试析小产权房存在的问题及解决原则初探
试析小产权房开发与非法经营罪
试析小产权房开发与非法经营罪摘要：当下小产权房开发屡禁不止，由于其具有严重的社会危害性，为有效遏制而施以刑罚似有必要，实践中已出现以非法经营罪追究的。
但依罪刑法定原则，目前尚不宜以非法经营罪加以追究。
只有将小产权房开发者的刑责法定化，才能兼顾现实需要和法律原则之要求。
关键词：小产权房开发；刑事责任；非法经营罪中图分类号：f293.3 文献标志码：a 文章编号：1673-291x （2012）32-0167-02引言2007年年初，林某与池某（另案处理）以56万元的价格，非法购得福州市仓山区浦下村新兴桥附近一块0.92亩土地，由李某负责施工建起了一栋7层高共24套住房的楼房，3人获利39万余元。
2007年3月，林某、李某与池某等人，又以85万元的价格，非法购得1亩土地并建起一栋7层高共36套住房的楼房，林某、李某等人非法获利74.95万元。
福州市仓山区检察院以涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，对林、李二人提起公诉。
仓山区法院经审理认为，二人伙同他人在不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证、商品房预售许可证的情况下，非法合作，该行为更符合非法经营罪的构成要件，应以非法经营罪追究其法律责任，分别判处林某和李某二人有期徒刑5年，分别处罚金25万元[1]。
该案是见诸媒体的我国首例开发出售小产权房而被判非法经营罪的案件。
该案引起了笔者对小产权房开发行为可否入罪、以非法经营罪加以处罚是否得当等问题的思考。
一、动用刑罚手段遏制小产权房开发，确有其现实的需要小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”[2]。
当前，小产权房开发呈愈演愈烈之势。
1995—2010年间，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%[3]。
《深圳市小产权房现状调查》显示，截至2011年12月，深圳小产权房的建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市建筑总面积的49.27%，占深圳市总建筑量的一半，占全市建筑面积近50%[4]。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房最新政策2022
小产权房最新政策2022小产权房能买吗很多购房者知道小产权房存在风险但是由于价格上太优惠了所以会动心。
大家介绍一下小产权房存在哪些风险，如果已经购买了小产权房那么应该怎么维护利益呢一、小产权房存在的风险1、五证不全如果没有“五证”是不能办理房产证的。
尽管“小产权房”由于在价格上深受资金有限制的购房者的青睐，但“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是无法办理产权，不受法律的保护。
2、万一拆迁补偿难小产权房，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主得不到拆迁安置补偿却无话可说。
3、质量安全无保证一些小产权房开发商为赚钱会偷工减料，存在质量安全隐患。
这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、遗赠容易出问题小产权房由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。
5、小产权房不能抵押或进行上市买卖小产权房由于不能办产权，也就意味着这房子在法律上不是属于你的，所以如果要抵押一般银行不会贷款给你，法律也不允许上市买卖二、已经购买了小产权房怎么办1、如果已签了买卖合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款这是最直接的方法。
2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的这种情况就比较麻烦，则要视具体情况而定。
3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民，这种情况一般无危险。
4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。
从化的小产权房子值得买吗？要注意哪些问题
从化的小产权房子值得买吗？要注意哪些问题导读:本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
很多购房者对于小产权房了解的并不多，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，从化的小产权房子值得买吗？在从化买小产权房子要注意哪些问题？从化的小产权房子值得买吗？1、现今，低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。
相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。
2、在基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。
农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。
3、村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。
因为不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。
在从化买小产权房子要注意哪些问题？1、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
小产权房如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。
就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。
2、使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。
如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。
3、小产权房和一般意义上的商品房相比，没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取。
小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。
浅析小产权房的法律症结及改革方法
浅析小产权房的法律症结及改革方法发表时间：2018-07-16T17:11:51.687Z 来源：《知识-力量》2018年7月上作者：黄静[导读] 尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。
（友邦保险江苏南通分公司，江苏南通 226000）摘要：尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。
但由于小产权房缺乏法律保护,未进行产权登记,与小产权房买卖相关的纠纷也开始凸显,各级法院通常判定小产权房买卖合同无效。
不过从法理上讲,小产权房的违法性并不表示小产权买卖协议的无效,从长远看,应当逐步承认小产权房的合法性,允许其自由流转。
关键词：小产权房法律政策小产权房买卖一、小产权房的尴尬现状与司法困境相比商品房,小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费,因此价格便宜得多,这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。
但由于小产权房缺乏法律保护,在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时,法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释,通常会认定该买卖合同无效,购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息,而无法获得房价上涨带来的好处。
此外,由于小产权房不受法律认可,也无法在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时,其救济途径就非常有限。
同时,由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后难以转让过户。
由于小产权房权利本身的不清楚、不充分,小产权房买卖协议的效力处于不确定状态,在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下,许多已出售小产权房的农民纷纷反悔,诉至法院要求判决买卖合同无效,收回原有房屋。
这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。
小产权房法律法规有哪些(小产权房的相关法律法规)
小产权房法律法规有哪些（小产权房的相关法律法规）关于小产权房的政策有哪些关于小产权房的政策有哪些：政策上并没有对小产权房有规定，我国法律规定房模局知屋属于不动产，不动产以登记发生法律效力，小产权房没有办法取得登腊稿记，故没有政策规定。
法律依据：2023年1月1日年生效的《中华人民共和旦消国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
小产权房的法律规定有哪些小产权房屋买卖不受法律保护。
小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称之为乡产权房。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
《关于农村集键镇滑体土地确权登记发证的若干意见》规定，对于借户籍制度或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地旅判转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
法律依据：国土资源部,中央农村工作领导小组,财政部,农业部下发的《关于稿腊农村集体土地确权登记发证的若干意见》一、明确农村集体土地确权登记发证的范围农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。
农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。
农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。
小产权房买卖技巧有哪些
小产权房买卖技巧有哪些小产权房建在集体土地上，买家和卖家必须在一个村或者一个集体可以进行交易。
但对于非本集体成员来说，购买小产权房屋的风险，和购买其他类型的房屋相比风险会更多。
相信大家都会很好奇，小产权房买卖技巧有哪些？有什么需要注意的呢？接下来由我给您介绍，帮助大家了解。
一、小产权房买卖技巧有哪些1、小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。
对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。
2、购买小产权时要注意双方约定好房屋的价格及付款时间。
一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。
3、旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。
购买小产权时还要注意双方的权利担保。
卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。
4、房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，应由卖方承担全部责任。
违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力。
二、小产权房具备哪些风险风险一、缺少“五证”所谓“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。
包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。
尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。
风险二、拆迁难补偿小产权房，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
风险三、质量难保证最可怕的是，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点。
小产权房作为一种特殊的住房形式，因其价格低廉而备受关注。
然而，小产权房在发展过程中也暴露出了一系列问题，如产权不明确、质量安全等问题，给社会带来了诸多负面影响。
因此，本文旨在研究小产权房存在的问题及其对策，以期为解决住房问题提供有益的参考。
二、小产权房的概述小产权房是指在农村集体土地上建设的住房，其产权归属较为复杂。
一般情况下，小产权房的产权归属于农村集体经济组织或农民合作社等组织，而非个人。
由于小产权房的价格相对较低，吸引了大量城市居民购买。
然而，由于政策法规的限制和产权不明确等问题，小产权房在发展过程中存在诸多问题。
三、小产权房存在的问题（一）产权不明确小产权房的产权归属较为复杂，往往存在多个产权主体，导致产权不明确。
这给房屋的转让、继承等带来了诸多困难，也容易引发纠纷。
（二）质量安全问题由于小产权房的建设缺乏有效的监管，存在质量安全隐患。
一些小产权房存在建筑质量不合格、消防设施不完备等问题，给居住者的生命财产安全带来威胁。
（三）违法建设问题部分小产权房存在违法建设问题，如未经过规划、环保等部门的审批即进行建设，给城市规划和环境带来了负面影响。
四、对策研究（一）明确产权归属为了解决小产权房的产权问题，应明确产权归属，建立完善的产权登记制度。
政府应加强对农村集体土地的管理，明确土地的使用权和收益权，为小产权房的合法化提供法律支持。
（二）加强质量监管政府应加强对小产权房的质量监管，建立完善的建筑质量和安全监管体系。
对小产权房的建设过程进行严格把关，确保建筑质量合格、消防设施完备。
（三）规范建设行为政府应加强对小产权房的规划、环保等审批管理，规范建设行为。
对违法建设的小产权房进行严肃处理，维护城市规划和环境。
（四）推动多元化住房供应体系为了缓解住房问题，政府应推动多元化住房供应体系的建设。
除了小产权房外，还应发展公共租赁住房、共有产权房等多元化的住房供应形式，满足不同层次、不同需求的住房需求。
小产权房问题的解决思路2
小产权房问题的解决思路2小产权房问题的解决思路（二）解决小产权房问题的主要原则1．坚持公平正义的原则小产权房问题不是一个简单的经济问题，也不是一个简单的法律问题，而是涉及政府、农民个人、农村集体、开发商、城镇购房者等多个利益主体，涉及农村土地产权、城镇住房保障等制度层面的一个复杂的社会问题。
解决小产权房问题，从短期来看需要区别对待、分类处置各类小产权房，从长期来看更需要一系列相关体制改革创新。
而这些都需要坚持公平正义，兼顾和平衡各方利益关系，这也是建设和谐社会的应有之义。
这就要求各地在治理小产权房过程中，既要严格依照法律和政策办事，也要考虑到广大农民和城镇购房者的现实利益，既要充分考虑到现行政策法规的刚性要求，也应多一些“以人为本”的灵活的处理方式。
也只有坚持公平正义，坚持“以人为本”，才能在解决小产权房问题中真正维护好最广大人民群众的根本利益。
[1]2．坚持同地同权同价的原则在《宪法》中，“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是并立的两种土地所有制。
在目前我国城乡二元土地所有制框架下，对于其它条件完全相同的两块建设用地来说，若其中一块是农村集体所有土地，按照《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，基本上只有自用的权利，转为国有土地需要相关部门审批才能进入二级市场流转，并且农民只能得到比例相对很低的补偿费用；但另一块若是国有土地，就可享有转让、出租、抵押等权利，并可以在市场交易中实现土地增值。
不难看出，农村集体土地所有者并不真正具备出让自己所有的集体土地并获取出让收益的权利。
这就是所谓的农村集体土地所有权“残缺”和两种土地所有制的不平等。
小产权房之所以成为一个“问题”，根本在于这两种土地所有制“天生的”不平等。
在处理小产权房问题中，要正确对待工业化、城市化进程中农民的土地财产权利，在土地用途管制和符合相关规划条件下，让农村集体土地享有与城市国有土地相同的抵押、出租、转让的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”，尽快结束农民集体土地财产权上存在的“所有制歧视”状态。
什么是小产权房,购买小产权房的法律风险有哪些
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>什么是小产权房,购买小产权房的法律风险有哪些生活中，人们常把国家发产权证的叫大产权房，国家不发产权证的叫小产权房，那么，什么是小产权房呢？小产权房和大产权房有哪些区别？购买小产权房的又有哪些法律风险呢？下面，赢了网小编为你详细介绍。
一、什么是小产权房(一)概念小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2017年开始的。
按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
(二)相关法律规定中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
(三)小产权和大产权如何区分国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。
大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。
对小产权的解释主要有3种：1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。
按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
拆迁律师关注买小产权房人的心酸与苦恼
拆迁律师关注买小产权房人的心酸与苦恼2014年1月16日北京京平律师事务所拆迁律师提醒大家千万不要在有侥幸心理购买小产权房，不要认为不在北京买就一定安全，也不要认为在北京买了以后会把小产权房转正，售楼处的花言巧语千万不要相信，现在小产权房谁买谁后悔。
我们来仔细读一读买北京小产权房人阐述自己买房和卖房的过程。
尽管不合规矩，却屡禁难绝，而国家这些年也一直没有形成完善的顶层改革设计去破解这一难题。
“存在即合理”，一再的“拖延”和“搁置”，如今，小产权房面积逾66亿平方米，有超过8000多万居住者，巨大体量让清理更显尴尬和困窘。
日前，回击小产权房“转正”传言的，是国土资源部和住建部又一轮查处小产权房行动，力度空前，而单一的行政指令能否遏制小产权房愈演愈烈，形势仍不明朗。
离于辛庄 2014年元旦刚过，于辛庄“拆房”的传言又开始沸腾了。
1月8日，赵庆趁休班从市区赶往于辛庄，看一看他那套小产权的投资房。
一下地铁，路过沙河镇政府，他无意间看到马路对面矗立的两个牌子，上面的字让他觉得格外“刺眼”：“在建、在售小产权房属违法行为”。
违不违法的，说这些谁不知道，但谁也不是想钻个空子。
”赵庆赶紧安慰自己，实际上心里却堵得难受。
于辛庄，这个位于北京北六环内、五环外的村庄，小产权房鳞次栉比，并在上至中央、下到地方的国土部门历次整治中，屡屡上“黑榜”。
最近一次，去年年底国土资源部、住建部督办清查小产权房，于辛庄的泰安公寓成了首个大城市公布新清查出的小产权房项目。
尽管该村所属沙河镇政府称于辛庄泰安公寓尚无具体拆除时间表，但于辛庄的村民们都觉得“这回看来动真格了”!赵庆两年前在于辛庄买的房子，一股脑儿掏光了几十万元家底儿，想着等房价涨了，还能赚点儿。
“每平方米五六千块钱，别说在北京三环、四环，就是在昌平，想买有产权的商品房，这价格还得再翻个三四倍。
”老赵说，当时买这套房子也仔细盘算过，况且这边交通不错，从地铁站出来，步行才1.4公里，“基本上算是出门就能坐地铁。
工程管理毕业论文选题参考
21。论施工企业人力资源管理
22.论施工过程合同的管理
23。论工程项目代建制管理模式
24.房地产市场调控考量政府执政能力 25.基于金融创新的廉租房融资途径探究
26。对“小产权房”法律问题的思考 27。政府在的住房权与保障研究
30.物业管理发展现状及对策分析
论文参考题目五 1。我国政府投资工程管理模式分析 2.公益性项目工程管理体制改革研究 3。我国政府公共工程管理问题探析 4。规范我国政府工程管理体制的对策研究 5。房地产绿色营销观的内涵及其策略 6.两型社会中集体土地使用权流转创新机制研究 7。农村宅基地流转之我见
8。试论住房公积金制度创新
9。工程量清单计价下的项目施工成本控制 10.建设工程招投标中不平等问题探讨 11。FIDIC合同条件下的工程索赔分析
12。工程质量保修制度存在的问题及其对策 13。浅谈建筑企业核心竞争力培育 14.建设项目管理绩效评价探讨
15.工程风险防范问题探析
16.浅议施工企业安全控制管理
18。定额编制问题的博弈分析
9。论工程价格管理体制改革
10。论工程价格管理主体的相关问题 11.试论合理控制我国工程价格的途径 12。论建设工程价格的合理确定
13.论工程产品市场价格的确定方法 14.论工程产品的优质优价
15。论工程价格的有效控制
16。论建设工程的价格形式
17.对我国工程价格实行“量价分离”的探讨 18。论我国工程产品价格与国际接轨的惯例 19。试述建筑产品价格的作用及其特点 20。论建筑产品的比价、差价及其价格形式 21。建筑产品价格管理存在的问题及改进建议 22.论城市基础设施建设
四、防火工作
小产权房买卖的法律问题
小产权房买卖的法律问题小产权房是指未经国家批准，未经颁发不动产权证的房产，因此存在很多法律问题。
小产权房买卖的法律问题主要涉及产权归属、合同效力、担保问题等。
本文将围绕这些问题展开探讨，并附带三个相关案例。
一、产权归属问题小产权房产权的归属问题一直是小产权房买卖中的难点。
因为小产权房没有完成产权办理，所以其产权属于谁并没有明确规定。
可能存在多种情况，如房屋所有权人已故或失踪、建房者自己并未明确自己的产权、房屋由多人一起建造等。
因此，在购买小产权房时，需要审慎考虑产权归属问题，并核实房屋所有权的真实情况。
否则，会因产权纠纷导致购房权益受损甚至无法取得合法产权。
案例一：黄某购买了一套小产权房，并按照合同交付了所有款项。
但购房后却发现房屋产权归属不明，最终无法取得房屋产权。
二、合同效力问题小产权房买卖的合同是否具有法律效力也是需要考虑的问题。
在小产权房买卖的过程中，买卖双方常常采用的是“认房不认证”的方式。
这种方式并不符合相关法规，也不利于房屋所有权的转移。
所以，在购买小产权房时，必须要求通过法定程序转让产权。
案例二：李某购买小产权房时签订了购房合同，但由于合同未经过正式登记，无法起到法律效力，最终导致李某的购房权益受损。
三、担保问题小产权房买卖也存在着担保问题。
由于小产权房大都是未完成法定产权流转的房屋，购房者难以获取银行房屋抵押贷款。
所以，在小产权房买卖中，买方往往需要提供更高的首付款，或寻找其他担保方式。
案例三：张某购买了一套小产权房，但在申请银行房屋抵押贷款时遇到困难，最终只得选择了更高额的首付，增加了财务负担。
综上所述，小产权房买卖存在的法律风险不容忽视。
在购买小产权房时，产权归属、合同效力和担保问题需要认真考虑，并且核实信息。
这样才能在小产权房买卖中保护自己的合法权益。
此外，针对小产权房买卖中出现的法律问题，政府也不断加强了监管和规范。
例如，各地对小产权房的管理和交易逐渐完善。
一些地方通过法规明确规定小产权房的权属、登记和法定程序，并提供相关依据的证明文件。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题逐渐成为社会关注的焦点。
其中，小产权房作为房地产市场中的一种特殊存在，其发展历程与存在的一系列问题也备受关注。
小产权房指的是由非房地产开发企业、农村集体组织等建设的，位于城市边缘或乡村的住房。
虽然在一定程度上缓解了部分居民的住房需求，但小产权房的合法性、产权问题、安全隐患等问题也逐渐浮出水面。
本文旨在研究小产权房的现状、问题及提出相应的对策，以期为相关政策的制定和实施提供参考。
二、小产权房的现状小产权房的兴起与城市化进程中的住房需求有关。
随着城市扩张和土地资源的紧张，部分开发商和集体组织选择在农村或城市边缘地带建设小产权房。
这些住房往往以低廉的价格吸引了不少购房者，尤其是中低收入群体。
然而，由于缺乏有效的监管和规范，小产权房在发展过程中出现了诸多问题。
三、小产权房的问题（一）合法性问题小产权房的合法性一直备受争议。
由于部分小产权房项目未经政府批准或未按照相关规定进行建设，导致其存在合法性缺失的问题。
这给购房者带来了产权不明确的隐患，也影响了房地产市场的健康发展。
（二）安全隐患部分小产权房项目在建设过程中存在偷工减料、施工质量不达标等问题，导致房屋存在严重的安全隐患。
此外，由于缺乏有效的消防设施和安全监管，一旦发生火灾等事故，后果将不堪设想。
（三）市场秩序混乱由于小产权房的监管缺失，导致市场秩序混乱。
部分开发商和中介机构利用信息不对称，故意隐瞒房屋的实际情况，损害购房者的利益。
同时，小产权房的价格波动也较大，给市场带来了不稳定因素。
四、对策研究（一）完善法律法规政府应加强小产权房的法律法规建设，明确其合法性地位和产权归属。
同时，应加大对违法建设行为的处罚力度，确保房地产市场秩序的稳定。
（二）加强监管力度政府应加强对小产权房的监管力度，建立健全的监管体系。
包括对建设过程的质量监督、对开发商和中介机构的资质审查以及对购房者的合法权益保护等。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言小产权房，作为我国房地产市场中的一种特殊存在，其存在不仅涉及到广大中低收入群体的住房问题，也关系到社会稳定和经济发展。
然而，小产权房因其特有的法律地位和复杂的利益关系，其产生和发展中伴随着诸多问题和争议。
本文将从小产权房的定义及发展背景出发，深入探讨其面临的主要问题，并提出相应的对策建议。
二、小产权房的定义及发展背景小产权房是指在我国农村集体土地上建设的住宅，其产权归属于农村集体经济组织或农民个人，而非国家所有。
由于历史原因和政策环境的影响，小产权房在特定时期内得到了快速发展，成为中低收入群体解决住房问题的重要途径。
然而，随着城市化进程的加快和房地产市场的变化，小产权房的合法性和管理问题逐渐凸显。
三、小产权房面临的主要问题1. 法律地位不明确：小产权房在法律上存在模糊地带，其产权归属和流转存在法律障碍。
2. 安全隐患：部分小产权房建设标准低、质量差，存在安全隐患。
3. 土地权益纠纷：小产权房涉及土地权益的分配和调整，容易引发社会矛盾和纠纷。
4. 市场风险：小产权房市场存在不规范的现象，房价波动大，投资风险高。
四、对策建议1. 明确法律地位：通过完善相关法律法规，明确小产权房的合法地位和产权归属，保障其合法权益。
2. 加强监管：政府应加强对小产权房的监管力度，确保其建设质量和安全。
同时，规范市场秩序，打击违法违规行为。
3. 完善土地政策：调整土地政策，合理分配土地权益，减少土地权益纠纷。
同时，鼓励农村集体经济组织和农民参与房地产开发，提高其收益。
4. 推进城乡一体化：通过推进城乡一体化发展，缩小城乡差距，缓解小产权房市场的压力。
同时，加大对中低收入群体的住房保障力度，提高其居住条件。
5. 引导规范投资：政府应引导投资者理性投资小产权房市场，避免过度投机和炒作。
同时，加强市场教育，提高消费者的风险意识。
五、结论小产权房问题的解决是一个长期而复杂的过程，需要政府、社会和个人的共同努力。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题及相关建议一、问题分析小产权房是指在城乡建设中产生的非正规性房屋，由于种种原因未能取得合法的建房许可证和土地使用证，因此产权归属不明确。
小产权房一直是房地产市场的隐患和社会问题之一。
在小产权房确权方面存在以下问题：1. 归属不明确小产权房的建设者通常是村民或农民，因为没有土地使用权和合法建房手续，导致房屋归属权无法确立，买卖、继承、赠与等产权交易存在法律障碍。
2. 法律保护不完善小产权房属于非法建设房屋，对于小产权房的产权保护和维权，法律上存在很多限制和困难。
有些地区的法律法规对小产权房存在限制和处罚，难以得到有效的法律支持和保护。
3. 社会问题日益突出由于小产权房的特殊性，一些不法分子利用小产权房进行非法活动，如毒品制贩、盗窃等，给社会治安带来了一定威胁。
此外，小产权房居民的基础设施和公共服务相对不完善，居住环境差，给居民生活带来了很大困扰。
二、建议针对小产权房确权问题，应采取以下措施：1. 完善小产权房的法律保障需要在国家层面制定相关法律法规，为小产权房确权提供法律依据和保护。
应明确小产权房的归属权和产权交易规则，为小产权房居民提供产权保护和维权的渠道和途径。
2. 加强政府监管和管理政府应加强对小产权房的监管，对于已经建成的小产权房进行合法化改造，并严格限制和管理新建小产权房的数量和规模。
政府部门要加大执法力度，打击非法建设和利用小产权房从事违法活动的行为。
3. 增加基础设施和公共服务投入针对小产权房区域，政府应加大基础设施建设和公共服务供给，提供足够的教育、医疗、交通等基本公共服务，改善小产权房居民的居住条件和生活环境。
4. 推动产权登记和确权工作加大对小产权房的产权登记和确权工作力度，通过建立全面、统一的房地产登记信息系统，确保小产权房的产权归属能够得到明确和保护。
政府部门可以出台相关政策，鼓励小产权房居民主动登记确权，提供便捷的登记服务。
5. 加强宣传和教育工作通过媒体、宣传教育等形式，加强对小产权房问题的宣传和教育，提高公众的认识和理解。
关于农村土地改革的思考
关于农村土地改革的思考钟汉麟1212047一、从小产权房说起2002年7月1日，一位名叫李玉兰的画家与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款45000元。
一个看似无比正常的交易买卖，事后，马海涛为了得到巨额拆迁补偿，主张这个交易无效，马海涛的主张得到了法院的支持。
法院的这一决定明确地向社会发出了一个信号——小产权房不合法。
这个信号引发了全国性的激烈讨论。
这就是小产权房的首例。
李玉兰买的这间房子，就是小产权房。
自从那以来，小产权房的争论就一直没有停止。
小产权房不是一个正式的概念，它是相对开放商手里的大产权房而提出的。
小产权房泛指由乡镇政府、村委会、开发商或者农民等联合或单独在农村集体土地修建，对外出售，但不能取得合法产权的商品性住宅。
我们知道，对于农村集体土地，农民拥有宅基地使用权，农民能够在集体土地上建房子给自己住。
但这个使用权非常有限，仅限于在其上建造住宅及其附属物，而且其流转受到限制，即向城镇居民售出的房子不受国家保护（即非法）。
禁小产权房的理由有许多，如影响法律的严肃性和权威性耕地减少加剧，直接威胁国家粮食安全，土地利用规划失控，扰乱房地产市场秩序，危害小产权房消费者利益，损害农民土地权益。
１但反对的声音指出这些理由都不可靠，可以推翻，真正的问题在于利益的流向问题，他们指出小产权房直接危害了开发商的利益，进而危害到依赖土地财政的地方政府，因此政府不愿意放开小产权房。
从小产权房身上，折射出了更大的问题，即中国的农村土地改革问题。
小产权房涉及的农村土地流转制度是农村土地改革的重中之重。
农村土地改革在法律层面和经济层面都会带来巨大影响。
而土地改革的理论探究已有十年之久，但各种争论只能缓缓地推动土地改革的实践，其背后的利益分配问题成了关键。
二、问题的解析（一）、法学的视角1.不公平问题有学者认为，城镇居民拥有的建设用地使用权可以自由流转，但农村的土地使用权不能自由流转，这就是城乡不公平的问题。
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试析小产权房存在的问题及解决原则初探[论文摘要]小产权房问题由来已久，其根植于复杂多变的当代社会环境中，是迅速发展的市场经济与相对滞后的法律制度现状所造就的。
随着房地产市场竞争加剧，商品房价格不断攀高，老百姓的刚性住房需求与高昂的房价形成了巨大的矛盾，更多向小产权房市场倾斜，小产权房成了众多老百姓解决住房问题的重要选项。
但由于小产权房不符合我国相关法律法规的规定，存在无法办理产权等各种风险，使得老百姓购小产权存在诸多隐忧。
文章将从法律社会学的角度对小产权房问题进行探讨，拟从老百姓的根本利益出发，提出解决小产权房问题的建议。
[论文关键词]小产权房问题解决原则小产权房被热议源于其与商品房存在巨大的价格差异，其在实际解决老百姓的刚性住房需求的情况下，又存在着权属上的争议，巨大的售后风险。
追溯小产权房的历史，没有人能够明确第一幢小产权房是何时修建的。
根据目前理论界的讨论，小产权房产生于上世纪90年代，至今为止，已有二十多年的历史，小产权房最初开始多是休闲度假的别墅，直至近十年，伴随着房价的一路上涨，老百姓的刚性住房需求难以在正规的商品房市场得到实现，而小产权房相对低廉的价格却在老百姓的承受范围内，所以小产权房才衍变为当前以居民住房为主的形式，迎来了小产权房的空前繁荣期。
据调查，在全国各地的城区或城乡结合部，小产权房不断涌现，并且数量越来越多，建成或在建的小产权房达90多亿平方米，小产权房在房地产市场上所占份额已达10%以上，在北京、深圳等地房价特高的地区，小产权房在房地产市场上所占比重甚至达到30%以上。
随着小产权房数量的不断增多，入住居民的增加，小产权房所附带的各种问题将不断加深，治理难度也将不断增大。
因此，解决小产权房存在的问题刻不容缓。
一、本文所研究的小产权房虽然小产权房已成为时下热议的话题，然而，何谓小产权房至今并无一致的说法。
原因在于小产权房并不是我国法律法规上明确界定的概念。
这一称谓来源于社会生活中，是社会公众为了能够辨别这一类型的房屋形式而赋予其的称谓。
目前，在社会生活中存在两类主要的小产权称呼：第一类小产权房，是相对大产权而言的，各商品房业主获得《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》。
在此类中，大小产权的存在仅仅是一个动态过程。
根据我国《土地法》、《房地产法》等的规定，开发商在开发商品房前，需要获得以开发房地产为用途的国有出让土地，并且办理土地出让手续，缴纳国有土地出让金等税费，并立项开发，由国家相关职能部门发放给开发商国有土地使用证和房屋预售许可证，取得由国家统一颁发的以整栋房屋为对象的《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》。
“大产权房”在商品房交房前后应当根据购房合同内容，到国家相关房产登记部门，分割产权给各商品房业主，此时，便产生小产权房。
并且，由于此类大小产权房是符合我国相关法律规定的，始终会由大产权房变为小产权房，所存在的仅是程序办理问题，不存在是否合法的问题。
第二类小产权房，是相对于通过国家合法审批建设，最终可以拿到《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》这两证的房屋而言。
这类小产权房可以细分为：1.占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2.在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3.在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
笔者认为，第一类小产权房仅仅是商品房开发中产权分割的动态变化，唯一变化的是产权数量和对象，其本质并无变化，不应当以大小产权进行划分。
而第二类才是当前国家出台相关政策进行调整的小产权房的具体内涵，并且应为广义的概念。
第二类中最为普遍的，以房产开发商和村委会合作，或者村委会自行组织，在农村集体土地上建设并向非集体经济组织成员销售的房屋，通常情况下购房者能得到由乡镇政府或者村委会制作的“房产证”类型，应为小产权房的狭义概念。
①本文要进行研讨的即为第二类小产权房。
二、小产权房存在的问题基于上文对于本文所探讨的小产权房的明晰，我们明确了小产权房的内涵和外延，同时也可以发现小产权房存在以下几种问题：第一，违法性问题。
我国《土地管理法》第34条②规定，开发房地产应当使用经国家出让的以房地产开发为用途的国有土地。
农村及军队等集体的土地，原则上不能进行商品房开发，除非经国家征收，从集体土地转变为国有土地性质后，经国有土地出让给房地产开发商进行开发建设。
农村及军队等集体的土地所能建设的住房应为集体内部人员住房，且不能对集体外的人员出售。
而当前我国出现的小产权房，最为普遍的即是在集体土地上进行房屋建设，并向社会公众进行出售。
这样的房屋建设违反了我国关于土地使用应按土地性质的使用的规定，也违反了我国关于房屋建设的审批备案的程序规定，属于我国法律明文禁止的范畴。
我国政府迟早将对这些违法违规建筑进行整顿清理，这就使得这些房屋建设存在不稳定性。
如政府最终将此类小产权房进行强迁或转为租赁性质，则购房人出于刚性住房需求，以获得固定产权及居所的目的就不能实现，购房人的利益将严重受损，并将再一次被抛进高昂房价的商品房市场。
第二，产权问题。
虽然小产权房具备了普通商品房的使用性质，但相关的规范商品房的法律法规并不适用于小产权房，小产权房并不能像商品房一样办理产权登记。
根据我国《房地产法》、《物权法》的规定，房屋的产权归属，适用登记原则，以登记为准。
也即是说，即使许多小产权房的开发商或出卖人均承诺，小产权房一经签订买卖合同，付款交房，购房人即可拥有小产权房的所有权，但在法律层面上，小产权房并不属于购房人。
如果小产权房发生所有权纠纷，购房人难以在法律层面上维护自身的合法权益。
根据当前法律规定，小产权房的购买合同因为违反法律、行政法规的强制性规定，主要是不得违规建设和不得违法上市交易等，应认定购房合同无效。
购房人往往只能收回已付的购房款，获得合同约定的违约金或同期商业银行流动资金贷款利息。
而在实践中，违约金的比例应不超过购房款的30%，否则将被认定为过高，而商业银行贷款利息相较则更低。
相比当前房屋升值情况，无论获得违约金还是银行贷款利息，从长远看，购房者均在不同程度上被剥夺了预期可得利益收入。
第三，拆迁问题。
由于当前已建或在建的小产权房，均是不符合我国法律法规规定的，即不符合国家土地用途的整体规划或违反法律规定的土地用途等。
购房人在购买小产权房后，可能被拆迁：其一，是我国相关部门对小产权房进行整顿清理，将违法违规建设的小产权房进行统一拆除；其二，即国家并未对小产权房进行整顿拆迁，而是通过合法的征收集体土地，将集体土地转变为国有土地另行规划使用。
此两种情况，任何一种的出现，首先将导致购房者失去房屋，其次，由于小产权房产权不明，购房者并非产权人。
因此，根本不能参与产权拆迁补偿，而作为实际使用人所获的拆迁补偿，其数额与产权补偿相差甚远。
购房者完全是处于被侵害的地位，只能眼见利益的受损。
第四，售后问题。
小产权房由于不符合相关法律法规的规定，关于商品房容积率、绿化面积等规定均不适用于小产权房，换言之，是小产权房并没有要遵守这些规定的必要。
因此，在小产权房建设中，众多的小产权房存在整体规划不合理问题，如房屋间距不足，严重影响采光等。
另外，由于对于小产权房存在监管缺失，以至于小产权房的物业管理，小区保安设施都存在不同程度的缺限。
另外，对于在建的小产权房，由于不能获得银行贷款支持，开发过程中大量依赖开发自有资本或民间借贷资本，一旦开发商出现资金链断裂，小产权房极易变成烂尾楼，即时勉强完成开发，也很可能存在开发商为节约成本的偷工减料行为，使小产权存在房屋质量问题。
第五，转让问题。
由于小产权房得不到法律法规的认可，小产权房不具备通常意义上所说的资产特点，其不能进行合法的转让，也不能办理抵押贷款等，这些情形，在当今社会都是对购房者资产升值和资产变现的严重限制。
并且，这也导致房地产市场交易主体范围变窄，不利房地产市场的发展。
规范和活跃市场的手段，至今而言，不外乎是国家宏观调控干预和市场自我调节，而竞争不仅是市场内在之义，同时也是调节市场的重要手段。
三、小产权问题的解决原则通过前文的论述，我们已经得知小产权房所存在的各种问题，为维护老百姓的利益，应当积极调控和整顿小产权房。
对于当前小产权房问题，已经不是极个别的老百姓违规建房，违规买房的问题，其是与当前高昂房价难以调控，社会贫富差距严重等社会不公平象一体而生的。
因此，对于涉及众多老百姓利益的小产权房问题，不能以取缔作为这一问题的解决原则，而应当以合法化为基调处理小产权问题。
（一）小产权房问题应以合法化为基本原则虽然小产权房存在违法问题，但其原因究竟是老百姓无视法律、故意为之，还是迫于当前高昂房价的无奈之举。
笔者认为，随着法律的不断普及，老百姓其实对于基本的法律已经有所了解，而对于房屋此类资产，老百姓在购买时，大多也反复咨询，了解甚多。
许多老百姓完全是在高昂的商品房房价逼迫下选择购买的小产权房。
因此，购买小产权房实是老百姓的无奈之举。
从法理上讲，国家的行政行为致使老百姓的利益受损的，应当承担国家赔偿的责任。
然而，对于小产权房问题，并非是哪一个具体行政行为导致的，也不能确定老百姓的利益损失，赔偿也无从谈起。
基于此种情况，国家对已购买的小产权房合法化，不仅是本着以人为本的理念，实际解决老百姓问题，同时也是对于政策失误致使高房价问题，对于老百姓的一种补偿。
再者，小产权房所使用的大多数是村集体土地，此类土地是否完全不能流转，然而，根据法律规定，国家将集体土地征收后，再将变性为国有土地的原集体土地进行出让。
当前小产权房占用的土地只是未依法进行土地性质的变更，如其办理相关手续，不合法问题即自然解决。
同时，集体土地征收要向老百姓进行征地补偿，向开发商出让时需要收取土地出让金。
而小产权房大多是开发商与村集体组织或老百姓共同开发的，土地补偿和缴款的主体具有同一性，因此，只要允许此类小产权房的合法性，国家相关部门也可减少工作量，同时也可以减少农民因征地补偿过少而引起的各种矛盾。
另外，减少或放开部分集体土地征收工作，可以引导各级政府积极促进其他实体经济的发展，形成合理的财政收入结构。
（二）坚决抵制将小产权房取缔或改为租赁形势的观点将小产权房直接取缔，并进行行政强制拆除是完全的错误做法。
取缔小产权房就是直接对已购小产权房的老百姓房屋产权，预期可得利益的直接剥夺。
同时，也会造成有关小产权房的合同纠纷井喷式的出现，造成社会不稳，大大增加司法部门的工作量。
而对于已建小产权房的强拆，更是对于生产资料的严重浪费。
强拆之后，失去小产权房的老百姓又将重新购房，购房就意味着要有建房，建房又需花费原材料。