哈工大XXXX年资产评估课件03第三章资产评估的途径
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者, 进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性。市场成交 价格基本上可以反映市场行情。
? 按市场行情估测被评估资产价值，所得到的评估结果会更 贴近市场,更容易被资产交易各方接受。
? 资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易 活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业 务相同或相似。
? 三、市场途径的基本程序 ? 1.选择参照物 ? 不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场途径及
其方法评估资产时都需经历选择参照物这样一个程序。对参照 物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交 时间等。
? 另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何 相似，通常参照物应选择3个以上。为了避免某个参照物个别 交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用 市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
? （2）资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指 资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
? 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 ? （3）市场条件。主要考虑参照物成交时与评估时的市场
条件及供求关系的变化情况。
? 在一般情况下，供不应求时，价格偏影响应引起评估人员 足够的关注。
? （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应 在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影 响是可以调整的。
? 把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠 李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以为明 确评估结果的价值类型创造条件；选择近期交易的参照物，可 以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。
? 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 ? 从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资
产性质、市场条件等，但具体到每一种资产时，影响资产价值 的因素又各有侧重。例如，影响房地产价值的主要是地理位置 因素.而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。 ? 因此，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产 价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象 之间进行比较。 ? 3.指标对比、量化差异
? 运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容 易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中 最为直接、最具说服力的评估途径之一。当然，通过市场途径 及其方法进行资产评估尚需满足一些最基本的条件。
? 二、市场途径的基本前提 ? 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本
的前提条件： ? 其一，要有一个活跃的公开市场； ? 其二，公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 ? 公开市场是一个充分的市场，在市场上有自愿的买者和卖
? 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指 标差异
? 市场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评 估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与 评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参 照物为基础的评估对象的初步评估结果。
? 初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。 ? 5.综合分析确定评估结果 ? 按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选择3个以
? （4）交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、 交易时间等。
? 交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机对 资产交易价格也有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也 会有差别。
? 运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主 要有：
? （1）资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体, 是影响资产价值的重要因素之一。
? 在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹 抽象意义上去讲，而是从资产的功能，并结合社会需求，从资 产实际发挥效用的角度来考虑。也就是说，在社会需要的前提 下，资产的功能越好，其价值越高；反之亦然。
? 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进 行比较，并将两者的差异进行量化。
? 例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同 或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能 耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。
? 运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比 指标之间的上述差异数量化和货币化。
东北财经大学财务管理专业系列教材
第二版
姜 楠 王景升 主编 东北财经大学出版社
第三章 资产评估的途径与方法
第一节 市场途径 第二节 收益途径 第三节 成本途径 第四节 评估途径及其方法的选择
第一节 市场途径
? 一、市场途径的基本含义 ? 市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路 和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 ? 从市场途径的含义中可以发现，市场法是资产评估中若干 评估思路中的一种。它是根据替代原则，采用比较和类比的思 路及其方法判断资产价值的评估技术规程。 ? 运用市场途径及其方法要求充分利用类似资产成交价格信 息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
? 这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物, 其交易数据是进行比较分析的主要依据。
? 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： ? （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、
性能上的相同或相似； ? （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包
括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
上参照物，所以，在一般情况下，运用市场途径及其方法评估 的初步结果也在3个以上。 ? 根据资产评估的一般惯例的要求，正式的评估结果只能是 一个。这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析， 以确定最终的评估值。在这个环节上没有什么硬性规定，主要 取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。 ? 当然，如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程 中没有明显的遗漏或疏忽，采用加权平均的办法或算术平均的 办法将初步结果转换成最终评估结果也是可以的。
? 按市场行情估测被评估资产价值，所得到的评估结果会更 贴近市场,更容易被资产交易各方接受。
? 资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易 活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业 务相同或相似。
? 三、市场途径的基本程序 ? 1.选择参照物 ? 不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场途径及
其方法评估资产时都需经历选择参照物这样一个程序。对参照 物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交 时间等。
? 另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何 相似，通常参照物应选择3个以上。为了避免某个参照物个别 交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用 市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
? （2）资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指 资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
? 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 ? （3）市场条件。主要考虑参照物成交时与评估时的市场
条件及供求关系的变化情况。
? 在一般情况下，供不应求时，价格偏影响应引起评估人员 足够的关注。
? （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应 在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影 响是可以调整的。
? 把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠 李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以为明 确评估结果的价值类型创造条件；选择近期交易的参照物，可 以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。
? 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 ? 从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资
产性质、市场条件等，但具体到每一种资产时，影响资产价值 的因素又各有侧重。例如，影响房地产价值的主要是地理位置 因素.而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。 ? 因此，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产 价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象 之间进行比较。 ? 3.指标对比、量化差异
? 运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容 易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中 最为直接、最具说服力的评估途径之一。当然，通过市场途径 及其方法进行资产评估尚需满足一些最基本的条件。
? 二、市场途径的基本前提 ? 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本
的前提条件： ? 其一，要有一个活跃的公开市场； ? 其二，公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 ? 公开市场是一个充分的市场，在市场上有自愿的买者和卖
? 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指 标差异
? 市场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评 估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与 评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参 照物为基础的评估对象的初步评估结果。
? 初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。 ? 5.综合分析确定评估结果 ? 按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选择3个以
? （4）交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、 交易时间等。
? 交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机对 资产交易价格也有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也 会有差别。
? 运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主 要有：
? （1）资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体, 是影响资产价值的重要因素之一。
? 在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹 抽象意义上去讲，而是从资产的功能，并结合社会需求，从资 产实际发挥效用的角度来考虑。也就是说，在社会需要的前提 下，资产的功能越好，其价值越高；反之亦然。
? 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进 行比较，并将两者的差异进行量化。
? 例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同 或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能 耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。
? 运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比 指标之间的上述差异数量化和货币化。
东北财经大学财务管理专业系列教材
第二版
姜 楠 王景升 主编 东北财经大学出版社
第三章 资产评估的途径与方法
第一节 市场途径 第二节 收益途径 第三节 成本途径 第四节 评估途径及其方法的选择
第一节 市场途径
? 一、市场途径的基本含义 ? 市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路 和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 ? 从市场途径的含义中可以发现，市场法是资产评估中若干 评估思路中的一种。它是根据替代原则，采用比较和类比的思 路及其方法判断资产价值的评估技术规程。 ? 运用市场途径及其方法要求充分利用类似资产成交价格信 息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
? 这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物, 其交易数据是进行比较分析的主要依据。
? 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： ? （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、
性能上的相同或相似； ? （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包
括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
上参照物，所以，在一般情况下，运用市场途径及其方法评估 的初步结果也在3个以上。 ? 根据资产评估的一般惯例的要求，正式的评估结果只能是 一个。这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析， 以确定最终的评估值。在这个环节上没有什么硬性规定，主要 取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。 ? 当然，如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程 中没有明显的遗漏或疏忽，采用加权平均的办法或算术平均的 办法将初步结果转换成最终评估结果也是可以的。