雅居乐分析报告

目录一、雅居乐简介…………………………………………………………………………（一）雅居乐概况……………………………………………………………………（二）企业文化………………………………………………………………………（三）组织机构………………………………………………………………………（四）核心业务………………………………………………………………………二、发展历程……………………………………………………………………………三、财务风险分析………………………………………………………………………（一）综合实力分析…………………………………………………………………（二）近期股价走势…………………………………………………………………（三）偿债能力、财务风险分析……………………………………………………四、企业战略……………………………………………………………………………（一）战略之定位篇…………………………………………………………………（二）战略之品牌篇…………………………………………………………………（三）战略之经营管理篇……………………………………………………………（四）战略之多元化发展篇…………………………………………………………（五）战略之多元化筹资篇…………………………………………………………（六）战略之全国布局篇……………………………………………………………（七）战略之攻城掠地篇……………………………………………………………五、开发策略……………………………………………………………………………（一）“农村包围城市”与“郊区包围中心”……………………………………（二）低成本、大规模开发…………………………………………………………（三）多样化产品开发………………………………………………………………六、产品体系…………………………………………………………………………（一）商业项目………………………………………………………………………（二）酒店……………………………………………………………………………（三）住宅项目………………………………………………………………………（四）旅游物业………………………………………………………………………七、海南项目分析……………………………………………………………………（一）清水湾项目……………………………………………………………………（二）澄迈商住项目…………………………………………………………………雅居乐地产企业研究一、雅居乐简介（一）雅居乐概况雅居乐地产控股有限公司（股份代号：3383）是一家香港上市企业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业管理、酒店、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，是为数不多的被纳为恒生综合指数、恒生流通综合指数及摩根士丹利中国指数成份股的房地产企业之一。

雅居乐自1992年在中山开发第一个房地产项目以来，始终致力于国际人居价值的探索，追求卓越的步伐从未懈怠。

从世界建筑视野，到“远见、心建、共建未来”的全新理念，折射出雅居乐对打造高品质人居环境的远见和信念。

公司多年来在激烈的市场竞争中建立了良好的品牌优势，积淀了丰富的房地产开发经验，目前已成为中国领先市场的房地产企业。

截止2010年6月，雅居乐项目广泛分布于中山、广州、佛山、河源、惠州、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳及海南等22个城市及地区，土地储备总建筑面积合计约3215万平方米。

凭借科学的管理和优异的经营业绩，雅居乐屡获世界级和国家级各种殊荣，如荣居“2009年中国房地产上市公司综合实力榜”第三名，荣获美国《商业周刊》“亚洲50家最佳表现公司”、《福布斯》“亚洲最佳上市公司50强”、“全球最具成长性华商上市公司”，“全球人居环境示范社区综合大奖”、“中国房地产品牌企业”、“国家小康住宅示范小区”、“资本中国杰出房地产及物业管理雅居乐奖”、“最具领导力公司”、“最具融资能力开发商”等殊荣；陈卓林主席荣获2007年度“世界杰出华人奖”，并被中华慈善总会授予“中华慈善突出贡献人物奖”；陆倩芳副主席荣获“第二届中国十大卓越CBO”奖，陈卓林先生、陆倩芳女士还荣获“中山市荣誉市民”等称号。

雅居乐在高速发展的同时，积极承担社会责任，投身于公益慈善事业，在弘扬中华文化、赈灾扶贫、环境保护、医疗、教育、文体等多个社会公益领域积极做出贡献。

截止2010年6月，雅居乐及其大股东陈氏兄弟历年累计捐款捐物已经超过3亿元，其中包括向5·12汶川地震四川灾区捐款1.55亿元、向中国华文教育基金会累计捐款5000万元、向青海玉树地震灾区捐款2000万元等。

正因为如此，雅居乐获得了中国慈善领域的最高政府奖项——“中华慈善奖”，先后荣获“最具社会责任感企业”、“中华慈善突出贡献企业奖”等称号，并荣登《福布斯》中文版“中国慈善榜”、《胡润慈善榜》等榜单。

展望未来，雅居乐将秉承“远见、心建、共建未来”的全新理念，继续拓展新的业务增长机会，为打造最具竞争力的房地产开发企业而不懈努力，为股东和客户创造更大的价值。

（二）企业文化1、企业使命：构建未来地标，缔造优质生活。

2、企业愿景：国际领先的城市营运者3、企业精神：远见心建共建未来；远见，秉承卓越的品牌理念，关注企业可持续发展，坚持人本的经营管理，提供创新的产品和服务；心建，用心关怀员工，搭建广阔的事业发展平台；用心感动客户，真诚聆听客户需求，提供无缝服务；共建未来，与社会和谐共进，与行业互动共存，与合作伙伴互惠共赢，与客户喜悦共享，与员工共建未来；4、经营理念：以人为本，诚信经营，规范管理，持续发展5、开发理念：精品绿色人文未来（三）组织机构1、董事会成员：陈卓林（董事局主席）、陈卓贤（副主席、总裁）、陆倩芳（副主席、总裁）、陈卓雄（董事）、陈卓喜（董事）、陈卓南（董事）、郑汉钧（独立董事）、邝自强（独立董事）、张永锐（独立董事）。

2、前十大股东，（四）核心业务，物业开发、物业管理、酒店二、发展历程1985年，雅居乐集团的前身——时代家具有限公司成立，奠定了雅居乐集团的发展基础。

1992年，成立中山市雅居乐房地长开发有限公司，实现集团的战略转移。

并成功开发中山雅居乐花园项目，深受港澳人士推崇，成为珠三角地区著名外销楼盘。

1993年，成立雅居乐物业管理服务有限公司，引入港式物业管理模式。

1997年，成立中山市雅居乐集团有限公司。

开发雍景园，成功迈向高端产品市场。

1999年，雅居乐物业管理服务有限公司全面通过ISO9002质量体系认证，管理服务水平迈上新台阶。

开发凯茵豪园，全面实践绿色建筑理念。

2000年，开发广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景园、花都雍华庭，并陆续于2002年、2003年推出市场。

2001年，雅居乐物业管理服务有限公司成为国家一级物业管理资质企业。

2003年，雅居乐房地产开发有限公司成为房地产开发国家一级资质企业。

2005年，雅居乐地产控股有限公司在香港联交所主板挂牌上市。

截至05年底，雅居乐旗下房地产项目已达18个。

2006年，雅居乐启动ERP系统项目，以先进的信息技术提升公司管理水平。

“2006年中国房地产上市公司10强研究”报告显示，雅居乐地产位列香港上市中国内地房地产公司综合实力第四位。

雅居乐分两次编撰发布各系统营运管理手册，进一步深化公司基础管理，规范运作流程。

雅居乐地产陆续竞得南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等地块的土地使用权。

雅居乐地产分别被纳入为摩根士丹利资本国际中国指数成分股和恒生综合指数和恒生流通综合指数成分股。

2007年，雅居乐地产陆续竞得海南、上海、顺德、中山西区、南海西樵、重庆、沈阳、中山东区、广州增城、恩平、南京、花都等地块的土地使用权。

2008年，海南清水湾雅居乐莱佛士度假酒店奠基仪式隆重举行。

雅居乐与国际知名投资机构摩根士丹利达成协议，共同开发涉及超过人民币200亿元资金投入的海南清水湾项目，并将其发展成大型综合旅游度假区。

南京雅居乐花园开盘盛典隆重举行。

上海雅居乐国际广场万豪酒店管理合同正式签署。

雅居乐通过挂牌出让方式，以人民币9亿元取得位于海南陵水县英州镇占地面积290万平方米，总建筑面积435万平方米的三幅相邻地块的土地使用权。

以人民币5亿元取得位于海南陵水县英州镇占地面积170万平方米，总建筑面积255万平方米的两幅地块。

2009年，海南清水湾、西安雅居乐花园、顺德雅居乐花园、广州雅居乐剑桥郡相继正式开售，市场反应热烈。

惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店、海南清水湾莱佛士酒店、海南清水湾雅居乐豪瑞阁酒店、海南清水湾、JW 万豪度假酒店、海南清水湾雅居乐希尔顿酒店、海南清水湾卓美亚雅居乐度假酒店先后签署管理合同。

广州雅居乐剑桥郡、花都区107一期、中山库充项目、广州珠江新城B1-7项目、南海区西樵商贸广场项目先后正式动工。

上海雅居乐国际广场完成结构工程。

雅居乐先后通过拍卖或挂牌竞得佛山市南海盐步区、沈阳市渖北新区、番禺南区、花都区107国道、中山市南朗镇翠亨村、中山市坦洲镇裕洲村、顺德区乐从镇、从化市街口镇、江苏省常州市市中心龙城大道、广州市科学城等地块，并与碧桂园控股有限公司及广州富力地产股份有限公司联合通过拍卖方式取得广州市亚运城地块的土地使用权。

雅居乐成功发行总值3亿美元7年期的优先票据。

2010年，雅居乐先后成功购得南京市江宁区地块，并再次取得沈阳市沈北区蒲河新城项目相连地块，取得海南澄迈商住地块。

三、财务风险分析（一）综合实力分析雅居乐地产上市以来连续几年位列中国房地产企业综合实力前十，以其强大的资本实力，先进的管理模式，卓尔精致的产品建筑质量及宽厚感恩的社会责任心得到了社会的广泛认同，在行业内具有重大的影响力。

（二）近期股价走势优秀的建筑质量带来的很好的市场口碑、良好的业绩支撑、及市场对雅居乐乐观的预期下，公司股价从2010年5月到2011年2月份平稳上升。

（三）偿债能力、财务风险分析偿债能力指标是地产开发商非常注重的的财务数据，是衡量企业经营风险的非常直观、重要的数据，房地产企业在经营过程中必须严格控制好其偿债能力指标，规避风险才能给企业一个安全的经营环境。

从以上财务数据我们可以看出雅居乐地产公司的一些偿债能力，或者说是经营风险上的情况。

纵观企业本身，随着企业的不断扩张、发展，在公司财务上，企业严格控制好了资产负债率、流动比率、长期负债/股东资金三项指标，从2006年到2009年三项偿债能力指标稳定的保持在较优的水平。

与行业平均水平相比，资产负债率保持在65%左右与行业平均水平（70左右，万科资产负债率为75%）相比具有很大的优势，公司可以适当以借贷或发行债券的方式募集资金用于公司的战略发展，扩大规模；流动比率从06年的2.91倍到09年的1.71倍液验证了公司这几年来的发展速度，现在的流动比率为1.7倍左右跟行业均值相当（万科流动比率为1.65倍），公司在募集资金用于战略发展时应当以长期负债为方向。