房地产估价大作业
房地产估价作业(分两次写)
第一次作业1.为评估某住宅楼2003年8月31日的正常市场价格，调查了A、B、C、D、其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增0.8％。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
2.某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为10000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。
现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2，建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为2万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。
平均寿命为15年，经过年数为6年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为9％，银行贷款年利率为6.4％，土地报酬率为7.2％。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
第二次作业1.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为5，共24层，每层建筑面积相同。
房地产评估报告实训作业
一、作业背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产评估行业也逐渐成为了一个重要的行业。
为了提高我国房地产评估行业的服务质量，培养一批具备专业素养的房地产评估人才，我们进行了一次房地产评估报告实训作业。
本次实训以我国某城市的一处住宅小区为评估对象，旨在通过实训，让学生掌握房地产评估的基本流程、方法和技巧。
二、评估对象及目的1. 评估对象：某城市某住宅小区，位于市中心，占地面积为50000平方米，总建筑面积为100000平方米，共有住宅楼30栋，共计1000套住宅。
2. 评估目的：为该住宅小区的业主提供一套全面的房地产评估报告，以便了解其住宅的价值，为业主在房屋买卖、抵押、租赁等活动中提供参考。
三、评估方法1. 市场法：通过搜集相似住宅的销售价格，结合评估对象的区位、实物状况等因素，对评估对象的价值进行估算。
2. 成本法：根据评估对象的建筑成本、土地成本、税费等，结合折旧等因素，对评估对象的价值进行估算。
3. 收益法：根据评估对象的租金收入、运营成本、空置率等因素，对未来收益进行预测，从而估算评估对象的价值。
四、评估结果1. 市场法评估结果：根据市场法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为12000元。
2. 成本法评估结果：根据成本法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为10000元。
3. 收益法评估结果：根据收益法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为13000元。
五、评估结论综合市场法、成本法和收益法评估结果，该住宅小区的平均每平方米住宅价值约为12000元。
六、评估报告使用说明1. 本评估报告仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素而有所不同。
2. 评估报告中的数据均来源于公开资料，评估人员已尽最大努力确保数据的准确性。
3. 评估报告的使用期限为一年，自评估报告出具之日起计算。
4. 评估报告的使用范围限于本次评估目的，不得用于其他目的。
七、实训总结通过本次房地产评估报告实训作业，我们深刻认识到房地产评估工作的复杂性和重要性。
房地产估价大作业任务书
《房地产估价》大作业设计任务书一、设计目的：房地产估价是一项实际操作性很强的任务，房地产专业学生应具备能够动手写作估价报告的能力。
通过本课程设计，使学生在掌握房地产估价基本原理的基础上，能够结合实际情况，了解和分析房地产市场的运行规律，运用房地产估价的基本方法，熟练掌握房地产估价的基本程序和计算方法，灵活进行房地产估价报告的写作。
二、大作业内容：××（住宅、商铺、写字楼、在建工程等）房地产估价报告依据《房地产估价规范》，房地产估价报告应包括下列部分：1．封面明确估价项目的名称、委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期、估价报告编号。
2．目录3．致委托人函致函正文主要说明：估价对象、估价目的、估价时点、估价结果。
4．估价师声明（1）注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
（2）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
（3）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
（4）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
（5）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
（6）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名）。
（7）．没有人对估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容）。
非鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明，可根据实际情况对上述内容进行适当增减。
5．估价的假设和限制条件（1）一般假设（2）不确定事项假设（3）背离实际情况假设（4）估价报告使用限制6．估价结果报告估价结果报告应记载以下事项：(1)估价委托人；(2）房地产估价机构；(3）估价目的；(4)估价对象；(5）价值时点；(6）价值类型；(7）估价原则；(8）估价依据；(9）估价方法；(10) 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；(11）注册房地产估价师；(12）协助估价的人员；(13）实地查勘期；(14) 估价作业期。
大工20秋《房地产估价》离线大作业及要求594
大工20秋《房地产估价》离线大作业一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目四：假设开发法及其应用（1）假设开发法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。
答：（1）、假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
（2）、假设开发法适用的估价对象和条件（3）假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地。
凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴）。
以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。
（4）对于有规划条件，但规划条件尚未确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。
因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其价值也就不能确定。
如果在这种情况下仍然需要估价，则估价师可以通过咨询城乡规划主管部门或者有关专业机构、专家的意见，或者参照周边地块的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或者估价结果对它的依赖性（包括它的变化将会导致的估价结果的变化，类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析）。
大工13春《房地产估价》课程大作业及要求
大工13春《房地产估价》课程大作业及要求一、作业题目题目一：为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：表1-1 可比实例A、B、C的基本资料该类房地产的市场价格从2011年1月1日至2011年6月1日平均每月比上月上升0.4%，以后平均每月比上月上升0.2%。
试利用市场法测算该房地产2011年9月1日的正常市场价格。
题目二：为了评估某商品住宅在2010年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下：可比实例的成交价格及成交日期，见表2-1。
表2-1 可比实例成交价格及成交日期交易情况的分析判断结果，见表2-2。
表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
表2-2 可比实例交易情况分析判断结果该类住宅2010年2月至8月的价格指数，见表2-3。
表中的价格指数为定基价格指数。
表2-3 同类房地产价格变动情况房地产状况的比较判断结果，见表2-4。
表2-4 房地产状况的比较判断结果请利用市场法测算该商品住宅在2010年8月15日的正常市场价格。
题目三：某宗房地产的土地总面积为3 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费1000元/㎡；地上建筑物总建筑面积5 000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积900元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积4 200元，估计该建筑物有8成新。
试利用成本法测算该宗房地产的现时总价和单价。
题目四：估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从2003年9月30日取得土地时起计，建设期3年。
大工20春《房地产估价》离线大作业参考答案
大工20春《房地产估价》离线大作业参考答案二、市场比较法具体应用采用市场比较法对某一房地产估价对象进行专业估价，需要以下步骤：1.收集市场交易资料，包括成交价格、成交日期、房屋面积、房屋朝向、楼层高度、装修情况等相关信息。
2.筛选出与估价对象具有相关性的交易实例，根据条件进行筛选。
3.对筛选出的交易实例进行价格修正，考虑到交易实例与估价对象之间的差异，如面积、朝向、楼层等。
4.根据修正后的交易实例价格，计算出估价对象的市场比准价格。
5.对比市场比准价格与估价对象的实际情况，如装修、位置等，进行最终的估价结果确定。
例如，对某一普通商品住宅进行估价，收集了该小区内的5套房屋的成交信息，并进行了筛选和价格修正。
最终计算出该住宅的市场比准价格为100万元。
考虑到该住宅的位置较好、装修较新，最终确定该住宅的估价为110万元。
需要注意的是，市场比较法的适用范围和对象有限，不适用于交易较少或者特殊类型的房地产。
在实际应用中，也需要考虑到市场变化和资料的可靠性等因素。
难以作为交易对象的房地产，比如教堂、寺庙等，不适用于市场比较法。
市场比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多类似房地产的交易。
市场比较法的操作一般分为以下七个步骤：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立价格比较基础；④修正交易情况；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。
具体应用市场比较法评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，需要在该住宅附近地区调查选取已成交的可比实例，如表格所示。
在表格中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度。
在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。
同时，需要考虑汇率和时间因素对价格的影响。
利用上述资料，采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估，得出该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格为4607.39元/平方米。
房地产估价作业一
房地产估价作业一
一、名词解释
1、房地产价格
2、房地产估价
3、基准地价
4、楼面地价
二、简答题
1、影响消费者需求的因素：
2、房地产价格的特征
三、填空题
1、房地产价格必须具备的条件、、。
2、房地产估价原则：⑴⑵⑶⑷估价时点原则⑸公平原则。
3、、和是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。
4、最高最佳使用具体包括3个方面⑴⑵
⑶。
5、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的平均价格。
6、房地产可以视为、和三者的组合。
房地产估价作业
复习思考题
1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。
2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。
3、某宗土地面积为1000m2，建筑覆盖率为60%，建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价900元/m2，则该宗土地单价多少？
4、某期房尚有两年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益为330元/ m2。
假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清；
（2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后再付40万元；
（3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
（4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
假设年利率6%，试计算上述情形下的实际价格。
6、某仓库房地产，建筑面积为800平方米，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/平方米，现拟变更为商业用地，容积率为2.0。
若改为商业用地后楼面地价为2000元/平方米，则理论上应补多少地价？
7、哪些因素会导致房地产价格上升？
8、哪些因素会导致房地产价格下降？。
房地产估价大作业
大作业课程名称：房地产估价班级： _________________任课教师：学生姓名：学号：所属学期：2014－2015学年第2学期报告目录一、估价对象名称-------------------------------------------2二、致委托方函----------------------------------------------3三、项目基本概况-------------------------------------------4四、估价测算过程-------------------------------------------51）方法（1市场比较法2收益法--------------------------------------------7计算(2)五、估价结果确定-------------------------------------------13六、附件-------------------------------------------------------14房地产估价测算报告估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估员：于清浩人价估．函托人致委济南海尔绿城喜来登酒店：受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析结合估价经验与对影响土地市场价格现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并且进入市场无障因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点27日年6月2015人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，:，大写金额日可能实现的市场价值为: 8750万元元，大写金额：贰万伍仟元整。
25000土地单价：山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）：法定代表人签字（盖章）27日62015年月一基本概况：济南喜来登酒店位于历城区北路，邻近全新建成的奥体中心，西邻龙奥大厦。
大工20秋季《房地产估价》离线大作业高分参考答案
大工20春《房地产估价》离线大作业
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以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。
如下图所示。
注意事项：
独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！
一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）
题目一：市场比较法及其应用
（1）市场比较法的基本理论（30分）
1。
大工19秋《房地产估价》离线大作业
大工19秋《房地产估价》离线大作业题目一：市场比较法及其应用1）市场比较法的基本理论市场比较法是一种资产评估方法，也称为市场法、比较法、现行市价法。
它的基本原理是通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产的价值。
比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
比较法的基本原理是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→比准价格1交易实例2→比准价格2交易实例3→比准价格3由比准价格1、2、3综合确定最终比准价格。
因此，比较法具有实现性和说服力。
以比较法评估土地价格用以下公式：V=VB×A×B×D×E式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
比较法的程序如下：1）收集宗地交易实例；2）确定比较实例；3）建立价格可比基础；4）进行交易情况修正；5）进行估价期日修正；6）进行区域因素修正；7）进行个别因素修正；8）进行使用年期等修正；9）求出比准价格。
收集宗地交易实例的资料应包括地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
要选取三个以上的比较实例，以确保比较结果的准确性。
房地产估价大作业
大作业课程名称：房地产估价班级： _________________ 任课教师：学生姓名：学号：所属学期： 2014－ 2015学年第 2 学期报告目录一、估价对象名称-—-—--——--—-—----—--—--—-——-——-—--—-—--—--—2二、致委托方函———--—---—-—-——--————---———-—----——----———--——3三、项目基本概况----—-—-----—-———--————--——---—--——————----4四、估价测算过程—-—--—--——-—-——--—-——-—--—-—-———---—-——--——5（1）方法1市场比较法2收益法（2)计算——--————----——------—-—-—-——--————-——--—-—-—7五、估价结果确定——---————-——---————-—--—----—---——-——---—-—13六、附件————-—-—-——--—-—-——---————-——---—--——---—-——---———--———14房地产估价测算报告估价项目名称:济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩致委托人函济南海尔绿城喜来登酒店：受贵酒店委托,本所秉着客观公正科学独立的原则,我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见,不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015年6月27日日可能实现的市场价值为： 8750万元，大写金额：人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000元，大写金额：贰万伍仟元整。
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大作业课程名称：房地产估价班级： _________________ 任课教师：学生姓名：学号：所属学期： 2014－ 2015学年第 2 学期报告目录一、估价对象名称-------------------------------------------2二、致委托方函----------------------------------------------3三、项目基本概况-------------------------------------------4四、估价测算过程-------------------------------------------5（1）方法1市场比较法2收益法(2)计算--------------------------------------------7五、估价结果确定-------------------------------------------13六、附件-------------------------------------------------------14房地产估价测算报告估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩致委托人函济南海尔绿城喜来登酒店：受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015年6月27日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000元，大写金额：贰万伍仟元整。
山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）：法定代表人签字（盖章）：2015年6月27日一基本概况：济南喜来登酒店位于历城区北路，邻近全新建成的奥体中心，西邻龙奥大厦。
四周美丽壮观的山景一览眼下，地理位置优越，环境优雅。
酒店周边环境优美，安静怡人，交通方便。
酒店拥有410间奢华舒适的客房及套房，均配有喜来登独有的“甜梦之床”，宽敞的行政工作空间及高速因特网接入让您享受到“家外之家”的住宿感受。
,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。
四至:根据《国有土地使用证》，东至奥龙官邸和万达，南至济南奥运村; 西至龙奥大厦和银丰财富广场，北至济南奥体中心和浪潮软件园。
土地面积及使用年限:该地块总面积为3500平方米,土地用途为商业用地,总容积率小于等于2.5。
出让年限自2010年1月1日至2060年1月1日，截止2015年6月27日，尚余45年；建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，建筑面积为2500平方米。
产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。
委托方持有《国有土地使用证》。
心相临，全新建成的奥体中心及四周美丽壮观的山景一览眼下。
酒店开业时间会议：1.Ballroom：1222平米使用面积，宴会形式容纳1000人； 2.燕韩厅：240平米，宴会形式容纳200人； 3.楚厅：180平米，宴会形式容纳150人；4.鲁厅：210平米，宴会形式容纳170人。
二估价测算过程：1、方法（1）、市场比较法市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
选择三个与估价对象的用途相近（同）、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。
由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。
具体实例如下：实例A：济南索菲特酒店济南索菲特银座大饭店由著名法国雅高酒店集团管理，位于济南市中心之核心商业区所在地，距会展中心、大明湖、趵突泉、千佛山和黄河等名胜古迹咫尺之遥。
饭店楼高185米，共49层，拥有客房326间，所有房间都位于20层和以上，每个房间都具有大型玻璃窗，房间均配有免费宽带上网。
设有无烟楼层、女宾楼层及日本楼层。
饭店餐饮丰富，设有中式、法式、日式餐厅，位于49层设有旋转餐厅，提供正宗的西式自助餐。
饭店1173平方米的大型舞厅可容纳720名宾客参加宴会，还可分隔成小一些的独立房间用于举办小型活动，配有最新的音频/视频设备，此外饭店拥有15间容纳5-80人的多功能室，可用于举办研讨会、演示会和董事会。
饭店康乐中心集健身、保健、娱乐于一体。
1999年开业。
2000年装修。
酒店星级：5酒店地址：济南历下区泺源大街66号所属商圈：泉城广场商业区周围景观：泉城广场趵突泉银座商城千佛山大明湖实例B：济南皇冠假日酒店济南贵和皇冠假日酒店地处济南天地坛街，酒店毗邻著名的泉城广场和济南商务、购物中心区。
趵突泉、大明湖、千佛山等著名旅游景点信步可达，交通便利。
酒店拥有各式空调客房300间套，其中套房74间，设有非吸烟楼层。
酒店第6层餐饮专区提供国际自助餐、意大利比萨、巴西烧烤、亚洲美食、风味面点以及中式佳肴。
酒店拥有设备齐全的商务中心、以及10个能容纳10-380人不等的配备最新设施（如视频会议）的现代宴会厅和会议厅。
此外，酒店设有健身中心、室内游泳池、特色酒吧、夜总会等休闲娱乐场所。
2001年开业。
2004年装修。
酒店星级：5酒店地址：济南历下区天地坛街3号所属商圈：泉城广场商业区周围景观：趵突泉大明湖泉城广场五龙潭千佛山实例C：山东大厦山东大厦为山东大厦坐落于济南市区南部，位于1300多亩的南郊园林和700多亩的泉城公园之中，东邻千佛山，环境优雅、宁静，素有“皇家园林”之称。
大厦主体由世界著名的美国波特曼设计事务所设计，内部装修由南澳洲“五合国际”设计完成。
大厦占地150亩，建筑面积13万平方米，由客房楼、会展中心和山东会堂三部分构成，是一座集会议、展览、商务、住宿、休闲、娱乐、宴会于一体的综合性多功能建筑群体。
山东大厦餐饮拥有大宴会厅、小宴会厅、中心宴会厅、多功能厅、江园风味厅、泉之韵咖啡厅、锦屏春晓、巴西烤肉及西餐厅等各式中西餐厅11处。
不同风格的单间包房35个，营业面积5000平方米能够容纳1300余人同时就餐。
提供各种形式、不同规格的就餐方式及服务内容。
有正宗西餐，大型冷餐酒会，千余人的自助餐，高规格档次的大型宴会及各式零点。
同时拥有像茶室、酒吧这样有着显著风格特点的休闲式酒吧。
大宴会厅在一楼南侧，面积800多平米，容纳400多人同时就餐，可举办大型宴会、自助餐、鸡尾酒会及高档婚宴，该厅宽敝高大、古朴典雅、装饰豪华，地面为高级纯毛地毯，灯光为光芒四射的水晶灯。
配有最为先进专业的镭射音响系统。
大堂东部步梯拾级而上向右一转便到了具有典型南美风格的巴西烤肉餐厅。
此餐厅面积200平方米，餐位80余个，有单间3个该餐厅装修高雅，结构紧凑实用，异国情调浓厚。
凉菜、热菜、色拉、水果中西面点采用自助形式，品种50余个，烤肉现场料理30余种，其特点肉质香嫩可口，使您口颊生津、回味无穷。
这里还为您提供具有清热，明目的纯正巴西茶，用那造型别异的茶壶吸管，轻轻一吸，一咂顿感泌人心脾，在这里可品尝到正宗地道的巴西烤肉。
山东大厦娱乐项目齐全，设有桑拿浴、游泳池、健身房、沙狐球、保龄球、模拟高尔夫、模拟射击场、壁球、乒乓球、台球等项目，是住宿、游览的宾客的良好休闲娱乐场所。
一楼大厅还设有美容美发中心。
客房楼建筑面积6.76万平方米，拥有客房380间，标准间面积36平方米。
设有总统套、豪华套、行政套、单人间、标准间、残疾人间及写字间，房间宽敞，设有独立阳台，客房楼整体呈椭圆形，采光性能良好。
(2)编制比较因素条件说明表，估价对象与可比实例的比较因素条件详细见下表。
(3)比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见表二(4)比较因素条件指数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表可比价格A:2×（100/100 ）×（100/100）×（100/100）×（100/100）×(100/100)=2万元/㎡可比价格B:2.5×(100/100)×（100/100）×（100/100）×（100/100）×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)=2.5万元/㎡可比价格C:3×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/100)=3万元/㎡（5）选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。
但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。
因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。
根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为济南索菲特酒店0.3、济南皇冠假日酒店0.4、山东大厦0.3。
则采用市场法测算的计算结果为：办公部分单价：20000×0.3＋25000×0.4＋30000×0.3＝25000元/㎡总价为：25000元/㎡×3500=8750万元（2）、收益法收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价对象价格=年收益折现之和已知：2015年1月19日进行的市场调查情况如下：（1）在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为50万元，月平均费用为15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%；（2）该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
1）资本化率确定为6%2）求押金收益押金收益=C×(1+i) 45-C=60万元×(1+0.05) 45-60万元=479.10万元3）求出租收益出租收益=A×[1-1/(1+i/12) 540]/i=(50-15)[1-1/(1+0.06/12) 540]/0.06×12=9323.33万元4）求总收益总收益=479.10+9323=9802.43万元2房地价格估价结果（1）根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了收益法、市场比较法两种方法进行了综合测算.其中的市场比较法的理论依据为“替代原则”,更体现市场行为；收益法以预期原理为基础，预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。