2015.3.24二建法规必考知识点直播讲义下载

2015年二级建造师
建设工程法规及相关知识（代理、物权、担保）
主讲人：王昆
历年建设法规各章分值统计
2014年建设工程基本法律制度7
施工许可法律制度4
建设工程发承包法律制度27
建设工程合同和劳动合同29
环境保护、节能和文物保护5
建设工程安全生产管理制度8 建设工程质量管理制度10
建设工程纠纷处理10 2013年
16
11
15
19
5
29
24
11
2012年
21
7
13
14
5
21
28
21
二级建造师章节介绍
章节
1、建设工程基本法律制度
2、施工许可法律制度
3、建设工程发承包法律制度
4、建设工程合同和劳动合同
5、环境保护、节能和文物保护
6、建设工程安全生产管理制度
7、建设工程质量管理制度
8、建设工程纠纷处理复习顺序
1
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7
4
代理
指代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义与第三人实施法律行为，行为后果由被代理人承受的民事法律制度。

被代理人代理人第三人
【问题】建设单位与监理单位之间属于委托代理关系还是委托合同关系？
【分析】
一、监理单位是以自己的名义监理而不是以建设单位名义监理
二、监理活动并不是建设单位活动的组成部分。

例如竣工验收由建设单位组织、监理单位参加。

三、监理的依据、内容、权限具有法定性，并不受限于建设单位委托的范围。

四、监理活动的独立性、公正性不符合代理的基本特征。

代理分类
委托代理
无 10 限制
法定代理
16
指定代理
活（完） 18 完全
法定：无民事行为能力、限制行为能力的人，由监护人代理
指定：无监护人，法院或有关机关指定人担任诉讼代理人
【模拟题】由于不具备编写招标文件和组织评标的能力，甲房地产公司依照法律规定，与乙招标代理公司签订了一份合同，指定由乙公司负责某住宅小区工程的公开招标工作。

甲乙之间的这种法律关系属于（）。

A．法定代理C．委托代理【答案】C B．指定代理D．表见代理
【无权代理】记忆要点：不是无效而是效力待定
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。

未经追认的行为，由行为人承担民事责任。

被代理人
代理人
第三人
被代理人（追认）
被代理人（拒
绝）
代理人代理人
第三人第三人
甲公司委托乙方购买325#水泥，并预付给乙方部分货款，但乙方买回的水泥标号为425#，则（）。

A. 甲方无权拒绝接收，并应当支付全部货款
B．甲方无权拒绝接收，但有权要求退还部分货款C．甲方有权拒绝接收，但无权要求返还预付款D．甲方有权拒绝接收，并要求返还预付款
答案：D
【模拟题】某单位甲委托某乙代为采购325号硅酸盐水泥，乙持授权委托书向供应商某丙采购，但丙恰好缺货，在向乙说明情况后，乙同意购买425号水泥代替。

本案说法错误的是（）。

A．乙的行为属于表见代理
B．甲有权拒绝接受这批425号水泥
C．如甲拒绝，应由乙承担付款义务
D．如甲同意，应由甲承担付款义务
【答案】A
【表见代理】记忆要点： 1．无权；2．有效。

指行为人虽无权代理，但由于行为人的某些行为， 足以使善意的第三方人相信其有代理权的表象，由此 造成的法律后果由本人承担，该代理有效！
被代理人
无权
代理人
第三人 被代理人 表见
代理人
第三人
2014年真题
66、甲公司的业务员王某被开除后，为报复甲公司，用盖有甲公司公章的空白合同书与乙公司订立一份建材购销合同，乙公司并不知道情，接按时将货物送至甲公司所在地。

甲公司拒绝接收，引起纠纷。

关于该代理与合同效力的说法，正确的是
（）。

A．张某的行为为无仅代理，合同无效
B．张某的行为为表见代理，合同无效
C．张某的行为为委托代理，合同有效
D．张某的行为为表见代理，合同有效
答案：D 送分题，表见代理，无权有效。

2013- 11 根据《民法通则》，关于代理的说法正确的是（）。

A．代理人在授权范围内实施代理行为的法律后果由被代理人承担
B．代理人可以超越代理权实施代理行为C．被代理人对代理人的一切行为承担民事责任D．代理是代理人以自己的名义实施民事法律行为
【答案】A
代理的法律特征
【代理行为终止】
法定代理或指定代理终止条件委托代理行为终止条件
■ 被代理人恢复民事行为能力
■ 代理期满或完成
■ 取消代理关系
■代理人死亡
■ 代理人丧失民事行为能力■ 一方或两方的机构终止■ 被代理人或代理人死亡
■ 代理人丧失民事行为能力■ 指定代理的单位取消指定■ 被代理人与代理人之间的监护关系消灭
2013-18
下列情形中，构成委托代理终止的是（）。

A．代理人辞去委托C．被代理人死亡消灭
【答案】A B．被代理人取得民事行为能力D．被代理人与代理人间监护关系
（提示：BCD是法定代理、指定代理终止的情形）
16
【复代理（转代理）】记忆要点：被代理人有选择权。

代理人对自己所托的次代理人的行为负民事责任。

除非：
1．被代理人事前/事后同意；
2．情况紧急，为保护被代理人利益而转托的，由被代理人承
被代理人
担责任。

代理人
次代理人
第三人
17
特殊情况的代理责任
【模拟题】在下列情形中，被代理人可以拒绝承担民事责任的有（）
A．委托书授权不明C．表见代理B．代理人超越授权范围
D．代理人因事务繁忙未经被代理
人同意将代理事务转托他人
E．本人明知道他人以本人名义实施民事法律行为而未作否认表示的
【答案】BD
甲委托乙代理其出售某处房产。

乙与丙串通，以低于市场价格签订
房产买卖合同，将该房产卖给丙，乙收取丙回扣3万元。

根据处理
）承担。

法律制度，甲遭受的损失应由（
A.甲公司自己
B.乙公司
C.丙公司
D.乙丙公司连带
【正确答案】D
【答案解析】代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任
物权
主要考核点
物权的种类
建设用地使用权
地役权
物权效力
物权效力与合同效力的区分
物权保护
物权
是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利
■物权的特征
·物权是支配权
·物权是绝对权
·物权是财产权
·物权具有排他性：一物一权
2014真题
20.关于物权特征的说法，正确的是（）
A.物权是一种支配权，需要义务人的行为配合
(无需他人的意思或义务人的行为介入）
B.物权是一种财产权，直接体现为财产利益的权利
C.物权是一种相关权，用以对抗特定的相对人
（绝对权，可以对抗一切不特定的人）
D.物权是不具有排他性的权利，同一物上可以存在几个物权（具有排他性）
答案：B
【物权的种类】
所有权（对自己的物）占有、使用、收益、处分
用益物权对别人的
物
担保物权建设用地使用权、地役权
宅基地使用权、土地承包经营权（少处分）
抵押不转移
约定（需对方同意）权占有
转移占
质权欠A扣B 约定（需对方同意）
有
留置转移占法定（无需对方同
欠A扣A
权有意）
2014年真题
16.施工企业购买材料设备之后由保管人进行储存，存货人未按合同约定向保管人支付仓储费时，保管人有权扣留足以清偿其所欠仓储费的货物。

保管人行使的权利是（）A.抵押权B.质权
C.留置权
D.用益物权
答案：C
解析：欠A扣A
土地所有权
■国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利
■国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使■农民集体土地由本集体经济组织成员承包经营，经营期30年
建设用地使用权
■概念
建设用地使用权只能存在于国有土地上
■建设用地使用权的设立
建设用地使用权可在地上、地表、地下分别设立可采用出让或划拨两种方式
建设用地使用权自登记时设立
建设用地使用权的流转、续期和消灭
【关注点】建设用地使用权的相关规定
■建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的规定
当事人应采用书面形式订立合同，期限不得超过建设用地使用权的剩余期限（已有70年，用了10年，还剩？）
应向登记机构申请变更登记
附着其上的建筑物等一并处分（房随地走，地随房走）
■建设用地使用权续期
住宅建设用地期间届满，自动续期
非住宅建设用地期间届满，依照法律规定（商业，旅游等）
【2012年真题】国有建设用地使用者依法对土地享有的权利不包括（）。

A.占有权
B.使用权
C.收益权
D.所有权
【答案】D
【解析】我国实行土地所有权和使用权的分离，国有建设用地所有权归国家所有，土地使用者享有占有、使用、收益和部分处分的权利。

【地役权与相邻关系】
法定
为生产生活“必需”利用
相邻权
他人不动产（不得不）
为“便利”利用他人不动
产 地役权
（可以不）
无偿
（无需对方同意）
约定
有偿
（需对方同意）
2012 – 3
某建设单位为方便施工现场运输，借用项目相邻单位道路通行，双方约定建设单位每月支付20000元费用，据此，建设单位享有的
（）。

A．建设用地使用权C．相邻权
【答案】B B．地役权D．宅基地使用权
地役权的设立
■地役权自地役权合同生效时设立，非强制要求登记
■当事人要求登记的，可登记
■未经登记的，地役权有效，但不得对抗善意第三人
■注意建设用地使用权必须登记后生效，是强制的规定
【物权的设立、变更、转让和消灭】
自登记时生效，不登记不发不动产物权登记生效主义
生物权效力
自地役权合同生效时设立，例外：地役权登记对抗主义可以不登记。

但未经登记不
得对抗善意第三人
动产物权交付主义自交付时生效
例外：机动车、
船舶、航空器、登记对抗主义企业动产自交付时生效。

但未经登记不得对抗善意第三人
2014年真题
76．甲从自己承包的土地上出入不便，遂与乙书面约定在乙承包的土地上开辟一条道路供甲通行，但没有进行登记。

关于该约定性质和效力的说法，正确的有（）
A．该约定属于有关相邻关系的约定
B．该约定属于土地承包合同
C．该约定属于地役权合同
D．没有进行登记不影响该约定的合同效力
E．如果甲将其承包****转移给他人，受让人有权在乙承包的土地上通行（看不清，不选）
答案：CD 地役权，没有经过登记也有效，但不能对抗善意的第三人。

模拟题
关于地役权下列说法，不正确的是（）。

A、设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同
B、地役权自地役权合同生效时设立。

C、土地上已经设立建设用地使用权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权
D、设立地役权，必须向登记机关申请登记
答案：D
解析：未经登记，不得对抗善意第三人。

2007-37 3月16日，某施工单位向某建材商购买瓷砖，并约
定合同履行地为建材商所在地，由建材商代为托运。

3月20日，货物在运输途中遭遇台风，致使部分瓷砖损坏，该损失应由（）。

A．施工单位承担B．建材商承担
C．施工单位和建材商各承担一半
D．建材商承担3/4，施工单位承担1/4
【答案】A
【解析】动产物权，自交付时生效。

交付方式可由合同约定。

【物权效力与合同效力的区分】
物权效力，由《物权法》评价；
合同效力，由《合同法》评价。

物权效力与合同效力无关。

一般情况下：
【2012年真题】甲将闲置不用的工程设备出售给乙，双方约定3天后交付设备，次日，甲又将该设备卖给丙，并向丙交付了该设备。

经查，丙不知甲与乙之间有合同关系。

关于甲、乙、丙之间的合同效力的说法，正确的是（）
A.甲与乙、丙之间的合同均有效
B.甲与乙之间的合同无效，甲与丙之间的合同有效
C.甲与乙、丙之间的合同均无效
D.甲与乙之间的合同先生效后失效，甲与丙之间的合同有效【答案】A
【答案】A
【解析】甲与乙，甲与丙之间的合同均是有效的，但由于甲丙之间交付了设备，根据《物权法》，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。

因此甲丙之间已转让了物权，但并不等于甲乙之间的合同失效。

正确的处理是，甲乙之间已转让物权，所以设备归丙所有，但甲乙之间合同有效，甲违约，根据此合同，甲向乙承担违约责任。

2011-64 根据《物权法》，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为（）。

A．合同自成立时生效
B．合同自办理物权登记时生效
C．未办理物权登记合同无效
D．未办理物权登记不影响合同效力
E．合同生效当然发生物权效力
【答案】AD
【物权保护】
侵害物权，造成权利人损害的，权利人
一般规 定
具体规 定
可以请求损害赔偿，或追究其他民事责
任 归属、内容发生 请求确认物权 争议 对方无权占有 请求返还原物
妨害物权 请求排除妨害
可能妨害物权 请求消除危险
请求修理、重作、更
造成毁损 换
请求恢复原状
担保
主要考核点
主合同无效,担保也无效
担保方式比较
保证 债权人
抵押
质押
留置
定金
保证人
主合同
债务人
担保合同
施工合同
【担保合同的从属性】
主合同无效，相应的担保也无效，但法律另有规定的除外。

2014年真题：60.根据《担保法》，除担保合同另有约定之外，主合同无效的，担保合同（）
A.效力待定
B.可变更
C.无效
D.可撤销
答案：C
）也【模拟题】施工总承包合同无效，则相应的（
无效。

A．仲裁协议B．材料采购合同
C．监理合同D．保证合同
【答案】D
【保证方式】
一般保证：首先有债务人清偿债务，债务人
不能清偿债务时，（经审判仲裁、并强制执
行仍无法履行），才由保证人代为清偿。

连带保证：保证人与债务人承担连带责任，
债权人可以直接要求保证人偿还。

无约定或约定不明确时采用
46
【模拟题】建设单位向施工单位提供了某商业银行出具的工程款支付保函，该保函为一般保证。

后建设单位到期不能支付工程款，则施工单位应当在保证期间（），仍不能清偿的部分，才可以向商业银行主张保证责任。

A．经多次催告无效
B．经商业银行调解无效
C．经商业银行起诉建设单位并胜诉后
D．起诉建设单位并强制执行完毕后
【答案】D
【保证合同当事人】
2008-51 甲施工单位向乙银行申请贷款200万元，甲提交了丙汽车制造厂为其出具的还款付息保证书。

该保证合同主体是（）。

A．甲与乙B．甲与丙
C．甲、乙与丙
D．乙与丙
【答案】D
【保证人资格】
2009-48 按照《担保法》的规定，可以作为保证人的是（）。

A．厂矿的职能部门C．政府机关
【答案】B
B．有限责任公司D．高等学校
【保证资格】
可以做保证人：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织和公民
不可作为保证人的机构
国家机关
学校、医院
企业法人分支机构。