低效用地和闲置土地利用盘活的对策与建议

低效用地和闲置土地利用盘活的对策与建议作者：余四化
来源：《财富生活·下半月》2019年第09期
摘要：随着经济的发展，科学的进步，土地供需矛盾日益突出，新增用地指标远远不能满足用地需要。

但据数据统计显示，我国目前依然存在着相当大部分的低效用地与闲置土地，没有得到合理的利用。

本文就对我国存在低效用地和闲置土地的主要问题和原因，结合现代国家发展政策与经济发展清理，对其做出一些对策与建议进行浅析。

关键词：低效用地;闲置土地;对策;利用
土地合理的开发使用，是促进地方经济和社会发展的重要因素，只有合理有效的用好每一块土地，才能在发展道路上更进一步。

想要提高土地利用率，就要积极盘活低效用地，分析规划好闲置土地。

一、低效用地与闲置土地分布情况
近年来地方经济的快速发展，对土地需求越来越大，土地问题已经成为政府部门关注的重要着力点，各地对于所在区域内存在的低效用地与闲置用地开始重点关注，但由于诸多原因，造成了现今大量低效用地与闲置土地存在的情况发生。

就以安徽省望江县为例，据粗略统计数据显示，目前整个望江县各乡镇合并之后的原政府单位遗留建设用地约0.12万亩，各中小学拆并后有大约0.25万亩的闲置土地，农村的闲置土地与低效用地约0.65万亩，经济开发区和各乡镇工业集中区闲置土地与低效用地约0.36万亩。

可想而知，不是没有土地可用，而是没有把有限的土地用好。

如果各个相关部门加紧对土地情况深入调查，尽快对现今的闲置低效用地进行有效的规划设计，其中可盘活的土地面积是相当可观的，这些低效闲置用地如果能尽快地盘活并利用，就能在很大程度的缓解各县的建设用地指标紧迫的情况。

二、低效用地与闲置土地利用盘活的主要问题与原因
（一）低效用地与闲置土地盘活利用过程中存在的问题
1、认定标准不明确
低效用地与闲置土地的认定牵涉面广，涉及利益群体多，指标体系十分复杂，缺少一个准确的判定标准，特别是低效用地的认定。

因为土地涉及到用地者的切身利益和社会的方方面面，这也就造成了低效用地和闲置土地认定难、统计难的问题发生，土地闲置、低效的现象才越发明显。

2、清理处置难度大
在这个寸土寸金的时代，土地资源牵涉面广。

近年来，我国在城镇化建设的脚步不断地在加快，土地价值越来越高，但是目前我县对闲置土地和低效土地的管理还有待于进一步规范，用地单位非法占用土地现象层出不穷，部门管理难度增大。

部分土地由于抵押担保和融资等各种原因，被司法机关查封和强制执行，还有的土地出现多次抵押的情况，导致清理难度大，处置成本高。

3、招商引资顾虑多
许多贫困地区过去就是以大面积低廉的土地招商引资，许多引进来的企业并不是真正投资，而是利用土地融资，造成土地低效和大面积闲置土地，为了治理这些乱象，政府部门逐步在加大清理、整改力度，但也担忧对招商引资造成负面的影响，最直接的表现就是怕出现招商引资无法吸引新的企业入驻，也难以留住老客户的问题。

（二）低效用地与闲置土地形成的原因
1、招商引资工作后遗症
近几年来，我国各地都在积极开展招商引资工作，早期为了吸引企业落户到贫困地区，出台了许多优惠政策，其中工业用地就成了招商引资的最大资源，从而造成了许多企业多占了许多土地，有的甚至被有不良动机的企业的人趁机囤地，投机倒把，这些都为后续的低效用地和闲置土地埋下种子，在很大程度上干扰了土地资源的有效利用率。

2、土地政策和规划的变化
由于土地利用总体规划的时效性，国家环保要求的提升等原因，造成许多企业用地不能满足环保要求，不能满足规划调整的要求，不能满足地方发展新的方向，导致了停产或半停产状态，也就造成了土地不能得到有效的利用，形成了低效用地的产生。

另外，由于以前早期对工业企业用地方式的要求不同，也造成了过多闲置低效用地的情况发生。

随着村镇合并的实施，黏土砖瓦厂的强制关闭等政策实施，也就出现了许多低效和闲置土地。

3、市场经济环境的影响
当下世界经济格局复杂多变，国际竞争进一步加剧，对中国外向型企业产生影响，对国内产业结构转型发展也带来了巨大冲击，进而对企业的发展提出了更高的要求。

同时市场经济的优胜劣汰，也造成了许多企业倒逼停产，导致土地不能够正常使用而被闲置。

4、企业自身的主观原因
近几年来我国的经济发展速度极快，很多企业在没有完善的防范机制的情况下，盲目的跟随发展主流意识扩张，从而导致中后期企业资金乏力，不能有效的利用土地。

另外还有部分企业管理方式方法欠妥，经营管理不善等原因出现企业亏损、倒逼的情形，造成土地低效和限制。

三、低效用地与闲置土地利用盘活策略
（一）加大清理认定力度
明确低效用地和闲置土地的概念，出台低效用地和闲置土地认定的规范性文件，将低效用地分为三个档次，闲置土地划分为二个档次，明确各档次具体认定的指标参数，开展土地利用调查摸底工作，建立低效用地台账和闲置土地台账，分析土地闲置的主要原因到底是因为企业什么原因所造成的，实事求是将问题调查清楚，坚持具体问题具体分析的原则，充分考虑每一片土地的历史原因和现实状况，针对发展问题制定出有效的处置方案和解决措施。

（二）提高集约节约用地意识
加大土地合理利用宣传力度，提倡保护耕地，大力促进节约集约用地，坚持贯彻落实科学发展观，将"节约优先"战略目标落实到位，以集约促转型。

宣传工作要面向政府工作人员、企业以及其他群众，不留死角，提高全民的土地集约、节约用地的良好意识。

（三）调整招商引资政策
对闲置土地和低效土地进行明确界定以后，明确在招商引资过程中，应该将其应用落实到实际工作中，在与企业、个人签订的合同书中明确指出闲置土地和低效土地的内容，规范用地单位对土地开发利用范围，避免用地单位钻空子，促进每一寸土地都得到良好使用。

另外，当地相关部门应定期对招商引资用地单位用地等情况跟踪评估，以便及时发现问题，解决问题，为招商引资工作打下稳固基础，从而确保地方土地资源和经济社会可持续发展。

（四）低效及闲置土地地再开发利用
对低效用地和闲置土地清理整顿的最终目的是要对这些用地再开发利用。

首先要明确再开放利用的方式，可采用企业自身建设一批，外力重组改造一批，政府清退建设一批等三种方式。

然后要规范再开发的程序，按照制定方案，报批，实施开发的程序操作。

最后要制定配套政策，特别是资金补贴，金融支持，减免费用等政策，为再开放提供政策保障。

（五）建立差别化价格政策和倒逼机制
建立用地、电价、水价、排污费、用能等差别化价格政策。

对低效土地按照认定的具体档次，视低效严重程度进行收费，低效程度越高收费程度也就越高，同时，建立健全倒逼机制，对于被认定低效用地和闲置土地的用地者，将不能够继续享受各种涉企优惠政策，同時纳入金融机构和税务机关监管范围，不能享受融资和减免税费政策，通过倒逼，促进企业退出多余低效和闲置土地，提高土地使用率。

四、总结
随着城镇化建设不断的快速发展，土地资源的供需矛盾越来越明显。

必须要从最开始根本上对土地用地情况进行科学规划，对当地土地资源实际情况全面摸底，使用最严格的、先进地节约用地措施，采取最有力的低效闲置土地清查手段，加大土地再开发利用，盘活土地资源活力。

参考文献：
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作者简介：
余四化，望江县自然资源和规划局。