设备处于全新状态，且制造周期短，材料、人工成本的市场价格均未发生变化，因此用账面价值作为该设备的评估值。

你认为评估师的做法是否恰当，为什么？4、被评估企业是一家2年前成立的医药制造行业的非上市公司，2016年12月31日（为评估基准日）资产总额为5000万元，营业收入3800万元。

在运用收益法评估的过程中，为了估算公司的β系数，评估人员选择了3家制造业上市公司作为可比公司。

可比公司信息如表2所示。

二、多项选择题（每小题2分，共5小题，共计10分）1、根据我国的资产评估准则，下列属于无形资产的有（）。

A.专有技术B.人力资源C.客户关系D.商誉2、公司拥有的M 商标是行业的知名商标，体现了公司多年来的良好声誉和产品质量。

适用于M商标权价值评估的方法可能包括（）。

A.许可费分析法B.增量收益分析法C. 剩余收益分析法D.资产基础法3、下列属于资产功能性贬值的情况有（）。

A.与目前普遍使用的同类设备相比，被评估设备的运营成本更高B.与功能相同的建筑物相比，被评估建筑物的能耗更高C.与全新建筑相比，被评估建筑物的外观和内部装修、设备等较为陈旧D.由于产品需求大幅下降，被评估设备在评估基准日之后将长期闲置4、关于出租人权益价值，下列说法正确的是（）。

A.计算出租人权益价值，应在租约期内采用合同租金、租约到期后采用市场租金作为评估参数。

B.计算出租人权益价值，在租约期内和租约到期后均应采用市场租金作为评估参数。

C.出租人权益价值不可能大于所有权权益价值。

D.出租人权益价值与承租人价值之和为所有权权益价值。

5、资产评估学与会计学对无形资产定义的相同点在于（）。

A.均强调不具有实物形态B.均强调资产的可辨认性C.均强调能够带来经济利益D.均强调被特定主体控制三、计算分析题（共4小题，共计50分）1、（本小题10分）被评估资产为一台企业自制的机器设备，建成时间为2010年5月。

2015年，企业拟将该设备进行转让，评估基准日为2014年5月10日。

有关资料如下。

（1）该机器设备的账面原值为600万元，如果按照原有的制造方法重新建造该设备，依照评估基准日的人工、材料、安装调试等方面的成本费用水平，重置成本估计为850万元。

（2）经过调查，评估师发现当前市场上已有功能相同的同类机器设备出售，市场价格（含安装调试和运费）平均为700万元。

（3）该设备过去几年的利用率为正常状况的50%。

（4）经过评估师和专家的技术鉴定，该设备的尚可使用年限为6年。

要求：请根据以上所给条件，评估该设备的市场价值。

2、（本小题12分）D房地产开发公司的股权转让，涉及对该公司即将完工的商品住宅开发项目进行评估。

相关资料如下。

（1）根据评估师的调查，周边有多处可比住宅项目可供参考。

（2）评估师选择了3个可比案例，交易价格和修正因素调整系数如表3所示。

表3 可比案例交易价格和差异修正（3）该项目完工尚需投入续建成本12亿元，投入资本要求的收益率为10%。

（4）该项目的建筑总面积为30万平方米。

要求：评估该房地产开发项目的市场价值（最终结果精确到万元）。

3、（本小题12分）F公司拟转让某一写字楼不动产，相关资料如下：（1）该房地产的建筑面积为10000平方米。

（2）通过对周边同类写字楼的市场调查，评估师认为该类写字楼的市场租金水平为5元/平方米·日，空置率为5%（假设一年按360天计算）。

（3）根据现行的《××市建设工程预算定额》，并结合估价对象的结构、装修、设备设施等情况，评估师确定建筑物的重置成本为2500元/平方米。

（4）管理费用为有效毛收入的1%。

（5）维修费为建筑物重置成本的1%。

（6）房产税、营业税等与房地产经营相关的税金为有效毛收入的17.6%。

（7）保险费为建筑物重置成本的0.2% 。

（8）折现率取6%，（9）土地使用权到期日距评估基准日为30年，期末建筑物残值对不动产当前价值影响较小，忽略不计。

（10）假设净租金水平未来维持当前规模不变，（P/A，6%，30）=13.7648要求：评估该写字楼不动产的市场价值（中间过程和最终结果均精确到万元）。

4、（本小题16分）某评估公司承接了一项评估业务，要求评估G公司的股东全部权益价值，评估基准日为2017年12月31日。

G公司是一家以在线教育为主营业务的企业。

评估师分析计算的主要过程如下。

（1）评估师认为在线教育属于朝阳产业，并根据G公司的历史经营状况，预测2018~2022年的净利润分别为：400万元，530万元，720万元，970万元，1300万元。

（2）评估师估算G公司的加权平均资本成本为13%。

（3）评估师将13%作为折现率，将G公司未来5年的净利润进行折现，现值之和为2569万元。

（4）评估师由此得出结论，G公司全部股东权益价值为2569万元。

要求：请指出该评估过程中存在的不妥之处，并给出修正的措施方法。

参考答案及给分标准一、简答题1、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

（6分）市场价值和投资价值的区别：（1）市场价值针对大多数市场参与者，投资价值针对特定投资者或某类投资者；（2分）（2）评估市场价值应采用适用于大多数市场参与者的参数，评估投资价值应采用适用于特定投资者或某一类投资者特定的参数。

（2分）2、不能采用资产基础法。

（3分）A公司是一家轻资产公司（2分）A公司的业绩有良好的成长性，可持续经营（2分）说明公司的价值多数来自于资产负债表之外资源，资产基础法无法反映这些资源的价值，将低估公司的价值。

（3分）3、不恰当。

（3分）因为重置成本中必须考虑投入资本的合理利润。

（4分）会计账面价值只反映建造设备的实际成本支出，不反映投入资本的合力利润（机会成本）。

（3分）4、不合适。

（1分）（1）虽然同属于制造业，但细分行业不一样，影响企业盈利能力的经济因素并不相同。

（5分）（2）被评估企业与“可比公司”的资产规模和营业收入规模相差较大。

可比公司与被评估企业的规模应尽量接近。

（2分）（3）被评估企业与“可比公司”的发展阶段不同。

被评估企业处于初创期，而“可比公司”均为成熟期企业。

（2分）二、多选题1.ACD2. ABC3.AB4.AD5.ACD三、计算题1、重置成本=700万元（3分） 实际使用年限=4*50%=2（年）（1分） 成新率=6/（4*50%+6）=75%（3分） 评估值=700*75%=525（万元）（3分）2、（1）计算开发总价值 根据可比案例1调整：平方米）（元/82729610010210010010010010081001=⨯⨯⨯⨯=V （2分） 根据可比案例2调整：平方米）（元/79079710010310010010010010079002=⨯⨯⨯⨯=V （2分） 根据可比案例3调整：平方米）（元/79699810010510010010010010082003=⨯⨯⨯⨯=V （2分） V 完工价值=（V 1+V 2+V 3）/3=8049（元/平方米） （2分） （2）计算开发项目的价值 续建成本投资的合理回报=12×10%=1.2（亿元），或12000万元 （2分） V 开发项目=8049×30-120000-12000=109470（万元），或10.947亿元 （2分） 3、（1）年有效毛收入=5×360×10000×（1-5%）=1710（万元） （2分） （2）建筑物重置成本=0.25×10000=2500（万元） （1分） （3）管理费=1710×1%=17（万元） （1分） （4）维修费=2500×1%=25（万元） （1分） （5）税金=1710×17.6%=301（万元） （1分） （6）保险费=2500×0.2%=5（万元） （1分） （7）净收益=1710-（17+25+301+5）=1710-348=1362（万元） （2分） （8）不动产价值=1362×（P/A ，6%，30）=18748（万元） （3分） 4、（1）不应该用净利润折现，应该使用现金流折现。

（4分）（2）不能只预测未来5年的数据。

既然企业处于快速发展过程中，且并没有明确的经营期限制，应当假设企业永续经营。

首先预测未来5~10年现金流，并在永续期预测永续增长率。

（4分）（3）不能用加权平均资本成本对净利润进行折现，口径不对。

应当用股权资本成本对股权现金流进行这些。

（4分）（4）可用加权平均资本成本对企业自由现金流进行折现，得到企业整体价值，然后减去付息债务价值，得到股东权益价值。

（4分）。