城市动态监测体系的建立

浅析我国城市动态监测体系的建立摘要：本文主要从我国城市监测体系的研究现状出发，论述了我国城镇地价监测体系建立的理论基础，地价动态监测的研究意义与作用，以及其建立的的步骤与原理，最后就地价指数的编制与应用进行了详细分析，从而为以后进行城镇动态监测体系的建立提供依据。

关键词：城市动态监测地价指数基准地价1 城市地价动态监测体系概述随着社会经济的不断发展，土地市场交易日益活跃，地产市场不断地发生变化，地价水平也在不停地变化，而基准地价在许多城市己有三年以上未更新，难以正确、及时地反映土地市场，不能充分发挥土地价格的调控作用冈。

为了保证基准地价的正确性、科学性和现势性，满足建立公平、公正的地产市场的要求，充分发挥基准地价应有的作用，就必须对基准地价进行更新。

基准地价更新是根据城镇土地的自然、经济属性及市场变化情况在新的基准日期上对原来的城镇基准地价进行重新评定。

在实际工作中，基准地价更新的方法有许多种，不同的城镇应结合本地地产市场状态、拥有的技术力量、资金以及时间的保证条件等具体情况采取不同的方法、途径。

而要达到城镇基准地价简捷、长期、动态、科学、客观地更新，就必须把一种可持续的研究手段—地价动态监测应用于基准地价的更新中。

利用地价动态监测网进行地价调整将成为今后基准地价更新的主要方法。

城市地价动态监测体系(Land Price Monitoring System）（简称CLPDMIS)：城市地价动态监测体系是在城市范围内，按一定原则选定的标准宗地（地价监测点）的设立、数据的采集、处理并生成系列指标为研究对象，并由专业估价人员以一定的周期和频率，采取合理的评估方法对其地价进行评估，以实现不同空间层次地价数据统计、分析和应用的综合体系。

其目的：一是掌控城市地价动态变化趋势，比较城市内各区域间地价水平差异，为政府制定地价管理政策、宏观调控地价、科学配置土地资源提供依据，为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供参考信息；二是编制地价指数，提高城市基准地价更新的频率和效率。

城市地价动态监测体系既是一个结构复杂、有序的开放系统，也是一个包含逻辑维、空间维和时间维的多维、内容广泛的动态系统。

价水平的变化情况，能让管理部门及时掌握地价监测点的地价水平，为城镇基准地价更新提供良好的基础，更加科学地显化土地资产的价值量。

2 城市地价动态监测的基础理论地价即土地价格，其本质是地租的资本化，是在正常市场条件下一定年期的土地未来纯收益的贴现值总和。

从理论上讲，土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。

土地价格是衡量土地资产，政府征收土地税的基础。

由于城市土地区位、市场供求关系、政府的宏观土地管理政策等不同，形成的土地价格形式也各不同，各种不同的地价形式共同构成了我国的城市地价体系。

城市地价动态监测就是为我国城市地价体系调整、更新等服务的应用性体系，其建立的是以地租、地价理论为基础的，具体讲，其理论基础主要有以下方面:2.1 马克思主义地租、地价理论马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借其土地所有权获得的土地收入，是土地所有权在经济上的体现。

根据地租产生的原因和形式，地租可分为绝对地租、级差地租以及垄断地租。

除马克思外，亚当·斯密（Adam·Smith）和马歇尔（Marshall）对地租也都给出自己的见解。

其中亚当·斯密将地租理论推广到了都市土地中，将都市地租分为房屋地租和基地地租，其理论已成为土地价格评估中剩余法评估的思想基础。

马歇尔认为地租由土地的原始价值、私有价值和共有价值三部分构成，并对城市建筑基地地租理论进行了深入研究。

在地价理论研究方面也存在不同的学派，其中马克思提出了以劳动价值论为核心的地价理论。

马克思把土地分为土地物质和土地资本，认为地价是地租的资本化收入，即土地价格是地租的资本化。

用公式表示为：V （3-1）a/r式中：V代表土地价格；a代表地租；r代表利息率马克思主义地租地价理论认为，在我国，地租产生的条件是：土地所有权与土地使用权相分离，即：城市土地归国家所有，农村土地归农村集体经济组织所有。

当国家向土地使用者（包括企业、单位或个人）出让土地使用权时，就需要使土地使用权在经济上得以实现。

因此，就必须收取地租。

马克思主义地租地价理论已经成为我国进行城市土地价格调查与地价动态监测的基础理论。

2.2 土地区位理论区位作为一个综合概念，是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，以及其在自然界中各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系，它除表示具体事物的空间地理位置外，更强调自然界中的各种地理要素之间，地理要素与人类社会经济活动之间，以及由此衍生的人类社会经济活动之间的相互联系与相互作用在空间位置上的反映。

因此，可以认为区位实质上是各种地理要素的自然、经济、交通等因素共同作用的产物，其中经济地理位置在当今社会经济活动中对区位的影响最为重要。

区位理论作为研究特定区域内人类经济活动与社会、自然等其他事物或要素间的相互内在联系和空间分布的理论，自创立以来，已经产生了诸多成果，如德国农业经济学家杜能（J·H·Thuner）的农业区位理论、德国经济学家韦伯（Alfred·Weber）的工业区位理论、德国城市地理学家克里斯泰勒（W·Christaller）的中心地理论以及由其它学者投入研究的城市地域结构学说等，这些理论都已成为我们认识城市地产市场，进行城市土地定级及基准地价评估的基础。

2.3 经济周期理论利用大量反映土地市场状况的相关经济指标建立城市土地市场的“晴雨表”或“报警器”，实现城市土地价格预警与监测，是城市地价动态监测工作的目的之一。

城市地价动态监测能够发挥预警与监测作用的关键原因在于经济本身在客观上存在周期波动规律，以及在经济运行中的一些问题可以通过特定指标率先暴露或反映出来。

经济周期是一种经济发展的规律现象，是指经济发展过程中随时间变化而反复出现的周期性扩张与收缩运动，其各阶段的表现可概括为：繁荣——衰退——萧条——复苏。

基于经济周期理论的城市地价动态监测能够发挥预警与监测作用，主要表现在两个方面。

一方面，土地市场（包括房地产市场）作为宏观经济的组成部分存在某种规律的周期性波动现象，即具有一定的经济周期。

据研究资料表明，世界经济发达国家和地区的房地产都具有一定的经济周期，例如：美国的房地产周期约为18-20年，日本约为10年，中国台湾地区约为5-6年，中国香港地区约为7-8年。

随着改革开放的逐渐深入，我国大陆经济的快速发展带动房地产市场的日渐繁荣，但目前从总体上看，仍处于发展的初期阶段。

虽有部分学者利用扩散指数对已经出现的房地产市场运行状况计算出我国房地产周期约为4-5年，但由于房地产发展周期是一个时间长、跨度大的经济现象，对其研究通常需要较长的时间序列，故学者们仅根据我国房地产十数年的变动轨迹推断出的周期性结果缺乏必要的时间检验，不足以揭示出我国房地产市场发展的周期规律。

由于房地产市场的发展相对土地市场的发展更具有滞后性，因此对土地市场的周期性规律运动的研究也需要具备必要的时间条件才能正确揭示其内在变化规律，否则只能片面地反映某些经济现象，不足以揭示其内在规律。

另一方面，在经济运行的周期性波动过程中，土地或房地产市场的一些问题可以通过特定指标率先暴露或反映出来。

土地市场中的一些指标的变化，不仅可以很好地表现出土地市场自身的动向，还表现出与整个宏观经济密切的相关性。

此外，由于房地产的复苏、萧条周期通常表现为滞后于宏观经济周期，而繁荣、衰退周期则表现为较宏观经济周期提前到来，因此人们常说房地产市场具有“保值增值作用”和“火车头作用”。

西方学者通过对房地产市场与宏观经济周期的相关性研究表明，土地市场与宏观经济周期间也具有明显的关联性。

2.4 指数理论指数（Index）理论作为肇始于20世纪初期的指数法研究的一个引人注目的分支，迄今已有近90年的历史。

经济指数是一种特殊的主要用于反映事物数量的相对变化程度的统计方法，其含义有广义和狭义之分。

狭义的指数概念是指用于测定总体所包含的各种变量在不同场合下综合变动程度的一种特殊相对数，该相对数不仅可以表明总体与各成分的相对运动关系，还可以揭示各成分之间的关系。

一般而言，指数具有综合性、相对性、平均性。

根据城市地价动态监测中涉及的指数涵义，可将地价指数分为质量指数与数量指数，质量指数主要是指反映地价房价对比关系和地价变化状况的相关指标，数量指数是指反映土地供应数量的变化和土地供应结构的指标；根据城市地价监测中比较对象的不同，可将地价指数分为区域指数与时间指数，区域指数是指总体变量在不同区域上的对比形成，时间指数是指由总体变量在不同时间上对比形成；根据城市地价监测中地价指数编制方法，可将地价指数分为加权指数和简单平均指数。

此外，城市地价动态监测中还包括土地租价比指数、地价指数、地价房价比指数等重要指数。

3 城市地价动态监测意义与作用近年来，国土资源部在全国中心城市完成地价动态监测地基础上，继续在中小城市推进地价动态监测体系建设，目的在于及时准确了解各地方土地实时价格的前提下，充分发挥政府运用地价杠杆进行宏观调控的主导作用，指导相关土地政策的制定与实施。

建立城市地价动态监测体系具有重大意义，主要体现在以下几方面：3.1 实时掌握地价时空变化规律通过在城市各区域设置若干地价监测点，采集相应地价资料，建立起长期、稳定运行的地价动态监测网络，从而实时掌控地价动态变化，需要按照地价监测任务的要求，在城市一定范围内开展土地价格调查，并按照地价动态监测点设立的原则和标准选取标准宗地，设立地价监测点，定期对监测点进行维护和数据采集，并采取适当的方法对监测数据进行处理，以获得监测地块的实时地价信息，并建立动态地价资料库，了解和掌握城市地价水平和地价动态分布规律，最终实现对城市各区域地价的跟踪监测，从而在一定程度上更有效的加快基准地价更新速度与提高地价制定的精确性。

通过对城市地价监测点布置、监测数据处理、监测成果应用等资料的研究，就可以揭示城市地价时空分布规律、掌握影响城市地价因素的作用机制，完善城市地价动态监测的相关理论。

3.2 编制城市地价指数，提高基准地价更新的效率基准地价是我国地价体系的重要组成部分，也是城市地价管理和土地市场管理的重要依据。

但我国现行的城市基准地价评估与更新工作程序复杂、耗时较长，一般需要大量的人力、物力和财力投入，且制定出来的基准地价成果往往缺乏现势性，对土地活动的指导意义不大。

所以，按照现行方法进行城市基准地价评估与更新效率普遍难以保证。

应用现代科学技术和城市地价理论，实施城市地价动态监测，使监测点数据资料的采集、汇总和处理更加系统化和制度化，进而编制城市地价指数，就可以快捷、方便、有效地进行基准地价评估或更新。