旧城改造的几种成功开发模式专题研究[1]
城中村改造可以采用的模式案例
城中村改造可以采用的模式案例
城中村改造可以采用多种模式，以下是一些常见的模式案例：
1. 政府主导模式：政府作为改造主体，负责制定改造规划和政策，通过拆迁、安置、补偿等方式实现城中村改造。
这种模式的优点是有利于政府控制改造进程，实现城市规划和土地利用的统一管理，缺点是投资巨大，容易引发社会矛盾。
2. 市场开发模式：由房地产开发商作为改造主体，通过招拍挂等方式取得土地使用权，进行房地产开发和改造。
这种模式的优点是有利于吸引社会资本参与改造，减轻政府负担，缺点是可能存在土地投机、房价上涨等问题。
3. 社区自主模式：在城中村改造中，由社区居民自发组织起来，通过民主协商、自筹资金等方式实现改造。
这种模式的优点是有利于发挥居民的积极性和创造性，促进社区融合和自治，缺点是组织难度大，需要具备一定的社区基础和条件。
4. 综合整治模式：对城中村进行整体规划，通过环境改善、设施完善等方式提升城中村的品质和形象。
这种模式的优点是有利于改善城中村环境和居住条件，缺点是投资较大，需要政府和社会资本共同参与。
以上是一些常见的城中村改造模式案例，不同的城市和地区可以根据实际情况选择适合自己的改造模式。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究1.拆迁重建模式：该模式通常适用于建筑老化严重、环境条件差的旧城区。
在该模式下，政府会组织拆迁，并将旧城区的建筑物全部或部分拆除，然后进行重建。
重建后的新建筑物通常具有现代化的建筑设计和设备，以及完善的公共设施。
这种模式能够快速改变旧城区的面貌，提升城市的整体形象和居住环境。
2.保护利用模式：该模式适用于具有历史文化价值和艺术价值的旧城区。
在该模式下，政府会保留旧城区的建筑物，并通过修缮和改造来提升其功能和价值。
同时，政府也会引入文化创意产业等新兴产业，为旧城区注入新的活力和经济动力。
这种模式能够保护城市的历史文化遗产，提升城市的文化软实力，并促进旧城区的可持续发展。
3.改造提升模式：该模式适用于旧城区存在一些小问题，如交通拥堵、环境污染等。
在该模式下，政府会进行相应的改造和提升，以解决问题并提升旧城区的整体素质。
改造和提升的内容包括道路拓宽、交通信号灯的设置、公共绿化的增加等。
这种模式能够快速解决旧城区存在的问题，提升居民的生活质量。
以上是广州市旧城改造的几种更新模式，每种模式都有其适用的场景和优势。
但在实施过程中，也存在一些问题和挑战。
首先，旧城改造涉及到大量的土地征收和拆迁工作，这需要政府具有强大的组织和协调能力，以及对居民的合理补偿和安置安排。
否则，容易引发社会矛盾和不稳定因素。
其次，在进行旧城改造时，需要充分考虑居民的意见和需求。
否则，可能导致一些旧城区居民被迫搬迁，失去原有的社会关系和生活习惯。
此外，旧城改造需要投入大量的财力和人力，尤其是拆迁重建模式。
这在一定程度上增加了政府的财政负担。
因此，需要制定科学合理的财政政策和经济评估方法，确保旧城改造的可持续发展。
综上所述，广州市旧城改造的更新模式涉及到不同的场景和问题，针对不同的情况可以选择适合的更新模式。
但在实施过程中需要充分考虑居民的意见和需求，保护城市的历史文化遗产，确保旧城改造的可持续发展。
旧城改造模式探究
旧城改造模式探究一、引言作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。
快速的城市化，使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题，如生态环境的恶劣，城市热岛、工业化带来的环境问题；城市区别城市的特性在慢慢消失，城市建筑趋于单一，城市风格趋于雷同；城市化使得土地资源变得稀缺，城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。
不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。
旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。
旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。
二、旧城改造存在的问题旧城改造过程中存在的问题主要有五个：（一）市场化旧城改造的运作模式。
市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以人为本的思想。
（二）单一的旧城改造开发模式。
每一个旧城改造项目都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发，因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。
（三）资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施。
旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出。
（四）指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。
（五）整个旧城改造过程中，被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突。
三、旧城改造模式研究由以上分析得出，旧城改造过程中存在着很多问题，要完全避免它们是不可能的，但是要将问题出现后所产生的损失降低到最小还是可能的，因而要从源头开始就对旧城改造可能会出现的问题做以防备。
旧城改造的几种成功开发模式专题研究
项目地块区域历史悠久、知名度高，是传统商业、居住或旅游中心、人口密集，具有深厚的传统历史 文化底蕴。不过，此种类型地块往往也存在着环境较差、配套落伍等情况，因而成为当地政府亟待改 造的地块。但此区域的改造又常常存在如何使现代与传统相融合的难题。
２、开 发 特 点
对项目地块进 行重新的规划 和改造，对国 家政策规定保 护的或具有保 护价值的历史 文物（如古建 筑、原街区景 观等）予以保 留，并进行维 修、维护和包 装。
３、开 发 策 略
充分利用地块原有的历史文化底蕴、并经过重新的规划、包装、改造，使建筑的历史文脉得以继承， 并焕发出新的现代色彩。
４、ห้องสมุดไป่ตู้劣势分析
项目具有传统老区的吸引力，目标市场广阔，但成本高，投资回收期长。
2《中国房地产决策情报》 第三十四期
大型专题深度研究系统·旧城改造之三
案例一：全国最具影响力
在旧城改造项目中，如何结合好项目本身的优势，挖掘出最亮丽的卖点，进行项目定位、包装和推广将 是决定项目是否成功的关键。针对旧城改造中最主要的几种开发模式，我们选取了目前国内最成功、最 具影响力的几个优秀案例，从方方面面进行深入的分析，揭示其项目的成功奥秘。
旧城改造的几种成功开发模式
■ 张连杰 吴瑞生
３ 、新 天 地 的 整 体 策 略
（１）新 天 地 广 场 定 位
根 据 项 目 本 身 的 特 点 ，香 港 瑞 安 集 团 把 项 目 定 位 为 一 个 具 上 海 历 史 文 化 风 貌 的 都 市 旅 游 景 点 ，以 上 海 近 代 建 筑 的 标 志 — — 石 库 门 的 建 筑 旧 区 为 基 础 ，改 造 成 集 国 际 水 平 的 餐 饮 、购 物 、酒 店 、演 艺 等 功 能 的 时 尚 、休 闲文化娱乐中心。
佛山旧城改造模式有什么模式
佛山旧城改造模式有什么模式佛山市在旧城改造工程的成功模式主要有三种，一种是以土地入股、引入开发商联合改造开发的“石头村模式”;第二种是石梁村自主成立公司开发模式;第三种是夏南二村居民宅基地置换股权模式。
石头村模式是一种以社会资金来改造旧村居，通过引进社会资金，将集体土地转为国有土地，村集体以土地入股之后，所有的改造开发资金都由开发商来承担。
在解决改造资金问题以后，拆迁的居民同时会得到合理的补偿。
在这种模式下，石头村的改造不仅没有花政府、村民、村集体的钱，而且还建成了还集商业、办公、酒店、金融为一体的大型商业综合体，村集体引入开发商合作开发，并把物业部分留下来经营，其收益用来为农民买医保社保、交物业管理费等，让村民享受到改造之后的成果。
石梁村自主建立公司开发模式，具体就是禅城区石湾镇街道石梁村专门成立了一家自己的房地产开发公司——东江龙房地产开发公司，以市场化方式推进宅基地换房工作。
该村计划利用村集体仅剩下并已全部转为国有商业用地的300亩土地，开发房地产项目，经过拆旧宅基地、村民住宅、村集体物业，按规划新建住宅，最终置换农民住宅的建筑。
此模式成功之处在于将旧村推倒重来，滚动开发，村民住上高楼的同时能够长期受益。
居民宅基地置换股权模式，这种模式现时成效不大，因为有部分村民不愿意，认为换房后没地在手，也有部分村民认为多出部分换的物业不能出租“划不来”，而南海农村工作部的相关人士则认为，关键还是因为片区规划和启动资金问题。
虽然该模式暂时还没成功，但是南海区还是大规模推行社区公寓的建设，在这里面，政府所扮演的角色是主导统筹部署，制定和落实相关政策措施;而农民集体则是社区公寓的建设主体，可选择自主建设，也可探索利用社会资金，引入产业投资或者以合作开发等方式。
如果村集体希望自己开发，还可以把村集体建设用地抵押融资，若集体建设用地实现抵押权时无人购买，可由区、镇政府将集体建设用地收储，同时集体土地性质不会改变。
如何创新旧城改造建设模式
如何创新旧城改造建设模式随着城市化进程的不断加速，我国城市面积不断扩大，旧城区的改造建设成为当前城市建设的重要任务之一。
但旧城改造面临许多难题，例如旧城区有很多历史遗留问题，如管线老化、环境污染、停车难等，同时还受到用地现状、业主权益、政府资金等多种因素限制。
如何创新旧城改造建设模式，是亟待解决的问题。
引入市场化机制采取市场化机制是创新旧城改造建设模式的有效途径。
市场机制将提高改造效率，方便企业参与旧城改造建设，在企业、政府、社区等相关方面方面达成合作协议，共同推进旧城改造计划的实施。
并且在改造工程竣工后，可进一步降低物业开发难度和降低物业维护成本。
加强政策与资金支持政策层面的支持和营造可以使旧城改造建设模式的创新得到更好的实现。
既要加大对优秀旧城改造项目的资金扶持，也要提高旧城改造建设项目资金输送效率。
同时还要制定旧城区的相关政策，对需要改造区域的土地使用、房屋、机构设施等做出规划，以促进旧城改造建设的顺利实施。
引出多元主体参与机制旧城改造建设模式的实施需要多元主体共同参与，包括政府、业主、企业、社区等各方。
旧城改造建设中，各方利益相关，需要借助多方力量与情感支持。
因此应建立不同主体间的联合协作机制，将其合理结合，以推进旧城改造建设计划，力谋改造成功。
加强科技、环保考虑旧城建设在改造建设新模式中需要重视环保和科技创新。
通过城市规划，统一规划城市灰色空间的精细化建设。
并在建设过程中，逐渐提高旧城改造建设中的能效标准，降低建筑能耗，并在能源供应、技术创新方面寻求节能减排的创新解决方案。
旧城改造建设模式创新不是一件简单的任务，涉及到多方面的因素。
市场化机制可以提高企业参与旧城改造建设的积极性，加强政策与资金的支持可以降低旧城改造建设的限制因素，多元主体参与机制可以促进各方协力共赢，加强科技与环保考虑可以降低旧城改造建设对环境的影响。
只有在各方力量的共同努力下，才能创新旧城改造建设模式，满足人们不断变化的城市需求。
四种旧城改造模式
四种旧城改造模式案例解读2011-06-21 15:05:44 作者：彭玉磊来源：广州日报浏览次数：0 文字大小：【大】【中】【小】•日前，中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋率广东省代表团在意大利佛罗伦萨、威尼斯、米兰等地就推进文化建设进行专题考察时提出，老城、老街、老屋是承载着历史记忆的建筑符号，有着丰富的文化沉淀，不 ...日前，中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋率广东省代表团在意大利佛罗伦萨、威尼斯、米兰等地就推进文化建设进行专题考察时提出，老城、老街、老屋是承载着历史记忆的建筑符号，有着丰富的文化沉淀，不能因城市扩张，一味推倒重建，新的城市规划，也不应千篇一律的高楼大厦。
在改造城中村时，也不要全部推倒重建，如广州可选择保留一个具有代表性的城中村，以留下城市快速发展的印记。
就全世界范围而言，旧城的保护与更新都是一个充满挑战性的话题。
不少发达国家在相当长一段时间内在旧城和旧建筑的保护问题上都走过弯路。
目前来看，意大利罗马和法国巴黎等城市对旧城的保护方法为其他许多城市所效法，保护的成果也赢得了联合国教科文组织等的肯定。
了解他国在这方面的实践探索和经验教训，对于我们有着很大的借鉴意义。
在欧洲许多国家，人们对于旧城和旧建筑的保护经历了争论、曲折、从认识不足到逐步重视的过程。
英、法等国早在19世纪就已经推出了各自的历史遗产保护法案，但是工业革命后也有相当一段时间，人们顾不上也认识不到旧城和旧建筑的保护问题。
法国蒂南市虽破旧但有保存完好的街区。
到了二战以后，西方国家的许多城市为了消除战争破坏的影响和解决住宅匮乏问题，曾经开展了以大规模改造为主的“城市更新”运动。
其主要做法是，在城市中心大量拆除被战争毁坏或者并未毁坏的老建筑，代之以各种象征“现代”的高楼。
20世纪六七十年代，人们才开始对此进行反思，并越来越关注旧建筑和城市遗产乃至社会文化的保护。
四种旧城改造模式综观世界，旧城改造有以下四种模式：第一种是全盘改变，就地“以新换旧”，包括改变城市的宏观布局与城市风格。
城市商业地产旧城改造开发模式专项分析
城市商业地产旧城改造开发模式专项分析城市商业地产是指城市中的商业用地和商业建筑物，包括购物中心、商业街、商业办公楼等。
随着城市化进程的不断推进和人们生活水平的提高，城市商业地产的重要性越来越凸显。
旧城改造开发是指对城市中存在的老旧建筑、工厂或地区进行改造，以适应城市发展的需要。
旧城改造开发对于城市商业地产的发展起到了积极的促进作用。
本文将从旧城改造开发模式的角度专门对城市商业地产旧城改造开发进行分析，旨在探讨旧城改造开发对于城市商业地产发展的重要影响。
首先，城市商业地产旧城改造开发模式采用市场化的方式，能够更好地满足消费者对于商业设施的需求。
在旧城改造开发过程中，开发商会根据市场需求和消费者的购物行为习惯，进行商业设施的规划和布局。
例如，根据市场调研结果，确定购物中心的规模、商铺的类型、店铺的租金等。
这种市场化的模式，能够更好地满足消费者的需求，提升城市商业地产的经营效益。
其次，城市商业地产旧城改造开发模式能够增强城市的吸引力和竞争力。
通过旧城改造开发，可以改善城市的商业环境，提升城市形象，吸引更多的商业投资和消费者。
例如，在旧城改造过程中，可以引进国内外知名的商业品牌，打造特色商业街区，吸引人们到这里消费和游览。
这样一来，不仅可以提高城市的知名度和影响力，还可以吸引更多的商业资源，进一步提升城市商业地产的价值和竞争力。
再次，城市商业地产旧城改造开发模式能够促进城市经济的发展和就业的增加。
旧城改造开发是一个庞大的工程，涉及到建筑、设计、装修、物流等多个领域，需要大量的人力和物力投入。
因此，在旧城改造开发过程中，会带动相关产业的发展，增加就业机会，促进城市经济的发展。
同时，通过旧城改造开发，可以提升商业地产的使用效率，增加商业税收，进一步推动城市经济的发展。
最后，城市商业地产旧城改造开发模式能够改善城市居民的生活质量和城市环境。
通过旧城改造开发，可以改善城市老旧区域的环境和设施，提升城市居民的生活品质。
如何创新旧城改造建设模式
如何创新旧城改造建设模式随着经济的快速发展和城市人口的不断增加，城市旧区也成为了城市发展面临的重要问题之一。
在城市旧区改造的过程中，如何创新旧城改造建设模式是一个需要解决的核心问题。
本文将重点从政策、技术、融资等方面探讨如何创新旧城改造建设模式。
一、政策创新政策是治理城市旧区改造的重要手段。
政策创新主要包括土地政策、财政政策、规划政策等。
城市旧区土地资源有限，许多旧区改造项目面临着土地资源短缺的问题。
政府应该重视旧城区土地资源的开发利用，注重土地资源的科学规划、综合开发利用，提高土地效能，加速城市旧区的改造发展速度。
此外，政府还应该通过财政、税收等政策措施，提高旧城改造的经费投入，促进旧城改造的资金来源、渠道和方式的多样化。
二、技术创新技术创新对于旧城改造非常重要。
技术创新主要包括高科技建筑材料、智能化设备、先进的建筑工程技术等。
其中，高科技建筑材料能够有效提高旧城重建的质量和效率，满足人们的更高居住需求，提高居民的生活品质。
智能化设备能够有效提升建筑物的设施设备性能，提高环保、舒适度、安全性等方面的指标。
此外，先进的建筑工程技术能够降低旧城改造成本，提高建筑工程效率，同时也能保护和修缮古建筑等文化遗产。
三、融资创新融资创新是旧城改造的重要方式之一。
旧城改造的融资渠道和方式非常重要。
融资创新应该注重社会资本投入和国际金融机构的支持。
同时，政府应该支持民间资本进入旧城改造领域，鼓励民间资本的投资和创新。
此外，还可以通过发行城市建设债券等方式筹集旧城改造的所需资金。
总之，如何创新旧城改造建设模式是一个既需要政策推进、又需要技术支持、同时又需要融资环节的综合工程。
只有政府、企业和公民、专家等多方共同努力，才能够实现旧城的全面改造，为更好地满足市民的需求，创造新的城市面貌做出贡献。
城市更新中的房地产开发策略与成功案例与实际案例分享
城市更新中的房地产开发策略与成功案例与实际案例分享随着城市化进程的加速，城市更新已经成为现代社会中不可避免的一部分。
在城市更新过程中，房地产开发策略起到了至关重要的作用。
本文将探讨城市更新中的房地产开发策略，并分享一些成功案例以供参考。
一、地理位置优势的利用城市更新的过程中，选址是至关重要的。
开发商应充分利用地理位置优势，选择那些交通便利、资源丰富的区域进行房地产开发。
例如，位于市中心附近的废旧工厂区可以被重新开发成为高档住宅区，满足人们对于居住品质的追求。
成功案例：上海世博会后，世博园区被更新为世博源住宅区，充分利用了其紧邻黄浦江和便利交通的地理位置优势，成为市内高端住宅区。
二、功能改造与创新在城市更新中，开发商应该注重对旧有建筑功能的改造和创新。
将老旧仓库、厂房改造成为艺术区、文创园区等，既保留了历史文化遗产，又为城市带来了新的活力。
创新的功能改造能够吸引更多人流和商业资源，提升整个地区的价值。
成功案例：伦敦泰特现代美术馆，该美术馆原为一座电厂，经过改造成为现代艺术馆，成为伦敦重要的文化标志之一。
三、社区参与与可持续发展在房地产开发中，重视社区参与和可持续发展是一个成功的策略。
建立与居民的积极互动，听取他们的声音和需求，对于增进居民的满意度和社区的发展至关重要。
同时，注重可持续发展，减少对环境的影响，提高房地产项目的长期价值。
成功案例：新加坡樟宜机场第四航站楼，该航站楼注重可持续发展，通过太阳能、雨水收集等手段实现能源和水资源的节约，同时也提供了丰富的公共空间和舒适的旅客体验。
四、公共设施与社会责任在房地产开发中，注重公共设施建设和承担社会责任是取得成功的关键。
优质公共设施，如学校、医院、公园等，能够提升居民的生活品质，增加房地产项目的吸引力。
同时，开发商还需承担社会责任，关注弱势群体的需求，通过捐赠和公益活动回馈社会。
成功案例：北京奥林匹克公园，该项目不仅拥有奥体中心、鸟巢等世界知名的体育设施，还有大量的公共空间和休闲设施，成为全市居民休闲娱乐的热门场所。
旧村改造项目成功开发模式研究
2017. 6（下） 现代国企研究175摘要：随着城市化进程的不断加快，为了更好的促进城市发展，我国加大了对旧城改造项目的实施和投入度。
本文从旧城改造对城市发展的意义进行分析，进而指出现阶段旧城改造项目存在的问题，最后对于旧城改造项目成功开发的模式进行研究。
关键词：旧城改造；问题；开发模式；研究随着城市化进程的不断加快，越来越多的人涌向城市，让城市有限的土地资源承受着越来越大的压力，同时也制约着城市的不断发展。
为了更好的促进城市发展，满足人们对城市用地的需求，旧城改造刻不容缓。
一、旧城改造对城市发展的意义旧城改造对城市的发展具有非常重要的意义。
可以在旧城原有用地性质和功能不变的基础上，合理的进行旧城环境容量和质量的扩大和改善。
可以加大旧城区与其他功能区之间的联系，将旧城区功能和效用在整个城区中最大限度的发挥出来，为城市的发展助力。
二、现阶段旧城改造存在的问题其一，旧城改造过程中，由于保护文物意识淡薄，造成很多历史街区建筑被损毁，导致旧城历史文化被破坏。
还有一些旧城改造项目一味照搬国外的建筑形式，缺乏历史痕迹与地域特色，出现千城一面的现象。
其二，旧城改造项目以政府为主导，改造过程中存在忽视居民参与度的情况，在进行旧城原住居民搬迁工作中缺乏一定的人性关怀，搬迁居民利益和旧城改造项目进展存在一定的冲突。
其三，由于旧城改造项目需要大规模的资金和人员投入，项目开发时间长、涉及范围广，容易造成融资方面的问题。
其四，由于我国在旧城改造过程中缺乏一套完整的、行之有效的旧城改造制度，使得实际的改造过程中缺乏一定的标准和要求。
三、旧城改造模式研究（一）旧城改造整体运作模式旧城改造运作模式主要有政府运转模式、开发商运转模式、政府主导下的土地开发整理模式。
政府运转模式是由政府掌握控制权，住宅的保障性功能得到强化，政府作为实施主体，改造区域禁止开发商品房，所建房屋一律用于居民回迁。
开发商运作模式是由开发商负责整体改造，政府划出一定的土地给开发商，开发商可以根据自身利益进行商品房开发，同时必须做好旧城居民搬迁补偿、安置房建设等工作。
旧城改造专题调研报告.doc
旧城改造专题调研报告(精选多篇)第一篇：旧城改造调研报告关于商河县城中村改造难题的当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。
经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下：一、存在的突出问题（一）土地利用粗放，视觉环境较差。
我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。
（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。
调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。
同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。
（三）思想认识不够，拆迁难度加大。
我县城中村人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。
由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。
（四）改造资金不足，整体推进受阻。
据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的突出问题。
二、主要原因分析（一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。
城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。
打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。
（二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。
随着城镇化进程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。
旧城改造开发模式探析
【摘要】旧城及其危旧房改造是城市建设与发展尤其是当今城市化进程中面临的重大课题。
当前旧城改造进行得如火如荼，一些城市和地区旧城改造的成功经验值得我们借鉴和学习。
本文结合实际规划建设案例——豆芽巷地区旧城改造，对旧城改造中存在的若干问题进行了探索研究，提出了旧城改造规划建设的工作思路和开发模式。
【关键词】旧城改造；经验；开发模式一、城市老化问题与旧城改造随着社会和经济的发展，城市的老区即旧城不仅存在物质性老化问题，而且存在结构性和功能性衰退问题。
建筑破败不堪，环境恶劣，基础设施很不完善，确有必要加以改造。
目前旧城区普遍存在以下问题：１、传统经济和社会基础损耗严重；２、旧房大多严重老化且居住环境恶化；３、历史建筑及传统风貌逐渐拆毁和丧失；４、难以控制的违章搭建使旧城改造更加困难；５、旧城居民收入不高并成为产生“弱势群体”的潜在根源；６、改造资金需求巨大与建设资金严重不足。
这些物质、经济、社会和环境问题具有突出的复杂性，相互交叉和影响着。
如果不对这些问题引起足够的重视，旧城改造工作很难达到理想的效果。
二、案例简介豆芽巷——上饶市信州区边缘地带的一个典型传统街区，表现出众多旧城改造中所存在的共性问题。
该地区房屋年久破败，交通不畅，基础配套设施严重匮乏。
同时该地区由于位于上饶市三江两岸地区南侧和国家森林公园范围以内，其整体面貌极大影响了上饶市的整体城市景观和自然景观。
为了给当地居民创造更优的人居环境；为了改善城市面貌，带动城市旧城改造的全面开展，当地政府果断决策对豆芽巷地区进行全面的旧城改造，期望豆芽巷地区的旧城改造能成为上饶市的一个成功范例。
三、经验借鉴在规划研究前期，笔者认真研究了中外旧城改造的理论成果，吸取了实践中的经验教训。
同时发现，成都市在旧城改造方面已经取得了很大的成绩，而且在理论上进行了有益的探索，在此理论基础上进行的各片区旧城改造获得了成功，在经济效益、社会效益和环境效益三个方面获得共赢。
旧城改造的成功案例研究
旧城改造的成功案例研究第一篇：旧城改造的成功案例研究旧城改造的成功案例研究自19世纪开始，欧洲城市的扩建需求剧增，旧城古迹保护逐步引起广泛关注。
通过长期的研究和实践，至今，欧洲城市大都形成了较为完善的有关旧城估计与再利用方面的法规体系，从而指导和约束旧城保护与改造的编制和实践。
例如，巴黎现行的有关旧城保护与改造的重要法规文件包括，1913年通过的《法国文化资产保护法》，规定采用列记和登录的手段将有保存价值的建筑物乃至建筑元素（例如：楼梯、屋顶、特殊建造技术等）和空间等列入名册，由国家历史建筑师把关，不能随意改动，并给予税收优惠和专项维护等。
1930年通过的《风景名胜区、古迹保存区保护法》，规定共有1900个列级和登录项目，其中包括工业建筑，这个名册还在不管扩充，并划定古迹保护区。
巴黎市3/4的行政区范围属于1930年划定的保护区，区内建设工程的申请批准，不仅要通过市，还要报送国家文化部历史建筑师审查。
1962年通过的《马乐侯法规》。
该项法规规定了列级或登录的古迹保存项目周边相关地区（一般为周边500米区域）的限制要求。
2000年通过的有关巴黎市可全权参与古迹保护区及实施的法令，旨在增加地方自主权，更重视当地居民的要求和市场需求，节省国家投资，而加大地方的投入。
另外，还有关于古迹保护区内拆除、新建建筑的法规，规定除登录或列级保护的1900个建筑及其它5000个有管制要求的建筑之外，保护区内如需拆除、新建建筑均需要获得许可，由国家历史建筑师进行鉴定，然后才能决定是否能拆除，并提出拆除后的建造方案。
罗马在有关旧城保护与改造的法规中，对城市中各个历史时期的建筑按照建造年代和建筑状况划分等级，分别提出不同的保护和改造要求。
例如。
建于中世纪以前的建筑，一定要保留原貌，不能加层、加高度、门、窗不能更改，建筑内部也有保护价值，不能改变，以修缮为主。
建于两次世界大战之间的建筑外观不可改变，内部可以进行现代化改造，拆除建筑物上后加的阳台、厕所等，让有保护价值的建筑原貌显现出来；工业建筑可以进行全面改造，但高度、外观及建筑风格必须遵守要求。
老旧小区更新有哪几种模式？
老旧小区更新有哪几种模式？01楔子最近一段，暴雷的地产企业不少，整个行业弥漫着一种“悲观”的情绪。
在岗的人心惶惶，失业的自怨自艾，其实大可不必。
每个行业都会有周期，在岗的时候，好好的研究业务，失业了也可以认真总结经验，东山再起。
其实我们的行业除了增量的房地产开发市场，还有很大的存量更新市场，只要你愿意下沉，愿意干苦活、累活，同样能混口饭吃。
但是动不动几十万方的设计业务，这样的时代已经一去不复返了。
今天这篇文章，我想介绍下我看到的更新领域里最大的一块业务——老旧小区更新的几种不同模式！02拆拆迁，是普通老百姓最熟悉的城市更新的方式。
把老房子推倒，然后在原地拔地而起更高的楼，这样居民可以获得原来居住面积几倍的赔偿，一夜暴富。
但是经过几十年的大拆大建，这种方式在上海越来越少了。
在上海，这样的项目目前主要集中在“城中村”地块。
目前，上海“城中村”地块区域位置主要分布在外环周边、老城镇地区，处在城市化包围之中。
正在推进的“城中村”改造项目总计54个，受益村民或单位30474户。
2014至2020年认定的49个项目，动迁已完成97%，动迁安置房开工率达到84.5%。
至今年底，预计有青浦蟠龙、闵行莘东村、宝山杨行等“城中村”项目完成改造。
按照市政府明确的“年内新启动8个以上城中村改造项目”要求，上海今年初步确定6个区、8个项目，涉及村民约4937户，正在加快项目认定。
其中宝山的杨行，我相对熟悉一点，就补几张照片，便于读者加深印象吧。
杨泰路西侧动迁安置房项目地处首轮“旧改”核心地块，位于镇中心区域，北至镇新路、南至宝杨路、西至月城路、东至杨泰路（如下图）。
更新前更新后项目总建筑面积约31万㎡，总户数约2200户，2020年10月开工建设，目前部分建筑主体逐步拆除脚手架，即将开始立面装饰工程，如进展顺利，首轮“旧改”动迁居民有望在2022年完成回迁。
03留随着上海城市更新进入存量时代，老旧小区改造的关键词从“拆改留”变成了“留改拆”。
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上 海 新 天 地 改 写 了 石 库 门 的 历 史 ，对 本 已 走 向 历 史 文 物 的 石 库 门 注 入 了 新 的 生 命 力 。如 今 新 天 地 已 被 公 认 为 中 外 游 客 领 略 上 海 历 史 文 化 和 现 代 生 活 形 态 的 最 佳 去 处 之 一 ，也 是 上 海 市 民 和 外 籍 人 士 的 聚 会 场 所 ，成 为上海旅游业的寒暑表。 上 海 新 天 地 亦 古 亦 今 、亦 中 亦 西 的 建 筑 风 格 和 经 营 特 色 让 人 耳 目 一 新 。从 它 脚 手 架 尚 未 完 全 拆 落 的 那 一 刻
４ 、新 天 地 的 营 销 艺 术
新 天 地 之 所 以 能 够 迅 速 走 红 ，主 要 是 靠 包 装 ，这 已 经 是 业 内 的 共 识 。在 新 天 地 北 里 开 张 时 ，《 人 民 日 报 》一 篇 评 论 中 指 出 ，新 天 地“ 没 有 浪 漫 ，一 切 都 是 细 致 的 市 场 调 查 和 关 于 赢 利 的 项 目 规 划 ”。新 天 地 的 规 划 、建
亦中亦西聚居之地
为了迎合中国传统的家族居住形式， 石库门除了部分设计摹仿西洋排联式住宅外，其布局大致仿江南普通居 民。 进门后为一天井， 天井后面为客厅（ 上海人叫 “客堂”） ， 之后又是后天井， 后天井后为灶间和后门。 天井 和 客 堂 的 两 侧 分 别 为 左 右 厢 房 ， 二 楼 的 布 局 基 本 与 底 层 相 近 ， 唯 灶 间 的 上 面 为 “ 亭 子 间 ”， 再 上 面 是 晒 台 。
4《中国房地产决策情报》 第三十四期
大型专题深度研究系统·旧城改造之三
设和经营都是以市场为导向，有着周密安排的。 新 天 地 广 场 建 设 之 初 ，为 了 争 取 最 佳 的 宣 传 时 机 ，瑞 安 集 团 掌 门 人 罗 康 瑞 曾 经 下 过 一 道 死 命 令：一 定 要 保 证新天地广场在 ２００１ 年年中建成。原因是接下来将有两件大事：中国共产党建党 ８０ 周年纪念和 ＡＰＥＣ 会议。 罗康瑞从 １９８５ 年就开始在上海投资，深知建党 ８０ 周年纪念的重要性，中央领导都会到一大会址来。而中 共一大会址本身又处于新天地之内，届时新天地必然成为传媒关注的焦点。 果 然 ，中 外 记 者 们 都 被 一 大 会 址 旁 这 样 一 个 新 生 的 海 派 商 业 多 功 能 区 域 吸 引 了 过 来 ，这 也 是 新 天 地 项 目 第 一次被国内外媒体大规模宣传介绍。 新天地抓住的第二个机会则是 ＡＰＥＣ 会议。当时，新加坡总理吴作栋、俄罗斯总统普京等多个国家元首均来 上海新天地参观。数百位记者不请自来，又为新天地大大宣扬了一番。 此后新天地又在 ２００２ 年抓住了上海申博成功的机会、组织大型活动，为新天地积聚人气。到 ２００３ 年元旦， 独具特色的新天地举办 ２００３ 新年倒计时晚会的时候，新天地的声势已经如日中天。 根据了解，前后一年多的时间，瑞安集团在新天地广场项目的广告投入上没有花费一分钱！
在我国现阶段的旧城改造形式的房地产开发中主要存在四种开发模式——新天地模式、住宅物业开发 模式、商业物业开发模式、综合物业开发模式。四种开发模式难以区分孰优孰劣，具体采用哪种开发 模式主要是由项目的特定背景决定的。
旧城改造主要开发模式及其代表案例
旧城 改造 主要 开发 模式
新天地模式 住宅物业开发模式 商业物业开发模式 综合物业开发模式
３、开 发 策 略
充分利用地块原有的历史文化底蕴、并经过重新的规划、包装、改造，使建筑的历史文脉得以继承， 并焕发出新的现代色彩。
４、优劣势分析
项目具有传统老区的吸引力，目标市场广阔，但成本高，投资回收期长。
2《中国房地产决策情报》 第三十四期
大型专题深度研究系统·旧城改造之三
案例一：全国最具影响力
２ 、新 天 地 的 开 发 背 景
新 天 地 广 场 项 目 位 于 上 海 市 中 心 淮 海 中 路 南 侧 、黄 陂 南 路 和 马 当 路 之 间 三 万 平 方 米 的 地 块 上 ，属 于 上 海 的 黄 金 地 段 ，中 共 一 大 会 址 也 在 其 范 围 内 ，其 中 以 成 片 的 石 库 门 式 里 弄 建 筑 为 主 。成 片 的 石 库 门 式 里 弄 建 筑 ， 是上海建筑文化的代表。
新 天 地 以“ 一 大 ”会 址 所 在 的 兴 业 路 为 中 轴 ，分 为 北 里 和 南 里 。北 里 以 餐 饮 娱 乐 为 主 ，充 满 了 怀 旧 气 息 。南 里 以 “ 销 品 茂 ”为 中 心 ， 购 物 休 闲 场 所 较 多 。北 里 的 精 粹 所 在 ， 是 展 示 石 库 门 建 筑 文 化 的“ 屋 里 厢 ”展 示 馆 。 它 以 上 世 纪 二 十 年 代 的 石 库 门 住 房 为 蓝 本 ，设 有 客 堂 间 、 书 房 、老 人 房 、 主 人 房 、女 儿 房 、儿 子 房 和 灶间等七间展示房，并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。
６ 、新 天 地 的 效 益 分 析
（１）新 天 地 广 场 亏 损 ？
很 少 有 人 知 道 ，尽 管 新 天 地 一 派 繁 华 ，就 瑞 安 集 团 来 说 ， 这 个 项 目 目 前 是 亏 损 的 。“ 房 地 产 圈 子 里 都 知 道 这 个 事 情 ”，香 港 恒 隆 集 团 的 一 位 人 士 说：“ 新 天 地 项 目 包 装 、经 营 都 很 好 ， 但 因 为 成 本 太 大 ， 亏 得 比 较 厉 害 。” 新 天 地 位 于 淮 海 中 路 南 侧 ，延 安 路 高 架 和 南 北 高 架 的 交 汇 点 ，属 于 上 海 的 黄 金 地 段 。同 时 石 库 门 建 筑 最 高 不超过四层，这样大面积、低密度的房地产改造项目成本相当大。 为 了 保 持 石 库 门 建 筑 的 原 貌 ，瑞 安 集 团 只 得 请 来 了 具 有 东 西 方 背 景 的 两 家 国 际 公 司 以 及 同 济 大 学 专 家 共 同 制定解决方案。为了整旧如旧，他们还不得不得从德国 进口昂贵的防潮药水，注射进墙体中。 按照瑞安集团的介绍，新天地每平方米的建造成本就高 达２万元人民币－－这个数字相当于上海最高档公寓的销 售价格，新天地整个工程耗资 １４亿元。其中 ６．７亿用于 新天地地区近万人的动迁安置，而剩下的７亿多资金又 有３亿埋在了地下：石库门旧房没有地下排污管、煤气 管等基础设施，新天地的每幢楼都要挖地数米，铺设下 水、电、煤气管道，通信电缆，污水处理，消防系统。 从回报上讲，新天地项目的容积率只有 １．８，这样的项目 在上海市中心肯定亏本。对此，瑞安集团方面的有关人 士也承认：尽管商家入住十分踊跃，现在的新天地的确 是亏的。目前新天地内共有租户 ９２ 家，其中餐饮类占 ５０ ％。瑞安集团一般向租户收取一定的保底租金，同时享 有租户一定比例的利润分成，年收入可达到七、八千万 人民币。照此计算，收回新天地 １４ 亿的投资至少要在 １０
上海新天地广场 上海中远两湾城 广州江南新苑 佛山东方广场
成都金色厦威夷
1 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE
决策情报 整 合 服 务 系 统 DECISION I NTELLI GEN CE
模式一：新天地模式
因上海石库门建筑的成功改造，新天地模式、新天地运动已经成为全国旧城改造模范的一个专用词语。 新天地模式具有以下特点：
5 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE
决策情报 整 合 服 务 系 统 DECISION I NTELLI GEN CE
起 ，各 路 明 星 、艺 术 家 、企 业 家 、银 行 家 、驻 沪 外 交 官 纷 至 沓 来 、流 连 忘 返 。国 际 模 特 儿 大 赛 、时 装 表 演 、日 本 鬼 太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活 动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。 上海新天地作为一个成功的旧城改造项目，目前已经被 当 作 国 内 旧 区 改 造 的 样 板 。国 内 如 北 京 、杭 州 、宁 波 、青 岛 、桂 林 、南 京 、重 庆 等 地 陆 续 前 来 考 察 学 习 ，有 意 借 鉴 新天地的理念，应用到当地的旧区改造项目中，一场更 大规模的新天地运动正席卷全国……
的旧城改造项目
上海新天地广场
１ 、项 目 档 案
物业名称 物业地址 物业类别 占地面积 建筑面积 容 积 率 建造成本 拆迁安置成本 项目总投资 投 资 商
新天地小档案
上海新天地广场 上海市卢湾区太仓路 １８１ 弄 商业（只租不售） ３００００ 平方米 ６００００ 平方米 １．８ ２００００ 元 ／ 平方米 ６．７ 亿元 １４ 亿元 香港瑞安集团
１、项 目 地 块 特 征
项目地块区域历史悠久、知名度高，是传统商业、居住或旅游中心、人口密集，具有深厚的传统历史 文化底蕴。不过，此种类型地块往往也存在着环境较差、配套落伍等情况，因而成为当地政府亟待改 造的地块。但此区域的改造又常常存在如何使现代与传统相融合的难题。
２、开 发 特 点
对项目地块进 行重新的规划 和改造，对国 家政策规定保 护的或具有保 护价值的历史 文物（如古建 筑、原街区景 观等）予以保 留，并进行维 修、维护和包 装。
在旧城改造项目中，如何结合好项目本身的优势，挖掘出最亮丽的卖点，进行项目定位、包装和推广将 是决定项目是否成功的关键。针对旧城改造中最主要的几种开发模式，我们选取了目前国内最成功、最 具影响力的几个优秀案例，从方方面面进行深入的分析，揭示其项目的成功奥秘。
旧城改造的几种成功开发模式
■ 张连杰 吴瑞生
３ 、新 天 地 的 整 体 策 略
（１）新 天 地 广 场 定 位
根 据 项 目 本 身 的 特 点 ，香 港 瑞 安 集 团 把 项 目 定 位 为 一 个 具 上 海 历 史 文 化 风 貌 的 都 市 旅 游 景 点 ，以 上 海 近 代 建 筑 的 标 志 — — 石 库 门 的 建 筑 旧 区 为 基 础 ，改 造 成 集 国 际 水 平 的 餐 饮 、购 物 、酒 店 、演 艺 等 功 能 的 时 尚 、休 闲文化娱乐中心。