分摊系数与得房率

建设部1995年制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

根据该规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊具体规则如下：
（一）商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

（二）商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

（三）商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
（四）套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面积。

（五）套内建筑面积各部分的计算原则如下：（1）套（单元）内的使用面积。

住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。

其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

（2）套内墙体面积。

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积。

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
（六）公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

（七）公用建筑面积计算原则。

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

（八）公用建筑面积分摊系数计算。

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和。

（九）公用建筑面积分摊计算。

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应
合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

什么是共有建筑面积分摊系数？
答：共有建筑面积分摊系数（以下简称共摊系数）是房屋共有建筑面积与相关建筑面积的比值。

即：共摊系数=共有建筑面积/相关建筑面积
共有建筑面积的分摊方法有哪几种？
答：按照建筑物使用功能的多少，可选择下列三种方法之一进行共有建筑面积的分摊。

（一）多层住宅楼共有建筑面积的分摊：
多层住宅楼以幢为单位，一般一幢计算一个共摊系数。

1、计算共摊系数：
K=δsi/si
2、计算各套房屋分摊所得的共有建筑面积：
δs1=K·S1δs2= K·S2
上两式中：
K——共摊系数；
δsi——共有建筑面积之和，㎡；
si——套内建筑面积之和，㎡；
δs1、δs2…………——各套房屋分摊所得的共有建筑面积，㎡；
s1、s2…………——各套房屋的套内建筑面积，㎡；
（二）两种使用功能的建筑物共有建筑面积分摊：
相对于多层住宅楼而言，两种使用功能的建筑物由于使用功能的增加，一次分摊不能达到目的，因此需进行二次分摊。

现以商住楼为例，首先测算并以确认：为全楼服务的共有建筑面积；为商业、住宅区服务的共有建筑面积；商业、住宅的套内建筑面积之和，依照下列顺序进行分摊：
1、计算全楼共摊系数：
Kq=δSg/（Sa+δSa）+（Sb+δSa）
2、计算商业住宅从全楼分摊所得的共有建筑面积：
Sqa= Kq（Sa+δSa）
Sqb= Kq（Sb+δSb）
3、计算各功能区的共摊系数：
Ka=(δSa+Sqa)/Sa
Kb=(δSb+Sqb)/Sb
4、计算各功能区分摊所得的共有建筑面积：
△Sa=Ka·Sa△Sb=Kb·Sb
上四式中：
Kq、Ka、Kb——分别为全楼、商业、住宅的共摊系数；
Sa、Sb——分别为商业、住宅的套内建筑面积之和，㎡；
Sqa、Sqb——分别为商业、住宅从全楼分摊所得的共有建筑面积，㎡；
△Sa、△Sb——分别为商业、住宅分摊所得的共有建筑面积㎡；
5、计算商业、住宅中各套的分摊面积：
按多层住宅楼的方法进行分摊。

（三）多功能综合楼共有建筑面积的分摊：
多功能综合楼，一般是指在一幢建筑物中有商业、办公、住宅等多种功能。

其共有建筑面积分摊原理
以商住楼相同，由于功能区多一些，分摊步骤较复杂。

得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

销售面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。

得房率是买房比较重要的一个指标。

计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。

因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。

一般，得房率在70％左右比较合适，公共部分即宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。