质量手册.doc

0.1发布令锦州宝地房屋开发有限责任公司在完善公司质量管理基础上，不断提高管理水平，宣传贯彻了GB/T19002-1994idtISO9002:1994标准，并制定了适应公司经营管理的《质量手册》，是公司实施质量管理和质量保证的法规性文件，现予以发布实施。

质量手册是公司质量体系大纲，是公司全体员工必须恪守的质量规范，要求公司各部门，全体员工必须认真贯彻执行，要求做到人人贯彻质量方针，认真履行工作职责，严格按程序文件执行，切实做好质量记录，齐心协力，不断推动质量体系的持续有效运行，为顾客提供优质的产品和满意的服务。

任命周建国为管理者代表，全权负责质量体系的建立、实施和有效运行。

授权企管部负责质量体系的日常管理工作。

根据中华人民共和国有关质量的法律、法规，我对公司的产品和服务质量负完全责任。

为此，我正式批准本手册予以发布，并从2001年7 月6 日开始正式实施。

锦州宝地房屋开发有限责任公司总经理：二OO一年七月六日本受控文件未经批准不得复印0.2 公司简介锦州宝地房屋开发有限责任公司是集房地产开发、商品房销售于一体的专业房地产开发企业，公司成立于1993年，企业资质为二级。

至2000年止，共开发八个项目，建筑面积为352,100m2，企业具备高档房地产，土地成片开发等综合开发能力。

几年来，连续开发建设了洛阳路19号住宅楼和综合楼、菊园住宅楼、供销社住宅楼、锦州中大购物广场、食品厂住宅楼、碧芳园、世纪花园，板式小高层高档智能化住宅小区—巴黎豪苑及中式建筑大型封闭小区世纪新城正在建设中。

上述开发项目取得了圆满成功，其中世纪花园小区是锦州市历史上一次开发量最大的住宅小区，是锦州市目前一流的住宅小区，2000年底被建设部评为全国优秀物业管理示范小区。

公司技术力量雄厚，大专以上专业人才占职工总数的80%，公司本着“诚信为本”的企业宗旨及“爱拼才会赢”的企业精神，不断开拓进取，争创房地产开发企业中的名牌。

公司董事长兼总经理：徐国瑞地址：辽宁省锦州市凌河区菊花里5-44号邮编：121000联系电话：2880140传真：28800751.0质量方针和质量目标1.1质量方针以人为本，科学管理打造精品，争创名牌1.2质量方针的含义以人为本：处处体现以顾客的需求为标准，从设计、开发、服务等全面体现人性化科学管理：用现代化的管理手段，强化企业管理，贯穿开发项目的全过程打造精品：所有的工程均体现高质量，创精品工程争创名牌：以高质量的产品，高质量的服务，树立宝地品牌，使之成为企业的无形资产1.3质量目标①设计要求“面积刚刚好，功能样样有”。

②单位工程一次验收合格率100%。

③工程质量投诉率不超过10%，两年后不超过5%。

④销售服务满意率98%。

工程质量投诉以物业公司接到的工程质量投诉记录为准。

2.0术语与缩写本手册采用GB/T6583-1994idtISO8402：1994质量管理和质量保证术语。

在此不详述。

3.0专业性术语1隐蔽工程—是指将被下一道工序或其它分项工程所掩埋、覆盖，而无法直接检查的工程项目2五证二书：五证：①土地使用证②建设规划用地许可证③建设工程规划许可证④建设工程开工证⑤售房许可证二书：①住宅质量保证书、②住宅使用说明书3防护—指对分项、分部工程建筑成品采取的保护和隔离措施4交付—指工程项目的交用验收，也包括房屋向用户的交用5供方—建设单位、甲方6分包方—设计单位、施工单位、监理单位、物业管理单位、勘察单位、供货单位7顾客—购房单位、需方、用户8三通一平—通施工用水、施工用电、施工道路、施工场地平整4.0质量体系要素4.1管理职责4.1.1组织机构宝地房屋开发有限责任公司组织机构图见图一，质量管理系统图见图二，质量体系要素分配表见图三。

4.1.2各类人员及部门质量职责。

4.1.2.1总经理4.1.2.1.1对公司质量体系和产品质量负全面责任。

4.1.2.1.2制订、颁布质量方针、目标、批准和颁布公司《质量手册》。

4.1.2.1.3负责项目投资决策工作。

4.1.2.1.4任命管理者代表，并授权其建立、实施并不断完善质量体系。

4.1.2.1.5主持管理评审，对质量体系持续、有效运行负决策责任。

4.1.2.1.6对重大工程质量问题进行决策。

4.1.2.2管理者代表4.1.2.2.1负责组织领导质量体系的建立、运行和保持，在质量体系运行方面对总经理负责。

4.1.2.2.2负责组织编制质量体系文件，确保质量体系的有效实施，并及时向总经理报告质量体系运行情况。

4.1.2.2.3组织内部质量体系审核，对影响质量的各环节有调整权，对企业质量体系文件有审核审批权。

4.1.2.2.4协助总经理组织实施管理评审。

4.1.2.2.5负责质量保证事宜的对外联络。

4.1.2.2.6负责组织开发项目的选址、前期论证、组织策划及实施。

4.1.2.2.7审批项目质量计划，提高工程质量保证能力。

4.1.2.2.8负责房地产行业信息管理工作。

4.1.2.3总工程师4.1.2.3.1负责在所管辖的部门贯彻、实施质量体系。

4.1.2.3.2贯彻落实国家有关工程技术方面的政策、法规。

4.1.2.3.3负责建设项目规划设计评审。

4.1.2.3.4负责组织对开发项目中的关键性技术问题进行研究，为总经理决策提供依据。

4.1.2.3.5为提高工程质量，组织有关部门制定技术措施及实施。

4.1.2.3.6负责组织对新技术、新工艺在开发项目中的可行性研究和应用。

4.1.2.3.7负责规划设计单位选择、规划设计控制的领导工作。

4.1.2.4总会计师4.1.2.4.1协助总经理贯彻实施质量方针。

4.1.2.4.2组织编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划。

4.1.2.4.3负责开发项目的资金筹集，为项目顺利开发创造资金条件。

4.1.2.4.4建立、健全经济核算制度，强化成本管理，进行经济活动分析。

4.1.2.4.5负责会计监督，严格维护财经纪律，保护经济活动的合法、合理和有序进行。

4.1.2.5工程副总经理4.1.2.5.1协助总经理贯彻实施质量方针。

4.1.2.5.2全面负责工程质量管理。

4.1.2.5.3负责组织工程施工准备、组织施工管理、竣工验收的全部工作。

4.1.2.5.4负责建设工程招标过程的领导工作。

4.1.2.5.5负责工程交付使用后保修期内的维修管理工作。

4.1.2.5.6参与工程项目的规划设计、扩初设计、施工设计。

4.1.2.6经营副总经理4.1.2.6.1负责协助总经理贯彻实施质量方针。

4.1.2.6.2负责甲供材料、设备的质量控制及施工单位自购材料的质量监督。

4.1.2.6.3负责新材料、新设备的应用论证工作。

4.1.2.6.4组织开发项目的动迁、拆迁及回迁安置工作。

4.1.2.6.5负责材料、设备搬运、贮存的质量控制。

4.1.2.7销售副总经理4.1.2.7.1负责协助总经理贯彻实施质量方针。

4.1.2.7.2负责制定公司中、长期销售计划及销售回款计划。

4.1.2.7.3组织制定营销方案。

4.1.2.7.4负责销售合同评审的管理工作。

4.1.2.7.5负责处理客户反馈意见，检查销售服务和售后服务质量。

4.1.2.7.6负责处理商品房合同履行过程中出现的重大问题。

4.1.2.7.7负责对重要、大户合同进行审核。

4.1.2.8行政副总经理4.1.2.8.1负责协助总经理贯彻实施质量方针。

4.1.2.8.2负责公司人事调配及人力资源储备规划。

4.1.2.8.3负责审定公司年度培训计划并组织实施。

4.1.2.8.4负责文件和资料控制的领导工作。

4.1.2.9企管部4.1.2.9.1组织制定企业中长期发展计划及经营目标。

4.1.2.9.2督促、检查各部门工作计划的执行，每月总结工作计划的完成情况。

4.1.2.9.3组织公司各部门工作考核。

4.1.2.9.4负责公司质量体系的实施、维持、改进工作。

4.1.2.9.5负责组织公司内部质量体系审核。

4.1.2.9.6协助总经理组织管理评审。

4.1.2.9.7负责各部门工作质量的检查与考评。

4.1.2.9.8及时发现质量体系方面的不合格项并做好纠正措施的验证工作。

4.1.2.10办公室4.1.2.10.1负责公司公文、资料等文件打印、复印。

4.1.2.10.2负责保管公司各类档案及其借阅。

4.1.2.10.3负责会务工作，拟定有关会议记录、纪要。

4.1.2.10.4负责上级下发文件的传达、传阅、转发及上报文件的审核。

4.1.2.10.5负责公司印章与文件和资料的管理。

4.1.2.10.6负责公司各种办公设施、用品的采购和管理及各项办公费用管理。

4.1.2.10.7负责公关活动，收集对外宣传资料，做好对外接待工作。

4.1.2.11人事部4.1.2.11.1负责人事调配及人力资源规划管理。

4.1.2.11.2负责员工薪金及勤绩考核管理。

4.1.2.11.3负责人事档案及考绩档案的管理。

4.1.2.11.4负责员工培训管理。

4.1.2.12市场开发部4.1.2.12.1负责组织制定项目策划纲要。

4.1.2.12.2组织开发项目的评估与决策。

4.1.2.12.3负责办理前期有关立项、可研、土地征购手续。

4.1.2.12.4负责收集房地产行业信息。

4.1.2.12.5负责项目质量计划的编制及实施。

4.1.2.13规划设计部4.1.2.13.1负责开发项目的扩初设计、施工设计。

4.1.2.13.2负责开发小区配套、绿化设计、消防、人防设计批复及其它设计。

4.1.2.13.3负责工程项目的勘察测绘的委托。

4.1.2.13.4负责组织办理开发项目规划方案的评审。

4.1.2.13.5负责施工期间设计变更及有关工程问题的处理。

4.1.2.13.6负责规划、设计、勘测单位的选择，建立合格单位名册4.1.2.14经营部4.1.2.14.1负责甲控工程材料供应工作，组织对分承包方评价，建立合格分承包方名单。

4.1.2.14.2负责不合格材料的处置，参与施工中不合格材料的评审。

4.1.2.14.3负责开发项目的动迁及回迁工作。

4.1.2.14.4负责新建小区绿化物资供应工作。

4.1.2.14.5负责搬运、贮存的质量控制工作。

4.1.2.15工程部4.1.2.15.1负责开发项目的招标工作，选择施工队伍，审核施工方案，安排工程进度计划。

4.1.2.15.2负责办理施工中的有关审批手续，办理工程质量监督委托，协助解决施工中遇到的技术问题。

4.1.2.15.3负责工程项目施工管理、质量管理和技术管理工作。

4.1.2.15.4负责工程的竣工验收，施工技术档案的收集管理等工作。

4.1.2.15.5负责委托监理单位选择及监督管理单位与分项、分部工程的质量检查、验收。

4.1.2.15.6负责开工前的“三通一平”工作，协调各部门搞好工程配合。