房地产成本核算程序(全国通用) (1)
房地产开发成本核算程序及举例
房地产开发成本核算程序及举例引言房地产开发是一个复杂的过程，涉及到资金、人力、物料等多个方面的成本。
为了确保项目的可行性和盈利能力，开发商需要对开发成本进行准确的核算。
本文将介绍一种房地产开发成本核算程序，并提供具体的举例，帮助开发商更好地控制开发成本。
房地产开发成本核算程序房地产开发成本核算程序是一套流程，通过系统化的方法对开发过程中的成本进行准确的核算和管理。
以下是一般的房地产开发成本核算程序示意图：1. 确定目标：确定开发项目的目标和范围，包括项目类型、规模、预计销售价格等。
2. 制定预算：根据项目目标和范围，制定开发预算，包括土地成本、建设成本、销售费用、财务费用等。
3. 收集数据：收集与开发项目相关的数据，如土地价格、建筑材料价格、劳动力成本等。
4. 分析数据：对收集到的数据进行分析，包括成本分项、变动因素、风险评估等。
5. 计算成本：根据收集的数据和分析结果，计算出开发项目的成本。
6. 监控成本：在开发过程中，及时跟踪和监控成本的使用情况，确保开发项目按照预算进行。
7. 调整预算：根据监控结果，及时调整预算，以适应实际情况。
8. 统计报告：最终生成成本统计报告，用于评估项目的盈利能力和节约潜力。
房地产开发成本核算程序举例下面是一个房地产开发成本核算程序的具体举例，以一个住宅项目为例：1.确定目标：本例中，我们的目标是开发一个中等规模的住宅项目，预计销售价格为每平米10000元。
2.制定预算：根据目标，预计该住宅项目的土地成本为5000万元，建设成本为8000万元，销售费用为1000万元，财务费用为500万元。
3.收集数据：我们收集到了当前所在地的土地市场价格为每平米5000元，建筑材料价格为每平米2000元，劳动力成本为每平米1000元。
4.分析数据：通过对收集到的数据进行分析，我们知道土地成本和建设成本是固定的，而销售费用和财务费用是根据销售额和借贷利率等因素变动的。
5.计算成本：根据收集到的数据和分析结果，我们计算出该住宅项目的成本如下：–土地成本 = 总建筑面积 * 土地价格 = 100000平米 * 5000元/平米 = 5000万元–建设成本 = 总建筑面积 * 建筑材料价格 + 总建筑面积 * 劳动力成本 = 100000平米 * 2000元/平米 + 100000平米 * 1000元/平米 = 3000万元–销售费用 = 预计销售价格 * 总建筑面积 * 销售费用比例 = 10000元/平米 * 100000平米 * 0.1 = 1000万元–财务费用 = 总建筑面积 * 财务费用比例 = 100000平米 * 0.005 = 500万元6.监控成本：在开发过程中，我们及时跟踪和监控成本的使用情况，确保开发项目按照预算进行。
房地产会计核算流程
房地产会计核算流程高顿网校友情提示，最新抚顺会计资格考试网上公布相关房地产会计核算流程等内容总结如下：我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。
经由这些年的整顿，有关法规轨制已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严格控制各项用度支出。
一、房地产开发本钱的组成房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。
就其用途来说，大致可分为三大部门：1、土地、土建、设备用度。
这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。
其中最重要的是土地用度。
土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。
土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。
房产商在决定是否开发一个项目前，都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。
学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。
其他收费项目中有些固然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但因为种种原因，企业大多灾以全部收回。
这类收费项目种类繁多，尺度不一，很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，尺度普遍偏高。
配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出，一般占项目总投资的10-15%。
房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部门用度支出，是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。
3、治理用度和筹资本钱。
房地产开发与其他一般行业比拟，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。
因此，大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
房地产开发成本核算程序及举例
房地产开发成本核算程序及举例一、房地产开发成本核算程序房地产开发成本核算是指在房地产项目开发和管理的过程中，对开发过程中涉及到的各种成本进行确认、核算、管理和控制的过程，是实现房地产项目高效、有序、可持续发展的重要环节。
好的成本核算程序可以帮助企业采取科学、合理的管理措施，最大限度地降低成本、提高利润，为企业发展提供有效的保障。
1. 建立成本核算体系房地产企业在项目开发前，应根据实际情况建立完整的成本核算体系，明确各项目部门的职责和权限，细化各项开支支出，合理分配预算，并建立成本台账。
2. 确定直接成本直接成本是指直接与开发项目有关的支出，主要包括土地价格、建筑设计费、施工费、建材费、安装费、物业管理费等。
房地产企业需要根据项目实际情况，逐一进行核算，确保直接成本的正确性和合理性。
3. 确定间接成本间接成本是指与开发项目相关的但不属于直接成本的支出，主要包括企业管理费、市场推广费、项目开发期间的利息费用、税费等。
房地产企业需要根据项目实际情况，正确地估计间接成本，并进行核算，确保间接成本的合法、合理性。
4. 成本控制成本控制是成本核算的关键环节，只有通过对各项费用的合理掌控，才能达到企业管理的目标。
房地产企业需要采取多种措施，包括节约支出、控制成本、管理垃圾处理、规范决策等，确保成本的合法性、合理性和效益。
二、房地产开发成本核算举例1. 土地成本在房地产开发过程中，土地成本通常是直接成本中的最大一项。
土地成本的确定不仅涉及到土地本身的价格，还关系到土地是否符合开发要求，是否存在风险等因素。
因此，房地产企业在进行土地成本核算时，需要根据实际情况进行细致的分析和评估，以确保土地成本的准确性和合理性。
2. 建筑设计费建筑设计费是指在建筑设计阶段，涉及到的设计人员的工资、提成、专利费、技术咨询费、设施维护费等支出。
在进行建筑设计费核算时，房地产企业需要根据项目实际情况确定预算，并控制成本，避免所投入的建筑设计费用超出实际需求。
房地产开发成本核算程序
房地产开发成本核算程序房地产开发是一个复杂的过程，涉及到许多方面，如土地购买、设计和建造等。
在这个过程中，成本核算程序是至关重要的，因为它可以帮助开发商准确地估算开发成本，提高盈利能力并避免出现潜在风险。
一、土地购买成本核算程序土地购买是房地产开发中的第一步和最重要的一步。
在土地购买阶段，开发商需要确定土地的价格和价值。
土地购买成本核算程序包括以下步骤：1.确定土地的位置和用途，例如住宅区、商业区或工业区。
2.评估土地的潜在价值，例如根据周边房价、规划和准入要求等因素确定合理的土地价格。
3.进行市场分析，比较不同土地的价格和潜在市场回报率。
4.与地方政府部门协商，将土地用途转换为商业或住宅用地等，以扩大潜在市场。
二、设计成本核算程序设计是房地产开发的关键环节之一，设计的好坏直接影响到房地产的质量和价值。
设计成本核算程序包括以下步骤：1.确定建筑面积和层数，确定建筑面积和层数是估算建筑成本的关键环节。
建筑面积和层数的确定，涉及到建筑所需的基础、结构等技术要求。
2.选择合适的建筑材料，例如钢筋、水泥、砖瓦等。
3.进行建筑设计，包括建筑风格、外观和内部设计等。
三、建造成本核算程序建造是房地产开发的重要环节之一，建造的好坏直接影响到房地产的质量和价值。
建造成本核算程序包括以下步骤：1.确定工程量和工期，估算建造成本和时间。
2.选择合适的建筑材料和设备。
3.制定建筑施工计划，安排施工人员和工作机器。
四、其他成本核算程序除了上述阶段外，还有一些其他的成本核算程序需要考虑，例如：1.小区基础设施费用，如管道、道路、电缆等的设计和安装成本。
2.销售和管理成本，如销售和管理员工的费用，广告宣传费用等。
3.监管和法律成本，如建筑审批费用、法律咨询费用等。
总之，房地产开发成本核算程序是一个非常复杂的过程，需要开发者进行深入分析和思考，从而准确估算和控制成本，提高项目的效率和盈利能力。
只有通过严密的成本核算程序，才能保证房地产开发过程的安全性、合法性和科学性。
房地产开发成本核算(一)2024
房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。
准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。
本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。
正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。
2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。
3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。
4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。
5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。
二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。
2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。
3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。
4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。
5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。
三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。
2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。
3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。
4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。
5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。
四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。
2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。
3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。
4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。
5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。
五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。
2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。
房地产成本核算规范
1-1 为了加强成本管理，规范公司房地产生产成本核算，正确计算库存商品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及公司董事会和集团公司的管理要求，制定本规范。
1-2 公司房地产生产成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配生产成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开辟企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团公司的监督。
成本核算的普通步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开辟总成本。
第六步：正确划分已完工和在建库存商品之间的生产成本，分别结转完工库存商品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积 (由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工库存商品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开辟地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开辟项目，普通以每一独立编制设计概算或者施工图预算所列的单项开辟工程为成本核算对象。
房地产项目成本核算方法
房地产项目开发成本分配方法第一节总则一、为了加强成本管理，规范地产板块公司房地产开发项目成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指引。
二、成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
三、成本核算对象的确定：1、成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
2、各项目公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
房地产计税成本核算流程图
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2.开发产品已开始投入使用。
3.开发产品已取得了பைடு நூலகம்始产权证明。）
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
房地产企业成本核算的程序
房地产企业成本核算的程序引言随着房地产行业的发展，房地产企业的成本核算成为了一个重要的管理环节。
合理、准确地核算企业成本，可以帮助企业掌握经营状况，制定合理的决策，提高企业的竞争力。
本文将介绍一种针对房地产企业的成本核算程序，并以Markdown文本格式进行输出。
一、基本信息录入在进行成本核算之前，首先需要进行基本信息的录入，包括房地产项目的名称、所在地区、建筑面积、土地面积等基本信息。
这些信息将作为成本核算的基础数据，用于后续的成本计算和分析。
二、成本项目划分在成本核算中，需要对房地产企业的成本进行科学、合理的划分。
一般来说，房地产企业的成本可以分为直接成本和间接成本两大类。
直接成本指直接与房地产项目相关的成本，例如人工成本、材料成本等；间接成本则是与房地产项目相关，但不能直接归属于某个具体项目的成本，例如管理费用、财务费用等。
成本项目划分的准确性和合理性对于成本核算的精确性至关重要，只有科学合理的划分才能保证成本核算的准确性和可靠性。
三、成本计算方法房地产企业的成本计算方法主要有以下几种：1.直接成本计算：直接成本可以通过成本汇总表和成本清单进行计算。
成本汇总表记录了房地产项目所涉及的直接成本信息，包括人工成本、材料成本、设备租赁费等；成本清单则明细列出了每一项直接成本的具体金额。
通过对这些金额进行汇总和计算，可以得出房地产项目的总成本。
2.间接成本计算：间接成本的计算相对复杂一些。
首先，需要将间接费用按照一定的比例分摊到各个房地产项目上。
这个比例可以根据各个项目的建筑面积、土地面积等指标进行计算。
然后，将分摊后的间接费用累加到各个项目的直接成本上，得出每个项目的总成本。
3.辅助成本计算：除了直接成本和间接成本外，还有一些辅助成本需要计算。
例如，房地产企业的税费、财务费用等。
这些成本不直接归属于某个具体项目，但是对企业整体的成本有一定的影响。
可以通过将这些成本按照一定的比例或者公式分摊到各个房地产项目上，得出每个项目的辅助成本。
房地产开发成本核算程序
房地产开发成本核算程序房地产开发成本核算程序房地产开发是一项重要的经济活动，伴随着城市化进程的推进，房地产市场的规模越来越大。
为了确保开发项目的经济效益，必须对其成本进行精确的核算。
本文将介绍一种用于房地产开发成本核算的程序。
1. 概述该程序被设计用于计算整个房地产项目的成本，包括土地、建筑、装修、配套设施等。
它可以分别计算不同部分的成本，例如土地购买成本、建筑成本、销售开支等。
此外，该程序还可以根据实际的需求，进行一些特殊的定制化设置。
2. 程序结构该程序可以分为以下几个主要的模块：2.1. 数据库模块该模块用于存储与房地产项目相关的所有数据，包括土地购买信息、建筑结构、材料成本、劳动力成本、设备成本等。
这个数据库将为整个程序的运行提供基础数据支持。
2.2. 成本分析模块在这个模块中，我们将对各种不同类型的成本进行细分，并进行积累。
例如，我们可以将土地成本进一步分为购买成本、开发成本、资源调整成本等，并将每个成本单独计算，计算方式将根据对应成本的特点和计算规则来进行。
2.3. 报告模块在此模块中，我们将利用已经积累好的数据，生成不同类型的报告，包括成本报告、收益报告、投资回报报告等。
这些报告将为房地产开发提供实时、可靠的数据参考。
3. 程序特性此程序具有以下特点：3.1. 可定制化该程序支持定制化设置，这可以根据实际需要进行调整。
例如，如果一些特定成本需要更加细致地分析，开发者可以对应模块进行调整，使其适应自身需要。
3.2. 监控成本程序可以随时监控成本，包括建筑材料、人力等其他费用，这可以使开发者更好地掌握整个开发过程中的成本。
3.3. 生成报告此程序可以生成全面的报告，包括预算报告、成本报告、收益报告等，这可以帮助开发者更好地把握开发项目的整体经济效益。
4. 总结房地产项目是一项复杂的过程，它需要对整个项目的成本加以控制。
此程序可以帮助开发者更好地掌握成本，更好地管理开发过程，使其能够在最小成本下实现最大收益。
房地产开发成本核算程序
房地产开发成本核算程序简介房地产开发是一个复杂的过程，涉及到土地购买、设计规划、建设施工、材料采购、设备安装等多个环节。
为了确保项目的盈利能力，开发商需要准确估算开发成本并进行核算。
本文将介绍一个房地产开发成本核算程序的设计与实现。
功能概述房地产开发成本核算程序的主要功能包括以下几个方面：1.输入基本信息：用户可以输入土地面积、设计规划方案、建筑层数、设备选型等基本信息。
2.成本估算：程序根据输入的基本信息和预设的成本参数，自动计算出土地购买费用、建设施工费用、材料采购费用、设备安装费用等各项成本。
3.成本核算：程序将计算得出的成本与预期的销售收入进行对比，计算项目的盈利能力，并生成成本核算报表。
4.数据可视化：程序可以将核算结果以图表形式展示，便于用户直观地了解项目成本与收入的关系。
技术实现房地产开发成本核算程序可以采用以下技术实现：1.编程语言：选择一种适合开发的编程语言，如Python、Java等。
2.用户界面：使用GUI框架（如Tkinter、JavaFX等）实现用户界面，以便用户输入基本信息和查看结果。
3.数据库：使用关系型数据库（如MySQL、SQLite等）存储项目信息和成本参数。
4.计算逻辑：根据输入的基本信息和成本参数，编写计算逻辑以实现成本的估算和核算。
5.数据可视化：利用数据可视化库（如Matplotlib、Chart.js等）实现图表的绘制和展示功能。
设计思路房地产开发成本核算程序的设计思路如下：1.创建数据库：使用数据库管理工具创建一个用于存储项目信息和成本参数的关系型数据库。
2.设计用户界面：使用GUI框架设计一个直观、易用的用户界面，包括输入框、下拉菜单、按钮等元素。
3.编写成本估算逻辑：根据用户输入的基本信息和数据库中的成本参数，计算土地购买费用、建设施工费用、材料采购费用、设备安装费用等各项成本。
4.编写成本核算逻辑：将计算得出的成本与预期的销售收入进行对比，计算项目的盈利能力，并生成成本核算报表。
房地产开发企业成本核算流程_成本会计_[共2页]
![房地产开发企业成本核算流程_成本会计_[共2页]](https://img.taocdn.com/s3/m/5aa674c10b4e767f5bcfcec6.png)
成本会计甲工程分配的运输费用＝1.2×82 000＝98 400（元）乙工程分配的运输费用＝1.2×56 000＝67 200（元）借：工程施工——合同成本——甲工程（辅助生产费用） 98400200——合同成本——乙工程（辅助生产费用） 67贷：生产成本——辅助生产成本 247800 （5）其他直接费用250借：工程施工——合同成本——甲工程（其他直接费用） 11——合同成本——乙工程（其他直接费用） 9150400贷：工程施工——合同成本——其他直接费用 20 （6）间接费用甲工程当月直接成本＝799 000＋23 440＋72 000＋47 930＋98 400＋11 250＝1 052 020（元）乙工程当月直接成本＝290 000＋9 100＋48 000＋52 785＋67 200＋9 150＝476 235（元）甲工程分配的间接费用＝42 000÷（1 052 020＋476 235）×1 052 020＝28 911.96（元）乙工程分配的间接费用＝42 000－28 911.96＝13 088.04（元）借：工程施工——合同成本——甲工程（间接费用） 28911.96088.04——合同成本——乙工程（间接费用） 13000 贷：制造费用 42 （7）未完成部分甲工程中未完工程成本＝600 000×（1－40%）＝360 000（元）甲工程中已完工程成本＝415 200＋1 052 020＋28 911.96－360 000＝1 136 131.96（元）借：主营业务成本 1 136 131.96贷：工程施工——合同成本——甲工程 1 136 131.96第三节房地产开发企业成本核算一、房地产开发企业概述房地产开发企业是指专业从事土地开发、不动产开发等经营活动的经济单位。
与其他行业相比，房地产企业的业务活动有其自身特点。
该类企业的最终产品是不动产，开发过程一般必须经历规划设计、征地拆迁、组织施工、竣工验收和产品销售五个阶段。
房地产本钱核算程序(全国通用)(1)
房地产本钱核算程序房地产开发本钱的组成内容为了增强开发产品本钱的管理，降低开发进程花费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必需正确核算开发产品的本钱，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的本钱，必需明确开发产品本钱的种类和内容。
开发产品本钱是指房地产开发企业在开发进程中所发生的各项费用支出。
开发产品本钱按其用途，可分为如下四类：1、土地开发本钱：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2、衡宇开发本钱：指房地产开发企业开发各类衡宇（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发本钱：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、代建工程开发本钱：指房地产开发企业同意委托单位的委托，代为开发除土地、衡宇之外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品本钱，在核算上将其费用分为如下六个本钱项目：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费和原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、衡宇开发前发生的计划、设计、可行性研究和水文地质勘探、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、衡宇开发进程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施和道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地衡宇开发项目在开发进程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、衡宇开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产成本核算的基本程序是什么
房地产成本核算的基本程序是什么
【问题】
房地产成本核算的基本程序是什么？
【回答】
1.确定成本核算对象
2.归集开发成本
3.确定成本分摊方法
4.在成本核算对象之间分摊成本
5.量测计算各成本核算对象的开发总成本
6.正确划分完工和在建开发产品线之间的开发成本
7.正确划分可售面积
8.编制成本报表
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房地产开发成本核算程序
房地产开发成本核算程序房地产开辟成本的构成内容为了加强开辟产品成本的治理，降低开辟过程消费的活劳动和物化劳动，进步企业经济效益，必须精确核算开辟产品的成本，在各个开辟环节控制各项费用支出。
要核算开辟产品的成本，必须明白开辟产品成本的种类和内容。
开辟产品成本是指房地产开辟企业在开辟过程中所产生的各项费用支出。
开辟产品成本按其用处，可分为如下四类：1、地盘开辟成本：指房地产开辟企业开辟地盘（即扶植场地）所产生的各项费用支出。
2、房屋开辟成本：指房地产开辟企业开辟各类房屋（包含商品房、出租房、周转房、代建房等）所产生的各项费用支出。
3、配套举措措施开辟成本：指房地产开辟企业开辟能有偿让渡的大年夜配套举措措施及不克不及有偿让渡、不克不及直接计入开辟产品成本的公共配套举措措施所产生的各项费用支出。
4、代建工程开辟成本：指房地产开辟企业接收委托单位的委托，代为开辟除地盘、房屋以外其他工程如市政工程等所产生的各项费用支出。
以上四类开辟产品成本，在核算大将其费用分为如下六个成本项目：1、地盘征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开辟房地产而征用地盘所产生的各项费用，包含征地费、安顿费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采取批租方法取得地盘的批租地价。
2、前期工程费：指地盘、房屋开辟前产生的筹划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基本举措措施费指：地盘、房屋开辟过程中产生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫举措措施以及门路等基本举措措施费用。
4、建筑安装工程费：指地盘房屋开辟项目在开辟过程中按建筑安装工程施工图施工所产生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、配套举措措施费：指在开辟小区内产生，可计入地盘、房屋开辟成本的不克不及有偿让渡的公共配套举措措施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等举措措施支出。
6、开辟间接费：指房地产开辟企业内部自力核算单位及开辟明场为开辟房地产而产生的各项间接费用，包含现场治理机构人员工资、福利费、折旧费、补缀费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发成本的核算程序
房地产开发成本的核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。
其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。
对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。
本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
房地产开发成本核算程序文档
【导读】房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。
其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。
对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。
本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
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房地产成本核算程序房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。
同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。
因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。
其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。
对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。
本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。
而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：（1）“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。
借方余额反映未完开发项目的实际成本。
本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。
（2）“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。
月末本账户无余额。
本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。
该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。
比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。
并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。
即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。
可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。
如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。
由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。
房地产开发成本的确定对于房地产开发公司来说，根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？1、根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。
当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
2、至于广告费列支的问题，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。
但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号），根据该《通知》第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。
另外，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
3《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。