“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响
营改增后房地产、建安业这样征税
营改增后房地产、建安业这样征税营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。
第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，20__年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者20__年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
2023年营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析
营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改革。
实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业还未掩盖到。
根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。
营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。
5月1日起，“营改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一，营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。
自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。
我们可以观看到2022年“营改增”起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革和完善增值税制度制度;第三步是立法。
目前还处于扩围阶段。
目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。
铂略财务培训从各渠道了解到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上报国务院。
若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。
建筑业、房地产税率定为11%建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。
建筑业主要是为房地产业供应服务，两者上下联通，相辅相成。
假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。
所以需要联动改革，将上下游一起改革，从而形成完整的抵扣链。
由于这两类行业业务简单，牵扯的主体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，可见是特别审慎地作出打算的。
目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。
更多最新建筑行业分析信息请查阅发布的《2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告》。
营改增后房屋出租如何征税
营改增后房屋出租如何征税营改增指的是营业税改为增值税的一项措施。
在房屋出租方面，营改增对征税有一定的影响。
下面将从征税对象、计税方式、税率和纳税申报等方面进行详细探讨。
一、征税对象：房屋出租方为增值税纳税人，将缴纳增值税。
在营改增之前，房屋出租归纳税人纳税，征收的是营业税。
而在营改增之后，房屋出租方转为纳税人，需要缴纳增值税。
房屋出租方成为增值税纳税人后，享受相应的税收政策和纳税优惠。
二、计税方式：采用一般计税方法，即应税销售额减去适用税率后的金额为纳税基数。
增值税的计税方式主要有一般计税方法和简易计税方法两种。
对于房屋出租方来说，一般采用一般计税方法。
具体计算方式如下：增值税纳税=应税销售额×税率-抵扣税额其中，应税销售额指房屋出租的租金总额，税率根据不同情况而定（一般为3%、6%、11%等），抵扣税额即可抵扣的费用（如房屋租赁相关的税务、费用等）。
三、税率：房屋出租一般适用低税率，但具体税率根据不同情况而定。
增值税的税率根据不同的行业和商品有所不同，房屋出租作为一种服务性行业，一般适用较低的税率。
营改增之后，房屋出租按照不同的情况可以适用3%、6%、11%等税率。
具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。
一般来说，个人出租住房一般适用3%的税率，企业出租房屋一般适用6%的税率。
四、纳税申报：房屋出租方需要按照规定时限进行纳税申报。
房屋出租方作为增值税纳税人，需要按照规定的时限进行纳税申报。
通常情况下，增值税申报期限为每月的15日，即每月15号前需要向税务部门提供纳税申报表和相关纳税凭证。
需要注意的是，房屋出租方在纳税申报时需要保留相关的租赁合同、发票等证明文件，以备税务部门查验。
总结起来，营改增后房屋出租的征税主要是房屋出租方作为增值税纳税人，按照一般计税方法计算应缴纳的纳税金额。
具体纳税金额是根据应税销售额和税率相乘减去抵扣税额得出。
房屋出租的税率一般为3%、6%等低税率，具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。
浅谈“营改增”对企业的影响及应对策略
“ 营 改增 ” 对 企 业 的 影 响
都产生 了很大 的影响，是我国税制与国家经济情况发展相适应 业 的 影 响。
一
、
（ 一） 企 业税 负水 平受 到影 响
应 的税收改革措施， 以应对金 融危机 的冲击， 保证本 国经济的持
【 ２ 】 江丹萍， 温皓亮． 房地产企业税收征管中存在的问题与对 策【 Ｊ 】 ＿ 合 规 范房产税核算是企业的资产， 负债 与所有者权益的保 障。 作经 济与科 技。 ２ ０ ０ ９ ， （ ９ ） ． 加 强对 房产税核算必清楚认识房产税收 的基本特性，根据房地
产开发周期长的特点， 可 以根据税 收制度之规定实行计提税金，
浅谈 ‘ 菅 改增 ’ 对企业 的影 响及应对策略
樊 月琴
（ 宁波 市镇海 区财政局 浙江 ・宁波 ‘ ３ １ ５ ０ ０ ０ ）
摘 要： “ 营改增”是现代税 制改革中的重要 内容，其改革的主要 目的是为 了降低 企业的税 负，促 进我 国整体产业的发展。随 着 “ 营改增”税 改的不断 开展 与实施， 多数 企业都 获得 了明显的利润，降低 了 自身的税 负ｚ ｌ ￣ － ？ － － 。从 整体企业的税 负 情 况来看，只有
五、 结 语
收入总金额没进行准确的核算，因而无法 为主管税务机关提供 准确， 完整， 真 实的纳税信息与资料。 见于这种情况下， 可实行
核定征管的方法进行有效的税 收征管，这包括定额征收与核定 征收的核算。如有挂靠或承包房地产项 目的情况应根据 同规模
进行核定征收，同时做好纳税 责任 与义务 的宣传与审核评税工 作确保税收的申报率， 入库率， 提高 申报准确率与税务登记率等。 （ 二） 加强房地产 企业 的 日常监 管工作 在 房地产开发初期， 税务机关要求企业对项 目的规划图， 建
“营改增”后,房地产企业增值税的预交问题
注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？
相关话题——跨地区预缴增值税，四种情形，四种境地，四种问题 <第三只眼>
三、其他税种预缴的规定
（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。
为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
一、增值税预
（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款
例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
而非1000/（1+11%）*2%=18.02
（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)
营改增对房地产行业是利好吗郭祥
全国中文核心期刊·财会月刊□2012．12上旬营改增对房地产行业是“利好”吗？【摘要】本文首先回顾了房地产业的税收政策变化，通过比较营业税和增值税在征税对象、计税依据等方面的不同，从财务核算角度测算营改增的税率设计，以平衡企业税负。
然后分析建筑业在营改增后的税负变化对房地产行业税负的影响，认为营改增使增值税的抵扣链条趋向完整，有利于房地产业税负下降，并期待房地产业能够借此契机步入良性发展轨道。
【关键词】营改增房地产行业利好郭祥（大华会计师事务所深圳分所深圳518000）营业税改征增值税（简称“营改增”）被期待为实现结构性减税，促进经济结构调整，支持现代服务业发展。
其改革措施是在试点的基础上稳步推进，改革试点的基本内容为在现行增值税17％标准税率和13％低税率的基础上，新增11％和6％两档低税率，并率先在上海市交通运输业和部分现代服务业等开展试点。
本文依据营改增政策的精神，粗略分析一下营改增对房地产行业的影响。
（一）根据《营业税暂行条例》及其实施细则，房地产行业按“销售不动产”税目以5%的税率依销售全额缴纳营业税。
从现行政策来看，初始税制的设计对于房地产销售的重复征税是显而易见的，房产转让次数越多，重复纳税问题越严重。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）颠覆了改革开放以来我国一贯的依据销售全额或者营业全额计征营业税的做法，对相当多的应税项目都实行差额征税，使营业税具有更多的增值税色彩，其中对房产销售的规定是：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
据当时的评论，该文的出台被评价为是一种进步，不仅在很大程B 公司原股东拥有A 公司51.92%（1620/3120）的股权，能够控制A 公司，进而控制A 公司的全资子公司———B 公司。
“营改增”政策对企业的影响和应对措施
财税研究Finance and Tax 根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称“营改增”）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
为了更好地贯彻落实此项政策，正确引导“营改增”政策的执行，本文阐述了“营改增”对企业的影响，并有针对性地探讨了应对措施，以望对企业有效执行“营改增”政策有所帮助。
一、“营改增”的概念和实施的必要性通俗来讲，“营改增”就是改变对产品征收增值税、对服务征收营业税的方式，将产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税，并且降低增值税税率。
其目的就是减少重复纳税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负，“营改增”可以说是一项减税的政策。
我国自1994年税制改革以来，对货物加工和提供修理修配劳务（主要为制造业）征收增值税，对其他劳务和无形资产、不动产转让（主要为服务业）征收营业税，形成增值税和营业税并存的格局。
尽管在税制设计上按照彼此照应、相互协调的原则确定税负水平，但在实际运行中，两个税种一直难免税负失衡。
因为营业税具有“全额征税”的特点，它根据营业收入和一定的税率征税，但经营者会将税收负担加到商品或服务的价格中，转嫁给下游企业或终端消费者。
虽然表面看营业税税率比较低，但商品每经过一道流转环节就要纳一次税，流转环节越多，重复征收越严重，税负越重。
而与营业税单纯根据营业金额纳税不同，增值税具有“层层抵扣”的特点，仅对商品生产、流通、劳务服务中的“增值部分”征税。
即按照企业 “收入部分”确定应征税额的“销项”后，可以将“成本部分”作为“进项”进行抵扣，抵扣得越多，企业增值税税负越低。
由此导致制造业与服务业之间的税负水平存在较大差异。
另外，服务业和制造业税制不统一，容易造成增值税抵扣链条断裂，存在重复征税。
营改增对建筑业企业税负的影响及应对措施
营改增对建筑业企业税负的影响及应对措施营改增是指将原来的营业税、增值税两个税种合并为一种税种，即增值税，可以有效降低企业税负，提高企业的税务效益，同时也为企业减轻了税务管理的负担，提高了企业生产经营的灵活性。
对于建筑业企业来说，营改增的影响也是显著的，本文将结合实际情况分析营改增对建筑业企业税负的影响及应对措施。
营改增对建筑业企业税负的影响：首先，营改增可以减少税负，降低建筑业企业税负压力，提高企业经济效益。
原来营业税和增值税的税率不同，营业税税率普遍比增值税高出2%以上，造成了建筑业企业不必要的税收负担，营改增后税率统一为10%，相对于营业税税负而言，建筑企业税负压力得到了减轻。
其次，营改增可以优化建筑行业的税收结构，进一步规范行业管理。
在原有的营业税制度下，建筑行业存在着很多不规范、不透明的经营行为，税收管理比较混乱，产生了很多问题，例如虚开发票、强制预付款等，而营改增后，建筑业企业可以享受到更为规范和透明的税收管理，引导建筑行业朝着健康、可持续、高效的方向发展。
第三，对于房地产开发、建筑材料生产等行业，营改增需要对其进行差别化管理。
房地产业的销售环节中涉及到的增值税率相对较高，当增值税扣除之后，税额相对于之前的营业税税额并没有太大变化;而对于建筑材料生产企业来说，原营业税高于增值率税，营改增后实际增加了税收负担，需要进行相应的应对。
建筑业企业营改增应对措施：一、建筑业企业应该了解税收政策原则和税务规则，进行财务知识教育，提高工作人员的税务意识和水平，以避免误操作造成经济损失。
二、建筑业企业应根据实际经营情况制定科学的税务策略，尽可能地利用税收优惠政策，在税务合规的前提下最大化降低税负，提升公司经济效益。
三、对于房地产开发企业，需要根据政策要求进行整合，确定是按“以销定产”方式还是按“实际方式”纳税，同时也要注意与购房者的房协影响。
四、建筑材料生产企业如果存在营改增后实际增加税收负担的情况，可以采取提价等方式，从而平衡税收压力和经营利润之间的关系。
“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究
由于 价 税 一 体 ， 税 收 的增 加 必 然 影响 到 征 收增值 税 政策 的通知》 （ 财 税［ ２ ０ ０ ９ １ ９ 号） 较小 ，
并能 对 生 产 和消 费 产 生 连 锁 反 规 定， 一 般 纳 税 人 销 售 自产 的下 列 货 物 ， 可 以 商 品 的价 格 ，
业 建 造 成 本 增加 。 首先， 由于 建 筑 材 料 来 源 方 式 较 多， 势 必 会 增大 建筑 业 增值 税 进项 税额 抵扣 难度，
元／ 平米） 二， “ 营改增” 对 房地 产企业税负 的影 响 （ 实行 “ 营 改增” ， 延 续 了增 值 税 的 抵 扣 链 增值率＝ ２ ｌ ５ Ｏ ／ ［ （ ２ ３ Ｏ ０ ＋４ ６ ０ ０ ＋ １ ４ ０ ＋ ４ ８ ０
Байду номын сангаас
４ ８ ０ ） ｘ １ ． ３ ＋ １ ５ ０ ０ ０ ｘ ５ ． ５ ％＋ ２ ２ ５ ＋１ ４ ０ Ｏ 】 ＝ １ ６ ． ７ ３ ％ 避 免 重复征 税， 降 低 了开 发 产 品的 成 本 ， ＋ 而 且 其 所 面 对 的 材 料 供 应 商 及 材 料 种 类 条 ，
“ 散、 杂、 小” ， 且 基 本 上 都 由个 体 户 、 小 规 模 纳 能 让 房 地 产企 业 降 低税 负。 我 国房 地 产 行 业 税人供 应， 所 购 买 的材 料 没 有 发 票或 者 取 得 流 转 税 一 直 采 用营 业 税 和 土 地 增 值 税 双 重
税税 率， 原则上 适用增值税 一般 计税 方法 。 所 带 来 的成 本 增 加 只能 由施 工 方 和 开 发 商 自
建筑 业实行“ 营 改增” 会 直 接 造 成 房 地 产 企 行 消化 。
土地增值 税： 增值 额＝ １ ５ Ｏ ０ ０ 一 （ ２ ３ ０ ０ ＋４ ６ ０ ０ ＋ ｌ ４ ０ ＋ ４ ８ Ｏ ＋４ ８ ０ ） ｘ １ ． ３ －１ ５ ０ ０ ０ ｘ ５ ． ５ ％一 ２ ２ ５ — １ ４ ０ Ｏ ＝２ ｌ ５ ０
“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例
“营改增 ＂后房 地产企业 增值 税会计 处理
以一般纳税人销售 自行开发老项 目为例
澳 门科技 大学商学院 蔡 旺清 宋 宇 江 西财 经大学会 计 学院 蔡 成
准确 把 握经 营 管 理 活动 中的 “营改 增 ”政 策 ， 对 于房 地产 开发企 业至 关重要 ，不仅 能有 效规 避涉 税风 险 ，而且还 可合法 降低运营成本 。本 文依据 “营 改增 ”的一 系列规定 ，结合房地产企业 （一般纳税人 ） 典型业务— —老项 目，探讨 增值税 的会计处 理。
基金项 目 ：本 文系广西高校科 学技 术科研 项 目 （编号 ：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅ ｆｉｅｌｄ·实务 园地
表 （２） 一 般 纳 税 人 和 小 规 模 纳 税 人 收 到 预 收 款 时 其应预缴 的增值税额计算公 式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出 估 龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率 适用简易计税法的， 来自小规模 纳税人 额
＝
×３％
征收率为５％。
（五 ）会 计 科 目选 用
由于财政部 ２０１６年 ７月 ８日公布 的 《关 于征求 （关于增 值税 会计 处理 的规定 ）意 见 的函 》（以下简 称 “征 收意见 稿 ”）仍存 在诸 多不 完善之 处 ，因此 ， 财政部 又于 ２０１６年 １２月 ３日发布 了 《关 于印发 （增 值税 会计 处理规 定 ）的通知 》（财会 ［２０１６］２２号 ， 以下 简称 “２２号文 件 ”）。与 “征 求 意见 稿 ”相 比， 笔 者认 为 ，“２２号文 件 ”有 两大 亮 点 ：一 是 明确 指 出简易计 税法 和一 般计税 法 ，是 两个 独立 的核算 体 系 ，这 与笔者 观点 相 同 ；二是将 “简 易计 税 ”由原 来 的三 级科 目上升 为二级 科 目，使简 易计 税法 真正 做 到 了名 副 其 实。 房地 产 开发 企 业 （一 般 纳税 人 ） 应设置 的一级会计科 目、二级会 计科 目 （明细科 目 ） 和三级会计 科 目 （专栏 ）见表 （３）。
房地产企业营改增后的税收筹划分析
财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰 四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。
营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。
基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。
关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。
营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。
一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。
首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。
三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。
《“营改增”对W房地产企业的财税影响及对策研究》
《“营改增”对W房地产企业的财税影响及对策研究》摘要：本文着重探讨“营改增”政策实施后对W房地产企业产生的财税影响，包括政策实施背景、税制变化、对企业经营的具体影响，以及W房地产企业如何通过调整策略来应对这些影响。
通过分析研究，为W房地产企业在新的税制环境下寻找合适的发展路径和策略。
一、引言随着中国税收制度的不断改革和优化，“营改增”作为一项重要的税制改革措施，对于包括W房地产企业在内的各行业都产生了深远的影响。
本文将针对这一政策对W房地产企业财税方面的影响进行深入研究，并探讨其应对策略。
二、“营改增”政策背景及税制变化1. 政策背景：“营改增”即营业税改征增值税，是指将原来征收营业税的应税项目改为征收增值税。
这一改革旨在减少重复征税，优化税收结构，促进经济发展。
2. 税制变化：在“营改增”政策实施后，W房地产企业原本需要缴纳的营业税被改为增值税。
这一变化使得企业需要更加精细地管理税务工作，合理利用增值税的抵扣机制，降低税负。
三、“营改增”对W房地产企业财税的具体影响1. 税负变化：由于增值税的抵扣机制，理论上可以降低重复征税，但在实际操作中，由于进项税额的抵扣不充分、税率调整等因素，W房地产企业的整体税负可能并未明显降低。
2. 财务管理复杂性增加：增值税的计税方法相较于营业税更为复杂，要求企业更加精细地管理财务和税务工作，包括发票管理、进项税额的抵扣等。
3. 现金流影响：增值税的缴纳方式可能导致W房地产企业现金流压力增大，需要企业有更加充足的资金来应对税务缴纳。
四、W房地产企业应对“营改增”的策略1. 加强财务管理和税务管理：W房地产企业需要加强财务管理和税务管理，确保财务和税务工作的精细化和规范化。
包括加强发票管理、合理规划税务筹划等。
2. 优化供应链管理：通过优化供应链管理，合理利用增值税的抵扣机制，降低税务负担。
与供应商建立良好的合作关系，确保进项税额的充分抵扣。
3. 提升员工素质：加强员工培训，提升员工对“营改增”政策的理解和应对能力，确保企业能够顺利应对新的税制环境。
“营改增”对房地产企业税收的影响
税务园地TAXATION FIELD162“营改增”对房地产企业税收的影响文/罗芳摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。
自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。
自2016年5月1日起，营改增的试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和服务业，实现了增值税对货物和服务的全覆盖。
本文主要是针对“营改增”对房地产企业税收产生的影响展开阐述，并据此提出相应的改革对策使房地产企业更好的适应“营改增”制度。
关键词：“营改增”；房地产企业；税收；影响自2016年5月1日起，国家实行全面推进营改增政策，房地产企业被纳入营改增试点，对促进产业结构的优化调整，营改增消除了重复征税，对生活性服务业税收也格外的优惠，这就有力的促进了第三产业的加快发展。
2016年我国GDP 增长6.8%，但是第三产业GDP 增长是7.9%，高出1.1%。
促进企业增效而言，全面推开营改增试点不仅为新增的试点行业减了税负，而且增加了以工业企业为主的原增值税纳税人的抵扣。
一、营改增对房地产企业的影响(一)“营改增”对房地产企业开发成本的影响成本是影响企业利润的一个重要因素。
针对房地产企业来说，各类建筑项目(在建工程)的开发成本是一大关键。
在建造工程时，企业需要购置许多原材料，例如钢筋、砂石、水泥、铁钉等等。
针对一些订购量大、有国家质量标准的大型材料，企业往往是选择有质量保证、规模大的大企业。
但是针对一些小型材料，企业会选择从个体小商户那购买。
而个体小商户作为小规模纳税人，不具备使用增值税专用发票的资格，因此企业在缴纳增值税时，不能抵扣这些进项税额。
而且在实行“营改增”之前，很多房地产企业为了减少劳务成本，都会选择外地农民或者未成年等廉价劳动力，由于这些外来务工人员都是作为独立的个体，并不会签订正式劳动合同，因此企业也无法开具增值税专用发票，在实行“营改增”之后，由于这些增值税额无法抵扣，房地产企业的开发成本会有所增加。
营改增后房开企业主要政策变化
1、通过“招拍挂”方式获取土地使用权支付的土地出让金是否可以计算抵扣进项税金？
答：土地出让金不能抵扣进项税，但可以从销售额中扣除，以扣除后的余额做为应税销售额。
文件规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2、过渡期新项目进项税金如何准确进行核算？
答：进项税不分项目综合按票抵扣。
重点是新老并存时，老项目取得的进项税不得抵扣，期间费用中的进项税需计算收入比例抵扣。
3、房地产开发企业纳税义务发生时间如何确认？收到预收款，是否预征税款？
答：（1）财税〔2016〕36号第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
（2）财税〔2016〕36号附件二（八）销售不动产“9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
”
4、房地产建筑安装业的纳税申报周期？
答：附件1第四十七条增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。
纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。
以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。
不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
房地产建安企业不在以一个季度为纳税期限的纳税人的名单中，因此，除非另有说明，房地产建安企业将按月申报增值税。
“营改增”对企业税收筹划的影响研究
“营改增”对企业税收筹划的影响研究“营改增”是指取消营业税，将其改变为增值税，是我国税制改革的一项重要举措。
营改增对企业税收筹划带来了重大影响，本文将从以下三个方面进行分析：一、税负变化营改增将营业税的纳税对象从销售额转变为销售额减去成本，符合增值税原则的同时，也使得企业的税负发生了变化。
对于一些行业而言，营改增降低了其缴纳的税额，如房地产业、建筑业等，但对于一些高毛利行业如金融业、石油化工业来说，税负则可能上升。
因此企业需要根据自身的行业性质和经营情况，进行合理的税收规划，以最大限度地减少税负。
二、税收管理变化随着营改增的推进，相关税收管理也发生了变化。
营业税税率较高，但是征收方式简单，缴纳的税款也只有到财政部门一条路。
而增值税虽然税率相对较低，但征收难度却较大，所以发票、凭证是最基本的缴税要求。
新的税收管理方式又要求企业加强财务管理工作，提高财务人员的专业性和操作能力，提高企业税收遵从度。
因此企业需要加强财务管理，及时保存相关凭证和发票，以保证企业税收遵从度和避免相关风险。
三、税收优惠政策变化随着营改增的推进，部分税收优惠政策也发生了变化。
例如：个体工商户、小规模纳税人等享受到了营改增带来的税收改革红利，在税负方面可以得到优势。
同时，减税降费政策对于企业发展来说也是一个重要的利好消息。
企业可以根据自身的情况，合理运用税收优惠政策，尽可能减少税负和经营风险。
综上所述，“营改增”对企业税收筹划造成了重大影响，企业需要根据自身的行业性质和发展状况进行合理税收规划，在财务管理方面加强专业性和操作能力，同时要充分运用相关税收优惠政策，以最大化减少税负和经营风险。
浅析营改增对房地产企业的影响--以万科地产为例
浅析营改增对房地产企业的影响--以万科地产为例
营改增是指将原来的营业税和增值税合并为一种新的税收制度，即增值税改革。
对房地产企业来说，营改增对其经营和财务管理都
会产生较大的影响。
以下是以万科地产为例浅析营改增对房地产企
业的影响：
一、税负上升
营改增后，房地产企业的增值税税率将从原来的5%提升到11%。
这意味着，企业在购买和销售各种物品和服务时，都要承担更高的
税负，会导致企业的成本较高。
二、资金流向受阻
在营改增之前，房地产业征收的营业税中，有一部分是可以抵
扣的，而营改增后则无法抵扣。
这意味着房地产企业的采购成本将
上涨，同时无法享受以前的增值税抵扣政策，会对其资金流向产生
影响。
三、对企业财务管理的影响
营改增实施后，房地产企业需要对其财务管理进行调整。
企业
需要优化采购和销售等业务流程，以最大程度地减少增值税缴纳额。
同时，企业还需要完善财务信息系统和税务管理软件，以满足新的
税收制度和管理要求。
四、加强了税务审计的监管
营改增实施后，税收的计算和缴纳更加复杂化，税务部门会加
强对企业的税务审计监管。
如果企业在税务管理上出现问题，不仅
会面临巨额罚款，还会影响企业的声誉和发展。
因此，营改增对房地产企业的影响是多方面的，企业需要在税务管理和财务管理上做出相应的调整，以适应新的税收环境，从而保证企业健康稳定发展。
营改增等新一轮税改对房地产企业的影响与对策
利润 。因此在税务筹划 的过 程 中， 要统筹整个 阶段 和环 节， 只是减少 某个 阶段 的或 者某个 环节 的税 款 ， 并 不能
使税款 降低 到最小化 。所 以掌握税务筹划 的范围 ， 有利 于使税 务筹划 更具有 现实 意义。
（ 三） 全 面考虑税务筹划 的潜在 风险 之前我们 已经提 过 ，税 务筹划是一项涉及经济 、 财
铽
张 玉珍
摘要 ： 房地产市场是我 国经济 的一大支柱 ， 在 国民经济 的稳定和持续增长方面贡献卓著 。因此 ， 建立健全税 收政 策， 对于调节房地产市场和指导其理性发展是非常有现实 和长远 的意义 的。 关键词 ： 税改 ； 房地产企业 ； 对策
一
、
房地产税 制在 目前所存在 的问题
做好各 方面的准备 ，从而为企业赢得更大 的经济效益 。 同时积极地应对税务 筹划过 程中出现的问题 ， 探索更加 有效 的经 营模式 ， 熟 悉各个 经营环节 ， 最大 范围地运用
税务筹 划 ， 为企业获 得更 大的经济效益 。
参考文献 ：
［ １ 】 郭 海霞 ， 企业所 得税税务筹划［ Ｊ Ｊ ． 当代经济 ， ２ ０ １ ０ ， （ １ ２ ） ． ［ ２ 】 卢元孝 ， 企业所得税法［ Ｍ 】 ． 税法 ， 经济科学出版社 ． ２ ０ １ ０ ． 【 ３ ］ 徐泓， 企业纳税筹 划【 Ｍ ］ ， 纳税筹 划 ， 中国人 民大学出版
验， 认真 的学习法 律法规 和相关政 策 ， 为实行税 务筹划
划与偷税避税 不同 ，税 务筹 划是在遵守税法 的前提下 ， 减少企业税款 ， 为企业赢得 更大经济效益 的行 为。而偷
税避税 是一种违 法的行为 。由此可 以看 出 ， 税务筹 划与 偷税避 税是两种完全不同的行为方式 ， 并且其性 质也存 在着 根本性 的差异 ， 因此 ， 一定要正 确地辨 别 区分 开这 两者 的区别 ， 正确理解税务筹 划这一 含义。 （ 二） 把握 实行税 务筹划 的范围 实 行税务筹 划 的 目的就是 为 了获得 最大化 的经 济
营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施
营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施发表时间：2019-05-06T15:03:53.253Z 来源：《中国经济社会论坛》学术版2018年第9期作者：夏文俊[导读] “营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。
夏文俊济南东进龙鼎置业有限公司山东济南 250012摘要：“营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。
因为房地产企业自身具有价格敏感性、业务复杂性的特征，所以税务部门对“营改增”后的税务关注度非常高。
因此，基于当前“营改增”后税务情况，房地产企业首先应明确认识新的纳税政策，继而结合企业自身的发展情况，加强房地长税务风险控制及房地产企业的票据管理。
关键词：营改增；房地产企业；税务风险引言营业税改增值税自2015年起在全国范围内推行试点，这不仅仅是我国税务体系与国际接轨的重要一步，更是实际降低企业纳税负担、活跃我国社会主义市场经济的重要举措，营改增在减轻企业税务负担、调整企业生产经营结构方面做出了卓越贡献，从长远来看，绝对是一项利国利民的积极改革。
随着营改增的全面施行，在不同行业不同领域所带来的影响及变化也是不容忽视的，而面对税务体制的深刻变革，企业现有的管理体系、财务管理理念及模式也必然受到影响和冲击，新旧管理意识的冲击和管理模式的碰撞，甚至在某些行业产生了短期内的制约及消极影响。
这一影响在房地产行业及企业当中也表现得比较明显，因此，如何有效应对营改增，尤其是充分掌握营改增之后房地产企业在税务管理及风险防控方面的新侧重，对于房地产企业实现营改增平稳积极过度、进一步强化企业管理质量意义重大。
1营改增给房地产企业带来的税务风险1.1税务风险职能部门不完善在多处房地产公司中，都成立专门的税收管理机构，但是并没有针对税收管理等具体职能进行划分。
税收管理人员其职责也仅限于报税，并不能针对税务风险进行识别和管理。
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“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响
作为国家税收改革的重要一环，营改增政策自实施以来就对各行各业产生了巨大的影响。
特别是对于房地产企业来说，营改增政策对其会计核算和纳税方式都带来了一系列的改变。
本文将从房地产企业的角度，探讨营改增政策对其会计核算和纳税的影响，并分析如何应对这些变化。
营改增政策对房地产企业的会计核算产生了较大影响。
在原有的增值税政策下，房地产企业主要是按照应税服务和商品销售两种方式进行纳税。
而在营改增政策下，增值税税率的调整和范围的扩大使得房地产企业的会计核算发生了较大变化。
根据新政策，房地产企业的增值税率从3%提高到5%，并且范围扩大到了房地产开发销售环节。
这就意味着房地产企业在销售商品和提供服务时，需要按照新的税率进行核算，并且要对纳税申报做出相应的调整。
由于增值税税率的提高，房地产企业会计核算中的成本和费用也会相应增加，对企业的盈利能力产生一定的压力。
针对营改增政策对房地产企业的会计核算和纳税产生的影响，企业需要采取一系列的措施来应对这些变化。
企业需要及时调整会计核算方式，合理规划成本和费用，确保财务数据的准确和真实。
企业需要加强税务管理，确保纳税申报的及时和准确，避免因税收问题导致的不良影响。
企业还需要加强内部管理，建立完善的会计核算和纳税档案，确保企业税务合规和风险防控。
企业还可以积极利用税收优惠政策，降低税收成本，提高企业的盈利水平。
营改增政策对房地产企业的会计核算和纳税方式产生了较大的影响，企业需要及时调整会计核算和纳税策略，合理规划财务数据，并加强税务管理与内部控制，以应对这些变化。
政府也应进一步完善相关政策，引导房地产企业依法纳税，推动行业的健康发展。
希望通过双方的共同努力，可以实现税收改革的良性循环，为房地产行业的繁荣和可持续发展创造更好的环境。