房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法课件
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商业地产项目市场调研培训课
08
总结回顾与展望未来发展趋势
本次培训课程总结回顾
1 2 3
商业地产市场调研基础知识掌握
学员通过本次培训，深入了解了商业地产市场调 研的基本概念、方法和工具，为后续实践打下了 坚实基础。
调研技能提升
通过案例分析、实战演练等环节，学员们掌握了 如何制定调研计划、收集和分析数据、撰写调研 报告等关键技能。
道路沿线、交叉口等。
便利性原则
项目应便于顾客到达和离开， 有良好的交通条件和足够的停 车位。
竞争性原则
分析竞争对手的位置和优势， 避免直接竞争，选择有利于自 身发展的位置。
适应性原则
考虑城市规划、政策变化等外 部因素对项目选址的影响，选 择具有适应性和灵活性的位置
。
不同类型商业地产选址目所在城市的经济发展状 况、城市规划及政策等因素。
交通状况评估
包括道路状况、公共交通设施、 停车位数量及费用等因素。
人流量及消费群体评估
包括人流量大小、消费能力、消 费习惯等因素。
未来潜力评估
包括城市规划发展趋势、人口增 长预测、经济增长预测等因素。
租金及成本评估
包括租金水平、物业费用、装修 费用等因素。
商业运营政策
商业运营相关政策的调整，如营业执 照办理、税收优惠等，也会对商业地 产市场的运营和发展产生影响。
03
项目定位与需求分析
项目定位策略及方法
市场调研
通过收集和分析市场、竞 争对手、目标客户等信息 ，为项目定位提供数据支 持。
SWOT分析
评估项目的优势、劣势、 机会和威胁，明确项目在 市场中的位置和竞争力。
THANKS
感谢观看
市场调研是一种通过收集、整理 、分析市场相关信息，以辅助企 业决策的过程。
《商业地产的市场调》PPT课件
h的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流 量等，主要通过“面”观察。 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业 店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过 “线”观察。 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮 食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。 调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查 结果均要反映下述内容：
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四、市调内容和考察次序
❖ ⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速 交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利 性，机动车辆秩序及对行人的干扰性； ⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景 点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务 对象、经营状况与购物消费场所的关联度； ⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租 售比例、付款方式、空置率等）； ⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区 改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
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5
三、基本概念理解与应用
❖ 应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区 分，清晰界定市调范围；
②上述概念的空间范围，除不同 商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性 外，基本是从大到小排列，应根据特定任务 选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、 学术性用语。
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三、基本概念理解与应用
❖ 2、业态、业种
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二、市调准备
❖ 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书 刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、 公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、 行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工 协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假 日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项 目、地段的时序安排等。
房地产市场调查培训48PPT
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客户资料管理
¡ 售楼部调查中，诚意客户调查最为重要； ¡ 诚意客户调查，除了解基本需求外，还需定
期回访； ¡ 定期回访后需要进行客户资料管理，为后期
的开发储备客户资源；
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专业人员的调查
基本原则： ¡ 真实客观性； ¡ 完整性； ¡ 统一性/规范性； ¡ 时间性； ¡ 保密性；
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自我介绍
™ 面带微笑，语速适中，语言流利； ™ 表明身份，说明意图； ™ 切忌使用“调查”二字，应用“访问”二字； ™ 对时间只能说是“一些时间”，而非具体时间； ™ 不能说有礼品相赠； ™ 在自我介绍结束后，要主动跟进。
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¡ 先听销售人员介绍，然后再问一些作为购房者十分 关注的问题，如价格、面积、户型等，尽可能的不 要提及比较专业的术语；
¡ 容积率、建筑密度等专业性较强的问题可以通过楼 书或电话了解；如销售率等必须了解的信息应从侧 面了解，尽可能避免直接询问；
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¡ 对于一些比较重要的楼盘可以直接向对方透露同行 身份。同时，对其销售经理进行深度访谈，重点了 解项目的销售策略及目标客户群体特征；
市场调查基本知识
¡ 什么是市场调查？
¡ 市场调研的功能： 描述功能(收集并陈述事实) 诊断功能(解释信息) 预测功能；
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市场调查在房地产项目的运用方式
¡ 合作方式，针对不同的项目成立不同的项目 小组；
¡ 调查方法，通过竞争市场与消费市场的情况 对比，结合项目的实际地缘条件确定定位方 向。
商业地产市场调研培训
商业地产市调培训总述商业调研的内容包括商业的现状及发展趋势、消费者特征及行为、业态形式及分布、分销商特征及行为、商业物业供应的规模及分布、商圈调查。
商业调查的方法一般包括问卷法、访问法、观察法和实验法。
调查范围一般包括零售、餐饮和服务行业三块。
商业调查研究的目的是通过调查，来最终指导开发商商业物业开发的选址、规模、规划；指导商家进行招商、经营。
一、中国商业发展轨迹及现状始于八十年代中期的商品流通体制改革和不断扩大的对外开放，使我国的商业零售业格局发生了巨大的变革，旧式的百货商店、粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形式的新型商业经营方式。
第二次全国基本单位普查资料（以下简称普查资料）显示，2001年末，我国零售业企业法人达到39.9万个，比1996年增长41.5%；从经济类型看，内资企业占99.6%，外资企业占0.4%；从零售业态看，百货商店占14.1%，专业店占30.5%，超级市场占1.6%，其他业态占53.8%；从经营方式看，独立商店占67.9%，连锁商店占3.4%，其它商店占28.7%。
超级市场、大型综合超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等发展迅速，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式，形成了行业内多层次、多业态、开放式、竞争型的新格局。
一些在国际上流行的新型零售业态也逐步进入我国并取得迅速普及和发展。
本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖析，并预测其发展前景，提出相应的对策建议。
一、零售业态及其演变所谓零售业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。
零售业态可以分为两类：一类是按不同营销形式划分的业态，如折扣商店、方便店、总代理、总经销、批零兼营、工商联营等；另一类是按企业组织形式划分的业态，如企业集团、超级市场、连锁店、综合商店、专业店、仓储店以及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或商业城等。
房地产市场调研要点和基本方法培训课件ppt
我们有些什么信息？ 我们需要什么信息？ 我们缺乏什么信息？ 我们如何收集信息？
Issue Tree （问题树 ）
关键问题一
主要问题
关键问题二
关键问题三 不遗漏，不重叠
问题一 问题二 问题三 问题一 问题二 问题三 问题四 问题A
问题B
问题a 问题b 问题a 问题b 问题c
2、确定调研范围与对象
当你将出门进行市场调查之前，要事先做好准备。要清楚你将要解 决的问题，并牢记在心里。
4、信息收集
政府信息收集：
网上信息（上政府网站查询） 政府部门（统计局综合科；国土资源局综合科、土地开发办、地政科 或地籍科；规划局规划科；建设局或建委工程造价信息科；房管局交 易中心） 对于宏观数据的历史记录（最好5年以上的资料）调查尽可能详细和 全面。
踩盘时，如果装客户踩盘，则少问专业问题；以同行身份踩盘， 则多看，多与销售人员交流；
4、信息收集
市场信息收集：
网上信息（上互联网查询） 专业资料（在内部或向同行收集） 相关项目（现场收集和其他渠道） 需求单位（上门拜访） 个人消费者（随机抽样拦截访问） 其他人员 （通过有意无意的闲聊进行了解）
对于销售规模和价格走势的历史记录（最好5年以上）调查尽可能了解。
4、信息收集
媒体信息收集：
网上信息（上互联网查询） 报刊资料（查阅以往报刊） 电话访问 上门拜访 特约访问
向媒体收集信息，主要是要了解他们对市场的总体看法，对 未来形势的判断，对竞争格局的评价，对价格走势的判断， 新项目的动态等等。
5、调调查查方方法 法
基本的方法——无孔不入，触觉敏锐 无孔不入是市场调查最基本的方法。在市场调查的过程中，凡是 能够帮助你获取信息的一切方式都可以采用。 触觉敏锐是市场调查人员应具备的最基本的要求。也许一些对你 非常重要的信息就在不经意间一闪而过，因此，要保持敏锐的触 觉，随时捕捉从你身边掠过的每一个信息，并能有所发现。
Issue Tree （问题树 ）
关键问题一
主要问题
关键问题二
关键问题三 不遗漏，不重叠
问题一 问题二 问题三 问题一 问题二 问题三 问题四 问题A
问题B
问题a 问题b 问题a 问题b 问题c
2、确定调研范围与对象
当你将出门进行市场调查之前，要事先做好准备。要清楚你将要解 决的问题，并牢记在心里。
4、信息收集
政府信息收集：
网上信息（上政府网站查询） 政府部门（统计局综合科；国土资源局综合科、土地开发办、地政科 或地籍科；规划局规划科；建设局或建委工程造价信息科；房管局交 易中心） 对于宏观数据的历史记录（最好5年以上的资料）调查尽可能详细和 全面。
踩盘时，如果装客户踩盘，则少问专业问题；以同行身份踩盘， 则多看，多与销售人员交流；
4、信息收集
市场信息收集：
网上信息（上互联网查询） 专业资料（在内部或向同行收集） 相关项目（现场收集和其他渠道） 需求单位（上门拜访） 个人消费者（随机抽样拦截访问） 其他人员 （通过有意无意的闲聊进行了解）
对于销售规模和价格走势的历史记录（最好5年以上）调查尽可能了解。
4、信息收集
媒体信息收集：
网上信息（上互联网查询） 报刊资料（查阅以往报刊） 电话访问 上门拜访 特约访问
向媒体收集信息，主要是要了解他们对市场的总体看法，对 未来形势的判断，对竞争格局的评价，对价格走势的判断， 新项目的动态等等。
5、调调查查方方法 法
基本的方法——无孔不入，触觉敏锐 无孔不入是市场调查最基本的方法。在市场调查的过程中，凡是 能够帮助你获取信息的一切方式都可以采用。 触觉敏锐是市场调查人员应具备的最基本的要求。也许一些对你 非常重要的信息就在不经意间一闪而过，因此，要保持敏锐的触 觉，随时捕捉从你身边掠过的每一个信息，并能有所发现。
房地产市场调查方法演示课件(31张)
房型
代表房型诉求： 建议主力面积：
特别强调之处：
特别建材设备：
装修标准：
物业收费标准：
面积
户数
比例
3、面积配比
总价
产品综合 评述
2021/1/17
房地产市场调查
2021/1/17
教学目的
• 什么是市调 • 市调的重要性 • 市调的方法
2021/1/17
课程内容
• 市场调查的概念及其重要性 • 市场调查的内容 • 市场调查的方法
2021/1/17
市场调查的概念
2021/1/17
市场调查的概念
• 市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有 具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。
2.间接法: 获得次级（二手）资料
• 报纸、杂志 • 网络 • 统计局、交易中心 • ……
2021/1/17
• 养成看报纸、杂志的习惯 • 图书馆、专业书局 • 政府单位：统计局、规划局、交易中心… • 注重同行间的交流 • 日常注重观察,随时捕捉信息
2021/1/17
楼盘市调技巧
2021/1/17
制表人 规划用途 销售电话 建筑楼层 规划面积 在售总价 建筑形态 在建进度 其它折扣
2021/1/17
环境分析
1、交通条件
a、区位概念：
b、捷运系统：□一号线 □二号线 □轻轨明珠线 其 他： c、出行方式：□公交 □地铁 □轻轨 □出租车 □自备车
2、综合环境
临近道路情况： 主要道路动线： 周边公交线路：
• 市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生 产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本 身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问 题。 （美国管理学会 ）
代表房型诉求： 建议主力面积：
特别强调之处：
特别建材设备：
装修标准：
物业收费标准：
面积
户数
比例
3、面积配比
总价
产品综合 评述
2021/1/17
房地产市场调查
2021/1/17
教学目的
• 什么是市调 • 市调的重要性 • 市调的方法
2021/1/17
课程内容
• 市场调查的概念及其重要性 • 市场调查的内容 • 市场调查的方法
2021/1/17
市场调查的概念
2021/1/17
市场调查的概念
• 市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有 具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。
2.间接法: 获得次级（二手）资料
• 报纸、杂志 • 网络 • 统计局、交易中心 • ……
2021/1/17
• 养成看报纸、杂志的习惯 • 图书馆、专业书局 • 政府单位：统计局、规划局、交易中心… • 注重同行间的交流 • 日常注重观察,随时捕捉信息
2021/1/17
楼盘市调技巧
2021/1/17
制表人 规划用途 销售电话 建筑楼层 规划面积 在售总价 建筑形态 在建进度 其它折扣
2021/1/17
环境分析
1、交通条件
a、区位概念：
b、捷运系统：□一号线 □二号线 □轻轨明珠线 其 他： c、出行方式：□公交 □地铁 □轻轨 □出租车 □自备车
2、综合环境
临近道路情况： 主要道路动线： 周边公交线路：
• 市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生 产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本 身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问 题。 （美国管理学会 ）
相关主题
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• 市调表格及工具的准备
• 市场调研表 • 调查问卷 • 访谈题纲 • 数码相机 • 手提电脑 • 录音笔
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
Part 3 市调的执行
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调的基本方法
• 实地观察法 • 通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验等方式掌握基本概貌。有必要时，需 不同时段反复观察、体验才有意义。
• 访谈法 • 通过个别面谈、小组座谈,较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈 内服务从业人员、行业协会人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与 家庭成员对商圈的认识和倾向。
• 问卷法 • 通过街头拦
• 参展法 • 参加行业会展、企业营销展示会、主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活 动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。
（年龄、性别、职业、来源、提袋率、收银台排队人数、停留时间等）
商业网点、节点
规模、业种业态、功能、定位、档次、停车位、客流量、动线、 通道宽度、柱距、层高、空置率、消费者情况（年龄、性别、
职业、来源、提袋率、收银台排队人数、停留时间等）
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调技巧（一）
• 商场租金或售价的获取
• 基本方式
• 假扮商户在商场招商或销售中心问询 • 通过二手中介了解 • 直接与商场内的部分经营商户攀谈 • 二手资讯的搜集 • 业内人士访问
• 注意的问题
• 租金是否含管理费？ • 管理费是多少？ • 商铺实用率多少？ • 按建筑面积or经营面积计算？ • 免租期多长？ • 租金如何递增房？地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
成全日客流量 • 各个主要出入口分开统计 • 二手资讯了解 • 假扮商户在商场招商或销售中心问询 • 直接与商场内的部分经营商户攀谈
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调技巧（五）
• 其他市调技巧
• 出租车司机聊天交谈 • 当地若干份报纸消费版、房地产版及促销、卖楼广告版 • 当地书店、公共场所翻阅或购买有关风土人情、旅游购物书籍 • 观察马路转角处或十字路口行人走向比例，判别消费吸引力方向 • 自行购物、消费，体验经营服务水平，钉住某一、两种大众化品牌商品（饮料、化
• 市调内容——基本信息、重点指标、供应水平、 需求特征
• 市调时间——阶段性（几天、一周、十天）集中 调查、长期性跟踪调查 房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
Part 2 市调的准备
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调的准备
• 团队分工
• 市调负责人的确定 • 市调小组的划分 • 各小组市调任务的明确
房地产策划业务培训课程系列之
商业市场调研方法
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
本次培训的目标
• 初步了解商业市场调研的一般程 序和步骤
• 初步了解商业市场调研的基本方 法
• 初步了解商业市场调研中应注意 的问题
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调的基本步骤
市调总结、评估及分析 市调的执行 市调的准备 市调任务的明确
市调技巧（二）
• 商铺面积的获取
• 基本方式
• 实地观察目测（地砖、柱距目测） • 假扮商户在商场招商或销售中心问询 • 通过二手中介了解 • 直接与商场内的部分经营商户攀谈
• 注意的问题
• 区分建筑面积和经营面积 • 商铺面积以经营商户为单位
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调技巧（三）
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
Part 1 市调任务的明确
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调任务的明确
• 市调性质——项目研究调查、专题研究调查、基 础普查 、补充调查
• 市调范围——城市商业全面调查、典型商圈调查、 典型个案调查、特定商用 物业调查
• 市调对象——商用物业、经营商户、潜在投资商、 终端消费者、业内专家
妆、护肤、牙膏、男服、彩电、手机等）进行货比三家，观察商品关联度、档次、 陈列水平、售价与促销等信息，从而大致判断商家经营管理水平 • 餐饮店关注翻台率，估算客流量和经营收入状况
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
拍摄技巧（一）
• 十字路口或人行天桥拍车水马龙道路、大商厦全景。 • 商厦应拍正立面、侧立面、广告牌、霓虹灯等标志性
• 业种业态的统计
• 基本方式
• 假扮商户在商场招商或销售中心问询 • 商场指南 • 现场记录店铺招牌及经营内容
• 注意的问题
• 应详细准确记录下每个商铺的招牌全称 • 应深入了解商铺经营业种的具体经营特点
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调技巧（四）
• 人流量的测算
• 基本方式
• 按工作日及双休日分开统计 • 分上午、下午和晚上三个时段 • 在每个时段选择15分钟计算进入商场的客流人数，并以此换算
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调的基本次序
面
线
点
板块、商圈
商业街、路街
商业网点、节点
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调的基本内容
商圈、板块
功能、定位、档次、区位认同度、业态业种、交通、客流量、 重点商户经营概貌、商业竞争态势、消费者情况
商业街、路街
长度、宽度、建筑层数、风格、商铺门面宽度、进深、层高、 购物舒适度、商铺数、业种业态、租金/售价、消费者情况
位置。
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
拍摄技巧（二）
• 商厦内部拍首层、二、三层 及顶层娱乐、饮食全貌或亮 点一角即可，注意拍门口楼 层分布指南或示意图，购物 中心共享空间、连廊、大卖 场收银区，有时要拍天面光 棚、扶手步梯、通道路线、 水牌、装饰物等。
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
• 市调工作计划及方案的制定
• 整体性工作计划（对内、对外） • 市调工作时间安排 • 市调工作方案
房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法
市调的准备
资料预热 建立统一的项目专用文件夹， 并按项目概况、城市规划、市 场环境等建立子文件夹 项目组成员将搜集到的信息分 别存入该专用文件夹 项目相关信息的阅读 公司过往类似项目研究相关内 容阅读