最佳容积率的相关理论模型有哪些？
容积率专题(绝对专业)
利润最大化和市 场可实现度是确 定物业组合和容 积率的追求目标； 企业自身资源状 况和资金状况是 限定条件； 企业战略导向和 项目品牌因素是 兼顾因素。
基准方案推荐 对基准测算方案进行 变量分析 满足容积率上下指标 下的组合方市场实现评估
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利 润最大化实现。
容积率制定的基本模型 • 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难 异度的问题来确定
不过分追不过分追求容积率求容积率附加品质提升与售价提升的关系容积率最容积率最大化大化单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下可实现的市场环境下保证利润最大化实现
中品质、中容积率 0.3-0.4 0.6-0.7 0.8-0.9 1.3-1.5 2.0-2.2 2.5-2.7
低品质、低容积率 >0.4 0.7-0.9 0.9-1.1 1.5-1.7 2.2-2.5 2.7-3.2
容积率低于0.3，高档的别墅项目； 容积率0.3—0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，有点密，可以穿插部分双拼、联排； 容积率0.5—0.8，一般双拼、联排别墅，如果组合3—4层，局部5层楼中楼，项目品味就显得高 端； 容积率0.8—1.2，全部多层的话，环境极佳，穿插低层甚至联排，环境一般； 容积率1.2—1.5，正常的多层，环境一般，如果多层与小高层组合，环境会是一大卖点； 容积率1.5—2.0，正常的多层+小高层； 容积率2.0—2.5，正常的小高层； 容积率2.5—3.0，小高层+18层以内高层项目，此时做小高层，环境很差； 容积率3.0—6.0，高层项目； 容积率6.0以上，摩天大楼项目。
试论城市规划中合理容积率的确定
试论城市规划中合理容积率的确定在城市化水平日益提高的背景下，要想进一步优化城市规划，就需要采用更加先进、合理的规划方式，其中容积率是目前常用的手段之一。
基于此，本文将分析当前城市规划中合理容积率存在的问题，并以明确容积率与各方面的关系、掌握影响容积率的因素为切入点，深入探究确定城市规划中合理容积率的基本方法，旨在能够通过定量经济分析明确城市规划所需的各项参数，提高容积率精准程度，为推动城市化进奠定基础。
标签：城市规划；容积率；城市环境前言：容积率起源于西方国家，这是土地规划管理的重要指标，随后在我国的城市规划中引用，基于这一前提使政府与开发商之间形成了“博弈”的关系，而城市规划师则是该关系中的协调者、平衡者。
但实际上，规划师在工作中受自身工作能力、各方压力等因素的影响，会随意设定规划中的容积率，严重影响了城市规划的合理性，破坏城市环境。
由此说明，以合理的方式确定容积率对于城市规划的重要性。
1、城市规划中合理容积率存在的问题在城市化逐渐加深的背景下，城市规划显得尤为重要，并且受容积率的直接影响。
目前，容积率的确定主要存在以下几方面问题：（1）缺乏合理方法。
如今城市规划就是将土地的经济利润提高，但是很多规划师并没有打破传统的思维模式，并且忽视量化分析，限制了土地效用的发挥；（2）未认识到容积率与城市规划各方面的关系，主要包括城市环境、城市地价与开发利润，如果未认识到其中的关系，就会影响结果的精确性。
2、城市规划中合理容积率的确定2.1明确容积率与各方面的关系首先，容积率与城市环境。
城市环境所涉及的范围较广，其中主要受容积率的影响。
具体而言，容积率与城市环境的关系如下：（1）开发强度。
土地的开发强度与容积率的大小有着直接的关系，但是土地开发强度的上限是有限制的，主要是因为城市环境的实际承载力有限，如果容积率的数值增加，那么土地开发商就会加大开发力度。
在这一背景下，城市就会产生人口密集等问题，进而增加公共设施的压力，不利于城市稳定的发展。
容积率最简单三个公式
容积率最简单三个公式在城市规划和房地产开发领域，容积率是一个至关重要的概念。
它不仅影响着建筑物的密度和布局，还与我们的生活环境质量息息相关。
那么，什么是容积率？容积率最简单的三个公式又是什么呢？让我们一起来了解一下。
首先，我们来明确一下容积率的定义。
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
简单来说，就是在一块给定的土地上，能够建造多少建筑面积的房子。
接下来，我们进入正题，介绍容积率最简单的三个公式。
公式一：容积率＝总建筑面积 ÷总用地面积这是容积率最基本也是最常用的计算公式。
假设我们有一块总用地面积为10000 平方米的土地，上面建造的总建筑面积为20000 平方米，那么容积率就是 20000 ÷ 10000 ＝ 2。
这个公式直观地反映了土地的利用效率。
容积率越高，说明在同样大小的土地上建造的建筑面积越大，土地的利用效率也就越高，但同时可能会带来居住环境的拥挤、公共设施不足等问题；容积率越低，则土地的利用效率相对较低，但居住环境可能更加宽敞、舒适。
公式二：总建筑面积＝容积率 ×总用地面积有时候，我们已知容积率和总用地面积，需要计算总建筑面积。
比如，一块总用地面积为 8000 平方米的土地，容积率规定为 15，那么总建筑面积就是 15 × 8000 ＝ 12000 平方米。
这个公式在房地产开发前期的规划和设计中经常用到。
开发商可以根据土地的面积和规定的容积率，来初步确定能够建造的房屋面积，从而进行项目的成本核算和经济效益评估。
公式三：总用地面积＝总建筑面积 ÷容积率当我们已知总建筑面积和容积率，想要反推总用地面积时，就可以使用这个公式。
例如，一个项目的总建筑面积为 30000 平方米，容积率为 25，那么总用地面积就是 30000 ÷ 25 ＝ 12000 平方米。
这个公式对于政府在进行土地出让和规划审批时具有重要意义。
可以通过控制容积率和预期的建设规模，来合理确定土地的供应面积，保障城市的有序发展。
容积率住宅设计相关知识
容积率住宅设计相关知识容积率是指建筑物在一定用地范围内的总建筑面积与用地面积的比例。
它是住宅设计中非常重要的指标，能够直接影响到住宅的建筑效果、采光、通风等方面。
下面将从容积率的定义、计算方法、影响因素及优化设计等方面进行详细介绍。
容积率的定义：容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物总建筑面积与用地面积的比例，也可理解为建筑物所占地面积与地块总面积的比值。
通常用数字表示，例如1.0代表容积率为1：1，表示建筑物总体可占用地面面积和地块总面积相等。
容积率的计算方法：容积率的计算是通过建筑物总建筑面积除以用地面积得到的。
例如，住宅项目的总建筑面积为5000平方米，用地面积为2000平方米，则容积率为5000/2000=2.5、计算时，一般只考虑地上建筑的面积，并且不同地区对于计算容积率的细节要求可能会有所不同。
容积率的影响因素：容积率的大小会直接影响住宅建筑的各项指标，如开敞度、单元户数、采光、通风等。
因此，在住宅设计中，需要考虑以下几个方面的因素：1.土地规划：土地规划对容积率的限制是决定建筑物能否满足容积率要求的重要因素。
不同地区的土地规划要求可能会有所不同，例如商业区的容积率一般较高，而居住区的容积率较低。
2.建筑用地面积：建筑用地面积决定了建筑物可以占据的空间大小。
用地面积较大可以使得建筑物的总建筑面积相对较大，从而提高容积率。
3.建筑形式和高度：建筑物的形式和高度对容积率的影响也较大。
一般来说，高层建筑可以提高容积率，而低层建筑则容积率较低。
此外，不同形式的建筑物在计算容积率时可能会有不同的规定。
4.建筑间距和设置：建筑间距和设置对于容积率的计算和建筑效果的影响较大。
较小的建筑间距和较大的楼板面积可以提高容积率，但要注意避免因此出现采光和通风不良的问题。
优化容积率的设计：在住宅设计中，可以通过一些方法来优化容积率，使得住宅具备更好的建筑效果和居住体验。
1.合理规划建筑平面布局：设计师可以通过灵活的布局方式，合理利用建筑用地面积，从而提高容积率。
最优容积率计算
合计
篇章结构
1
策略理论及模型建立
2
容积率测算及选择
Cherish-home| 10
容积率测算
当容积率小于1时，明显会损失较多利润； 而大盘在正常地形下的极限容积率为3.0； 而在2.6—3.0容积率下的大盘项目整体的产品线只能是高层（少量小高层），这时项 目的品质形象及高层产品的空间品质必将大幅度降低；而另一方面由于产品线的单一及 体量的增大，项目去化速度将明显降低，投资回收期增大；加上要充分利用容积率高层 增大，整体成本也将大幅上升； 故以下测算的容积率区间为1.0—2.6
70-90 90-140 高层 90-140
80-90 100-120 120-140
85 110 130 150 190
二房 三房 三房 四房 五房 25
85 110 130 150 190
6 2 2 2 2
15.20% 31.22% 35.85% 15.29% 2.44% 100.00%
6.23 12.80 14.69 6.27 1.00
物业类型 容积率 1.0、1.2 1.4、1.6 1.8、2.0 双拼别墅 0.9 0.85 0.8 合院别墅 0.9 0.85 0.8 创新联排 别墅 0.9 0.85 0.8 花园洋房 0.9 0.85 0.85 高层 1.00 1.00 1.00
成本比例预测
2.2、2.4
2.6、2.8
0.75
Cherish-home| 14 156677
容积率测算
容积率为1.2的数据测算
户型测算表（容积率1.2）来自单栋 平均 平均每 平均户 单户单 倍数关 求解系 总套 各户型总建 户型加权 加权平均 平均每栋单 户型面积 主力面积 户型 总层 单层 套数占比 栋总建 型面积 层面积 系 数 数 面 平均建面 单层户数 层总建面 数 户数 面 双拼别墅 250-350 250-300 合院别墅 200-300 200-250 创新联排 200-300 200-250 花园洋房 140-180 160-180 275 225 225 170 2.5 2.5 2.5 4.5 110 90 90 — 2 4 6 4 220 360 540 604 550 900 1350 2720
容积率确定方法-控规编制
编号 1 2 3 4
5
6 7 8 9 10 11
12
13 14 15 16 17 18
4、 指标叠加的方法
干道影响图 高度分布规划图
开发强度规划图
地价分级图
（1）步骤:在控规中，将高度分布规划图、干道控制范围图、干道周边影响范围、 开发强度规划图、地价分级图等，叠加在一张图上，进行综合协调得出“容积率 设计图”。 （2）优点：叠合图上能较明显地表示出容积率层次分布特征，结构层次与相应指 标范围对应。 （3）缺点：地价分级图往往比较复杂，一般应与城市房地产主管部门多次对接和 大量调研后才能确定。
9
5、 小结：合理容积率的确定
工作方式：提出一种协作的制度与技 术交融的机制。
步骤：界定的合度空间与有关容积率的 概念， “以行动与可操作性为导向” 来探讨确定容积率的综合模型。该模型 以三条路线同时进行，并在适当的时机 交融，经过三次交集运算，最终实现确 定控规中控制地块容积率的目的。
确定容积率的综合模型
5、 小结：合理容积率的确定
经济容积率：城市建设过程中，在某一 合度空间范围内房地产总投资利润率大 于房地产基准总投资利润率的利润率区 间对应的容积率区间。 极限容积率：同时满足地块内部与外部 环境容量的容积率区间。
政策容积率：为了满足可持续发展的要 求，促进城市紧凑发展，政府结合特定 的时空条件在制定土地开发政策中规定 的最低容积率。 合理容积率：是经济容积率、极限容积 率、政策容积率交集的容积率区间，是 城市规划追求公平与效率的必要条件。
层 面
微 观 层 面
土地
地块
交通
城市
2、经济测算的方法
2.1最佳容积率(保证城市土地效益最大化 )
最佳容积率的测算有两种方法:
各种业态容积率经验值整理
各种业态容积率经验值整理容积率整理容积率的制定（目的：了解地块的容积率是如何制定的）一、在控制性详细规划中合理确定容积率需综合考虑以下因素：城市规模与经济实力；地区地理条件和日照间距；地块用地性质；城市土地级差；开发建造方式与形体规划设计；城市环境和城市设计的要求；城市交通和基础设施容量；综合防灾的要求。
二、最佳容积率的理论：(一) 边际收益递减与边际成本递增1) 所谓边际收益MRP(Marginal Revenue Product)是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。
边际收益递减规律所要说明的是：当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。
图1中的MRP为边际收益曲线。
在土地面积固定时，要增加建筑面积只有加高楼层。
初始，第三层的楼价往往高于第二层，第四层的楼价高于第三层。
但是，超过一定层数后，楼层愈高，售价愈低。
所以，MRP 曲线开始时由下向上，达到某一建筑面积后又由上向下延伸。
2) 边际成本MC( Marginal Cost)是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。
这里的边际成本是指每多增加一个单位建筑面积所增加的成本。
建三层楼比建两层楼的单位成本要低，但超过一定层数后，则楼层愈高，整个建筑物的单位面积分摊的成本也就愈高。
原因主要有以下几点：高层建筑对结构和材料的要求更高，使得造价增加。
楼层愈高，则电梯、消防、供水、空调等基础设施和设备安装费用愈高。
楼层愈高，建设期就愈长，从而使得投资风险增加。
(二) 最佳容积率的确定图1中MRP曲线与MC曲线描述了物业开发收益与成本的一般趋势。
设MC曲线代表了物业开发的所有支出，包括发展商的正常利润在内(不含地价)，则物业开发的总收益应为MRP曲线。
由地价=总收益一总成本(含开发商利润)可知地价的儿何意义在图1中应表示为Y轴与MRP和MC曲线所包围的面积。
根据经济地租理论，在市场竞争的条件下，地价有最大化的趋势。
故楼宇的最佳建筑面积应为Xo (MRP曲线与MC曲线交点所对应的x值)，PQYo所包容的面积就是发展商所愿意支付的地价。
计算容积率的公式
计算容积率的公式
容积率是指一个建筑物所占地面积与总建筑面积之比，用来衡量建筑物的密集程度。
计算容积率的公式是建筑物总建筑面积除以占地面积。
容积率 = 建筑物总建筑面积 / 占地面积
容积率是城市规划中重要的指标之一，用来评估建筑物的利用效率和城市的发展密度。
较高的容积率意味着建筑物的利用率高，但也可能带来交通拥堵和城市环境问题。
较低的容积率则表示建筑物分散，城市发展较为松散。
计算容积率需要先确定建筑物的总建筑面积和占地面积。
总建筑面积包括建筑物的所有楼层面积，包括地下层和地上层。
占地面积是指建筑物在地面上所占的实际面积，不包括地下部分。
在实际计算中，可以通过测量建筑物的长度和宽度来确定占地面积。
然后，通过测量每个楼层的面积，再将所有楼层的面积相加得到总建筑面积。
将总建筑面积除以占地面积，就可以得到容积率。
例如，一座建筑物的总建筑面积为10000平方米，占地面积为2000平方米，那么容积率为10000/2000=5。
计算容积率的公式简单明了，但在实际应用中需要考虑各种因素，如建筑物的用途、周边环境和规划要求等。
只有综合考虑这些因素，
才能确定合理的容积率，促进城市的可持续发展。
各类型容积率计算公式
各类型容积率计算公式容积率是指建筑物在单位土地面积上所占的建筑面积与土地面积的比值，是衡量建筑物密度和土地利用效率的重要指标。
在城市规划和建设中，容积率的计算是非常重要的，不同类型的建筑物有不同的容积率计算公式。
本文将介绍不同类型容积率的计算公式及其应用。
1. 住宅建筑容积率计算公式。
住宅建筑的容积率计算公式为，容积率=建筑面积/土地面积。
其中，建筑面积包括地上建筑面积和地下建筑面积，土地面积为建筑用地的总面积。
住宅建筑的容积率通常受到城市规划的限制，一般不超过3.0，但在一些特殊情况下，可以根据规划要求进行调整。
2. 商业建筑容积率计算公式。
商业建筑的容积率计算公式与住宅建筑类似，也是建筑面积与土地面积的比值。
不同的是，商业建筑的容积率通常会比住宅建筑高一些，因为商业建筑需要更多的空间来容纳商业设施和人流。
一般来说，商业建筑的容积率在3.0到5.0之间。
3. 工业建筑容积率计算公式。
工业建筑的容积率计算公式也是建筑面积与土地面积的比值，但由于工业建筑需要更多的空间来容纳生产设备和货物，因此工业建筑的容积率通常会比商业建筑更高。
一般来说，工业建筑的容积率在5.0到8.0之间。
4. 公共建筑容积率计算公式。
公共建筑的容积率计算公式也是建筑面积与土地面积的比值，但公共建筑的容积率通常会比其他类型的建筑更低，因为公共建筑需要更多的空间来容纳人流和服务设施。
一般来说，公共建筑的容积率在2.0到4.0之间。
在实际应用中，容积率的计算不仅仅是简单地按照上述公式进行计算，还需要考虑到土地利用的合理性、城市规划的要求、建筑物的功能需求等因素。
因此，在进行容积率计算时，还需要进行综合考虑，并根据具体情况进行调整。
除了上述常见的建筑类型外，还有一些特殊类型的建筑，如医院、学校、体育场馆等，它们的容积率计算公式也会有所不同。
在实际应用中，需要根据具体情况进行调整和计算。
总之，容积率的计算是城市规划和建设中非常重要的一环，不同类型的建筑有不同的容积率计算公式，需要根据具体情况进行综合考虑和调整。
商品房开发项目最佳容积率模型构建
商品房开发项目最佳容积率模型构建陶小俊摘 要:阐述了容积率的定义以及容积率与项目建筑类型的对应关系,从开发商、业主及城市规划角度分析了容积率对项目产生的作用,研究了最佳容积率的推算过程,从而实现商品房开发项目的利润最大化。
关键词:商品房,最佳容积率,开发利润,模型中图分类号:T U-05文献标识码:A1 容积率定义容积率是指在城市规划区的某一宗地内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与宗地面积的比值,容积率的大小反映了土地开发强度及其利用效益的高低,是城市规划管理中所采用的一项重要指标。
2 容积率与商品房物业类型对应关系由于实际房屋受到各地区日照、采光、通风、限高等规划要求的限制,通常容积率与项目建筑类型的对应关系见表1。
表1 容积率与项目建筑类型的对应关系容积率项目建筑类型0.3高档独栋别墅0.3~0.5一般独栋别墅0.5~0.8一般的双拼、联排别墅0.8~1.2多层,或多层、别墅混合项目1.2~1.5多层,或多层、小高层混合项目1.5~2.0多层+小高层2.0~2.5小高层2.5~3.0小高层,或小高层+高层项目3.0~6.0高层(楼高100m以内)6.0超高层3 容积率的影响作用1)从开发商角度考虑容积率对项目产生的作用。
商品房的单位开发成本=楼面地价+(前期费用+建安费用+管理费用+财务费用+销售费用+不可预见费)+销售税金。
楼面地价=土地单价/容积率。
通过以上公式表述,单位地价通过容积率折算为楼面地价,由于楼面地价直接反映在开发成本中,因此不同宗地间地价具有可比性。
一般楼面地价占到商品房单位开发成本的30%~50%左右,2007年~2008年上半年,在全国商品房销售价格上扬带动土地招拍挂交易狂热时,楼面地价占开发成本比例甚至超过70%以上,高价拿地在一定程度上,严重影响到开发商后期项目开发进程。
容积率不仅仅是一个简单的数值,容积率大小同时影响到开发成本高低和销售价格。
如果容积率小,土地得不到充分的利用,地价、小市政绿化、管理费用由于分摊面积少折算到单位开发成本上增多,直接影响到开发成本的增加,相应造成商品房销售价格水涨船高,销售竞争压力增大。
最佳容积率的确定
最佳容积率的确定（经济学）一、问题提出的原因在住宅的开发中，容积率是一项重要的指标。
对于一块将要开发的土地，开发的密度是它的核心属性。
从开发商的角度来看，利益最大化是他们的经营目的。
开发商总是考虑在减去建安成本后能从土地上获得最大的收益。
一般情况下，高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低小区内房地产的价格；即，当容积率提高时，消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的。
另一方面，高容积率可以增大小区内土地上建造的建筑物的数量，增大小区土地的利用强度，从而增加总建筑面积。
如果把住宅开发的成本看成是两部分的话，那么它就由土地这一固定成本和除此之外的其它可变建筑成本构成。
根据经济学知识我们可以知道，随着规模的增大，会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。
我想这也就是为什么房地产开发商总是期望容积率提高的原因所在。
但是不是说容积率可以无限的提高?本人认为除了制度、政策等因素外，在经济上对容积率也有一个最佳使用值。
因为超过一定限度的容积率，会大幅的增加建筑变动成本，而大幅提高的建筑物的变动成本可能会抵消掉土地固定成本的摊薄所带来的成本降低，从而反而可能会使成本从总量上增加。
因此，开发商在确定住宅的开发容积率时，必须一方面考虑消费者对于不同容积率的住宅购买意愿，另一方面又要考虑容积率如何影响一块建设用地的新增住宅数量及其单位价格变化的情况，即容积率的上升在多大程度上能增大土地上所建的建筑物的数量所带来的应能获得的收益。
所以，开发商必须权衡这两种因素，可以力图使建设用地的收益最大化，但绝不能单纯的认为高密度就一定可以获得高利润。
那么到底多大的容积率才能使住宅开发获得最大利润呢?下面从经济学上来分析合理容积率的使用问题。
二、容积率最佳使用的经济学分析1、从静态上分析地块利用上的最佳容积率。
如前面所述，在住宅其它属性和位置不变的情况下，消费者对高层住宅或高容积率住宅的支付意愿通常是降低的。
新时期城市适宜的住宅地块容积率研究——以上海的新城为例
新时期城市适宜的住宅地块容积率研究——以上海的新城为例作者：许超诣来源：《上海城市规划》 2016年第4期许超诣文章编号1673-8985（2016）04-0110-05 中图分类号TU981 文献标识码A摘要适宜的住宅容积率是每个城市规划工作者关心的重要问题。
对于城市新建地区而言，一方面要倡导集约用地，提高公共设施的服务效率，容积率应适当提高，但另一方面出于城市空间景观、居住宜居和交通市政承载力，容积率也不宜过高。
拟从居住宜居、地区活力和交通承载力3个主要角度展开研究，以上海新城规划的住宅地块容积率为例，通过建立容积率与建筑高度、路网密度等的对应关系，得出新城规划相对适宜的容积率最大值与最小值的建议区间。
关键词住宅地块容积率 | 宜居 | 地区活力 | 交通承载力作者简介许超诣上海市规划编审中心助理工程师，硕士0 引言新城是疏解中心城人口和产业布局、发生大量建设活动的主要地区，根据近期国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的研究报告①，全国县以上规划的新城新区超过3 500个，到2030年的规划容纳人口规模达34亿之巨，新城面临建设用地不集约、地区活力不足或大型居住社区空间过于拥挤等问题，新城住宅开发容积率研究成为广泛关注的焦点和难点[1-3]。
关于容积率，国内学者已开展大量的研究，集中在对容积率的本质特性、影响因素和确定方法等方面[4-6]，对综合考虑各种条件下适宜的容积率控制标准研究较为缺乏。
适宜的住宅地块容积率是合理确定城市建设用地规模的重要因素。
对于城市而言，容积率在符合集约用地要求、营造宜人的居住空间尺度、有利于形成城区活力的同时，还应有利于塑造具有特色的城市空间，并符合综合交通条件。
在集约用地导向下，笔者从居住宜居、地区活力和交通承载力3个主要角度展开论述，结合相关规划、建筑、交通等技术规定，以理论推算、多重修正、案例分析为研究方法，探讨总结同时符合3个条件的、相对适宜的容积率区间建议值，以供上海市新城规划确定住宅地块容积率时作为参考。
搭建最佳合理容积率经济模式
右图方案图示物业功能配 比下，容积率4.41；
产品形式多数为一梯多户 的户型，舒适度不高。
产品类型 住宅 商业
配套会所 合计 容积率
地下车库
建筑面积（平方米） 190000 6000 1000 197000 4.41 35000
PPT文档演模板
搭建最佳合理容积率经济模式
方案主要规划技术指标对比
对比显示：在产品可实现 及市场可实现的前提下， 项目的经济指标综合对比 方案一相对最佳，但差异 不明显。 方案三容积率的限定下， 产品规划设计的技术可行 性难度大。 项目容积率的选定过程中， 经济效益的对比仅仅是一 个因素，市场可项目度、 项目开发战略因素同样重 要。
实际上应该怎么理解容积率？
搭建最佳合理容积率经济模式
PPT文档演模板
先看几个现象，反思容积率在项目开发中的 影响因素和机理
➢现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化， 面积上去了，可是出现了： ➢市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ ➢开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ ➢增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利 润越低，开发商问问什么？
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
u在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.92； u从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。
搭建最佳合理容积率经济模式
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项目容积率确定——较符合市场和项目定位 的物业组合方案推介二
产品类型 一梯两户住宅 一梯多户住宅
商业 配套会所
•因为容积率对应的不同的产品，决定了项目 不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局
首创置业标准化—容积率研究
容积率研究——顶层退台修正系数
顶层退台修正系数＝1＋(平均进深－层高×1.7)÷(平均进深×层数) 11层住宅，平均进深为12m，则修正系数为1.054； 11层住宅，平均进深为15m，则修正系数为1.061； 18层住宅，平均进深为12m，则修正系数为1.033；
6
产品线与产品类型
紧凑型
销售面积90m2，套内建筑面积75m2
北转角 B<Ns
D<Ns
一梯多户 BN CN DN
东西向 B:Es B:Em B:El D:Es D:Em D:El
16
户型库
17
户型库
18
户型库——转角单元
19
一梯两户 B2 C2 D2
一梯三户 B3 C3 D3
一梯四户 B4 C4 D4
一梯两户
一梯三户
11层
紧凑型
B2s
B3s
普通型
B2m
B3b
舒适型
B2l
B3c
30层
紧凑型
D2s
D3a
普通型
D2m
D3b
舒适型
D2l,D2xl,D2xxl D3c
一梯四户 B4s B4b D4a D4b D4c
南转角 B>Ss B>Sm B>Sl D>Ss D>Sm D>Sl
9
户型库——次卧室
紧凑型
普通型
舒适型
10
紧凑型
户型库——起居厅
普通型
舒适型 起居室 餐厅
11
户型库——厨房
紧凑型
普通型
舒适型
12
户型库——卫生间
普通型
紧凑型
舒适型
小议城市规划中合理容积率的确定
小议城市规划中合理容积率的确定“量化分析”为科学分析方法之一，在城市规划编制过程中日益广泛应用，尤其在经济层面分析中愈显重要。
为促使规划适应市场的需求，加强规划的可实施性，通过建立数学模型（量化分析），确定合理的容积率与地价，在确保公众利益的前提下，协调好政府与开发商的利益，取得“多赢”的局面。
标签：量化分析容积率地价城市规划当今，“量化分析”越来越成为城市规划界时髦的“口头禅”，这也说明城市规划行业出现一些新的特点与发展要求。
本文结合几个实际规划项目，将“量化分析”的一些思路、方法等进行梳理，尤其主要对城市规划中“容积率”与“地价”等经济层面的测算进行条理化探索，以期在城市规划工作中具有一定的指导与借鉴意义。
一、“充分的量化分析”是城市规划科学决策的基础与保障城市规划作为一门学科具有其自身的复杂性，但复杂是相对的，复杂性是有规律的，因而，复杂性是可以量化的。
在各个学科或领域，其研究方法分为两大类，即定性分析与定量分析，城市规划也不例外。
但随着对城市规划的“科学化”日益重视与深化研究，“量化分析”越来越占有其非常重要的地位，规划界对“靠数据说话”的重视日益凸显。
因而，在“定性分析”过程中尽可能以“量化分析”作为研究的基础，确保规划的可实施性，其目的尽量避免“主观规划”、“拍脑门决策”。
“容积率”来源于西方国家土地区划管理制度中的一项重要指标，如今在我国城市规划等领域已被引入使用，同时也是开发商与政府“博弈”的焦点，而规划师理应承担“博弈”双方的平衡者、协调者，但实际工作中规划师迫于各方压力、自身职业道德修养或技术水平，随意确定或更改“容积率”的现象累见不鲜，尤其在进行控制性详细规划与城市设计等规划编制时，容积率的随意性最终产生城市环境等诸多问题。
因此，本文尝试运用“量化分析”确定合理的容积率，协调好各方利益，尽量避免或减少因容积率而产生的城市问题。
“地价”即土地价格，其实际上为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益高低。
推荐：建筑设计知识资料：最佳容积率的相关理论模型有哪些？
建筑设计知识资料：最佳容积率的相关理论模型有哪些？最佳容积率的相关理论模型有哪些？1、理论基础在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，（容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了），因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。
在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。
2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。
一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。
在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。
结语：借用拿破仑的一句名言：播下一个行动，你将收获一种习惯；播下一种习惯，你将收获一种性格；播下一种性格，你将收获一种命运。
事实表明，习惯左右了成败，习惯改变人的一生。
在现实生活中，大多数的人，对学习很难做到学而不厌，学习不是一朝一夕的事，需要坚持。
希望大家坚持到底，现在需要沉淀下来，相信将来会有更多更大的发展前景。
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最佳容积率的相关理论模型有哪些？
最佳容积率的相关理论模型有哪些？
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)，因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。
在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。
2、土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。
一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也
是项目的最佳容积率。
在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。