房地产静态经济测算培训课件
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静态经济测算讲义1558466684
静态经济测算讲义1558466684
•建安费用地ຫໍສະໝຸດ 人防的建筑要求关于贯彻〈关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知〉的实施细则
“凡在本市市区、近郊区和卫星城镇新建或成街成片旧房改造的民用建筑(指住宅、旅馆、招 待所、商店、大专院校教学楼和办公、科研、医疗用房，下同)和外资民用建筑，均应按下 列规定修建防空地下室： 1、新建十层以上的民用建筑，应修建“满堂红”防空地下室。如必须利用地下室安装为 楼房服务的设备时，其中防空地下室的面积也不得少于建筑面积的百分之三。基础埋置深 度三米以上的民用建筑，应修建“满堂红”地下室，其中防空地下室的面积不得少于建筑 面积的百分之三。在一定占地范围内建筑的多幢建筑符合本条规定时，可自行调剂合建 “满堂红”防空地下室。 2、城市建设规划确定新建的住宅区，不论是开发性建设或属集资联建，按其规划除执行 本条第1款规定以外，其余建筑总面积超过七千平方米的，按其建筑面积的百分之二统一 规划修建防空地下室。 3、地下商业街和其他单建地下建筑，其中具有防护等级的建筑面积，一般不少于地下建 筑面积的百分之三十。”
•静态经济测算常用的分析
➢土地效力分析 ➢敏感性分析 ➢成本利润率分析
静态经济测算讲义1558466684
•土地效力分析——容积率的敏感性分析
容
容积率
建筑形式
层数
积 0.2～0.3
独栋
率 与
0.5～0.7 联排、院墅
产 0.8～1.0
叠拼
品 0.9～1.1 花园洋房 形 式 1.0～1.5 多层板楼 4～8层
50
300
采暖、空调工程
150
100
电力照明工程
50
100
弱电工程
80
200
•建安费用地ຫໍສະໝຸດ 人防的建筑要求关于贯彻〈关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知〉的实施细则
“凡在本市市区、近郊区和卫星城镇新建或成街成片旧房改造的民用建筑(指住宅、旅馆、招 待所、商店、大专院校教学楼和办公、科研、医疗用房，下同)和外资民用建筑，均应按下 列规定修建防空地下室： 1、新建十层以上的民用建筑，应修建“满堂红”防空地下室。如必须利用地下室安装为 楼房服务的设备时，其中防空地下室的面积也不得少于建筑面积的百分之三。基础埋置深 度三米以上的民用建筑，应修建“满堂红”地下室，其中防空地下室的面积不得少于建筑 面积的百分之三。在一定占地范围内建筑的多幢建筑符合本条规定时，可自行调剂合建 “满堂红”防空地下室。 2、城市建设规划确定新建的住宅区，不论是开发性建设或属集资联建，按其规划除执行 本条第1款规定以外，其余建筑总面积超过七千平方米的，按其建筑面积的百分之二统一 规划修建防空地下室。 3、地下商业街和其他单建地下建筑，其中具有防护等级的建筑面积，一般不少于地下建 筑面积的百分之三十。”
•静态经济测算常用的分析
➢土地效力分析 ➢敏感性分析 ➢成本利润率分析
静态经济测算讲义1558466684
•土地效力分析——容积率的敏感性分析
容
容积率
建筑形式
层数
积 0.2～0.3
独栋
率 与
0.5～0.7 联排、院墅
产 0.8～1.0
叠拼
品 0.9～1.1 花园洋房 形 式 1.0～1.5 多层板楼 4～8层
50
300
采暖、空调工程
150
100
电力照明工程
50
100
弱电工程
80
200
房地产开发项目经济测算ppt课件
参考类似项目的投资数据，结合当 地市场价格水平、政策法规等因素 进行调整。
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
房地产静态经济测算34页
衍生
第6页
静态经济测算操作说明
测算基本流程
测算基本内容
第7页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
测算操作基本流程
建设指标
明确项 目规划 设计指
标
估算 销售 收入
估算 项目 成本
给出 项目 损益 表
第8页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
销售收入
× × 各物
业销 售面
积
各物 业销 售均 价
各物 业销 售率
第 22 页
实际案例应用
项目总投资：开发期间费
开发间接费用是指直 接组织、管理开发项 目发生的费用，包括 工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动 保护费、周转房摊销 等，习惯按（前期费 用+建安成本+基础 设施+配套设施） X3%计算
实际案例应用 常用的相关分析应用
第 16 页
实际案例应用
明确基础指标
根据项目用地指标和规划设计方案， 明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及 不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、 车库等具体物业类型
第 17 页
实际案例应用
测算销售收入
根据各业态可售面积和项目的价格定位， 计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价
关于价格：通常采用市场比较定价法
第 18 页
实际案例应用
项目总投资：土地成本
土地成本一般按( 土地成交价+税费） 计算： 按实际成交价 格计算; 土地契税:按土 地成交款的 3%。
亦有补交政府土地收 益情况：因增加地上 建筑面积、地下经营 性面积及改变土地用 途需要补交的政府土 地收益，按实际发生 额计算；
第6页
静态经济测算操作说明
测算基本流程
测算基本内容
第7页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
测算操作基本流程
建设指标
明确项 目规划 设计指
标
估算 销售 收入
估算 项目 成本
给出 项目 损益 表
第8页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
销售收入
× × 各物
业销 售面
积
各物 业销 售均 价
各物 业销 售率
第 22 页
实际案例应用
项目总投资：开发期间费
开发间接费用是指直 接组织、管理开发项 目发生的费用，包括 工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动 保护费、周转房摊销 等，习惯按（前期费 用+建安成本+基础 设施+配套设施） X3%计算
实际案例应用 常用的相关分析应用
第 16 页
实际案例应用
明确基础指标
根据项目用地指标和规划设计方案， 明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及 不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、 车库等具体物业类型
第 17 页
实际案例应用
测算销售收入
根据各业态可售面积和项目的价格定位， 计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价
关于价格：通常采用市场比较定价法
第 18 页
实际案例应用
项目总投资：土地成本
土地成本一般按( 土地成交价+税费） 计算： 按实际成交价 格计算; 土地契税:按土 地成交款的 3%。
亦有补交政府土地收 益情况：因增加地上 建筑面积、地下经营 性面积及改变土地用 途需要补交的政府土 地收益，按实际发生 额计算；
房地产项目经济测算培训(2024)
经营风险
评估项目运营管理能力、市场竞争 等因素对项目收益的影响。
17
案例分析：某项目收益预测与风险评估实例
项目概况
介绍某房地产项目的地理位置、 规划用途、建设规模等基本情况
。
收益预测
采用市场比较法、收益还原法和 趋势分析法，对该项目的未来收 益进行预测，并给出预测结果。
风险评估
从市场风险、财务风险和经营风 险三个方面，对该项目进行全面 的风险评估，并提出相应的风险
营销策略建议
根据市场竞争和项目定位，提 出销售策略、价格策略和推广 策略的建议。
投资决策建议
根据经济效益评价结果，提出 是否投资及投资规模的建议。
2024/1/28
产品定位建议
根据市场需求和项目特点，提 出产品类型、户型配比和装修 标准的建议。
风险管理建议
识别项目潜在风险，提出风险 防范和应对措施的建议。
未来房地产市场将更加注重品质提升 和多元化发展，如绿色建筑、智能家 居等。
2024/1/28
5
政策法规对项目影响
01
02
03
土地政策
土地供应、土地出让方式 、土地使用年限等政策对 项目成本及收益产生直接 影响。
2024/1/28
房地产税收政策
契税、土地增值税、房产 税等税收政策影响项目投 资收益及市场需求。
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
包括道路、供水、供电、供气等 基础设施建设费用。
20
成本费用核算方法探讨
制造成本法
将房地产开发过程中的直接成本和间接成本计入产品成本，适用于 单一项目的核算。
作业成本法
以作业为核算对象，通过成本动因将资源消耗分配到作业中，再分 配到产品中，适用于复杂项目的核算。
评估项目运营管理能力、市场竞争 等因素对项目收益的影响。
17
案例分析：某项目收益预测与风险评估实例
项目概况
介绍某房地产项目的地理位置、 规划用途、建设规模等基本情况
。
收益预测
采用市场比较法、收益还原法和 趋势分析法，对该项目的未来收 益进行预测，并给出预测结果。
风险评估
从市场风险、财务风险和经营风 险三个方面，对该项目进行全面 的风险评估，并提出相应的风险
营销策略建议
根据市场竞争和项目定位，提 出销售策略、价格策略和推广 策略的建议。
投资决策建议
根据经济效益评价结果，提出 是否投资及投资规模的建议。
2024/1/28
产品定位建议
根据市场需求和项目特点，提 出产品类型、户型配比和装修 标准的建议。
风险管理建议
识别项目潜在风险，提出风险 防范和应对措施的建议。
未来房地产市场将更加注重品质提升 和多元化发展，如绿色建筑、智能家 居等。
2024/1/28
5
政策法规对项目影响
01
02
03
土地政策
土地供应、土地出让方式 、土地使用年限等政策对 项目成本及收益产生直接 影响。
2024/1/28
房地产税收政策
契税、土地增值税、房产 税等税收政策影响项目投 资收益及市场需求。
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
包括道路、供水、供电、供气等 基础设施建设费用。
20
成本费用核算方法探讨
制造成本法
将房地产开发过程中的直接成本和间接成本计入产品成本，适用于 单一项目的核算。
作业成本法
以作业为核算对象，通过成本动因将资源消耗分配到作业中，再分 配到产品中，适用于复杂项目的核算。
房地产经济测算培训课件
房地产经济测算培训 课件
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
静态经济测算讲义
容积率 0.2～0.3 0.5～0.7 0.8～1.0 0.9～1.1 1.0～1.5
1.5 2 2.5
建筑形式 独栋
联排、院墅 叠拼
花园洋房 多层板楼
高层 高层 高层
层数
4～8层 9层 15层 20层
土地效力分析——容积率的敏感性分析
容积率 售价（元/平方米）
总成本（万元） 所得税前利润额（万元）
41.2%
1300
24323
37.0%
1500
22367
33.0%
1700
16501
22.4%
1900
12590
16.2%
2100
8679
10.7%
2300
4768
5.6%
2500
857
1.0%
拿地前土地成本的反算： 保持15%成本利润率条件下，开发商能承受的最高土地价格。 （前提条件：销售价格、销售率固定不变）
9478 29747 23163
36561 36561 185258 36561
36561 36561
45000
22298 14067 8231
864 114 751 695 865 37 73 463 292 6240 2925 2925 300 90
34841
220563 185258 175780 53130 122650
0
0.0%
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
土地效力 ＝ 利润额 / 建设用地面积
敏感性分析
➢成本敏感性分析 ➢售价敏感性分析 ➢销售率敏感性分析
房地产经济测算培训_图文
2
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
房地产经济测算培训
房地产静态经济测算培训
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主要技术经济指标
根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制 财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以 判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。
9 9 8 8 7 8 7 7 7 6 Qx =76
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比准价格确定二：
项目静态比准均价： 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi PA’=( QX/QA)×PA PB’=( QX/QB)×PB PC’=( QX/QC)×PC 注：Pi为项目参考均价 =(76/74)×12000=12324 =(76/70)×10700=11617 =(76/81)×11500=10790
开发成本
基础设施建设费 公共配套设施建设费
其他费用 不可预见费
5
6 7
总共需要 花多少钱？
8
期间费用 9 10
管理费用
销售费用 财务费用
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一、土地成本：取得土地开发使用权而发生的各项费用
1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要 依实际情况而定。
答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）
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主要技术经济指标
根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制 财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以 判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。
9 9 8 8 7 8 7 7 7 6 Qx =76
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比准价格确定二：
项目静态比准均价： 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi PA’=( QX/QA)×PA PB’=( QX/QB)×PB PC’=( QX/QC)×PC 注：Pi为项目参考均价 =(76/74)×12000=12324 =(76/70)×10700=11617 =(76/81)×11500=10790
开发成本
基础设施建设费 公共配套设施建设费
其他费用 不可预见费
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总共需要 花多少钱？
8
期间费用 9 10
管理费用
销售费用 财务费用
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一、土地成本：取得土地开发使用权而发生的各项费用
1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要 依实际情况而定。
答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）
房地产经济测算培训(ppt 45页)
假设项目基本指标 土地成本及楼面地价测算
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算 建安成本取值参考
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净资产收益率=税后利润/所有者权益
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交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
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一般房地产项目的评价分析过程
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算 建安成本取值参考
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净资产收益率=税后利润/所有者权益
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交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
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一般房地产项目的评价分析过程
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目经济测算培训教材课件
房地产开发教项材目课经件济测算培训
contents
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产市场分析与预测 • 房地产开发项目成本估算与控制 • 房地产开发项目收益评估与优化 • 房地产开发项目风险评估与防范 • 房地产开发项目经济测算案例分析 • 总结与展望
01
房地产开发项目概述
房地产开发项目定义与分类
租赁市场需求分析
租赁产品规划
了解目标租赁市场的需求特点、租金水平 及变化趋势，为租赁策略制定提供依据。
根据项目定位及市场需求，规划适合的租 赁产品，包括户型、面积、装修标准等。
租金策略制定
租户服务与关系维护
综合考虑市场租金水平、项目品质、竞争 对手等因素，制定合理的租金策略。
提供优质的租户服务，建立良好的租户关系 ，提高租户满意度和忠诚度，从而保障稳定 的租赁收入。
土地获取方式
分析比较招拍挂、协议出让、划拨等 方式的成本及风险
建设成本估算与控制
建设成本构成
包括前期工程费、建安工程费、 基础设施费、公共配套设施费等
建设成本控制方法
制定目标成本、实施动态成本管 理、强化招投标管理等
建设成本优化措施
推行限额设计、加强材料设备采 购管理、提高施工效率等
运营成本估算与控制
降低风险
经济测算可以揭示项目潜在的 经济风险和问题，帮助开发商 及时采取措施进行风险规避和
应对。
02
房地产市场分析与预测
房地产市场现状及趋势分析
01
02
03
房地产市场概述
包括市场规模、结构、特 点等。
市场现状分析
从土地供应、房地产开发 投资、房屋销售等方面分 析当前市场状况。
市场趋势预测
contents
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产市场分析与预测 • 房地产开发项目成本估算与控制 • 房地产开发项目收益评估与优化 • 房地产开发项目风险评估与防范 • 房地产开发项目经济测算案例分析 • 总结与展望
01
房地产开发项目概述
房地产开发项目定义与分类
租赁市场需求分析
租赁产品规划
了解目标租赁市场的需求特点、租金水平 及变化趋势，为租赁策略制定提供依据。
根据项目定位及市场需求，规划适合的租 赁产品，包括户型、面积、装修标准等。
租金策略制定
租户服务与关系维护
综合考虑市场租金水平、项目品质、竞争 对手等因素，制定合理的租金策略。
提供优质的租户服务，建立良好的租户关系 ，提高租户满意度和忠诚度，从而保障稳定 的租赁收入。
土地获取方式
分析比较招拍挂、协议出让、划拨等 方式的成本及风险
建设成本估算与控制
建设成本构成
包括前期工程费、建安工程费、 基础设施费、公共配套设施费等
建设成本控制方法
制定目标成本、实施动态成本管 理、强化招投标管理等
建设成本优化措施
推行限额设计、加强材料设备采 购管理、提高施工效率等
运营成本估算与控制
降低风险
经济测算可以揭示项目潜在的 经济风险和问题，帮助开发商 及时采取措施进行风险规避和
应对。
02
房地产市场分析与预测
房地产市场现状及趋势分析
01
02
03
房地产市场概述
包括市场规模、结构、特 点等。
市场现状分析
从土地供应、房地产开发 投资、房屋销售等方面分 析当前市场状况。
市场趋势预测
房地产经济测算培训课件(ppt 96页)
4
P4
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
5
P5
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
P6
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
P7
经济测算我们从何下手？
P30
2.前期工程费
2.4 市政设计费 取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
和发改办价格[2003]857号规定。
P39
2.前期工程费
2.10 招标代理费
计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。
举例： 某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 计算公式：100万元×1.0％＝1万元 （500-100）万元×0.7％＝2.8万元 （1000-500）万元×0.55％＝2.75万元 （5000-1000）万元×0.35％＝14万元 （6000-5000）万元×0.2％＝2万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+2＝22.55（万元）
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。