地租理论

地租理论地租的概念：广义地租：即租金，是泛指物主把他所有的土地、房屋或任何财物（资源）租给他人利用所获得的报酬。

狭义地租：是指土地使用者租用土地所付的租金，是所获得的利润的超额部分。

一、古典经济学地租理论（1）威廉·配第是首次提出地租理论的人，也是西方古典经济学创造人。

他从他的劳动价值论和工资论出发研究地租：①地租的数量受工资数量制约。

②从农产品的价值中扣除掉生产费用，余下的价值部分就成为地租。

③从土地位置即距离市场远近不同以及土地丰度的差别方面阐述了级差地租。

弊：没有利润这一范畴，而是把地租同剩余价值混为一谈。

他的地租论实际上是以地租形式表示的剩余价值论。

（2）亚当·斯密是最早系统地研究地租问题的人，他认为地租是随着土地私有制的产生而出现的范畴,是资本主义社会里地主阶级的收入。

①地租是对工人劳动产品的直接扣除，是劳动生产物或其价值的一部分。

②地租是使用土地的价格。

③地租是一种垄断价格。

④地租是自然力的产物.亚当·斯密对地租理论的贡献主要在于：第一，关于地租的定义。

第二，关于地租的来源。

从劳动价值论出发，斯密把地租归结为剩余劳动的一部分。

他认为地租是劳动产品的价值在预付资本和平均利润之上的一种余额。

第三，地租是土地所有权在经济上的实现。

斯密说：“作为使用土地的代价的地租，当然是一种垄断价格。

”弊：损害了把地租归结为工人剩余劳动的宝贵思想。

颠倒了地租和利润的关系，也不了解它们和剩余价值的关系。

分不清价值与生产价格的区别与联系，在他那里，价值与生产价格是等同的。

在他看来，地租的大小完全取决于自然力的大小。

这样就掩盖了地租的来源。

（3）大卫·李嘉图是古典经济学的最后完成者，他提出了级差地租的概念。

李嘉图从农业用地的角度来考察地租问题，他认为，①地租的产生有两个前提条件：其一是土地的稀缺性；其二是土地的差异性。

如果土地是无限的、同样肥沃的，那么就不会产生地租。

②种地者愿意到距离近的、肥沃的土地上去耕种，不愿到远的贫膺的土地上去劳作，因此，土地就出现了由于位置不同，投入的资金与劳动相同，而产出的也分为三等，那么三块土地收入的差额就是级差地租。

③级差地租不仅存在于超额利润中，还存在于土地的素质之中。

④利润与地租是对立的。

地租是超过普通利润的盈余，农业资本家只得到普通利润，地主则把资本家投资改良土地的成果通过加租的办法抢占去了。

他从劳动时间决定价值的原理出发分析了利润和地租的对立关系。

李加图指出,地租与工资、利润一样都是由劳动创造的价值的一部分。

工资的数量等于劳动者及其家属维持最低限度生活资料的价值，在资本家与地主之间进行瓜分的那一部分也就表现为一定数量。

地租的增加必然使利润减少；反之，地租减少利润就会增加。

弊：李嘉图否认绝对地租的存在。

他说最坏的土地不提供地租。

李嘉图把级差地租形成的条件说成是形成的原因，把条件与原因混为一谈。

把级差地租的形成同“土地肥力递减规律”联系在一起也是不科学的。

阶级局限性使矛头直指地主。

只注意地租量的增加如何使利润减少的量的分析，看不到资本主义地租的特殊性,不能区分资本主义地租与封建地租反映不同的生产关系，因而没有真正发现也不可能发现资本主义地租的本质和特点。

二、新古典经济学地租理论兴起于19世纪末、20世纪初的新古典经济学派，以马歇尔、庇古等人为代表。

在新古典经济学家们看来，李嘉图的地租理论是不完善的，尽管地租是因为使用了土地而给予的支付，但它还与土地这个生产要素的一大特性相关联一—即土地的供给是非弹性的。

使用土地的报酬只是商业租金，它包含两种成分：转移收入和经济租金。

前者是对地力消耗的补偿，后者则是一种反映土地稀有价值的支付，土地供给弹性与地租构成之间存在如下关系:当土地是大量的，供给完全弹性时，则商业租金完成由转移收入组成，经济租金可以忽略不计。

当土地是有限的，供给有一定弹性时，则经济租金与转移收入同时存在，二者的比例关系取决于供给弹性的大小。

一般来说，城市规模越大，土地供给弹性越小，则经济租金比例越高；反之亦然。

当土地是短缺的，供给完全非弹性时，则商业租金完全由经济租金组成，转移收入可以忽略不计。

新古典经济学还认为，地租实际上是一种分配工具，总是把土地分配给了出价最高者—即所谓的“最高租金原则”。

对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。

即一个市场中的经济实体为追求最大的利润，多次进行扩大生产，每一次投资所产生的效益都会与上一次投资产生的效益之间要有一个差，这个差就是边际效益。

区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。

新古典地租理论对土地市场的分析趋于成熟。

其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。

其解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。

新古典地租理论更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。

阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题：（1）模型假设条件：A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。

B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。

C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。

（2）阿兰索公式：阿兰索认为，家庭收入将用于土地投资、交通运输费用和购买其他商品(包括储蓄)。

即：Y=PzZ+P(t)q+K(t)式中：Y——收入；Pz——其他商品的单位价格；Z——其他商品的数量；P(t)——距市中心t处的地价；q——土地数量；K(t)——距t处的交通费用；t——距市中心距离。

在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。

于是，阿兰索运用同好曲面(IndifferenceSurface)来表示这种个人的意愿。

在这一曲面上，不管地价怎样变化，都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进行多种组合。

满意程度U也是其他商品数量Z、土地数量q和距市中心距离t的函数，即：U=u(z，g，c)（3）买价曲线阿兰索将买价曲线定义为：“一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。

相对于不同的满意度(或企业的利润)水平，就会有一组买价曲线。

买价曲线BP的位置越低，其满意度(或利润)越高。

（4）地租模型结论阿兰索将买价曲线与地价构成曲线P(t)相叠加，得出结论，即家庭(或企业)会选择一个其满意程度最高，而又与地价构成曲线相吻合的区位，即(图2—1)中买价曲线BP与地价曲线p(t)相切处E，这时该家庭(企业)取得区位平衡。

阿兰索又对城市及郊区土地市场进行了分析，提出了土地市场取得平衡的条件，即供求数量相等“直到城市边缘的所有的土地都被卖光，在一定距离以内不再有土地出售”。

买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小，因此在第一个使用者决定其土地消费量后，斜率次大的使用者将取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市边缘最后一个边际使用者为止(如农业使用者)。

这样，城市中任意一处的地价就可通过这一系列的平衡区位和边际价格与边际区位的分析中求得。

三、马克思的地租理论马克思在《资本论》全面系统地研究了资本主义的各种地租形式，以科学的劳动价值论和剩余价值论为基础，揭示了资本主义地租的本质。

马克思地租、地价理论以坚持劳动价值论为出发点，主要从生产关系的角度进行分析，揭示资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，阐明了资本主义地租的三种形式：绝对地租、级差地租和垄断地租。

土地价格计算公式：土地价格=地租/利息率，或土地价格等于一定年限年地租的乘积。

理论要点:①从性质上看，地租是因使用土地而支付的使用费，它是土地所有权在经济上的实现形式。

因此，地租是土地所有权的实现。

②地租是土地所有权和使用权相分离的产物。

③从来源上看，地租是一种超额利润，是由劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率分配之后所剩余的部分。

它表现的是一种生产关系，是对生产资料的占有关系和对社会产品的分配关系。

④根据地租形成的原因和条件的不同，地租一般可分为绝对地租和级差地租两种形式。

绝对地租：土地私有权的垄断和土地的稀缺性，是绝对地租存在的原因。

绝对地租是土地所有者凭借土地私有权而取得的地租，是农产品价值超过社会生产价格的差额。

级差地租：是由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润，按其形成条件不同可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。

级差地租是由土地之间经济效益的差别决定的。

马克思说:“对地租起决定作用的，不是绝对的收益，而只是收益的差额”。

决定级差地租I的先决条件是土地所处的位置环境和土地的肥度。

土地位置处于城市的商业中心，交通方便，营业额高，经济效益好，地租就贵:地理位置偏僻，经济效益差，地租就便宜。

一个城市内从最差位置到最佳位置，形成了经济效益由低到高的级差，这也是地租由低到高的级差。

只要社会主义商品经济存在，城市土地的级差地租就必然存在，级差地租II是由在同一块土地上投资不同所造成的。

本来是劣地，经济效益较差，但如果对土地本身及其周围环境包括交通等进行投资，使土地本身和周围环境得到改造，结果使土地的经济效益大大提高。

对同样的土地，因投资多少不同所产生的经济效益不同，必然制约着地租的多寡。

这样形成的级差地租，就是级差地租II。

垄断地租：是指垄断价格带来的超额利润转化而成的地租，土地所有权的存在决定了这种垄断超额利润最终转化为垄断地租归土地所有者占有。

土地价格的实质是地租的资本化，由于土地的稀缺性，土地所有权的垄断，垄断者可以凭借土地所有权得到一定的收入即地租。