【热门】房地产开发企业增值税几个特殊情况的核算方法
政策解读:房地产企业应纳增值税的案例解析
政策解读:房地产企业应纳增值税的案例解析房地产企业销售额及销项税额的确认01、销售额的确认房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款(包括拆迁费)后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)销项税额的确认(1)当期允许扣除的土地款•当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算∶•当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款(购买的土地价、已经开发的土地、开发后销售房产所占的土地价)•在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据,不包括契税及有关费用。
•一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
(2)销项税额的计算公式:•销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%房地产企业进项税额的确认01、一般进项税的确认一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费,暂凭取得的通行费发票(不含财政票据,下同)上注明的收费金额,按照下列公式计算可抵扣的进项税额:•高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷(1+3%)×3%•一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷(1+5%)×5%通行费,是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
02、旅客运输服务进项税额的确认纳税人购进国内旅客运输服务,其进项税额允许从销项税额中抵扣。
纳税人未取得增值税专用发票的,暂按照以下规定确定进项税额:(1)取得增值税电子普通发票的,为发票上注明的税额;(2)取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的,按照下列公式计算进项税额:航空旅客运输进项税额=(票价+燃油附加费)÷(1+9%)×9%(3)取得注明旅客身份信息的铁路车票的,按照下列公式计算的进项税额∶铁路旅客运输进项税额=票面金额÷(1+9%)×9%(4)取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的,按照下列公式计算进项税额∶公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷(1+3%)×3%房地产企业应纳增值税的计算(1)一般纳税人销售自建不动产适用一般计税方法计税的,按照9%的适用税率计算:应纳增值税=销售额×9%-当期允许抵扣的进项税-前期预缴税款。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全如:会计分录,会计科目、会计报表、要缴纳哪些税,怎样少纳税。
内容好多,先发给您一部分吧:房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种:房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税:税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税:(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据,税率为万分之五;(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;(4)借款合同,税率为万分之零点五;(5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。
5、个人所得税:工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税(1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。
房地产企业会计核算和税务处理
房地产企业会计核算和税务处理以房地产企业会计核算和税务处理为题,本文将从房地产企业的会计核算和税务处理两个方面进行探讨。
一、房地产企业会计核算房地产企业作为一种特殊的行业,其会计核算也具有一定的特点。
房地产企业的主要特点是资金规模大、投资周期长、资产负债结构复杂等。
因此,在进行会计核算时需要注意以下几个方面:1. 资产计量和确认:房地产企业的主要资产是土地和房屋建筑物,这些资产的计量和确认需要按照相关的会计准则来执行。
在计量方面,可以采用成本模式或公允价值模式,根据实际情况选择合适的计量方法。
在确认方面,需要按照相关规定进行确认,例如土地使用权的确认、固定资产的折旧等。
2. 收入确认:房地产企业的主要收入来源是销售房屋和出租房屋,这些收入的确认需要符合相关的会计准则。
一般情况下,销售房屋的收入可以在交付房屋时确认,而出租房屋的收入可以按照租赁合同约定的租金确认。
3. 成本核算:房地产企业的成本核算主要包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等。
在成本核算时,需要注意各项成本的正确计算和分摊,确保成本的准确性和合理性。
4. 费用核算:房地产企业的费用主要包括销售费用、管理费用、财务费用等。
在费用核算时,需要按照相关规定进行分类和计算,确保费用的准确核算。
二、房地产企业税务处理房地产企业作为一种特殊的行业,其税务处理也具有一定的特点。
房地产企业的主要税种包括企业所得税、增值税、土地增值税等。
在进行税务处理时需要注意以下几个方面:1. 企业所得税:房地产企业的企业所得税主要按照企业所得税法的规定进行计算和申报。
在计算企业所得税时,需要按照相关规定进行收入确认、成本核算和费用扣除,确保所得税的正确计算。
2. 增值税:房地产企业的增值税主要按照增值税法的规定进行计算和申报。
在计算增值税时,需要注意销售房屋的增值税计算和进项税额的抵扣,确保增值税的准确计算和申报。
3. 土地增值税:房地产企业在出售土地时需要缴纳土地增值税。
地产开发那些事之增值税计算案例
地产开发那些事之增值税计算案例
案例
某房地产企业某个普通住宅项目总计销售16亿元;其中土地出让金为3亿元,拆迁补偿5000万元,契税1050万元;2018年8月项目竣工,一次性支付给施工方2000万前期成本,3亿元剩余工程价款(包括建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费),计算应缴增值税。
(例题来源于网络)
计算过程
第一步:判断纳税规模
项目总计销售16亿元,可以判断出纳税主体是一般纳税人,采用一般计税法。
第二步:判断新老项目
根据第一步结论,应纳增值税额=销项税额-进项税额;
1、销售收入和当期允许扣除的土地价款为:
1.1、销售收入16亿元;
1.2、允许扣除的土地价款=土地价款(不含契税)+拆迁补偿款=30000+5000=35000万元;
2、计算抵扣税额
前期成本2000/(1+6%)*6%+剩余工程价款30000/(1+9%)*9%=2590万元;
第三步、增值税预缴
【销售收入】160000/(1+9%)*3%=4404万元;
第四步、增值税的清缴
应补缴增值税额=销项税额-进项税额
=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+9%)×9%
-抵扣税额-预缴税款
=(160000-35000)/(1+9%)*9%-2590-4404
=3327万元
即应缴纳增值税额7731万元,其中预缴4404万元,清缴3327万元;。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法,需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
(1)预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项,不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况,一是规定时间以前收取,二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的,按规定应计算缴纳营业税,需要开具发票的,原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票,如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的,应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入,再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票,根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(2016年第53 号)附件,可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款,未按规定的期限缴纳营业税,一拖就给拖到了现在,交营业税人家地税局收不了,交增值税又怕以后查出又要补缴营业税,存在交双份税款的风险,如何是好?根据营改增相关文件规定:“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则,方正税务师认为为稳妥起见,不能证明预收收入发生在规定以后,还是补缴营业税,如果正常无法申报,那就走自查,按照查补税款处理,当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的,按规定应计算缴纳增值税,按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入,再乘3%预征率计算预交税款,在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票,根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(2016年第53号)附件,可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
房地产开发商会计制度(3篇)
第1篇一、引言房地产开发商会计制度是指房地产开发商在开展房地产开发、销售、物业管理等业务过程中,遵循国家有关法律法规、会计准则和行业规范,建立健全的会计核算体系,对企业的经济活动进行准确、完整、及时、合法的记录、核算、分析和报告,以实现企业财务管理的规范化、标准化和科学化。
本文将从房地产开发商会计制度的基本原则、核算方法、财务报表编制、税务处理等方面进行阐述。
二、房地产开发商会计制度的基本原则1. 合法性原则:房地产开发商的会计核算必须遵循国家有关法律法规、会计准则和行业规范,确保会计信息的真实、合法、合规。
2. 客观性原则:会计核算应以客观事实为依据,如实反映企业的经济活动,不得虚构、隐瞒或歪曲事实。
3. 完整性原则:会计核算应全面、系统地反映企业的经济活动,确保会计信息的完整性。
4. 及时性原则:会计核算应遵循及时性原则,确保会计信息的时效性。
5. 可靠性原则:会计核算应保证会计信息的可靠性,避免误导、欺诈和舞弊。
6. 一贯性原则:会计核算应保持一致性,不得随意变更会计政策和会计估计。
7. 明细性原则:会计核算应详细记录企业的经济活动,便于分析和监督。
三、房地产开发商会计核算方法1. 权责发生制原则:以企业权利和义务的实际发生时间为标准,确认收入和费用。
2. 收益与费用配比原则:将一定期间内的收入与相应的费用进行配比,正确计算利润。
3. 历史成本原则:以购置或建造资产时的实际成本作为资产的计价基础。
4. 资产负债表债务法:以资产、负债和所有者权益的变动情况为基础,编制资产负债表。
5. 现金流量表直接法:以企业现金流入和流出为基础,编制现金流量表。
四、房地产开发商财务报表编制1. 资产负债表:反映企业在某一特定日期的资产、负债和所有者权益状况。
2. 利润表:反映企业在一定会计期间的经营成果。
3. 现金流量表:反映企业在一定会计期间现金流入和流出的情况。
4. 所有者权益变动表:反映企业在一定会计期间所有者权益的变动情况。
房地产开发企业增值税一般计税方法
房地产开发企业增值税一般计税方法
房地产开发企业的增值税一般计税方法是指企业按照销售额减去进项税额,计算应缴纳的增值税金额。
具体计算公式如下:
应纳增值税额 = 销售额 ×征收率 - 进项税额
按照现行税法规定,房地产开发企业的增值税税率为11%,进项税额是指企业从购买原材料、设备等商品或接受服务过程中支付的增值税金额。
需要注意的是,在房地产开发企业的增值税一般计税方法中,可以选择按照实际利润额计税或者简易计税方法,但是一旦选择了计税方法,需要在一定年限内保持稳定,不得随意更改。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。
随着房地产市场的持续发展,房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题,其中包括增值税。
增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收,对于房地产开发企业来说,增值税的会计处理尤为重要。
本文将从税收的角度上,对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。
案例分析:某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目,项目总投资为1亿元,其中土地成本为3000万元,建筑工程费用为6000万元,安装工程费用为2000万元,设备购置费用为1000万元。
项目于当年完工并取得了使用权。
在项目竣工后,企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。
按照国家税务局规定,房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。
请根据以上情况进行会计处理。
解析:根据案例中的情况,我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。
根据企业预计的销售额,我们可以计算出增值税额。
销售额为1.2亿元,按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。
这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。
接下来,我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。
根据我国《企业会计准则》的规定,企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用,需要进行相应的资产或者费用确认处理。
根据案例中的情况,土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用,应当予以确认处理。
具体操作步骤如下:1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。
企业应当根据相关凭证和交易记录,确认这些费用的具体数额,并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。
2.确认资产成本。
确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。
在财务报表中确认为固定资产,并在资产负债表中体现。
3.确认增值税。
根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额,分别予以确认处理。
房地产开发企业销售业务核算方法总结
房地产开发企业销售业务核算方法总结房地作为一个产业的现代化,参与的企业越来越多。
随着市场的发展,销售业务核算方法成为房产开发企业中重要的一个环节。
为了更好地推动销售业务,房地产开发企业不断改进和完善销售业务核算方法。
本文就此问题进行总结。
房地产开发企业销售业务范围很广,既有商品房销售,也有物业销售、房地产投资销售、金融产品销售、装修设计销售等多个方面。
因此,在销售业务核算方法的制定过程中,要分析、分类、明确各项销售业务的性质,才能更好地进行核算。
一、销售业务按照项目性质进行分析1.商品房销售商品房销售是房地产开发企业最为主要的销售业务。
在商品房销售核算方法中,主要涉及到如下几个方面:(1)房屋销售收入:本次销售的房屋销售收入应该根据实际的销售价格进行计算,并结合政府规定的房屋契税及相关费用计算。
(2)房屋销售成本:房屋销售成本应包括了土地成本、建设投入成本、工程建设成本、税费成本、其他间接成本等。
(3)房屋销售利润:房屋销售利润应该通过销售收入减去销售成本后得出。
2.物业销售物业销售主要包括了物业租赁、物业管理等。
在物业销售核算方法中,主要涉及到如下几个方面:(1)物业租赁收入:该项目的实际租金收入需要根据实际的租金费用进行计算,同时需要结合物业管理费及相关税费进行计算。
(2)物业管理费收入:该项目的管理服务费需要根据实际的管理服务内容、管理周期及相关管理要求进行计算,并结合政府相关税费进行计算。
(3)物业销售净利润:根据物业销售收入减去销售成本得出。
3.房地产投资销售房地产投资销售是指房地产企业购买土地、各类房屋等进行再开发和销售。
在房地产投资销售核算方法中,主要涉及到如下几个方面:(1)土地成本:土地成本应该根据实际购地金额进行计算。
(2)建筑物成本:建筑物成本是指在建筑物建设过程中的各个费用,包括施工材料费用、施工设备费用、劳动力费用等。
(3)税费成本:税费成本主要涉及到政策补贴、物业费、修缮费等政府补贴的相关费用。
房地产增值税新老项目处理过程
房地产增值税新老项目处理过程房地产增值税是指在房地产交易过程中,对于卖方在出售房地产时获得的差价所征收的税款。
为了在房地产市场中平稳过渡,对于新建和二手房地产项目的增值税处理存在一些差异。
下面将详细介绍新老房地产项目的增值税处理过程。
一、新建房地产项目的增值税处理过程:1.开发商购买土地:当开发商购买土地时,需要按照不动产的增值金额向税务机关办理纳税登记并缴纳增值税款。
2.开发商进行开发建设:开发商在建设新房地产项目过程中需要购买建筑材料、设备等,这些费用都可以作为增值税的进项抵扣。
开发商需要定期向税务机关申报并缴纳增值税款。
3.销售住房:当新房地产项目建设完成后,开发商开始销售住房。
销售住房的增值金额需要计算出来,并按照一定的税率缴纳增值税款。
在销售过程中,购房人需要代开发商向税务机关申请发票。
4.代开增值税专用发票:购房人在购买新房地产时需要支付增值税款,开发商需要代购房人向税务机关申请开具增值税专用发票。
购房人持增值税专用发票可以在个人所得税方面享受到一定的减免。
5.缴纳增值税:开发商根据销售住房的增值金额计算出应缴纳的增值税款,并按时向税务机关缴纳。
二、二手房地产项目的增值税处理过程:1.二手房交易:当买方购买二手房时,需要向卖方支付房屋交易款。
这部分交易款不包含增值税。
2.房屋评估和税款计算:卖方需要将原购房价格和增值金额进行评估,并计算出应缴纳的增值税款。
增值税款金额为根据两个价格差额乘以一定的税率计算得出。
3.申报纳税登记:卖方需要根据计算出的增值税款金额向税务机关申报纳税登记。
4.缴纳增值税款:卖方在出售二手房后需按照计算出的增值税款金额,按时向税务机关缴纳增值税款。
5.获取发票和减免:卖方在向税务机关缴纳增值税款后,可代购方向税务机关申请开具增值税发票。
购房人可以在购买二手房后根据购买价格获得相应的个人所得税减免。
房地产开发企业税收与会计实务大全
房地产开发企业在税收和会计实务方面涉及的内容非常广泛,涵盖了税收政策、资产负债表处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。
本文将从深度和广度两个方面进行全面评估,探讨房地产开发企业税收与会计实务的相关内容。
一、税收政策对房地产开发企业的影响1. 房地产开发企业所得税政策分析2. 房地产开发企业增值税政策分析3. 房地产开发企业土地使用税政策分析4. 房地产开发企业契税政策分析二、资产负债表处理1. 房地产开发成本与资产负债表处理2. 房地产存货的特殊会计处理3. 房地产开发企业资产减值准备的会计处理4. 房地产开发企业投资性房地产会计处理三、成本核算1. 房地产开发成本的核算方法2. 房地产开发企业合同成本的核算3. 房地产开发企业在建工程的成本核算4. 房地产开发企业的加工费用核算四、税务风险管理1. 房地产开发企业税务筹划2. 房地产开发企业税务合规风险3. 房地产开发企业税务争议解决4. 房地产开发企业税务风险评估与防范总结与回顾在房地产开发企业税收与会计实务方面,税收政策对企业经营活动的影响至关重要。
在资产负债表处理方面,房地产开发企业需要特别关注存货的特殊会计处理和资产减值准备的核算。
成本核算是税务管理的重要组成部分,企业需要合理进行成本核算以提高盈利能力。
税务风险管理更是企业经营的头等大事,企业需要做好税务筹划和风险评估,及时应对税务风险,确保企业的稳健经营。
个人观点房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域。
企业需要时刻关注政策变化,不断优化公司财务管理和税务筹划,以应对不断变化的市场环境。
加强内部管理,健全财务管理制度,强化风险管理意识,也是企业在这个领域持续发展的关键。
希望本文的内容能够让您对房地产开发企业税收与会计实务有更深入的了解,也希望能为您的工作或学习带来帮助。
如果对本文内容有任何疑问或建议,欢迎随时与我交流讨论。
房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域,它涉及到政策法规的变化、资产负债表的处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。
房产增值税怎么算
房产增值税怎么算一、房产增值税是多少?相关规定是怎样的?一、房产税征收范围:房产税的征收范围称房产税“课税范围”,具体指开征房产税的地区。
房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
二、房产增值税是多少在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。
在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。
不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。
三、房产增值税的规定有哪些《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定:1、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
2、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的有关规定执行。
18号公告-房地产开发企业销售自行开发的房地产项目
这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后,土地
出让金全部扣除完。—实际上是有利于房地产开发企业的。
(三)第八条
• 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易 计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的, 36个月内不得变更为一般计税方法计税。 • 房地产老项目,是指: (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4 月30日前的房地产项目; (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得 《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4月30日前的建筑工程项目。
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• 允许扣除的土地价款包括
• 土地价款并非一次性从 销售额中全扣,而是要 新项目和选择一般计税方 法的老项目。 • 对于房地产老项目,如果 选择适用一般计税方法, 其5月1日后确认的增值税 销售额,也可以扣除对应
随着销售额的确认,逐
步扣除。
的土地出让价款。
(二)第五条
(三)纳税人的应对
• 房地产适用上述过渡政策,虽然征收率与原营业税期间 的税率基本持平,但因为增值税是价外税,[即:销售额 =含税销售额/(1+征收率)],因此,选择过渡政策的一 般纳税人实际税负将较原3%、5%营业税税负率略有下降。 同时,一般纳税人的进项税额和房地产开发企业的土地 成本将不参与增值税计算。纳税人在选择适用政策时, 应进行周密测算,考虑进项取得情况、土地成本占全部 成本比率、下游抵扣需求、自身核算能力、税负影响, 并慎重选择适用过渡政策。
(二)前期调研情况
• 1、房地产企业转让股权是否缴纳增值税?受让方是否可 以抵扣进项税? • 2、代为政府收取的款项可否从收入中扣减? • 3、代收的物业管理费如何缴纳增值税? • 4、预售售房款如何征收增值税? • 5、出租的不动产免租期内如何征收增值税? • 6、免费的停车位是否要视同销售征收增值税? • 7、融资成本可否抵扣进项? • 8、自行开发的商业地产,一部分对外销售,另一部分留 作自行出租,出租两年后再对外销售,可否扣减土地出 让金?
房地产会计账务处理
一、房地产涉及的税种:房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税:税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7% (城区)、5% (郊区)、1%(农村)。
计算公式:应纳税额=t业税X税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额式业税x 3%。
4、印花税:(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据,税率为万分之五;(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;(4)借款合同,税率为万分之零点五;(5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。
5、个人所得税:工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)1不超过5元的部分5 02超过5元至20元的部分10 253超过20元至50元的部分15 1254超过50元至2元的部分20 3755超过2元至4元的部分25 13756超过4元至6元的部分30 33757超过6元至8元的部分35 63758超过8元至10元的部分40 103759超过10元的部分45 15375计算公式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额X适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-20- “三险一金”6、所得税(1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。
(2)如果属于核定征收的,按收入计算缴纳所得税。
计算公式:应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率(3)如果属于查帐征收的,按利润计算缴纳所得税。
计算公式:应交所得税=利润总额*所得税税率(4)所得税税率:一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。
房地产企业会计核算及涉税处理
房地产企业会计核算及涉税处理引言房地产行业作为我国经济的支柱产业之一,对于房地产企业的会计核算和涉税处理具有重要意义。
房地产企业需要根据国家的相关法律法规,正确处理会计核算和涉税事务,确保企业的合规经营和可持续发展。
本文将从房地产企业的会计核算流程、相关涉税政策和案例分析等方面,对房地产企业的会计核算及涉税处理进行探讨。
会计核算流程房地产企业的会计核算涉及多个环节,包括凭证的录入、账务的处理、财务报表的编制等。
下面将详细介绍房地产企业的会计核算流程:1.凭证的录入–房地产企业的凭证主要包括原始凭证和业务凭证。
原始凭证是房地产企业日常经营活动的原始记录,如收据、发票等;业务凭证是基于原始凭证进行汇总和处理,包括采购凭证、销售凭证等。
–凭证的录入应采用凭证字、凭证号、凭证日期、科目名称、借贷方向和金额等要素,确保凭证的完整性和准确性。
2.账务的处理–凭证录入后,需要进行账务的处理,包括账户的借贷记账和科目的分析归类。
房地产企业的主要账户包括现金账户、银行存款账户、应收账款、应付账款等。
–科目的分析归类应按照相关会计准则和税法规定进行,确保账务的真实性和可靠性。
3.财务报表的编制–房地产企业在每个会计期间结束后,需要编制财务报表,以反映企业的财务状况和经营成果。
主要的财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表。
–财务报表的编制应符合国家的相关规定和会计准则,确保报表的准确性和一致性。
相关涉税政策房地产企业的涉税处理需要符合国家的相关税收政策和法规。
下面将介绍房地产企业常见的涉税政策:1.增值税政策–房地产企业在销售房地产时,需要按照国家的增值税政策进行缴税。
根据政策规定,房地产企业的销售额应纳入增值税,但可以扣除相应的进项税额。
2.印花税政策–房地产企业在购买或者转让房地产时,需按照国家的印花税政策进行纳税。
根据政策规定,购买房地产需要缴纳印花税,并按照房屋的价值进行计算。
3.企业所得税政策–房地产企业的经营所得需要按照国家的企业所得税政策进行纳税。
现阶段房地产开发企业如何进行涉税会计处理
1 % ×2 %- 2. 5 5 6 5万元
下:
应交 所得 税 =30 + 0 4 }0 )o = 00 1 0 5 o = = (
× 1% ) 5 5 ×2 %一7 6 2 3 .5l 厅死
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万 元
( 0+ 0 ×2 ‰一 6 . 3 0 5 ) 5 72 5 0
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所得 税 费用 =( =刊润总 额 ± 暂 时性 差 异) 昕得 税率 一 2o + 0 ×2 %一 ). 万 × (oo 3) 5 N75
兀 Байду номын сангаас
二 、土地增值税
递延 所得 税资 产
10 ×2 % }00× 0 10
【 关键词 】 新 会计 准则 ;房地 产 企业 ;会 计涉税处理 近年 来 , 国家正逐步 规范房地 产行业 的
及 附加 。
(0 0 0 0 +3 -1 0 2 0 1 +1 0 0 ̄ 0 0× 1 % ) 2 % 5 × 5
简单, 不再赘述。 圃
项 代 商 业 M E N U I E S OD R B SN S
递延所 得税 资产 = 0×2% ( ×1 4 5 ) ( ) )
% ×2 %= 8 7 万 元 5 2 .5
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递延 所得税 负债 q0×2% 2) 元 5 .万 会计 分录 如 下 借 :所 得税 费用 725 6 . 万 递 延所 得税 负 债 25 元 .万 货 :递 延 所得税 资产 2 .3 87 元 7 应交 税努 一应 文 业 所 得税 76 2 3 .5万
兀
结转 收入 时 才计提 营 业税 金 , “ 业税 金 处理 。举 例介 绍 如下 : 借 营 及 附加” 。贷 “ 交税 费一 应炎 营业税 ” 应 。而 某房 地 产 公 司 企业 所 得 税 率 为 2 % , 5 在 实 际缴纳 税金 时 , “ 交税 费一 应交 营 20 年实 现利 润总 额 20 万 元 , 中 : 借 应 08 00 其 l 允价值 变动 损 益 l 万 元 ; 、公 0 业税”贷 “ 行存 款 ” , 银 。 2 、资产 减值 损失 10 元 ; 0万 房 地 产 开 发企 业 租房 屋 取得 的 收入 3 、业务招待费等开支 8 万元, 0 允许税 在 “ 其他业务收入”中核算 , 由此产生的 但 0 营业税则在 “ 营业税金及附加”中核算, 而 前扣除的金额为 5 万元; 4 、该 年 度 预收 账款 净 增 加额 l 0 0 0万 不在 “ 他业 务支 出” r核算 , 其 I 1 即计 提营 业 预计 计税 毛 利率 l% ; 5 税时, “ 借 营业 税 金及 附加 ” 贷 “ , 应交 税费 元 , 则 2 0 年的 企业所 得税 的 会计 处理 如 08 交营 业税 ” 。在 报表 列 报时 。要 将 “ 其 应 所 他 业务收 入” 列入 营业 收入 。 “ 其他 业务 支 下 : 交所得税 一应 纳税所 得额 × 得税 率 ( 利润总额 ±纳税调 整额 ) ×所得税率 一 出”列入营业成本 , 营业税即列入营业税金
房地产开发企业涉及的增值税会计处理梳理
房地产开发企业涉及的增值税会计处理梳理房地产开发企业涉及的增值税会计处理梳理房地产开发企业在营改增后,由于政策的变化导致会计核算的变化,尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。
本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例,梳理其涉及的增值税主要会计处理。
例1:2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套,价值3000元。
借:固定资产3000贷:银行存款3000借:应交税费——应交增值税3000贷:递延收益3000日后发生的技术维护费借:管理费用300贷:银行存款300借:应交税费——应交增值税300贷:营业外收入300例2:2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地,开发空中花园小区,适用一般计税法。
建筑总规模1300平方米,可供出售建筑面积1000平方米。
2017年5月开始预售,当月预售500平方米,预收房款2220万元,需要预缴增值税60万元。
已有的“应交税金——应交增值税”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税,这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。
但考虑到尚未有相应规定出台,故暂时在此科目核算。
借:应交税费——应交增值税60贷:银行存款60例3:购进货物、劳务、服务等产生进项税额。
2016年7月购进钢材100万元,进项税17万元;购进建筑服务200万元,进项税22万元。
借:工程物资——钢材100开发成本200应交税费——应交增值税39贷:银行存款339其他购进比照本方式类比处理。
而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等,则为如下处理:借:开发成本87应交税费——应交增值税13贷:银行存款100例4:2016年7月企业请国外著名建筑设计单位,为其开发的空中花园进行整体规划设计,价款总计106万元,该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。
借:开发成本100应交税费——应交增值税 6贷:银行存款等106例5:假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的,存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况,应按规定公式计算不得抵扣进项税额。
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房地产开发企业增值税几个特殊情况的核算方法
房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式,由于影响因素较多,会有多种增值税的特殊情况的处理,本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明:
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定,房地产开发企业在预售阶段收到预售款后,在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见,房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则,房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此,预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1:A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算,使用税率11%。
2016年10月20日,收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时:
借:银行存款33.3万元
贷:预收帐款——客户B33.3万元
2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时,填写《增值税预缴税款表》,预缴预售款的预征增值税,预征率为3%,预征的计税依据为全部价款和价外费用/(111%)。
对于预售款的增值税核算,目前没有明确的规定,但根据科目核算的基本规则及其特点,建议按以下方法核算:
借:应交税费——应交增值税——已交税金(预售款)0.9万元
贷:银行存款0.9万元
这里有必要提醒一下:根据网络曝光,有个别地方受地方政府的影响,采用5%的预征率进行预征,这是严重违反税收政策规定的,纳税人有权要求更正错误。
二、取得增值税进项税额的核算
房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。
例2:2016年11月15日,A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款,取得建筑方按规定开具的增值税专用发票,注明工程款10万元,税额0.3万元。
则增值税进项税额核算为:
借:开发成本——建筑安装工程费——某项目10万元
应交税费——应交增值税——进项税额(3%税率)0.3万元
贷:银行存款10.3万元
三、正式交房销售时增值税的核算
根据现有规定,房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此,正式交房销售时,其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同,区别在于一般存在预收账款的结转。
例3:A房地产开发公司2016年11月23日,向客户E(个人)正式交房,实现销售,并
开具该房产的正式销售的增值税普通发票,显示销售额100万元,税额11万元。
客户E之前已经缴纳预售款50万元,办理正式交房时一次性补交差价61万元。
则增值税销项税额核算为:
借:银行存款61万元
预收帐款——客户E50万元
贷:主营业务收入(A项目)100万元
应交税费——应交增值税——销项税额(11%税率)11万元
四、当期一般计税方法下应纳增值税的核算
房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是:
当期应缴增值税=正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
1、当期需要缴纳增值税的核算
例4:A房地产开发公司2016年11月份,经计算,一般计税方法下应纳增值税税额为10万元,需要缴纳。
则增值税销项税额核算为:
借:应交税费——应交增值税——转出未交增值税10万元
贷:应交税费——未交增值税——一般计税方法10万元
当实际缴纳时:
借:应交税费——未交增值税——一般计税方法10万元
贷:银行存款10万元
2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算
例5:A房地产开发公司2016年12月份,经计算,一般计税方法下,当期已经预缴预售款增值税共计30万元,其中用于抵缴应纳增值税税额15万元,尚余15万元结转下期抵缴。
则增值税结转下期抵缴的核算为:
借:应交税费——未交增值税——一般计税方法15万元
贷:应交税费——应交增值税——转出多交增值税15万元
五、友情提醒
1、对于选择简易计税方法计算的项目,通过“应交税费——未交增值税”核算。
2、“应交税费——增值税留底税额”是用于原增值税一般纳税人的挂账留底税额的核算,不要与日常的增值税留底税额混淆。
也就是说,这是过渡期的特殊科目,过渡期之后不再使用。