养老地产发展趋势及开发模式.ppt
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养老产业及未来趋势ppt
养老产业及未来趋势ppt养老产业是指通过提供多样化的养老服务来满足老年人日常生活需要的产业，涵盖了养老服务机构、老年用品、老年保健品、老年文化娱乐等多个领域。
随着人口老龄化的加剧，养老产业正迅速发展，并且在未来还有更大的发展潜力。
本文将从产业规模、政策支持、创新技术、品质服务等方面探讨养老产业的发展趋势。
一、养老产业规模的扩大1. 人口老龄化趋势随着人口老龄化的加剧，老年人口数量不断增加，养老产业市场潜力巨大。
根据统计数据显示，截至2021年，我国老年人口已经达到了2.66亿，占总人口的比重超过18%。
中国已进入老龄社会，养老产业的未来前景广阔。
2. 养老产业市场空间的扩大随着老年人口数量的增加，养老产业市场空间也随之扩大。
在养老产业中，养老服务机构是其中最主要的市场。
养老服务机构包括养老院、护理院、疗养院等，提供康复、医疗、娱乐等多种服务。
根据统计数据，我国养老院床位约为320万张，而老年人口超过2亿。
目前的养老服务供不应求，市场空间巨大。
3. 养老产业市场多元化随着社会经济的发展和老年人口需求的多样化，养老产业市场也趋向多元化。
从最初的养老院，到现在的老年用品、老年保健品、老年文化娱乐等方面都有了更多种类的产品和服务。
养老产业市场的多元化将为老年人提供更加全面的养老服务。
二、政策支持的重要性1. 政策引导养老产业发展政府出台一系列相关政策，引导和支持养老产业的发展。
比如，养老服务补贴，鼓励民间资本投资养老产业；养老院床位配额制度，提高养老院床位比例；免征增值税和所得税等优惠政策，减轻养老服务机构的税收负担。
这些政策为养老产业提供了发展的环境和支持。
2. 养老产业的全面发展政府将养老产业列为重点发展的产业之一，并将其与民生工程紧密结合。
通过充分发挥市场机制的作用，鼓励社会资本参与养老产业的建设和运营。
政府的政策支持将推动养老产业的全面发展。
三、创新技术的应用1. 物联网技术在养老产业中的应用物联网技术可以实现老年人的健康监测、生活状况的远程监控、紧急求助等功能。
养老地产开发调研PPT课件
对教育配套与交通有较高要求，兼顾视野 和生活
希望孩子有更好的生活、学习条件，对教 育配套设施、交通有较高要求
交通+休闲配套 产品品质+休闲配套
教育+生活便利 生活便利性+教育
三代孩子 自理老人
家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受 天伦之乐，经济基础殷实
高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位
2019/11/29
20
◎适老化住宅
从由谁提供养老资 源的角度来看,家庭养老 是相对与社会养老来说 的,家庭养老是指由家庭 成员提供养老资源的养 老方式和养老制度,是代 际之间经济转移,以家庭 为载体,自然实现保障功 能,自然完成保障过程, 家庭养老促进代表交流, 给予老人精神归属感.。
◎养老公寓（老年公寓）
7
养老地产 的概念与
特征
2019/11/29
养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由 房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年 人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满 足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎 基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以 下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老 院、托老所等.
以老人医护 中心为核心 ,功能区配
套完善.
2019/11/29
养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一 种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.
理念先进
9
以休养为主的预防 性需求
2019/11/29
以医疗和护理相结合 的长期看护需求
以休养和护理相结合 的支持性需求
以及以医疗为主的精 细护理需求
普通社区配 套及养老设 施配套和集 约设置,提高 配套设施的 使用效率和 有效服务半 径,增加老人 与年轻人的 互动
希望孩子有更好的生活、学习条件，对教 育配套设施、交通有较高要求
交通+休闲配套 产品品质+休闲配套
教育+生活便利 生活便利性+教育
三代孩子 自理老人
家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受 天伦之乐，经济基础殷实
高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位
2019/11/29
20
◎适老化住宅
从由谁提供养老资 源的角度来看,家庭养老 是相对与社会养老来说 的,家庭养老是指由家庭 成员提供养老资源的养 老方式和养老制度,是代 际之间经济转移,以家庭 为载体,自然实现保障功 能,自然完成保障过程, 家庭养老促进代表交流, 给予老人精神归属感.。
◎养老公寓（老年公寓）
7
养老地产 的概念与
特征
2019/11/29
养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由 房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年 人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满 足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎 基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以 下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老 院、托老所等.
以老人医护 中心为核心 ,功能区配
套完善.
2019/11/29
养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一 种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.
理念先进
9
以休养为主的预防 性需求
2019/11/29
以医疗和护理相结合 的长期看护需求
以休养和护理相结合 的支持性需求
以及以医疗为主的精 细护理需求
普通社区配 套及养老设 施配套和集 约设置,提高 配套设施的 使用效率和 有效服务半 径,增加老人 与年轻人的 互动
养老地产模式及政策介绍精品PPT课件
养老地产优惠政策
1.营业税： ●养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得 的收入免征营业税。 ●依据《中华人民共和国营业税暂行条例》
2.所得税：
●对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年 服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中 心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。
• 老年人口增加迅速，但养老产业供需矛盾凸现。 • 根据中国老龄委提供的资料显示：2012年养老产业的市
场需求约为1万亿元，而实际供应仅满足1000亿元，占需 求的10%。
• 多项政策支持养老产业发展 • 《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》 • 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》 • 《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》
18个月入住46户，现常驻80人，， 收费较高，市场接受度差，目前 入住率32%
押金5-8万，床位费10003600元/床，餐费服务费自 理
以西部城区内的中端客户 为主
土地为工业用地，地价低
中式风格，连廊式多层公 寓；植物温室中庭是最大 亮点
17个月入住144床，2年一 期住满；2010年推出二期 ，现入住率90%
去化速度
太申祥和
爱慕家
寿山福海
集综合养生/会议/餐饮等业态 为一体的度假村 占地：10万，总建面：6万
持有运营
高端小型度假性养老公寓
占地27亩，总建面9000平，270张 床 持有运营
接近美国独立生活社区的 养老机构，中式建筑风格 总建面2.66万，550张床
持有运营
会员费20-50万，1-3年内无月 费，餐饮、医疗等服务需自费
目录
一、前言 二、养老产业
养老模式及发展趋势-PPT
看美国：三种模式循序渐进
太阳城模式-- Del Webb
主要针对独立老人社区、协助老年人社 区的模式，以房屋出售、租赁为主要收 入来源，还辅助周边设施的会费等，地 产开发商是这类盈利模式的主要参与者
CCRC模式：更像是运营商而非地产开发商。
CCRC盈利的方式是入门费+年费的方式，只提供租 赁权和服务享受权，不提供房屋的产权。 CCRC模式相比太阳城模式的竞争格局更为激烈， 这主要是由于CCRC的前期投入虽然较大，但可以 结合REITs来完成，只要具备专业化的运作模式，进 入门槛相对较低。 举例 Brookdale：全美最大的老年人社区运营商
美国式养老：市场化
日本式养老：人性化
欧洲式养老：负债化 目前，美国65岁及以上老年人占全国人口的12.5%左右，2050 年将达到20.7%，
设施：不论公共还是私人模式，护理是日本养老中的重要角色。 美国式养老：市场化
日本老龄化问题严重。日本早在 90年代就步入了人口负债社会
立法重视产业标准，重视老年人 各方面需求。 日本的“银色标志认证委员会”联 在养老事业方面，日本政府把老年人的护理问题放在重要的位置，包括 日本式养老：人性化 合了厂商、消费者和学者而成立。
居家护理和设施护理服务两个类型。前者提供的服务包括访问护理、看 护、康复训练、疗养管理、住宅改造等等；后者则包括政府指定的护理 资金：养老金投资政府烙印较重 老人福利设施、老人保健设施和疗养型病床，主要区别在于机构和配备
设施：护理是养老中的重要角色 服务人员的规模。
欧洲式养老：负债化
欧洲步入老龄社会，大多数的国家在60年代 前就已经步入了老年社会，诸如德国、意大利 两国65岁以上老人占全部人口的比重已经超过 20% 立法：欧债后的反思。政府承担了过多的义务。 欧债爆发后，欧盟政府被迫接受了养老立法改 革案。包括对高额养老金征收女性和公务员领 取养老金年龄适当提高、养老金月度领取额度 上限控制等。 独木难支：在希腊、意大利、瑞典、法国、德 国等13个福利国家中，公共养老金的支出从 1980年平均占GDP的4.4%，提高到2010年的 6.8%，半数以上国家养老金支出翻番，欧洲五 国尤为明显
养老地产运营及管理模式全案(PPT 61页 )
独立半独立 单间套房
门诊健康咨询 餐饮娱乐等
租贷式、产权式 产权带租式
养老社区代表案例：美国CCRC社区
CCRC（continuing retirment community)中文翻译为：持 续性照顾退休社区 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与 中国当前的老龄化阶段较为接近。 美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容， 提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。
目标客户群的消费方式
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老 年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后， 收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可 以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老 年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均 寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归 银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
入住的是老年人。
养老院代表案例：日本医护型养老院
日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各 类人群的需求。
小规模多功能服务站中，配备有日托 护理、上门服务、短期居住和长期居 住等老年人基本服务功能，面向所有 老年群体。
幼儿园与养老院结合
老年公寓代表案例：台湾老年公寓
台湾老年公寓
房屋样式 经营项目 运营方式
研究框架：
part1：养老地产概论 part2：市场研究 part3：产品打造 part4：发展前景分析 part5：风险评估
养老地产开发 PPT
• （一）科学制定发展规划。各级政府要紧密结合本地实际，科学研究制定社会养老服务体系建设规 划，并纳入经济社会发展、城乡建设和土地利用总体规划。城区新建小区开发建设和旧城改造必须 按照《城市居住区规划设计规范》等规定，将养老服务设施同步规划、同步建设、同步交付使用。 没有养老服务设施的已建小区，要逐步补建或利用闲置设施改建。
洛阳市养老地产政策
• 《洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见》(洛民〔2012〕157号) • 非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理，
严禁将土地使用权和房产权以任何方式变相出售，对违反规定擅自改变土地用途的， 民政部门将撤销养老机构登记，土地部门将依法责令其交回土地，以此保证养老机构 用地项目的持续性、合法性，确保养老设施建筑功能。此项措施是全省针对社会养老 机构土地和产权管理方面出台的首项创新政策措施。 • 目前，经洛阳市规划、国土部门审核，该市2012-2013年度计划安排养老机构用地49宗 共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，拓展了 养老服务机构的发展空间。2013年，全市新立项社会办养老机构建设项目20个，拟新 增床位7300张，计划总投资约6.8亿元；市、县两级政府主办示范性养老机构13个，拟 新增床位4200张，计划总投资约3.2亿元。
河南省养老政策
• 《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》于2011年11月2日以豫政〔2011〕 80号印发。
• （二）加强养老服务机构建设。各省辖市、县（市、区）要加强供养型和护养型养老服务机构建设， 至少建成一所政府主办、以养老服务为主的综合性社会福利机构；各省辖市要至少建成一所为失能 老人提供长期护理服务的专业性护养机构；有条件的省辖市要建成一所可提供临终关怀服务的爱心 护理院。在此基础上，各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设， 建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实 施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构。到“十二五” 末，全省养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张。服务机构的税费扶持政策。经有关部门批准，免征 非营利性养老服务机构的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构自用房产、土 地的房产税、城镇土地使用税和水利建设专项费等；对非营利性养老服务机构可在达标排放污染物 的情况下免缴排污费；减免其行政事业性收费（法律另有规定的除外）。
洛阳市养老地产政策
• 《洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见》(洛民〔2012〕157号) • 非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理，
严禁将土地使用权和房产权以任何方式变相出售，对违反规定擅自改变土地用途的， 民政部门将撤销养老机构登记，土地部门将依法责令其交回土地，以此保证养老机构 用地项目的持续性、合法性，确保养老设施建筑功能。此项措施是全省针对社会养老 机构土地和产权管理方面出台的首项创新政策措施。 • 目前，经洛阳市规划、国土部门审核，该市2012-2013年度计划安排养老机构用地49宗 共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，拓展了 养老服务机构的发展空间。2013年，全市新立项社会办养老机构建设项目20个，拟新 增床位7300张，计划总投资约6.8亿元；市、县两级政府主办示范性养老机构13个，拟 新增床位4200张，计划总投资约3.2亿元。
河南省养老政策
• 《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》于2011年11月2日以豫政〔2011〕 80号印发。
• （二）加强养老服务机构建设。各省辖市、县（市、区）要加强供养型和护养型养老服务机构建设， 至少建成一所政府主办、以养老服务为主的综合性社会福利机构；各省辖市要至少建成一所为失能 老人提供长期护理服务的专业性护养机构；有条件的省辖市要建成一所可提供临终关怀服务的爱心 护理院。在此基础上，各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设， 建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实 施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构。到“十二五” 末，全省养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张。服务机构的税费扶持政策。经有关部门批准，免征 非营利性养老服务机构的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构自用房产、土 地的房产税、城镇土地使用税和水利建设专项费等；对非营利性养老服务机构可在达标排放污染物 的情况下免缴排污费；减免其行政事业性收费（法律另有规定的除外）。
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