2010土地估价师-理论与方法电子版

19--36第四部分土地估价方法第二章收益还原法一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试范围1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。

(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。

二、本章知识汇总：2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。

运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

2、收益还原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。

当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。

也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。

（二）、收益还原法不同情况下的公式。

收益还原法的基本公式a rP = 式中：P ——土地价格； a ——土地纯收益； r ——土地还原率。

原理：收益还原法又称收益资本化法，是利用了经济学中的预期收益原理。

土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性。

由于土地具有永续性，人们可以期待未来的恒久性土地纯收益，当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益a 以一定的还原利率r 折现为现在的价值时，就表现为土地的价格。

收益还原法不同情况下的公式1、预期纯收益不变情况下的公式（1）土地还原率固定，土地使用无限年期的计算公式与基本公式相同，为：a rP = 式中：P ——土地价格； a ——土地纯收益； r ——土地还原率。

（2）、土地使用年期有限的土地价格计算公式()a 11r 1n P r ⎡⎤=-⎢⎥+⎢⎥⎣⎦式中：n ——使用土地的年期或有土地收益的年期。

2、预期纯收益变化情况下的公式1）t 年前(含t 年)纯收益有变化，其值为a i ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 不变。

土地使用年期无限：P=1t i =∑()1i n a r ++()1t ar r + (i=1…t)土地使用年期有限为n ： P=1(1)ti i i a r =+∑+()1t a r r +×()n 11t a r r -⎡⎤-⎢⎥+⎢⎥⎣⎦ (i=1…t)2）纯收益按等差级数递增或递减，差额为b土地使用年期无限 P=2a b r r±土地使用年期有限 P=( 2a b r r ±)×[1-()n 11r +]b r ×()nn 1r +3）纯收益按一定比率递增或递减，比率为s土地使用年期无限 P=ar s土地使用年期有限 P=a r s n 1s 11r ⎡⎤±⎛⎫-⎢⎥ ⎪+⎝⎭⎢⎥⎣⎦3、纯收益a 、还原率r 有变化的土地价格计算公式 P=11a r （1+）+()21a r r 2（1+）1++…+()n 1n a r r r ⋅⋅⋅2（1+）1+（1+） （三）、收益还原法估价的基本步骤收益还原法的程序是：1）收集相关资料2）测算年总收益3）确定年总费用4）计算年纯收益5）确定还原利率6）选用适当的计算公式7）试算收益价格8）确定待估宗地地价其中的基本步骤是：(1)总收益测算的项目和方法总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳动及经营等要素相结合而产生的总收益。

计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。

(2)总费用测算的项目和方法总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。

总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同，在计算时，首先要分析可能产生的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。

(3)不同条件下纯收益测算方法总收益扣除总费用、房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。

(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。

一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。

(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。

（四）、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算1、总收益的概念：指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。

2、土地年总收益的计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1）土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。

2）房地出租的租金是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。

一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。

3）企业经营收益是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。

在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。

在计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。

另外还应考虑收益的损失，如出租房屋的闲置，一般以出租率或空房损失率折算总收益。

（五）、总费用的测算方法1、总费用的概念：是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。

2、不同条件下土地年总费用的构成及计算方法：根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况：1）土地租赁中总费用的计算一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：(1)土地税。

指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。

如我国的城镇土地使用税等。

(2)管理费。

指管理人员的薪水及其他费用。

一般以年租金额的3％计算。

(3)维护费。

指维护土地使用所发生的费用。

2）房地出租中总费用的计算依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项：(1)管理费。

指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。

分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。

管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2％～5％计。

(2)维修费。

指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。

它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的1．5％～2％计算。

(3)保险费。

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。

一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。

(4)税金。

指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

(5)计算房屋折旧费。

折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

其计算公式为：-⨯=房屋重置价残值房屋重置价（1-残值率）年折旧费=耐用年限耐用年限当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。

相应的计算公式为：房屋重置价年折旧费=房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限3）企业经营费用的计算企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。

企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法：(1)根据企业的财务报表进行分析调整计算客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。

(2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。

（六）、土地纯收益的概念及测算方法1、土地纯收益的概念：以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。

2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法1）土地租赁中的土地纯收益求取土地纯收益＝年租金总收入 － 年总费用2）房地出租中的土地纯收益求取土地纯收益＝房地纯收益－房屋纯收益房地纯收益＝房地出租年总收入－房地出租年总费用房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率房屋 现值＝房屋重置价×房屋成新度＝房屋重置价－房屋总折旧房屋总折旧额＝房屋年折旧额×已使用年限3）企业经营中的土地纯收益求取企业经营纯收益＝年经营总收入－年经营总费用土地纯收益＝企业经营纯收益－非土地资产纯收益4）自用土地或待开发土地的纯收益求取自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。