万科某地块前期定位报告

305m
270m-（40m*4+13m*4）=58m，东侧退距10米、西侧退距8米后， 受到转角红线的影响较难排布高层；
✓中部B区侧横向富裕空间：
C区
340m
305m-（40m*3+23m*5+13m*3+6m）=31m，东侧退距8米后具 备打造一个单元洋房的空间，但不建议强排；
✓中部C区侧横向富裕空间：
6
规划排布策略
依照商业位置的不同，可以延伸出北侧排布 商业以及南侧排布商业两种截然不同的方案；
规划排布原则：根据出发点的不同，可以延生出住宅价值最大化和商业价值 最大化两种截然不同的规划排布思路
确定商业位置； 利用剩余空间进行住宅规划 排布； 局部调整商业用地 进行内部调整；
住宅经济性
商业价值
对住宅规划排布； 利用剩余富裕空间或减少住 宅楼栋排布商业； 选择商业可行位置； 对比局部调整；
技术指标
产品
占地面积（㎡）
容积率 建筑面积（㎡）
住宅
68215.18（85%）
2.5
170539.6
商业
12038.09（15%）
4
48152.35
公交站Biblioteka 5000————合计
85253.91
——
218691.9
➢洋房最大化排布：沿北侧最出容的位置排布40米面宽的2梯4户 高层，暂时预留7个单元的空间，最大11.55万㎡的建面指标，在 此基础之下可实现55个单元的23米面宽的1梯2户洋房，实现最 大约9.24万㎡的指标；
➢从目前的货值实现上看调整空间极大，超出标准约3.74万㎡ （2栋高层/22个单元的洋房）；
在此基础上利用剩余富裕空间，或适度减少单元数，调整退让15%的用地打造商业； 世联行
竖向距离——空间距离极为局促，舒适度及产品可变化空间极小，基本无可 用富裕空间可用于打造商业
A区 B区
C区
294m
233m
即减少一单元洋房及可避免轨道交通控制线的影响，同时可利用空间排布商业；
世联行
商业价值——在此之规划强排之下，再考虑商业价值的问题，从整体来看紧 邻庐州大道的西南角商业价值最高，东北角商业价值最弱
➢西侧受到地铁
开通的人流动
低
线以及会展中
心、学校的带
动，西南角商
业价值最高；
➢东北角昭示
性以及进入性
高
均较差，商业
世联行
方案一：商业——西北侧商业具备打造2栋上盖商业的空间，东北侧商业可 打造单面商铺，售楼处可紧邻上盖商业东侧打造
总部写字楼 酒店式公寓
➢商业上盖：沿街打造一栋2万㎡左右的酒店式公寓以及一 栋1.5万㎡的总部办公楼，标准层面积控制在800-1000 ㎡左 右，酒店式公寓下层可整体打包于给短租性质的经济型酒店 公司，上层可打包给长租性质的资管公司；
西北角，但不能满足15%的指标，因此需要竖向减少单元数，同时放大楼栋间间距；
世联行
轨道交通控制线——同时需要提前考虑轨道交通控制线的影响，西侧沿路区 域基本无打造高层建筑的可能，且洋房的打造存在规划的不确定因素
项目地块
165m
➢轨道交通控制线：地块西侧 有35m左右的轨道交通控制 线，基本不具备打造高层建筑 的可能，洋房有可能受到控制 线的影响，若在贴线仅有 165m的空间进行排布：
价值极为有限；
结合规划强排的调整防线，可延生出商业排布南侧或北侧的两种方案——
世联行
方案一：北侧打造商业——沿街排布单面商业街，紧邻公交站打造带有上盖 的小型广场，西侧避让轨道交通线预留可变空间
总部写字楼
酒店式公寓
此方案商业均沿北侧排布，横向以及竖向各减少一排洋房，同时富裕的空间可适度
放大楼栋间横向以及竖向间距，保证舒适性，同时具备打造创新产品的空间；
✓经济型酒店：体量整体控制在5000-8000㎡左右，可以整体长租给 经济型酒店公司，也可以成立分公司以股权转让的整体销售；
✓长租酒店式公寓：体量控制在10000-15000 ㎡ 左右，可与较为成熟 的资管公司签订合同，打包长期出租；
✓总部办公楼：体量整体控制在15000左右，便于整体出租；
➢底商：打造单面商业街对外出租，以一拖二为主，局部三 层灵活划铺，总体量控制在12000-15000㎡左右，一层面积 控制在40㎡以下，主要为社区邻里型业态为主；
194m
竖向距离：按洋房14米进深、24米间距； 高层15米进深、40米间距强排，西侧可以 实现2排高层5排洋房，东侧可实现1排高层 4排洋房的布局，但空间极为局促；
✓西侧A区竖向剩余空间：
233m-（14m*5+15m+24m*5）=18m，南侧退 10米后北侧基本无空间；
✓中部B区竖向剩余空间：
距舒适性，或保留一定的产品进深调整空间用于产品创新；
世联行
横向距离——可利用空间较少，仅地块北侧具有一定的富裕空间，可考虑排
用于商业利用，其余位置均需要减少横向单元数
A区
270m
横向距离：按洋房一个单元23米开间、楼栋间6米间距； 高层40米开间、楼栋间13米间距强排：
✓北侧A区侧横向富裕空间：
B区
✓洋房2+2+2排布的可行性：
165m-（23m*6+6m*2）=15m， 考虑两侧各退距6米，基本可以实 现，但空间极为紧凑；
✓洋房3+3排布的可行性：
165m-（23m*6+6m）=21m， 可以实现，且有一定空间可用于调 整楼栋间距离，提升舒适性；
调整方向：西侧避让轨道交通控制线后，同时具备洋房2+2+2或3+3排布的可能性，
D区
191m
340m-（23m*12+6m*4）=40m，东侧退距10米、西侧退距8米后， 剩余空间能打造一个单元22米面宽的洋房，不建议强排；
✓中部D区侧横向富裕空间：
191m-（23m*7+6m*2）=18m，东侧退距10米、西侧退距6米后， 基本无剩余空间；
横向调整方向：结合竖向空间，仅北侧可利用部分空间打造商业，可排布于东北或
294m-（14m*5+15m*2+24m*5+40m）=34m， 南侧退10米后北侧不具备打造商铺的可能；
✓东侧C区竖向剩余空间：
194m-（14m*4+15m+24m*4）=27m，南侧退 10米后北侧不具备打造商铺的可能；
竖向调整方向：整体减少一排洋房，可利用富裕的竖向空间打造商业、或放大楼间
世联认为：由于本项目商业需要自持难以变现，因此可以首先在不考虑商业用的地
情况下，尽可能在以住宅经济性以及舒适性为出发点进行规划强排，利用富裕的空
间结合商业高价值区域局部调整；
世联行
规划强排——在不考虑商业用地的且住宅保产品证基本舒适性的情况下，可 最大化排布约9.24万㎡洋房，同时还具备7栋高层的排布空间