我国重点城市地价动态监测报告

《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》

2005年2月5日

一、2004年我国主要城市的地价状况

（一）地价总体水平继续呈现稳中有升的态势

2004年全国各大城市的综合地价水平为1198元／平方米，与2003年相比增长6.08%，继续呈现平稳上涨的势头。其中商业用地平均地价为1988元／平方米，与2003年相比增长6.67%，增长率上升了0.15个百分点；住宅用地平均地价为1166元／平方米，与2003年相比增长8.94%，增长率上升了3.87个百分点；工业用地平均地价为481元／平方米，与2003年相比增长1.92%，增长率下降了0.47个百分点。

表1 全国城市地价平均水平历年变化情况（元/平方米）

图1 全国城市地价平均水平历年比较

（二）从区域监测结果来看，东南区的地价水平最高，西北区的地价水平最低，中南、西南、东北区地价增长率高于全国平均水平

从区域平均地价水平来看，在东南、中南、西南、华北、西北、东北等六区中，东南区的地价水平最高，达到了1621元/平方米，西北区的地价水平最低，只有777元/平方米，远低于全国1198元/平方米的平均地价水平。从不同区域的地价增长率来看，与2003年相比，西南区、中南区、东北区综合地价增长率高于全国平均水平，分别为10.56%、9.24％、7.25％，东南区、华北区、西北区地价也有一定幅度的增长，但增幅较小，分别为5.10%、5.11％、2.71％。

表2 2004年全国各区不同用途地价水平（元/平方米）

图2 2004年全国分区不同用途土地地价增长率比较（三）在三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，长江三角洲地区地价增幅较大，珠江三角洲地区增幅较小

2004年对长江三角洲、珠江三角洲、京津两市三个重点地区的地价监测结果表明，京津两市的地价水平继续处于高位，综合地价水平为2009元/平方米,远高于全国平均的1198元/平方米,其中商业、住宅、工业用地地价分别为3875元/平方米、1746元/平方米、520元/平方米，但京津两市综合地价增长率为5.76%,基本与全国6.08%的平均增长率持平。

与2003年相比，长江三角洲地区地价增长率较大，为6.9%。其中商业、住宅、工业用地的地价增长率分别为7.33%、12.16％、2.24％, 均大于全国各类用地平均增长率，其中住宅用地地价增长明显,2004年长江三角洲的住宅用地地价达到1540元/平方米,远高于全国平均的1166元/平方米。而珠江三角洲地区的地价增长率较低，只有1.84%，地价基本保持稳定。其中商业、住宅、工业用地地价小幅上涨，增长率均低于全国平均水平，分别为1.28%、2.31%、1.46%。

表3 2004年重点地区不同用途用地地价水平比较（元/平方米）

图3 2004年重点地区不同用途用地地价增长率比较（四）大部分经济较发达城市地价增长平稳，部分中西部城市地价增幅较大2004年地价监测结果表明，大部分城市尤其是经济较发达的城市地价增长相对比较平稳,如北京、上海、杭州、广州、深圳的地价增长率多在2%左右，远低于全国平均6.08%的增长率，但不同城市的不同用途地价增长情况有所不同。以北京为例，2004年北京综合地价只上涨了2.26%，其中，商业、住宅、工业的增长率分别为3.22%、3.37%、0.23%，远低于全国平均的6.67%、8.94%、1.92%。与北京不同的是，上海市商业、住宅用地地价涨幅略高于全国平均水平，分别为9.43％、12.31％，住宅用地地价上涨幅度较大，但工业用地地价增长率低于全国平均水平，仅有0.80％。而广州、深圳除工业用地增长率略高于全国平均水平外，商业、住宅的地价增长率均低于全国平均增长率。

前几年地价涨幅较大的城市，在2004年地价涨幅减缓，如杭州商业、住宅用地地价增长率分别为3.00％、1.00％，工业用地地价变化基本不大。

部分中西部城市地价增幅较大，如成都、贵阳、西安、呼和浩特，综合地价增长率均在10％以上，分别为13.51％、13.73％、14.76％、13.17％。

（五）不同用地类型中，住宅用地地价增长最快，工业用地地价相对比较平稳

在住宅、商业、工业三类用地中，住宅用地平均价格整体呈上升趋势，增长幅度最大，全国平均增长率为8.94％，其次是商业用地，增长率为6.67%，工业用地增长率最低，只有1.92%。在三大重点区域中，长江三角洲住宅用地地价的增幅为12.16％，其次是京津两市为10.47％，其中天津增长率较高为17.56%，远高于北京的3.37%。珠江三角洲住宅用地地价增幅不大，增长率只有2.31％。在监测的东南、中南、西南、华北、西北、东北六区中，对于商业用地，东北区的增长率最高，为10.22%，其次是中南和西南，皆为8.61%；对于住宅用地，增长幅度最大的是西南地区，增长率为16.98%,其次是中南地区，为11.23%；对于工业用地，增长率最大的是中南和东北地区，分别为4.08%和3.74%，其次是西南和西北地区，分别为2.58%和2.15%。

（六）全国主要城市地价年内变化比较平稳，第一季度与第二季度的地价平均增长率略高于第三季度与第四季度的平均增长率

从全国主要大城市的综合地价水平来看，四个季度的环比增长率基本保持在1.1-1.4%之间，增长比较平稳。其中第一季度、第二季度的平均增长率约为1.27％，第三季度、四季度的平均增长率略有下降，为1.22％，这说明土地供应暂停后，社会对土地供应的预期发生改变，很大程度上抑制了土地需求和投资，

根据对全国51个大中城市的地价动态监测结果分析，2004年我国重点地区和主要城市的地价动态变化情况如下：

二、影响地价的主要因素分析

（一）社会经济发展持续向好、投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力在对京津两市、长江三角洲地区、珠江三角洲地区三大重点地区进行监测过程中，可以发现由于社会经济发展持续向好、社会购买力增强、公众投资和购房比例不断增加、需求持续旺盛，是地价不断上涨的主要动力。

以长江三角洲为例，该地区的地价上涨最快，其中尤以住宅用地的价格上涨最为明显，2004年住宅用地价格上涨了12.16%，远高于京津两市和珠江三角洲地区。这主要是由于近几年来，长江三角洲地区一直是我国经济发展最快、城市建设最具活力的地区之一，2004年主要城市的GDP在15%左右，经济增长率和居民消费能力均位于全国前列，投资和需求强劲带动了地价的不断上涨。如上海市，由于2010年世博会的成功申办以及跨国公司和外资企业的大量涌入，民营资本开始介入房地产业，良好的未来社会预期和可购买能力，使上海市房地产市场需求始终强劲。2004年上海住宅房价涨幅达到14.9％，房价和增长率居全国之首，其中主要是个人住房需求。根据中国人民银行上海分行的统计，2004年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。而在10月29日上调存款利率后，11、12月的个人住房贷款继