房地产估价师考试题型及答题技巧

房地产估价师考试题型及答题技巧单选题。

单选题的特点是：有4个选项，且只有1个选项是正确的。

因为单选题不倒扣分，对于没有把握的试题一定要全答，就是不会，也要猜测性地选择1个选项，因为答错不倒扣分，即使是猜还有25%正确的概率。

多选题。

多选题的特点是：有5个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，并且不能超过4个，即多选题每题有2-4个选项是正确的。

多选题的要求是，通常规定不倒扣分，但多选或错选不得分，少选但选择正确的每个选项得0．5分。

因此，做题时要慎重，对于没把握的选项应尽量避开不选，也就是多选题应奉行宁缺毋滥。

最多不超过4个选项，拿不准的就不要选，千万别勉强自己。

如果多选有4个答案。

有把握的3个，另一个是猜的，最好就不要猜了，选三个可得1．5分，但如果有一个错了，将一分不得，考试就是这样残酷，有时就是那么区区一分抑或半分，就无情地使许多考生一年来辛辛苦苦播种的汗水白白挥洒，成为无果之实。

判断题。

判断题的特点是：判断题主要是对题干所表述的内容判断正误，通常答题卡上有“√”和“×”两个选项，要求应试者做出判断，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。

因判断题只有两种可能，不“对”即“错”，随机猜对的概率达50％，为避免应试者猜测性的判断，通常判断题有倒扣分的规定，应试者要看清此类题目要求。

如果有选错倒扣分的规定，没有把握的宁可不选，也不冒险。

综合分析题。

综合分析题的特点是：该类题型兼有单选题和多选题的特点，也就是在综合分析题中，有的可能是单选，也有的可能是多选，要切记！此类题型的要求是，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

答题原则应与多选题一致。

计算题，略。

“案例”一科以主观题为主，略。

参加考试的考生请注意几个重要问题的区别１、保修期的区别：《住宅质量保修书》中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的，在保修时间持续长度上也是有区别的。

2、住宅和非住宅的保修期约定的区别：商品住宅的保修期不得低于承包商对建设单位出具的质量保修书约定的存续期，存续期低于规定中确定的最低保修期限的以最低保修期限为准；非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。

3、项目资本金的区别：《开发经营条例》规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，而《关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知》中这一比例由20%提高到35%；而在开发经营与管理一书中，却是这样规定的：资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础，国家对房地产开发项目的资本金的比例要求是30%。

4、估价的假设和限制条件：这一条在案例与分析中是作为估价报告的单独向出现的，与封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件共同组成了估价报告的八大部分；但在理论与方法中却是作为估价结果的一个组成部分共同组成了结果报告的15个分项。

5、不同性质城市总体规划和近期规划的时间区别：城市的为20年和5年，建制镇的为10~20年和3~5年。

6、建设资金落实情况的区别：工期为一年内的为原则上不少于合同价的50%，工期在一年以上的为30%。

7、位置表示的区别：在理论与方法中，关于区位描述中牵涉到的距离有三种，分别是空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离，但人们最为重视的是交通时间距离而不是空间直线距离；在制度与政策中关于广告的约定是：项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干线的实际距离表示，不得以所需时间来表示。

8、登记发证时间的区别：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记为30日；注销登记为15日。

9、申请登记时间的区别：新建房屋初始登记和房地产转移登记为90日；其他登记皆为30日。

10、权属证书的区别：房屋的有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；土地为《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权证》。

11、求取方法的区别：报酬率为累加法、市场提取法（试错法和内插法，去年试题）、排序插入法；建筑物折旧为年限法（直线法、成新率法）、市场提取法和分解法（物质折旧、功能折旧、经济折旧），建筑物新构建价格为单位比价法、分部分项法、工料测算法和指数调整法。

12、地价评估中修正的区别：用标准临街宗地的单价为已知条件使用时用平均深度价格修正率，但用标准临街宗地的总价和单位宽度的标准临街宗地的总价为已知时用得却是累计深度价格修正率。

（去年考题）13、经济寿命、耐用年限、剩余经济寿命、有效使用年限、实际经过年限的区别和在相关计算中的灵活运用。

14、有残值和无残值折旧的计算：q==[1-(1-R)t/(n+t)]*100%和n/(n+t)*100%。

15、土地的获得方式有划拨、出让、协议和挂牌，但商业、旅游、娱乐和商品房用地在任何情况下也不能采用协议方式。

16、资质等级的分类：房地产开发企业分四类（一、二、三、四和暂定资质证书），工程勘查分综合资质、专业资质和劳务资质，工程设计分综合资质（甲级）、行业资质、专项资质，招标代理机构设甲、乙，监理设甲、乙、丙，建筑企业资质分施工总承包、专业承包和劳务承包，房地产资质等级有三类（一、二、三）和暂定级。

17、维修基金使用的区别：业主大会成立前，有售房单位或其委托的物业管理企业提出申请，当地房地产行政主管部门审核划拨；业主大会成立后，由物业管理企业提出，也祝大会讨论后实施。

18、估价时点的区别：估价时点在过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。

估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。

估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，最常见、最大量的，包括在建工程估价。

估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如预售或预购价格。

估价时点为未来的情形。

多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。

假设开发法中常用。

19、定基价格指数与环比价格指数的区别及应用（环比是一定要注意期数是从成交日起的下一个价格指数开始连乘）。

20、可比实例修正标准的区别：交易日期修正是以成交日期为标准，交易情况修正是以正常价格为标准修正，房地产状况调整是以估价对象为标准进行修正。

关于参加估价师考试的学习计划我个人针对“笨鸟”或准备一次过的朋友们制定的学习计划，各人可根据不同情况调整，我已顺利通过（不脱产）。

房地产估价师考试学习计划一、学习阶段3.15～6.30了解阶段；教材至少通读一遍，管理、理论最好两遍。

7.1～8.31 熟悉掌握阶段；精读每一章节，做各章习题。

9.1～9.30 巩固攻坚阶段；各章习题再做一遍，重点解决疑难问题。

抽时间上估价论坛查看相关考试信息及高手帖子。

10.1～10.17 总复习冲刺阶段；做模拟题、试题，掌握答题技巧。

考前一周每科至少全模拟考试状态做两套模拟题，注意控制答题时间。

二、学习时间周一至周五每天至少保证3个小时有效学习时间（最好在晚上）周末及节假日保证每天4-5个小时有效学习时间，连续3个小时学习不少于一次。

三、学习技巧《制度》、《管理》利用大脑比较清醒的时间多看多记，配合做习题。

《理论》可放在下午或晚上学习，要多做题，必须达到小型计算题基本不用列算式，直接用计算器计算出答案，大型计算题审完题后有较清晰的解题思路。

《案例》至少通读两遍教材，考前做两遍习题，注意答题思路技巧。

拿到新教材后，看看大纲要求，对教材内容标注ABC级，但C级也应知道，不可不看；研究历年考题分布，重点内容必须熟练掌握。

功夫不负有心人，祝您成功！！成本法的计算公式究竟应该怎么写？(一)做了六年评估了，在做评估之前还做了六年工程预决算及成本控制，按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。

现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。

没有太大问题。

2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。

按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。

也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。

以常用的直接成本利润率（规范也是彩采用这种方法）来讲，其计算式如下直接成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本），即开发利润=（土地取得费用+开发成本）×直接成本利润率可以看出来，成本法的基础是土地取得费用和开发成本，其他各项费用的求取跟它们都有紧密的关系。

现在的关键是，折旧与这两项费用的关系又是怎样的，是按上述的公式体现的那样，第1至6项之和乘以折旧率就是折旧吗？还是有别的含义及计算方法？规范第5.4.12条积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

原来玄机隐藏在这呢。