2019年7月丹阳滨河国际城余房营销策略报告
某公司项目营销策略方案(PDF 95页)
有事业基础和社会地位，处于社会的中心舞台，追求一种尊崇的感觉。
高级知识分子：
有很强的品位和鉴赏能力，追求个性化生活，有很强的自我保护意识。
政府科员：
工作生活稳定，看重身份和地位，对住宅的私密性和安全性有一定要求。
除此之外
具备购买本项目物业的客源还有——
外企中高层管理人员 周边城市的高收入人群
未来别墅市场供应结构分析
700
600
500
400
300
200
100
43 28
0 独栋
609
236
54
双拼
联排
供应结构量化分析
389 叠加
35.5%
3.9% 4.9% 55.6%
独栋 双拼 联排 叠加
供应结构比例分析
结论： 1、在目前的港城别墅市场，以联排及叠加等中低端别墅产品为主体，占比90%以上； 2、双拼及独栋等高端别墅产品占比仅为10%不到，整体供应结构呈现金字塔造型。
地段
品质
服务
合理性价比
论地段
抛开品质、服务、合理性价比三个因素，单从地段优势来PK，本项 目绝对赢不了暨阳湖板块。
他们依托暨阳湖资源，占尽了—— 天时（房地产投资最佳时机） 地利（暨阳湖畔，绝佳湖景） 人和（代言豪宅，人人认同）
而本项目有什么地段优势？梁丰生态园？
梁丰生态园固然是在本项目外围资源范围内， 但较之其他项目而言，并没有太大优势。
味着开发商将大幅增加成本。
所以本项目提报我们必须面临几个问题：
• 如何在国家新政带来的市场风险下立于不败？ • 如何在张家港市场脱颖而出？并夺得市场话语权？
首先了解下张家港的别墅市场动态
从近年来张家港别墅市场的发展来看， 有过三次热潮：
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案一、市场背景分析郑州作为中国中部地区的重要城市，近年来经济发展迅速，人口流动性也较大。
随着城市建设规划的持续推进，房地产市场在郑州呈现出蓬勃发展的态势。
然而，由于市场竞争激烈，项目的成功运营需要制定有效的营销策划方案。
二、目标受众分析根据房地产项目的定位，主要目标受众包括首次购房人群、投资投机客群、改善型购房人群等。
对于不同级别的目标受众，需采取不同的营销策略。
三、目标设定1. 销售目标：根据市场需求和项目规模，制定合理的销售目标。
2. 品牌建设目标：提升项目品牌知名度和美誉度，塑造高品质、高信誉的形象。
四、市场调研1. 调查竞争对手：收集竞争对手的项目信息、销售策略、价格优势等，并进行分析和比较。
2. 调查目标受众需求：通过市场调研、问卷调查等方式，了解目标受众的购房需求和偏好，为后续营销策略的制定提供依据。
五、营销策略1. 制定差异化定位策略：根据市场调研结果，确定项目的差异化定位，并明确项目的核心竞争优势。
2. 核心信息传播：通过多种媒体渠道，宣传项目的核心信息，包括地理位置、交通便利性、配套设施等。
3. 精准市场推广：根据目标受众的特征和需求，选择合适的市场推广渠道，如线下推广活动、社交媒体广告等，确保信息精准传达。
4. 引入明星资源：与知名明星合作，进行代言或合作推广，借助明星影响力提升项目知名度。
5. 优惠政策和营销活动：结合项目特点，制定一系列优惠政策和营销活动，如折扣优惠、赠品活动等，吸引潜在购房者。
六、品牌建设1. 设计专业的品牌VI系统：包括项目标识、标志色彩、字体等，确保品牌形象一致性和专业性。
2. 打造高品质售楼部：售楼部是项目的形象窗口，要注重装修、陈设及服务水平，传递出高品质的形象。
3. 提供优质客户服务：项目开发商要设立专门的客户服务部门，及时处理客户问题，提供高质量的售后服务，增强品牌形象。
七、实施方案1. 制定详细的营销计划：根据以上策略，制定详细的营销计划，包括时间节点、责任人、执行方式等。
滨江一号开盘前蓄客营销执行方案
谨呈：汨罗东方置业有限公司滨江一号开盘前蓄客营销执行方案一、背景分析二、蓄客目的三、蓄客目标四、蓄客节点安排及阶段工作重点五、锁客活动执行方向一、背景分析：1、项目层面：⏹项目2014年住宅入市产品1、2、3栋总套数328套，面积约44000㎡，按均价4300元/㎡算，总市值约1.9亿元。
⏹根据目前工程进度预测，预计项目5月中旬出正负零，预计在2014年7月初取得预售证。
2、市场层面：⏹杭州楼盘降价风波，导致客户观望情绪浓厚，整体市场宏观层面不容乐观；⏹项目入市前有多个楼盘（御文台、锦绣华府、城市阳光等）提前入市，客户进入抢夺战阶段，存在一定的客户截留；⏹根据客户摸排，滨江一号与其他楼盘客户存在相容情况，客户在本项目与幸福家园、锦绣华府、御文台之间存在一定的选择。
二、蓄客目的:⏹确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化；⏹维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础；⏹调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。
三、蓄客目标:1、目前蓄客现状：⏹办卡：目前总计办卡76张，其中2013年办卡41张（含7张商铺办卡），2014年办卡35张；⏹来访：项目2014年累计来访218批，来访约3批/天，办VIP卡35批张，约6批来访转一批办卡；2、蓄客目标：⏹以首批推售单位1、2栋（暂定），总计224套，开盘当日50%以上销售率（金额约6500万）计算，开盘销售目标110套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）;⏹按市场60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为200批以上（交纳诚意金的客户）;⏹按6批来访客户转一批认筹计算，按目前实际有效住宅办卡数量约60张算，总计还需120张卡，还需720批上门登记客户；⏹按目前进度计算，从目前至开盘时间间隔约2个半月约75天，即每天须均达到10批，按目前3批/天来访，与实际蓄客目标相差太大。
3、推动认筹工具：⏹卡带卡：已办卡客户成功带其他人办卡，可享受办卡奖励500元现金；（开发商不同意）⏹开盘大抽奖：凡在本项目参与首批认筹，并通过升级的客户，开盘成功选房的客户均有机会抽取汽车大奖，前期置于项目销售中心门口。
国际项目销售策划案
临沂滨河国际项目销售策划案CONTIGURRY CENTER SALE PLAN提案时间：2007.02.05滨河国际项目销售策划房产项目策划与房产销售策划是不同的两个概念：房产策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
限于对该项目及临沂房产市场缺乏详细、深入研究及个人精力、时间等因素限制，现按照一般项目的操作思路，本着创新性、资源整合性、系统性、可操性四大销售策划原则，简单的制定该销售策划方案如下，着重解决以下问题：项目销售策略项目价格策略项目销售周期控制项目现场销售组织流程项目销售配合事项及其时间节点控制项目销售报表等项目整体销售思路：➢销售手法的差异性。
既要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
➢主题思想的统一性。
在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
➢操作手法的连贯性。
首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。
其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
第一部分 销售策略项目引导期在项目营销过程中有着充足的必要性，为保证项目开盘达到理想效果和预订量，一般来讲在开盘前有至少一个月的引导期。
所谓引导期，即所有销售软硬条件成熟，加上进行有效的SP 活动，大量的广告配合，积累足够的人气之后才可以开盘。
引导期非常重要，它可保证开盘的成功。
1.1项目入市基本步骤开盘前必须有SP 活动和相应媒体炒作的引导，否则无法开盘。
预期开盘效果：开盘当天有200个左右客户量，基本达到火爆开盘场面的要求，整个开盘期达到100套左右预定量。
1.2正式引导期之前必须完成工作售楼处装修完毕并开始引导期接待户外广告树立——至少是售楼处形象广告牌树立发布，开始发布时间到开盘日不低于1个月品牌与形象推广已经达到一定效果，有足够的客户积累A 、广告B 、房展会C 、地产研讨会D 、产品推介会楼盘信息的确认：物业管理（服务项目、收费标准）/智能化标准/建材标准/配套标准销售道具等准备：模型/展板/售楼书（包括精装本和简易本）/VI 部分（销售人员服装、胸牌、资料夹等道具配备）销讲资料的完善/销售人员的再培训/销售现场服务人员（安保、保洁）/价目表工程进度的保证：售楼处、样板房、小区环境样板、样板段工程全线完工。
滨河花园销售方案文档
滨河花园销售方案目录前言第一部分、市场调查及分析一、歙县概况二、歙县县城发展规划三、歙县房地产市场分析四、房地产项目营销手段简析五、歙县市场个案分析第二部分、本案项目概要第三部分、项目SWOT分析第四部分、项目定位六、项目市场定位七、项目形象定位八、目标客群定位九、项目价格定位第五部分、营销推广策略一、低价入市小幅快涨的销售策略二、循序渐进稳中求进的推盘策略三、提升现场人气的SP策略四、良好的销售现场氛围五、提升项目形象整合项目推广主题六、多点双中心接待七、开展对周边各个单位的营销策略第六部分、项目2010年年度销售计划第七部分、营销推广阶段划分及媒体组合策略一、营销推广阶段划分二、媒体组合第八部分、推广主题及广告语结束语前言首先，感谢贵公司给予我们参与操作滨河花园项目的机会，我们愿发挥自身的能力水平与操盘经验，为贵公司提供最优良和最专业的地产顾问服务。
现针对滨河花园的营销策划、广告推广等方面提出初步方案！第一部分、市场调查及分析一、歙县概况■地理位置在举世闻名的黄山脚下，坐落着一座美丽的全国历史文化名城——歙县。
歙即翕，山水合聚之意。
这里江水如境、古桥作虹、峰峦如屏，享有山城、水城、桥城之誉。
这里四通八达，一条皖赣铁路，开辟了北自南京、南自江西的两处进口；杭徽高速公路和千岛湖、新安江，则是自浙入徽的两条通道；黄山机场的扩建，又迎接四方宾客从空中展翅飞来。
■历史文化公元前二世纪，秦始皇在此设歙县。
民国以前，这里一直是郡、州、路、府的治所，是徽州经济、文化的中心。
明清时期，徽州称雄中国商界三、四百年，足迹遍及全国，遂有“无徽不成镇”之说。
乾隆皇帝南巡时召见全国八大巨商，其中四位是歙县人。
这里文风昌盛，英才辈出。
古时歙县乡俗“十户之村，不废诵读”。
明清时期，有进士 623人，状元6人，在全省全国名列前茅。
这些人中，有13人的著述收入《四库全书》。
■徽州建筑徽派建筑。
它集徽州山川风景之灵气，融风俗文化之精华，风格独特，结构严谨，雕镂精湛，不论是村镇规划构思，还是平面及空间处理、建筑雕刻艺术的综合运用都充分体现了鲜明的地方特色。
镇江丹阳商业街规划探讨及营销思路
城镇化发展 – 目前约60%，以每年3%的速度增长
由于城市产业发达，且呈集中化，城市化进程将在未来五年内呈加速度
年份 市域人口（万人） 城镇化水平（％）
2009 89 55
2015 92.5 65
2030 110 80
远景 130 90
51004 6789 25462
45049 6445 7148
51574 7384 11792
41520 2371 24051
31025 2618 32520
53254 6387 48804
37144 7322 16264
98584 10310 51399
城镇化发展 – 苏北城市大多城市化率不足40%，苏南
64 68 66 60
年房产开发量 （万平方米） 150 1053.6 1421 7047.36 818.71 474.57 604.09 1541.41
年房产开发量 （万平方米）
264.11 620.92 753.58 467.97
人均可支配收 入（元） 12320 17664 15646 29345 23751 25027 20949 16958
市区人口 （万） 159.52 385.7 270 238.21 225.86 268 112 87
苏南4县级市城市指标比较
城市
宜兴 江阴 常熟 张家港
总面积
城市总人 城区面积
（平方公里）
口
（平方公里）
1996.6
106
66.1
987.53
120
50
1263
106
56.8
999
大连国际新城项目营销策划方案
大连国际新城项目营销策划方案一、项目概况1. 项目背景2. 项目定位3. 项目规模4. 项目竞争对手分析二、目标市场分析1. 目标客户群体分析2. 目标市场规模及增长潜力分析3. 目标市场特点分析三、市场定位1. 独特卖点（Unique Selling Proposition, USP）的确定2. 市场定位策略四、目标与策略1. 市场目标2. 营销策略a. 产品策略b. 价格策略c. 渠道策略d. 促销策略五、品牌建设1. 品牌定位2. 品牌形象设计与传播3. 品牌推广活动六、销售渠道建设1. 渠道选择与拓展2. 渠道管理与优化七、营销传播1. 媒体选择与投放2. 国内外推广活动3. 社交媒体营销八、客户关系管理1. CRM系统建设2. 客户关怀与维护3. 客户投诉处理九、预算与效果评估1. 营销预算2. 营销效果评估方法下面是营销策划方案详细内容：一、项目概况1. 项目背景大连国际新城项目是一项拟建设位于大连核心城区的综合性城市开发项目，旨在打造一个集商业、住宅、文化、教育等多功能于一体的国际化社区。
2. 项目定位将项目明确定位为高端生活方式体验中心，提供优质住宅产品、便捷商业服务和丰富的文化娱乐活动。
3. 项目规模项目规划总面积100万平方米，包括住宅楼、商务楼、购物中心、文化广场等多个功能区域。
4. 项目竞争对手分析分析项目周边已有的类似项目，了解竞争对手的产品特点、市场占有率、市场口碑等情况。
二、目标市场分析1. 目标客户群体分析调研目标市场的人口结构、消费能力、购房需求等情况，明确项目的目标客户群体。
2. 目标市场规模及增长潜力分析通过市场数据分析，对目标市场的规模、增长潜力进行评估和预测。
3. 目标市场特点分析分析目标市场的消费习惯、购房需求、品牌偏好等特点，确定营销策略。
三、市场定位1. 独特卖点（Unique Selling Proposition, USP）的确定确定项目的独特卖点，即项目相比竞争对手的优势和特色，如地理位置、产品质量、服务等方面。
津滨·滨海国际Ⅱ期2019营销策略报告-51p-PPT文档资料
竞争分析
市场预判 营 销 推 广
05-07年 居住改善激 增阶段
08年 综合因素 盘整阶段
09年 需求集中释 放阶段
10年-至今 政策干预市场调 整阶段
经济复苏， 房产泡沫 严重 价格飚升 势头过强
执
行
产品同质 化特征明 显 区域内需 求构成市 场需求主 体 价格、销 售量平稳 增长
第一次调控使得滨海新区和天津
市整体的成交情况均有了较大程度
的下调，而在第二次调控中滨海新
区成交情况不降反升，但涨幅很小， 从4月份调整以来，滨海新区的成 交量一直处于低位，传统的金九银 十也没有给楼市的成交情况带来大 幅度的增长，最高数值仅回到了年 初调控之前的水平。
6
第一次 调控
第二次 调控
市 场 宏观趋势
竞争分析
市场预判 营 销 推 广 执 行
非住宅
企业特点
2019年度未对非住宅市场进行调控，商业地产发展迅速
国际房企云集、一线代理商齐聚滨海、万科5盘齐发、高 手对决的时代 热点板块边缘化——北塘、生态城、航运
2
区域热点
市 场 宏观趋势 供需分析
行情走势
2019年，房地产继续09年火爆市场，价格进一步上涨。在这样的市 场背景下，中央相继出台若干调控政策，政府与开发商、消费者三 方博弈，市场观望情绪加重。
滨海新区平均价格( 元/m 2)
开发区平均价格( 元/m 2)
第一季度
楼市整体呈
现小阳春， 均价上涨
第二季度
市场出现回 暖，楼市价 格持续攀升。
第三季度
三季度初期价 格达到最高位， 而后价格一路 下滑。